Minute n°
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Mme [U] [G], Chargée Contentieux, munie d’un pouvoir
D'une part,
DÉFENDEUR :
Madame [H] [T] épouse [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparante en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 24 Mai 2024
date des débats : 24 Mai 2024
délibéré au : 16 Juillet 2024
RG N° N° RG 24/01032 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4TB
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à
CCC à + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 12 mai 2016, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Mme [H] [T] épouse [I] un local à usage d'habitation numéro 170 au deuxième étage sis [Adresse 1] à [Localité 5] et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 452.18 euros outre une provisions sur charges de 220.72 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 452 euros. Le 4 mai 2017, les parties ont signé un avenant concernant un box pour un deux roues, moyennant un loyer de 17.02
Par acte du 18 mars 2022, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 01 février 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Mme [H] [T] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 ;
A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;
Ordonner, en conséquence, l'expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
Condamner la locataire au paiement de :la somme de 1 031.37€, représentant les loyers et charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 04 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soir la somme de 477.58 euros pour le logement et 17.97 euros pour le box deux roues, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 19 mai 2022 et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;la somme de 300 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [G] [U], munie d'un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant sa créance à la somme de 3 255.43 euros arrêtée au 17 mai 2024. Elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire, le locataire ne réglant pas le loyer alors que l’aide personnalisée au logement est suspendue et tenant compte des rejets de prélèvements.
Régulièrement assignée à étude, Mme [H] [T] épouse [I] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 300 euros par mois en totalité. Elle a actualisé sa situation familiale déclarant avoir quatre enfants dont trois à charge, percevoir uniquement les allocations de la caisse des affaires familiales qui s’élèvent à la somme de 1 233 euros malgré une retenue pour un indû.
L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 05 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 17 novembre 2021 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l'espèce, Mme [H] [T] épouse [I] reconnaît le montant et le principe de la dette.
Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 17 mai 2024 que les loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 3 255,43 euros, terme d’avril inclus, frais de contentieux déduits (226.20 euros).
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Mme [H] [T] épouse [I] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 031.37 euros et à compter de la présente décision pour le surplus
Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues ainsi que toutes sommes versées.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, l’article 4.7.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2022, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Mme [H] [T] épouse [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 629.46 euros au titre des loyers et charges, stipulant expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 mai 2022.
Dès lors, Mme [H] [T] épouse [I], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 19 mai 2022, Mme [H] [T] épouse [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat et de condamner Mme [H] [T] épouse [I] à son paiement.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er mai 2024.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [H] [T] épouse [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à savoir de verser la somme globale de 300 euros, retenant que le loyer résiduel est de 252.22 euros.
Mme [H] [T] épouse [I] ne s’est pas présentée afin d’effectuer le diagnostic social et financier.
Il ressort des débats qu’elle a trois enfants et, n’ayant pas d’emploi, qu’elle perçoit uniquement des allocations de la caisse des affaires familiales dont elle ne justifie pas à l’audience.
Il ressort du décompte du 17 mai 2024 que le dernier virement de 300 euros est intervenu le 9 février 2022.
Il en résulte que Mme [H] [T] épouse [I] n’est pas en capacité de régler sa dette locative et qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer et des charges s’élevant à la somme de 782.59 sans aide personnalisée au logement ni réduction de loyer solidarité.
En outre, le bailleur est opposé aux délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient donc de débouter Mme [H] [T] épouse [I] de sa demande de délais visant à la suspension de la clause résolutoire.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Mme [H] [T] épouse [I], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Au regard de la situation financière de Mme [H] [T] épouse [I] et aux besoins de la bailleresse, en équité, aucune condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sera prononcée.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
DECLARE recevable la demande de la société Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 12 mai 2016, entre Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, et Mme [H] [T] épouse [I] portant sur un local à usage d'habitation numéro 170 au deuxième étage sis [Adresse 1] à [Localité 5] et ses accessoires, à compter du 19 mai 2022 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [H] [T] épouse [I] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [H] [T] épouse [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et CONDAMNE Mme [H] [T] épouse [I] à son paiement à compter de l’échéance de mai 2024 ;
CONDAMNE Mme [H] [T] épouse [I] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 3 255,43 euros, euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 mai 2024, terme d’avril inclus ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 031.37 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ;
RAPPELLE que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par les locataires lors de la libération complète des lieux ;
DIT n’y avoir lieu à une condamnation à l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE Mme [H] [T] épouse [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
N. DEPIERROIS S. ZARIFFA
