Minute n°
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
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DEMANDEUR :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIRE ATLANTIQUE- HABITAT 44
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Madame [F] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 24 Mai 2024
date des débats : 24 Mai 2024
délibéré au : 16 Juillet 2024
RG N° N° RG 24/01027 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4SQ
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à
CCC à + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par un acte sous seing privé en date du 8 octobre 2021, l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique-Habitat 44 (ci-après Habitat 44) a donné à bail à Mme [F] [Z] un local à usage d'habitation de type 1 au premier étage sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer de 207.50 euros outre une provision mensuelle de 86.83 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.
Par courrier en date du 28 juin 2023 reçu le 01 juillet suivant, Mme [F] [Z] a donné son préavis de départ dudit logement. Le bailleur en a accusé réception par courrier du 4 juillet 2023. Le 26 septembre 2023, la locataire a adressé un courrier sollicitant l’annulation du préavis auquel il a été répondu le 5 octobre 2023, un état des lieux étant prévu le 30 novembre 2023.
Par acte d'huissier du 16 février 2024, l’office public de l’habitat - Habitat 44 a assigné Mme [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil :
Constater la résiliation du bail conclu et en conséquence, prononcer l’expulsion de Mme [Z] des lieux loués ainsi que de tous occupants et de tout bien de son chef, conformément à la loi ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;Dire et juger en conséquence que le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 14 juin 2023,Condamner la locataire au paiement des sommes suivants : 4 319.64 euros au titre des loyers et charges échus et impayés et indemnités d'occupation arrêtés provisoirement au 31 décembre 2023, somme à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ; 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 mai 2024.
A l’audience, Habitat 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance soutenant ses écritures.
Régulièrement assignée à domicile, Mme [F] [Z] a comparu et a déclaré avoir perdu son fils dont elle va hériter et ainsi régler sa dette locative. Elle n’a pas quitté les lieux en raison de problèmes de santé. Elle a déclaré percevoir une pension d’invalidité de 733 euros et un salaire pour un emploi à temps partiel de 433 euros
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
Par note en délibéré, la juge a sollicité le bailleur afin d’éclaircir la situation de Mme [Z] le décompte arrêté au 9 février 2024 indiquant une sortie au 31 mars 2024. Par note en délibéré, le conseil d’HABITAT 44 a confirmé la présence de l’intéressée dans les lieux.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en constatation de la résiliation du bail
L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire (…)
« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou margement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »
En l’espèce, par courrier reçu le premier juillet 2023 par le bailleur, Mme [F] [Z] avise le bailleur de sa volonté de quitter les lieux précisant que le préavis est de trois mois à compter de la réception. Ce dernier accuse réception par courrier du 4 juillet 2023. Cependant, le 26 septembre 2023, Mme [F] [Z] écrit à son bailleur sa volonté de rester dans les lieux, motivée par un nouvel emploi. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2023, non réclamée, Habitat 44 rappelle à la locataire que l’annulation du préavis de congé n’est pas prévue. Une convocation pour l’état des lieux de sortie lui est adressée le 21 novembre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il ressort du précédent texte que dès le délai de préavis expiré, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués, ce qui justifie son expulsion et le paiement d’indemnités d'occupation à compter du 01 octobre 2023.
A défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [Z] ainsi que tous occupants de son chef, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
La demande principale ayant été accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail étant résilié au 1 er octobre 2023, il convient de fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer et charges dus si le contrat s’était poursuivi, indexable selon les dispositions contractuelles, à compter de cette date et jusqu’au départ effectif de Mme [F] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion et de condamner ce dernier à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2024.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l'espèce, Mme [F] [Z] reconnaît le montant de la dette locative.
Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 9 février 2024 que les loyers, charges et indemnités d'occupation du local d'habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 4 319.64 euros, terme de décembre inclus.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Mme [F] [Z] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.
Sur la demande de délai pour régler la dette
L’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(…) »
En l’espèce, Mme [F] [Z] sollicite des délais pour régler sa dette locative. Elle déclare percevoir une pension d’invalidité et un salaire pour un emploi à temps partiel. Ces éléments sont confirmés par le diagnostic social et financier versé au dossier.
Dès lors, et tenant compte des besoins du créancier, il convient d’autoriser Mme [F] [Z] à régler sa dette selon les modalités ci-dessous.
Sur les demandes accessoires
Mme [F] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Il convient de condamner Mme [F] [Z] à payer à Habitat 44 la somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que Mme [F] [Z] est occupant sans droit ni titre au 1er octobre 2023 du local d’habitation de type 1 au premier étage sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;
PRONONCE la résiliation du bail à cette date ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [F] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [F] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, indexable selon les dispositions contractuelles ;
et
CONDAMNE Mme [F] [Z] à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2024 ;
CONDAMNE Mme [F] [Z] à payer à l’office public de l’habitat - Habitat 44 la somme de 4 319.64 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés au 9 février 2024, terme de décembre inclus ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ;
AUTORISE Mme [F] [Z] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE Mme [F] [Z] aux dépens ;
CONDAMNE Mme [F] [Z] à payer à l’office public de l’habitat - Habitat 44 la somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
N. DEPIERROIS Mme ZARIFFA
