TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 AOUT 2024
N° RG 23/02499 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y4KC
N° :
S.C.I. FONCIERE DES TERRAVILIERES,
S.A.S. FONCIERE CRISTAL 2
c/
S.A.S. ENEO PRESSING
DEMANDERESSES
S.C.I. FONCIERE DES TERRAVILIERES et S.A.S. FONCIERE CRISTAL 2
Toutes deux ayant leur siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
Toutes deux représentées par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : L0017
DEFENDERESSE
S.A.S. ENEO PRESSING
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Justine BOULANGER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E1129
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffières : Esrah FERNANDO, présente lors des plaidoiries et Divine KAYOULOUD ROSE lors du délibéré,
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 février 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 13 mars 2024, et prorogé à ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2020, la société FONCIERE DES TERRAVILIERES a donné à bail commercial à la société ENEO PRESSING, in fine, un local à usage commercial sis dans un ensemble immobilier dénommé «[Adresse 6]», [Adresse 5] à [Localité 4] pour une durée de neuf années avec un loyer annuel hors taxes et hors charges fixé à la somme de 45 000 euros payable trimestriellement et d’avance.
Des loyers et des charges sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2021, la société FONCIERE DES TERRAVILIERES a fait délivrer à la société ENEO PRESSING, in fine, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 43 982,88 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er trimestre 2021 inclus.
Par acte authentique du 23 décembre 2022 la société FONCIERE CRISTAL 2 a acquis la pleine propriété du bien concerné.
Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, la société FONCIERE CRISTAL 2 a fait délivrer à la société ENEO PRESSING un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 33 186,09 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 2e trimestre 2023 inclus.
Le même jour, la société FONCIERE DES TERRAVILIERES a fait délivrer à la société ENEO PRESSING un second commandement de payer pour une somme de 5 164,56 euros au titre de l’arriéré locatif restant dû, antérieurement à la cession des murs.
Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, les sociétés FONCIERE DES TERRAVILIERES et FONCIERE CRISTAL 2 ont fait délivrer une assignation en référé à la société ENEO PRESSING devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 30 janvier 2020,
- Ordonner l'expulsion des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], de la société ENEO PRESSING et de tous occupants de son chef, qui pourra intervenir, au besoin, avec le concours de la force publique, sous astreinte journalière de 100 euros, commençant à courir quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou fourrière que le Tribunal désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- Condamner, à titre provisionnel, la société ENEO PRESSING à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 la somme de 92.236,51 euros calculée comme suit :
66.665,51 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 15 septembre 2023,13.133,10 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue,305,23 euros correspondant aux coûts du commandement de payer, extrait KBIS et état des privilèges et nantissements ;
- Ordonner que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points ;
- Condamner la société ENEO PRESSING à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 une indemnité d'occupation mensuelle hors charges et hors taxe fixée au montant de 8.183,17 euros, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés ;
- Condamner, à titre provisionnel, la société ENEO PRESSING à payer à la société FONCIERE DES TERRAVILIERES la somme de 5.321,87 euros calculée comme suit :
5.164,56 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 15 septembre 2023,157,31 euros correspondant aux coûts du commandement de payer ;
- Condamner la société ENEO PRESSING à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la société ENEO PRESSING à payer à la société FONCIERE DES TERRAVILIERES la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la société ENEO PRESSING aux entiers dépens de l'instance.
A l’audience du 24 avril 2024, la société ENEO PRESSING, représentée par son conseil, a formulé une demande de renvoi en évoquant l’absence de communication de pièces du demandeur.
Les sociétés FONCIERE DES TERRAVILIERES et FONCIERE CRISTAL 2, représentées par leur conseil, se sont opposés à la demande de renvoi.
La demande de renvoi a été rejetée en considérant qu’il s’est écoulé un temps suffisant pour préparer la défense du preneur depuis l’émission de l’assignation (quatre mois) et pour demander la communication des pièces du demandeur. En outre il n’est pas contesté que la dette a continué à s’aggraver dans l’intervalle.
Le conseil des sociétés FONCIERE DES TERRAVILIERES et FONCIERE CRISTAL 2 a alors soutenu oralement les termes de leur acte introductif d’instance et a actualisé sa demande de provision, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation à la somme de 345 528,24 euros arrêtés au 23 avril 2024, soit jusqu’au 30 juin 2024 inclus.
La société ENEO PRESSING a demandé oralement de suspendre les effets de la clause résolutoire et a sollicité des délais de paiement. Elle a exposé que le local avait subi un dégât des eaux en août 2023 rendant le bien impropre à son usage de sorte qu’il y avait une contestation sérieuse sur les loyers à compter de cette date.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent
Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
L’arriéré visé au commandement de payer signifié 24 mai 2023 se décompose comme suit :
- 33 186,09 euros au titre des loyers et charges impayés,
- 251,46 euros au titre de coût de l’acte.
Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 33 186,09 euros.
Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 24 juin 2023 à 24h.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Aucune considération ne justifie, en l’espèce, d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que constatant une créance liquide, exigible et certaine, la présente décision constitue déjà un titre exécutoire sur la base duquel une procédure civile d'exécution peut être fondée, donnant au créancier le pouvoir de contraindre son débiteur à exécuter ses obligations à son égard.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provisions
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.
Sur les demandes relatives aux loyers échus
S’agissant de la société FONCIERE DES TERRAVILIERES
La société FONCIERE DES TERRAVILIERES réclame le paiement provisionnel de la somme de 5.164,56 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 15 septembre 2023.
Elle produit à cette fin le contrat de bail fixant le prix du loyer, le commandement de payer faisant état de la dette et l’extrait du compte locataire montrant la persistance d’icelle.
La société défenderesse ne conteste pas l’existence de la dette.
La société ENEO PRESSING sera par conséquent condamner à payer par provision à la sociétés FONCIERE DES TERRAVILIERES la somme de 5.164,56 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 15 septembre 2023.
S’agissant de la société FONCIERE CRISTAL 2
La société FONCIERE CRISTAL 2 réclame le paiement provisionnel de la somme de 66.665,51 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 15 septembre 2023.
Elle produit à cette fin le contrat de bail fixant le prix du loyer, le commandement de payer faisant état de la dette et l’extrait du compte locataire montrant la persistance d’icelle.
La société défenderesse ne conteste pas l’existence de la dette jusqu’au mois d’août 2023 mais soutient qu’à partir de cette date l’irruption d’un dégât des eaux a rendu le bien impropre à sa destination de sorte que l’obligation s’avère sérieusement contestable.
Sur ce, il est exact que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En l’espèce cependant, rien ne vient démontrer que les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, étant rappelé au surplus que le non-paiement des loyers est de très loin antérieur à la survenue du désordre allégué.
La société ENEO PRESSING sera par conséquent condamner à payer par provision à la sociétés FONCIERE CRISTAL 2 la somme de 66.665,51 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 15 septembre 2023.
Sur les autres demandes provisionnelles
Il convient de rappeler que les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une majoration de 20 % de toute somme exigible et non payée à son échéance à titre « d’indemnité forfaitaire » s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Il en va de même, pour les mêmes raisons, s’agissant de la demande d’assortir les condamnations d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points, conformément aux dispositions du bail.
Les autres demandes provisionnelles, relatives aux coûts des commandements de payer, extrait KBIS et état des privilèges et nantissements, seront également rejetées dès lors qu’elles ne constituent pas un préjudice réparable, de sorte que l’existence de l’obligation est sérieusement contestable, mais le cas échéant des dépens ou frais irrépétibles.
Sur la fixation d’une indemnité d’occupation
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.
En effet, pour les mêmes raisons qu’exposées supra, la clause du bail qui prévoit que le preneur devra payer une indemnité d’occupation fixée au double du loyer courant s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Sur la demande en délai de paiement
L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
La société ENEO PRESSING sollicite des délais de paiement pourtant uniquement sur la dette antérieure à août 2023.
Il sera observé, outre l’opposition des bailleurs, que la dette, déjà ancienne, a substantiellement augmenté entre la date du commandement de payer le 24 mai 2023 et le jour de l’audience. Il ressort en outre des propres déclarations du preneur qu’il ne serait plus en mesure d’exercer son activité et il n’a pas exposé, même oralement, la manière dont il entendait, dans ses conditions, procéder au remboursement des sommes dues. Il ne démontre pas, dès lors, sa solvabilité pour régler sa dette locative.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à la société ENEO PRESSING.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société ENEO PRESSING, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
Il serait inéquitable de laisser aux demandeurs la charge des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société ENEO PRESSING à leur payer la somme de 1 000 euros chacun.
PAR CES MOTIFS,
Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
Par provision, tous moyens des parties étant réservés,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 24 juin 2023 à 24h,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société ENEO PRESSING ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis dans un ensemble immobilier dénommé «[Adresse 6]», [Adresse 5] à [Localité 4],
Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
Condamnons à titre provisionnel la société ENEO PRESSING à payer à la société FONCIERE DES TERRAVILIERES la somme de 5.164,56 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 15 septembre 2023.
Condamnons à titre provisionnel la société ENEO PRESSING à payer à la société FONCIERE CRISTAL 2 la somme de 66.665,51 euros, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 15 septembre 2023.
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes provisionnelles,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’assortir les condamnations provisionnelles prononcées d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points,
Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 25 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qui aurait dû être payé si le bail ne s’était pas trouvé résilié,
Condamnons la société ENEO PRESSING au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle,
Rejetons la demande de délais de paiement,
Condamnons la société ENEO PRESSING aux dépens,
Condamnons la société ENEO PRESSING à payer aux sociétés FONCIERE DES TERRAVILIERES et FONCIERE CRISTAL 2 la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.
FAIT À NANTERRE, le 07 août 2024.
LA GREFFIÈRE
Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
LE PRÉSIDENT
David MAYEL, Vice-président
