TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
SAISIES IMMOBILIÈRES
JUGEMENT DU 25 JUILLET 2024
N° RG 24/00015 - N° Portalis DB3R-W-B7H-ZCZG
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7]
C/
SOCIÉTÉ WAUTRIN DIFFUSION
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Fanny JUNG, Vice-Présidente, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.
CREANCIER POURSUIVANT :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET PERE FILS et DAIGREMONT
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706
DEFENDERESSE :
S.A.R.L. WAUTRIN DIFFUSION, représentée par son représentant légal en la personne de son gérant, Monsieur [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE,
vestiaire : PN 713
DÉBATS :
L’affaire a été débattue le 13 Juin 2024 en audience publique.
JUGEMENT
rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal
EXPOSE DU LITIGE
Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 24 novembre 2023, et publié le 11 décembre 2023 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] 2ème Bureau, Volume 2023 S n° 76, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à la société WAUTRIN DIFFUSION, situés dans un immeuble sis à [Adresse 2], cadastré AQ numéro [Cadastre 4],pour une surface de 1.061 m², en l’espèce les lots n°63 (bureaux) et n°67 (emplacements de stationnement), plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.
Par acte du 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], créancier poursuivant, a fait assigner la société WAUTRIN DIFFUSION à comparaître devant le juge de l'exécution de NANTERRE à l'audience d’orientation du 29 février 2024, aux fins notamment d'ordonner la vente forcée sur la mise à prix de 50.000 euros et de fixer la date de la vente, de dire que sa créance s’élève à la somme de 24.376,14 euros en principal et intérêts, selon décompte de créance arrêté provisoirement au 14 juin 2023, outre les intérêts, de désigner la SAS ID FACTO, commissaires de justice associés à [Localité 9], aux fins de procéder aux visites, et de dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution de Nanterre le 5 décembre 2023.
Après deux renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 13 juin 2024.
Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], créancier poursuivant, représenté par son conseil maintient les demandes figurant à son assignation et demande en outre à voir :
- constater la validité de la présente procédure de saisie-immobilière,
- débouter la SARL WAUTRIN DIFFUSION de l’ensemble de ses contestations et demandes.
Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA, la société WAUTRIN DIFFUSION représentée par son conseil, demande à voir :
- déclarer nul le commandement de payer, valant saisie immobilière, prétendument délivré à la société WAUTRIN DIFFUSION, le 24.11.2023,
- débouter en conséquence le SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] de ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.
A titre subsidiaire :
- lui accorder des délais pour apurer sa dette, selon l’échéancier suivant :
* 2.000 euros à partir du 25.06.2024 jusqu’au 25.09.2024
* 2.500 euros à partir du 25.10.2024 jusqu’au 25.01.2025
* 3.000 euros à partir du 25.02.2025
* solde en mars 2025.
Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter aux écritures des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Il sera simplement précisé que les parties ayant indiqué lors de l’audience que la société WAUTRIN DIFFUSION aurait effectué un virement de 2.500 euros le 11 juin 2024, les parties ont été autorisées à justifier en délibéré sous huit jours dudit paiement.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juillet 2024.
Le juge de céans n’a pas reçu de note en délibéré dans le délai imparti lui faisant part du paiement invoqué.
À la demande du juge de céans, suivant message reçu par le RPVA le 17 juillet 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a transmis le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 9 février 2023 ainsi qu’une attestation de non-recours, établie par son syndic.
MOTIFS
Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.
1°) Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.
En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], créancier poursuivant, dispose d'un titre exécutoire constitué d’un jugement du tribunal de la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 14 novembre 2022 ayant:
- constaté la caducité de l’accord de médiation partiel signé le 17 juillet 2020 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la société CABINET LOISELET PERE, FILS ET F. DAIGREMONT, et la société WAUTRIN DIFFUSION,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la société CABINET LOISELET PERE, FILS ET F. DAIGREMONT, de sa demande tendant à l’homologation de l’accord de médiation partiel qu’il a signé le 17 juillet 2020 avec la société WAUTRIN DIFFUSION,
- condamné la société WAUTRIN DIFFUSION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la société CABINET LOISELET PERE, FILS ET F. DAIGREMONT, la somme de 18.592,32 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 18 août 2021, appel 1/1 projet de réaménagement cour inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021,
- condamné la société WAUTRIN DIFFUSION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la société CABINET LOISELET PERE, FILS ET F. DAIGREMONT, la somme de 1.900 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société WAUTRIN DIFFUSION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la société CABINET LOISELET PERE, FILS ET F. DAIGREMONT, la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société WAUTRIN DIFFUSION au paiement des dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par Maître Isabelle GABRIEL, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,
- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.
Le jugement est définitif, pour avoir été signifié le 17 mars 2023 et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le 7 juin 2023 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de Versailles.
Sur la validité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 24 novembre 2023
L’article L.321-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le créancier saisit l'immeuble par acte signifié au débiteur ou au tiers acquéreur.
En application de l’article R.321-1, la procédure d'exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d'un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant.
L’article 690 du code de procédure civile dispose par ailleurs que la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement. A défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir.
Selon l’article 43 du même code, le lieu où demeure le défendeur s'entend,
s'il s'agit d'une personne morale, du lieu où celle-ci est établie, lequel correspond à son siège social fixé par les statuts.
La méconnaissance des dispositions de l’article 690 du même code est sanctionnée par une nullité qui est prévue par l’article 693. En application de l’article 694, il s’agit d’une nullité de forme, nécessitant la démonstration d’un grief.
En l’espèce, la société WAUTRIN DIFFUSION invoque la nullité du commandement de payer valant saisie en raison de l’irrégularité de sa signification.
Il n’est pas contesté que la société WAUTRIN DIFFUSION a son siège social [Adresse 1] à [Localité 8] (17).
L’examen du procès-verbal de remise du commandement en date du 24 novembre 2023 laisse apparaître que l’huissier s’est rendu à cette adresse, dont la société WAUTRIN DIFFUSION indique qu’il s’agit d’un centre d’affaires dénommé S PACE et qu’il l’a remis à “Monsieur [J] [T], Comptable qui a déclaré être habilité à recevoir la copie de l’acte et qu’il l’a accepté”, conformément aux mentions figurant audit acte.
Si la société WAUTRIN DIFFUSION fait valoir que cette personne n’appartient pas à la société de domiciliation et que le commandement ne lui a pas été remis, pour autant, cette signification est valable dès lors que faite au siège social de la défenderesse, elle l’a été à une personne ayant déclaré à l’huissier qu’elle était habilitée à recevoir l’acte, et ce alors qu’il est constant que, dans ce cas, l'huissier de justice n’a pas à vérifier la qualité déclarée par la personne à qui est remise la copie de l'acte.
Au surplus, la société WAUTRIN DIFFUSION ne justifie d’aucun grief dans la mesure où non seulement elle a constitué avocat dans le cadre de la présente instance, mais où, en outre, elle indique qu’à réception du commandement, elle aurait proposé un échéancier au syndicat des propriétaires, convenant ainsi qu’elle n’envisageait de toutes façons pas de régler ses causes dans le délai de huit jours, ce qui, en application de l’article R.321-3 4°, permet au créancier de poursuivre la procédure à fin de vente de l'immeuble par la délivrance d’une assignation.
Par conséquent, la société WAUTRIN DIFFUSION sera déboutée de sa demande d’annulation du commandement de payer valant saisie.
Sur la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] justifie par la production du titre exécutoire ainsi que du décompte des intérêts calculés au taux légal, d’une créance certaine, liquide et exigible.
En l'absence de contestation et au vu des pièces produites, il convient de mentionner que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] s'élève au 14 juin 2023 à la somme de 24.376,14 euros, en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.
2°) Sur les délais de paiement
Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Sa décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution donnent compétence au juge de l'exécution pour accorder de tels délais dès lors qu'un commandement ou un acte de saisie a été signifié.
Il est constant que l’octroi du bénéfice de délais de grâce conformément à l’article 1343-5 précité est réservé au “débiteur malheureux et de bonne foi”, c'est-à-dire au débiteur objectivement confronté à des difficultés qu'il n'est pas en mesure de surmonter seul et moralement digne qu'on lui vienne en aide.
En l’espèce, la société WAUTRIN DIFFUSION demande subsidiairement à pouvoir s’acquitter du paiement de sa dette en plusieurs échéances, jusqu’en mars 2025, faisant valoir qu’elle rencontre des difficultés financières, dues au défaut de paiement de ses loyers commerciaux par son locataire, indiquant qu’une procédure est en cours avec ce dernier.
Si elle a produit une attestation de son expert comptable en date du 9 août 2023, indiquant que son résultat net comptable est de 58.472,95 euros, ce résultat est en augmentation par rapport au précédent, puisqu’il était alors de -153.058,16 euros, de sorte que les diffciultés qu’elle invoque ne sont pas justifiées, à défaut d’autres éléments comptables plus probants.
De plus, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires en date du 23 mai 2024 montre un solde débiteur de 46.377 euros et l’absence de tout paiement même partiel depuis septembre 2023. La société WAUTRIN DIFFUSION n’a au surplus pas justifié du paiement d’un acompte de 2.500 euros le 11 juin 2024, comme elle y avait été autorisée en délibéré.
Enfin, le jugement du 14 novembre 2022 a prononcé la caducité de l’accord de médiation partiel qui prévoyait un échéancier et la société WAUTRIN DIFFUSION ayant déjà bénéficié de larges délais de paiement, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
3°) Sur la vente forcée
En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.
Le syndicat des copropriétaires justifie des résolutions n°22 et 23 du procès-verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire en date du 9 février 2023 ayant habilité le Syndic en exercice à diligenter ladite vente forcée sur les lots précités, sur la mise à prix de 50.000 euros ainsi que de l’absence de recours.
L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de la société WAUTRIN DIFFUSION sur l'immeuble saisi.
En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.
Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble.
En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d'exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.
Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l'autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d'information à l'effet d'annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.
Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.
Les dépens seront employés en frais taxés de vente.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE la société WAUTRIN DIFFUSION de sa demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 24 novembre 2023 ;
MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] s'élève au 14 juin 2023 à la somme de 24.376,14 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;
DÉBOUTE la société WAUTRIN DIFFUSION de sa demande de délais de paiement ;
ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;
DIT QUE L'AUDIENCE D'ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :
Jeudi 24 octobre 2024 à 14H30,
Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal
DIT qu'en vue de cette vente, la SAS ID FACTO, commissaires de justice associés à [Localité 9], pourra faire visiter le bien et vérifier son état d'occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d'une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu'en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d'un serrurier ;
DIT qu'en cas d'empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;
Dit que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;
DIT que la publicité de la vente s'opérera de la manière suivante :
- publicité légale,
- un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;
- une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;
DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente ;
RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé le 25 Juillet 2024
Et ont signé.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION
copie à :
Maître Frédéric SANTINI CCC TOQUE
Maître Florence FRICAUDET CE TOQUE
