Min N° 24/00620
N° RG 24/01691 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP6K
S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
C/
Mme [S] [K]
M. [B] [Z]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 07 août 2024
DEMANDERESSE :
S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par M. [G] [N]
DÉFENDEURS :
Madame [S] [K]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante
Monsieur [B] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Madame [S] [K]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 12 juin 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
Copie délivrée
le :
à : Madame [S] [K] / Monsieur [B] [Z]
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat signé le 6 décembre 2021, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a donné à bail à Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 547,75 euros hors charges.
Par contrat du 2 décembre 2021, prenant effet le 6 décembre 2021, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a donné à bail à Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] un emplacement de stationnement (garage n°5) situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 15,00 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a, par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire des contrats précités.
Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux,
- ordonner leur expulsion immédiate des lieux loués,
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,
- condamner solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] au paiement de la somme de 6.216,98 euros au titre de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation et d'une somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 juin 2024.
A l'audience, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, représentée, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 7.163,68 euros arrêtée au 7 juin 2024, s'engageant à transmettre début juillet à la juridiction un décompte actualisé de la dette ainsi que la position du bailleur sur la demande de délais formulée par les locataires à l'audience.
Madame [S] [K] comparait en personne et représente Monsieur [B] [Z], son époux, au moyen d'un pouvoir de représentation transmis en cours de délibéré, avec l'autorisation du juge.
Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette. Madame [S] [K] indique qu'elle va percevoir dans le courant du mois une prime d'intéressement de 1.400 euros qui permettra d'apurer une partie de la dette. Ils proposent de régler les sommes restant dues par des règlements mensuels de 200 euros, en sus des loyers courants.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 août 2024.
Le greffe n'a réceptionné aucune note de la S.A LES FOYER DE SEINE ET MARNE en cours de délibéré, malgré une relance du magistrat en date du 23 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE produit un décompte démontrant que Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] restent lui devoir la somme de 7.163,68 euros à la date du 7 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse).
Aucune contestation n'est soulevée à l'audience par les locataires.
Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans les contrats litigieux, Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] seront tenus solidairement au paiement.
En conséquence, Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 7.163,68 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 7 juin 2024 (échéance du mois mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 27 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 5 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les contrats des 2 et 6 décembre 2021 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié aux locataires le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.061,22 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans lesdits baux étaient réunies à la date du 25 janvier 2024.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] proposent d'apurer la dette moyennant des versements mensuels de 200 euros, en sus des loyers courants.
Madame [S] [K] perçoit des revenus d'environ 1.700 euros dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée.
Monsieur [B] [Z] perçoit quant à lui des revenus de 1.600 euros dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée.
Ils ont deux enfants à charge de 7 et 2 ans.
Madame [S] [K] s'est rendue au rendez-vous de la Maison départementale des solidarités de [Localité 5] et différentes pistes ont été explorées en vue du remboursement de la dette locative, l'instruction d'une demande de FSL notamment.
Il ressort du décompte locatif que le dernier loyer a été réglé.
Compte tenu de ces éléments, il y a lieu d'autoriser Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Les effets des clauses résolutoires seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
L'attention des locataires est attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l'arriéré locatif :
- la clause résolutoire desdits baux sera acquise, et les baux résiliés de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;
- ils seront solidairement redevables du paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d'expulsion.
Sur la demande du bailleur relative au délai d'expulsion
Il résulte de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
En l'espèce, Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] sont entrés dans les lieux en exécution d'un contrat de bail ; le loyer a été réglé irrégulièrement, mais il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai légal de deux mois.
Il convient donc de rejeter la demande de la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE Ã ce titre.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z], qui succombent à l'instance, supporteront in solidum la charge des dépens.
Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l'action de la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE aux fins d'expulsion ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires des baux consentis à Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] les 2 et 6 décembre 2021 relatifs à un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] et un emplacement de stationnement accessoire situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 25 janvier 2024 ;
CONDAMNE solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] à verser à la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 7.163,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] à s'acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais accordés ;
RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;
DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises ;
DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, reste impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure :
- les clauses résolutoires reprendront leurs pleins effets et les baux seront considérés comme résiliés de plein droit à compter du 25 janvier 2024 ;
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
- la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] seront condamnés solidairement à verser à la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d'expulsion ;
DÉBOUTE la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de sa demande relative au délai d'expulsion ;
DÉBOUTE la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [B] [Z] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
