Min N° 24/00619
N° RG 24/01686 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP6B
S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
C/
Mme [Z] [A] [B]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 07 août 2024
DEMANDERESSE :
S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par M. [S] [U]
DÉFENDERESSE :
Madame [Z] [A] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 12 juin 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
Copie délivrée
le :
à : Madame [Z] [A] [B]
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat signé le 22 juillet 2022, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a donné à bail à Madame [Z] [A] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], avec effet rétroactif à la date de résiliation du précédent bail par décision de justice du 24 mars 2015. Le loyer mensuel est fixé à 432,33 euros et les provisions pour charges à 169,38 euros.
En vertu d’un contrat de location du 26 octobre 2012 entre les mêmes parties, Madame [Z] [A] est locataire d’un emplacement de stationnement (garage n°10) situé à la même adresse ; le loyer mensuel initial est fixé à 10,00 euros, hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire de ces contrats.
Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Madame [Z] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux,
ordonner son expulsion immédiate,
ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,
condamner Madame [Z] [A] au paiement de la somme de 931,92 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d'une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 juin 2024.
A l’audience, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, représentée, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 1.438,88 euros arrêtée au 7 juin 2024 et s’en remet à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.
Madame [Z] [A] comparaît en personne.
Sur la pièce d’identité communiquée par cette dernière à l’audience, il apparait que celle-ci se nomme « [A] [B] » ; par suite, elle sera ainsi dénommée dans la suite du jugement.
Elle indique avoir effectué le jour même un versement de 400 euros et ne conteste pas la dette pour le surplus. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l'arriéré.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 août 2024.
Suivant note en délibéré reçue au greffe le 19 juin 2024, la S.A LES FOYER DE SEINE E MARNE a produit un décompte de la dette au 19 juin 2024 laissant apparaître le règlement évoqué par Madame [Z] [A] [B] à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE produit un décompte démontrant que Madame [Z] [A] [B] reste lui devoir, frais déduits (146,87 euros de frais de contentieux ; 38,10 euros de frais de non réponse enquête), la somme de 1.000,78 euros à la date du 19 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse). La dette ainsi revendiquée n’est pas contestée par la défenderesse.
En conséquence, Madame [Z] [A] [B] sera condamnée au paiement de cette somme de 1.000,78 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 19 juin 2024 (échéance du mois mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 2 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les contrats des 22 juillet 2022 et du 26 octobre 2012 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié à la locataire le 16 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.065,04 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 17 décembre 2023.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, Madame [Z] [A] [B] propose d’apurer la dette moyennant des versements mensuels de 100 euros, en sus des loyers courants.
Elle indique percevoir un salaire compris entre 1.400 et 1.700 euros, ainsi que des allocations familiales de 824 euros pour ses trois enfants ; elle ajoute avoir fait une demande de FSL.
Compte tenu du montant de la dette, des derniers règlements comptabilisés sur le décompte et des capacités financières de Madame [Z] [A] [B], il y a lieu de l’autoriser à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Les effets des clauses résolutoires seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire desdits baux sera acquise, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;
elle sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur la demande du bailleur relative au délai d'expulsion
Il résulte de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
En l'espèce, Madame [Z] [A] [B] est entrée dans les lieux en exécution d'un contrat de bail ; le loyer a été réglé irrégulièrement, mais il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai légal de deux mois.
Il convient donc de rejeter la demande de la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE à ce titre.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [A] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l'action de la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE aux fins d'expulsion ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires des baux consentis à Madame [Z] [A] [B] les 22 juillet 2022 et 26 octobre 2012 relatifs à un logement et un emplacement de stationnement accessoire situés [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 17 décembre 2023 ;
CONDAMNE Madame [Z] [A] [B] à verser à la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 1.000,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Madame [Z] [A] [B] à s’acquitter de la dette en 9 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 10ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;
RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;
DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;
DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :
les clauses résolutoires reprendront leurs pleins effets et les baux seront considérés comme résiliés de plein droit à compter du 17 décembre 2023 ;
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [A] [B], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Madame [Z] [A] [B] sera condamnée à verser à la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;
DÉBOUTE la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de sa demande relative au délai d'expulsion ;
DÉBOUTE la S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Z] [A] [B] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
