Min N° 24/00617
N° RG 24/01550 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPQN
Société HABITAT 77
C/
Mme [Y] [T] [E]
M. [N] [I] [J]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 07 août 2024
DEMANDERESSE :
Société HABITAT 77
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant
DÉFENDEURS :
Madame [Y] [T] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante
Monsieur [N] [I] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 12 juin 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jeanine HALIMI
Copie délivrée
le :
à : Madame [Y] [T] [E] / Monsieur [N] [I] [J]
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 15 février 2022, HABITAT 77 a donné à bail à Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 343,27 euros hors provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.
Par acte d'huissier du 26 mars 2024, HABITAT 77 a ensuite fait assigner Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner leur expulsion,
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 5.479,18 euros au titre de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 360 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 juin 2024.
A l'audience, HABITAT 77, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 7.145,73 euros arrêtée au 30 mai 2024. Elle s'oppose à tout délai de paiement au bénéfice des défendeurs, soulignant l'absence de reprise du paiement des loyers courants.
Madame [Y] [T] [E] comparait en personne et représente Monsieur [N] [I] [J] au moyen d'un pouvoir de représentation régulier transmis en cours de délibéré.
Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 300 euros en règlement de l'arriéré.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, HABITAT 77 produit un décompte démontrant que Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] restent lui devoir, frais déduits (38,10 euros de frais de non réponse enquête), la somme de 7.107,63 euros à la date du 30 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse).
Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.
Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article n°5), Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] seront tenus solidairement au paiement.
En conséquence, Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 7.107,63 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 28 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 15 février 2022, avec prise d'effet le 17 février 2022, contient une clause résolutoire (article n°5) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 5 février 2024, pour la somme en principal de 5.430,89 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 avril 2024.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] sollicitent des délais de paiement à raison de versements mensuels de 300 euros, en sus des loyers courants. Madame [Y] [T] [E] élève leurs deux enfants et perçoit des allocations familiales de 600 euros environ tandis que Monsieur [N] [I] [J] est cariste et perçoit des revenus mensuels de 1.300 à 1.700 euros.
La demande ainsi formulée n'apparait pas crédible au regard de la situation financière du couple et des derniers paiements enregistrés sur le décompte ; en effet, les locataires n'ont pas même repris le paiement des loyers courants.
Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.
En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 6 avril 2024.
Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser HABITAT 77, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d'expulsion.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.
Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. HABITAT 77 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l'action de HABITAT 77 ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2022 entre HABITAT 77, d'une part, et Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] (2ème étage, logement n°40LAD0201) à [Localité 4] sont réunies à la date du 6 avril 2024 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
DIT Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] occupants sans droit ni titre depuis le 6 avril 2024 ;
ORDONNE, en conséquence, à Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;
AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, HABITAT 77 à faire procéder à l'expulsion de Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] à verser à HABITAT 77 la somme de 7.107,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DÉBOUTE Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE solidairement Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] à payer à HABITAT 77 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d'expulsion ;
DÉBOUTE HABITAT 77 de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [Y] [T] [E] et Monsieur [N] [I] [J] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
