Min N° 24/00610
N° RG 22/05383 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC4NO
Mme [N] [K] née [B]
M. [F] [K]
C/
Mme [C] [X]
Mme [J] [W]
Mme [M] [Z]
M. [T] [X]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 07 août 2024
DEMANDEURS :
Madame [N] [K] née [B]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Monsieur [F] [K]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentés par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
DÉFENDEURS :
Madame [C] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
Madame [J] [W]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparante
Madame [M] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non comparante
Monsieur [T] [X]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 12 juin 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Jean-charles NEGREVERGNE
Copie délivrée
le :
à : Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT
Madame [J] [W]
Madame [M] [Z]
Monsieur [T] [X]
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail du 5 mars 2015, Madame [N] [K] née [B] et Monsieur [F] [K] ont donné à bail à Madame [C] [X] un pavillon situé [Adresse 2] à [Localité 8] (77), moyennant un loyer mensuel de 1.040 euros.
Par actes du 4 mars 2015, Madame [J] [W], Madame [M] [Z], et Monsieur [T] [X] se sont portés cautions.
Par ordonnance du 30 juillet 2019, le tribunal d'instance de MEAUX a désigné un expert aux fins de déterminer la nature et l'origine de désordres dénoncés par les bailleurs (présence de traces noirâtres dans la cour et sur les murs extérieurs du pavillon loué).
L'expert a rendu son rapport le 30 juin 2021.
Madame [C] [X] a donné congé le 15 février 2022 et quitté les lieux le 15 mars 2022.
Par actes des 28 et 29 novembre 2022, Madame [N] [K] née [B] et Monsieur [F] [K] ont fait assigner Madame [C] [X], Madame [J] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de condamnation solidaire au titre de dégradations locatives et indemnisation de leurs préjudices.
Au terme de plusieurs renvois et d'une réouverture des débats, l'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 12 juin 2024.
Madame [N] [K] née [B] et Monsieur [F] [K], représentés par leur conseil, se réfèrent oralement aux écritures visées à l'audience du 15 novembre 2023, par lesquelles ils demandent au juge de condamner solidairement Madame [C] [X], Madame [J] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [T] [X] à leur payer les sommes de :
- 15.377,19 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts de droit ;
- 8.000 euros à titre de dommages et intérêts (préjudice moral),
- 3.900 euros à titre de dommages et intérêts (préjudice financier),
- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d'expertise et de constats d'huissier.
A l'appui de leurs demandes, les époux [K] font valoir que Madame [C] [X] est tenue de répondre des dégradations commises sur la durée de location en vertu des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; que des dégradations ont été constatées à l'extérieur de l'habitation par l'expert judiciaire ainsi qu'à l'intérieur du logement lors de l'état des lieux de sortie en mars 2022.
Concernant spécifiquement les dégradations à l'extérieur du logement, les époux [K] soulignent que c'est à la locataire de faire la preuve qu'elle n'est pas à l'origine des désordres constatés au regard de la présomption de responsabilité prévue par les textes susmentionnés et que par ailleurs, l'expert judiciaire a relevé dans son rapport que les projections à l'origine des désordres ne pouvaient avoir été réalisées que par une personne se trouvant à l'intérieur de l'habitation et qu'en outre des projections similaires ont été constatées à l'intérieur du logement dans le cadre de l'état des lieux de sortie, ce qui accrédite la thèse selon laquelle Madame [X], ou son compagnon qui occupait également les lieux, sont bien à l'origine desdits désordres. Ils sollicitent ainsi la prise en charge pas la locataire de la reprise du ravalement (8.404 €), du changement des gouttières (1.800 €), du changement des poteaux de la terrasse (127,20 €), outre la réparation des désordres constatés à l'intérieur du logement lors de l'état des lieux de sortie pour un coût total de 5.032,46 euros, soulignant l'état neuf du logement lors de la prise à bail en 2015.
Sur leurs demandes indemnitaires, ils indiquent que les agissements de leur ancienne locataire leur ont causé un préjudice moral, lié au temps passé et au stress généré depuis plusieurs années par la procédure et le conflit très vif entretenu par leur locataire qui dénie sa responsabilité manifeste pour des dégradations commises sur leur bien, ainsi qu'un préjudice financier, correspondant à la perte de trois loyers suite au départ de Madame [X] compte tenu des travaux qu'ils ont dû entreprendre afin de remettre le bien à la location.
Madame [C] [X], représentée par son conseil, se réfère oralement aux conclusions visées le 15 novembre 2023 par lesquelles elle demande au juge de :
A titre principal :
- débouter les époux [K] de leurs demandes ;
- condamner Monsieur et Madame [K] à restituer le dépôt de garantie d'un montant de 1.040 euros, avec application de la majoration de 10 % de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- condamner les époux [K] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
A titre subsidiaire :
- ramener à la somme de 4.863,48 euros le montant des réparations au titre des dégradations extérieures ;
- ramener à la somme de 1.040 euros le montant des réparations au titre des dégradations intérieures ;
- condamner les époux [K] à restituer le dépôt de garantie d'un montant de 1.040 euros ;
- ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties ;
- débouter les époux [K] du surplus de leurs demandes.
En réplique aux prétentions adverses, Madame [C] [X] conteste être à l'origine des taches graisseuses constatées sur la façade et la cour de l'habitation, indiquant que ces dégradations ont pu être causées par un tiers cherchant à lui nuire. Dans l'hypothèse où la juridiction devait considérer que ces désordres lui seraient imputables, elle demande à ce que soit pris en compte les préconisations de l'expert pour un simple nettoyage de la façade ; pour le reste, elle indique que les frais relatifs aux remplacement des gouttières et poteaux de jardin ne sont pas justifiés dès lors qu'il n'est pas démontré que ces éléments aient été endommagés.
S'agissant des dégradations à l'intérieur du bien loué, elle souligne qu'il doit être tenu compte d'un coefficient de vétusté compte tenu de ce qu'elle a occupé le bien pendant sept ans, ou encore que certains équipements ne nécessitent pas d'être remplacés. En tout état de cause, le montant du dépôt de garantie versée lors de la prise à bail devra être déduit des condamnations prononcées à son encontre.
Sur les demandes indemnitaires des époux [K], elle souligne qu'elles ne sont aucunement justifiées.
Madame [J] [W], Madame [M] [Z], et Monsieur [T] [X], bien que cités à étude, ne sont ni présents ni représentés.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande au titre des dégradations locatives
Aux termes de l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Par ailleurs, l'article 22 de la même loi dispose que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans les deux mois de son départ effectif déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur.
En l'espèce, Madame [C] [X] a occupé, entre mars 2015 et mars 2022 soit durant sept ans, un bien loué par les époux [K] situé à [Localité 8]. Il s'agit d'un pavillon comprenant notamment une cour, un garage et un jardin.
Les bailleurs se plaignent de dégradations locatives à l'intérieur et à l'extérieur de l'habitation.
Concernant les désordres à l'extérieur du logement :
Il ressort des éléments du dossier que le bien a été donné en location à l'état neuf en 2015 et que deux ans après la prise à bail, les époux [K] ont constaté la présence de traces noirâtres à l'extérieur du bien, visibles depuis la voie publique. Un constat d'huissier du 24 juillet 2017 constatait déjà la présence de traces graisseuses, brunâtres, notamment sur les murs en façade et les pavés de la cour avant de l'habitation.
Un expert a été missionné aux fins de déterminer la nature à la cause de ces désordres par ordonnance de référé du 30 juillet 2019.
Dans son rapport, l'expert judiciaire a relevé la présence de dépôts gras, noirâtres, sur les murs de la maison, la dalle en béton de la terrasse arrière, la toiture du garage, les pavés en béton de la cour en façade avant, les murs de clôture, le trottoir devant la propriété et le poteau EDF s'y trouvant. Des prélèvements ont été effectués et il en est ressorti que ces dépôts correspondaient à de l'huile et/ou de la graisse animale et/ou végétale, lesquels ont été projetés par le fait de l'homme, selon l'expert.
Des traces noirâtres à l'extérieur de l'habitation seront également constatées lors du constat de sortie en mars 2022.
La matérialité desdits désordres, qui n'existaient pas lors de la prise à bail, n'est pas contestée par les parties.
Madame [C] [X] prétend qu'ils ne lui sont pas imputables. Or, les textes susvisés prévoient expressément que le locataire est tenu de restituer le bien loué sans dégradation, qu'il est tenu de répondre des dégradations survenues sur la période de location et que sa responsabilité à ce titre ne saurait être dégagée que par la preuve, devant être fournie par le locataire, de ce que ces dégradations sont imputables à une cause étrangère.
Le fait que ces projections d'huile aient pu être causées par un tiers ne suffit pas à la dégager de sa responsabilité ; cette thèse est d'ailleurs contestée par l'expert qui souligne que " les matières organiques sur les murs de la maison louée n'ont pu être apportées par une personne sans passer par l'intérieur de la maison ".
Il est d'ailleurs possible que ces projections n'aient effectivement pas été causées par Madame [X] et le bailleur émet l'hypothèse que ces dégâts aient été causés par le compagnon de Madame [X], qui occupait également les lieux.
Il apparait en tous les cas surprenant que Madame [X] ne se soit jamais plainte auprès des autorités de ces dégradations qu'elle attribue pourtant à des actes malveillants à son encontre et ce malgré l'ancienneté et l'ampleur de ces projections. Enfin, il sera souligné que le même type de dépôts graisseux a été constaté à l'intérieur du logement lors de l'état des lieux de sortie, ce qui met là encore en doute l'intervention d'un tiers étranger à la locataire dans la réalisation de ces désordres.
Par suite, Madame [X] est tenue de répondre des dégradations ainsi constatées.
Concernant les murs extérieurs, les époux [K] produisent un devis de RP RAVALEMENT pour un coût de 8.404 euros pour la pose d'un enduit de finition grattée sur la façade, les murs de clôture et la façade arrière.
L'expert suggère un nettoyage haute pression et/ou un sablage des ravalements par une entreprise spécialisée, avec application éventuelle d'une werberpeinture sur l'ensemble de la façade, plutôt que de refaire les ravalements. Il avait ainsi écarté le devis initialement présenté par les époux [K] s'élevant à 13.472,80 euros pour un ravalement de la façade.
Les traces graisseuses sont anciennes et des tentatives de nettoyage ont déjà été réalisées.
Compte tenu de ces éléments, il sera fait droit à demande des époux [K] pour la somme de 8.404 euros.
Concernant les gouttières, l'expert relève les éléments suivants : " il ne s'agit pas d'un phénomène naturel ; il y a nécessairement eu des projections de matières qui attaquent le zinc, tel de l'eau de javel, qui donne un aspect de piqûres très particulières sur la partie verticale de la descente de gouttière ainsi que sur le collier de fixation et les vis qui, en plus de ces piqures, rouillent du fait de leur composition dans lesquelles il y a du fer qui changent l'aspect de cette attaque ".
Il ressort des opérations d'expertise que la locataire a procédé au nettoyage de la gouttière à l'eau de javel, afin de faire disparaître des traces huileuses préexistantes, ce qui explique leur état de dégradation.
Il ne saurait être considéré qu'il s'agit de l'usure normale d'une gouttière, étant rappelé que le logement était neuf lors de la prise à bail.
Les époux [K] produisent un devis pour le remplacement des gouttières avant et arrière pour un montant de 1.800 euros.
Compte tenu de ce qui précède, il sera fait droit à cette demande.
Enfin, les époux [K] sollicitent au titre des dégradations extérieures le remboursement d'une facture pour l'achat de quatre poteaux de jardin et quatre platines de fixation au prix de 127,20 euros, visant à remplacer les poteaux du jardin recouverts de graisse.
La seule mention sur le constat de sortie d'un " petit jardinet en contre bas avec grillage à l'état d'abandon " n'est pas suffisant pour établir la réalité de ces dégradations.
La demande de ce chef sera dès lors écartée.
Au regard des développements qui précèdent, une somme de 10.204 euros peut être imputée à Madame [X] au titre des dégradations constatées à l'extérieur de l'habitation.
Concernant les désordres à l'intérieur du logement :
Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée, duquel il ressort que l'appartement était à l'état neuf lors de la prise à bail, et de l'état des lieux de sortie illustré par photos que le logement loué à Madame [X] a subi des dégradations et a été rendu sale, des coulures grasses étant constatées dans l'ensemble des pièces de l'habitation, non liées à un usage normal du bien. Les demandes des époux [K] à son égard apparaissaient dès lors globalement justifiées.
Il apparait néanmoins que certaines dépenses dont les bailleurs sollicitent le paiement ou le remboursement ne sont pas justifiées au regard du constat de sortie, à savoir :
- Quincaillerie Leroy Merlin 74,90 €
- Robinet CEDEO 9,68 €
- Mitigeur lavabo SDB 123,00 €
- Bonde plastique évier cuisine 78,31 €
- Serrures JOLIBOIS 139,33 €
- Radiateur chambre 245,00 €
- Système visiophone 199,90 €
- Poêle
Pour le reste, l'ensemble des réparations qui sont mentionnées dans l'état des lieux de sortie et reprises dans le décompte des bailleurs relèvent de l'entretien courant du logement et des réparations locatives au sens du décret n°87-712 du 26/08/87.
Il en va ainsi notamment des devis et facture pour l'achat de peinture pour la maison (317,95 €) et des travaux de peinture sur l'escalier (1.355,20€), qui n'apparaissent pas disproportionnées au regard de ce qui est décrit dans l'état des lieux de sortie.
Concernant les murs intérieurs de l'habitation, il est indiqué qu'ils présentent des traces de coulure visibles malgré des travaux de peinture effectués par la locataire.
Concernant l'escalier, l'huissier relève les éléments suivants : " vernis fortement abîmé au niveau du centre de toutes les marches voire manquant ; une contremarche présente des coulures noirâtres, phénomène également visible sous l'escalier ; une rampe d'escalier en bois avec barreaux en fer, les barreaux sont collants à nettoyer ".
En conséquence, il sera fait droit aux demandes des époux [K] à hauteur de 4.239,37 euros au titre des dégradations constatées à l'intérieur de l'habitation.
Il est établi que Madame [X] a versé un dépôt de garantie de 1.040 euros lors de son entrée dans les lieux. Cette somme n'a pas été affectée au paiement d'arriérés locatifs, elle sera donc déduite du montant dû au titre des réparations locatives.
Par conséquent, il convient de condamner Madame [X] au paiement de la somme de 13.403,37 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les demandes indemnitaires
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l'espèce, les époux [K] indiquent ne pas avoir été en mesure de mettre leur bien en location avant le 23 juin 2022 suite au départ de Madame [X] en mars 2022 et en déduisent un préjudice financier mensuelle de 1.300 euros, soit un total de 3.900 euros sur une période de trois mois, ce qui est cohérent avec les dégradations susmentionnées. Il sera fait droit à cette demande.
Concernant le préjudice moral allégué, il ressort des éléments du dossier que les époux [K] sont en litige avec leur locataire depuis de nombreuses années, qu'avant la présente procédure, les bailleurs avaient saisi le tribunal d'instance aux fins de résiliation du bail, ce dont ils avaient été déboutés par jugement du 21 novembre 2018 ; le caractère particulièrement conflictuel des relations entre bailleurs et locataire était alors déjà patent et Monsieur [K] avait été condamné dans le cadre du jugement précité à payer une indemnité de 100 euros à Madame [X] pour avoir pénétré dans la cour du logement loué sans l'autorisation de la locataire afin de la nettoyer au karcher. A cela s'est ajoutée une seconde procédure, qui dure depuis maintenant plus de quatre ans, notamment du fait des opérations d'expertise. Les désagréments causés par ces procédures et le conflit très vif entre les parties ne sauraient être imputés directement et uniquement à Madame [X] au regard de ce qui précède. En outre, s'ils font état de plusieurs relances de la mairie aux fins de faire cesser les troubles causés par leur locataire, lesquelles auraient généré un stress chez ces derniers, ils n'en apportent pas la preuve. Le préjudice n'est par ailleurs pas davantage étayé. La demande à ce titre sera dès lors rejetée.
En conséquence, Madame [X] sera condamnée à payer aux époux [X] la somme de 3.900 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes à l'égard des cautions
En application de l'article 2288 du code civil, celui qui se porte caution d'une obligation s'engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.
Par actes sous seing privé du 5 mars 2015, Madame [J] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [T] [X] se sont tous trois portés " caution solidaire sans bénéfice de division ou de discussion du règlement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d'occupation éventuelles dues après la résiliation du bail, de toute autres indemnités tels des dommages et intérêts, de tous intérêts, dus par Mme [X] pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyer charges comprises tels que fixés dans le bail, en vertu du bail qui lui a été consenti pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] (77) ".
Ces engagements respectent formellement les exigences prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ne font l'objet d'aucune contestation.
En conséquence, il convient de faire droit aux demandes formées à leur encontre. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes dues par Madame [C] [X] à l'égard des époux [K].
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [X], ainsi que Madame [J] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [T] [X], qui succombent à l'instance, supporteront in solidum la charge des dépens, comprenant les frais d'expertise et du constat d'état des lieux de sortie.
Compte tenu des démarches que les époux [K] ont dû accomplir, Madame [C] [X], ainsi que Madame [J] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [T] [X] seront condamnés à leur verser une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter par application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Madame [C] [X], Madame [J] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [T] [X] à payer à Madame [N] [K] née [B] et Monsieur [F] [K] la somme de 13.403,37 au titre des réparations locatives ;
CONDAMNE solidairement Madame [C] [X], Madame [J] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [T] [X] à payer à Madame [N] [K] née [B] et Monsieur [F] [K] la somme de 3.900 à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Madame [C] [X], Madame [J] [W], Madame [M] [Z], et Monsieur [T] [X] à payer à Madame [N] [K] née [B] et Monsieur [F] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [C] [X], Madame [J] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [T] [X] aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire et du constat de sortie du 15 mars 2022 ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes pour le surplus ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
