Min N° 24/448
N° RG 24/01107 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOP6
S.C.I. FERME DE NOEFORT
C/
Mme [P] [Z] [E]
M. [V]-[O] [I] [M]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 05 juin 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. FERME DE NOEFORT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDEURS :
Monsieur [V]-[O] [I] [M]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparant
Madame [P] [Z] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante, représentée par Monsieur [V]-[O] [I] [M]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 03 avril 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Viviane RODRIGUES
Copie délivrée
le :
à : Monsieur [V]-[O] [I] [M] / Madame [P] [Z] [E]
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 11 juin 2022, la SCI FERME DE NOEFORT a consenti un bail d'habitation à Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M] sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 925 euros et 35 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FERME DE NOEFORT a, par acte d’huissier du 16 novembre 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.
Par acte d'huissier du 31 janvier 2024, la SCI FERME DE NOEFORT a ensuite fait assigner Madame [P] [E] et Monsieur [V]-[O] [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,
- ordonner leur expulsion,
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,
- condamner solidairement Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M] au paiement de la somme de 2.070,20 euros au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2024.
A l’audience, la SCI FERME DE NOEFORT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 2.274,45 euros arrêtée au 22 mars 2024. Elle accepte l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires, selon les termes d’un accord conclu avec ces derniers le 28 mars 2024.
Monsieur [V]-[O] [I] [M] comparait en personne et représente Madame [P] [E] au moyen d'un pouvoir de représentation régulier transmis en cours de délibéré. Ils sollicitent l’octroi de délais selon l’échéancier convenu avec le bailleur, précisant s’être acquittés de la première échéance de 1.500 euros le 28 mars dernier.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024.
Suivant note en délibéré du 16 avril 2024, la SCI FERME DE NOEFORT a transmis un décompte actualisé de la dette, dont le solde s’élève au 4 avril 2024 à la somme de 1.766,77 euros.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, la société S.C.I. FERME DE NOEFORT produit un décompte démontrant que Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M] restent lui devoir, frais déduits (150,96 €), la somme de 1.615,81 euros à la date du 4 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse).
Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article N°VII), Madame [P] [E] et Monsieur [V]-[O] [I] [M] seront tenus solidairement au paiement.
En conséquence, Madame [P] [E] et Monsieur [V]-[O] [I] [M] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 1.615,81 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 4 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 1er février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI FERME DE NOEFORT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 11 juin 2022 contient une clause résolutoire (article N°VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.234,69 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 décembre 2023.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
A l'audience, les défendeurs demandent à ce que leur soient accordés des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux, suivant l’échéancier convenu avec le bailleur le 28 mars 2024, lequel prévoit :
Une première mensualité de 1.500 € avant le 31/03/2024
Une deuxième mensualité de 258,15 € avant le 10/05/2024
Une troisième mensualité de 258,15 € avant le 10/06/2024
Une quatrième mensualité de 258,15 avant le 10/07/2024
Compte tenu de ces éléments, Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;
Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M] seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [E] et Monsieur [V]-[O] [I] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI FERME DE NOEFORT a dû accomplir, Madame [P] [E] et Monsieur [V]-[O] [I] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action de la SCI FERME DE NOEFORT ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2022 entre la SCI FERME DE NOEFORT, d'une part, et Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], à [Localité 1] sont réunies à la date du 29 décembre 2023 ;
CONDAMNE solidairement Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M] à verser à la SCI FERME DE NOEFORT la somme de 1.615,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M] à s’acquitter de l’intégralité de la dette avant le 10 juillet 2024, en sus des loyers courants ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;
DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :
la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 29 décembre 2023 ;
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Madame [P] [E] et Monsieur [V]-[O] [I] [M] seront condamnés solidairement à verser à la SCI FERME DE NOEFORT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;
CONDAMNE in solidum Madame [P] [E] et Monsieur [V][O] [I] [M] à verser à la SCI FERME DE NOEFORT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [P] [E] et Monsieur [V]-[O] [I] [M] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIERLE JUGE
