- N° RG 23/02571 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCI5
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 04 mars 2024
Minute n° 24/521
N° RG 23/02571 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCI5
Le
CCC : dossier
FE :
Me VAN GEIT
Me ASSIE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU TRENTE ET UN MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDEUR
Monsieur [U] [K]
[Adresse 7]
représenté par Me Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDEURS
Madame [L] [V] épouse [Y]
[Adresse 5]
représentée par Maître Antoine ASSIE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
Madame [T] [W] épouse [V]
[Adresse 6]
représentée par Maître Antoine ASSIE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
Monsieur [H] [V]
[Adresse 4]
représenté par Maître Antoine ASSIE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: M. NOIROT, Juge
Mme BASCIAK, Juge
Jugement rédigé par : M. NOIROT, Juge
DEBATS
A l'audience publique du 25 Avril 2024
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;
- N° RG 23/02571 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCI5
EXPOSE DU LITIGE
Les consorts [V] (Mme [L] [V], Mme [T] [W] épouse [V] et M. [H] [V]) sont propriétaires en indivision d’un ensemble immobilier comprenant un local commercial et un pavillon d’habitation sis [Adresse 2]), cadastrés Section Y n°[Cadastre 8] pour une surface de 29 a 96 ca.
Ce bien a été donné à bail commercial à la SARL [Localité 9] AUTOMOBILES aux droits de laquelle est venue la société AUTOMOVE constituée le 23 mars 2023 par M. [M], après cession dans le cadre d’une procédure collective.
Le 14 janvier 2023, M. [U] [K] aurait adressé à l’indivision [V] une proposition d’achat de l’immeuble pour un montant de 600.000 € outre la « prise en charge du locataire actuel ».
Le 31 janvier 2023, les consorts [V] auraient accepté cette offre d’achat.
Le notaire de M. [K] a pris attache avec les consorts [V] aux fins d’établissement de l’acte de vente, mais les consorts [V] n’ont pas donné suite.
Par actes de commissaire de justice des 9 mai 2023 et 22 mai 2023, M. [K] a fait assigner les époux [V] et Mme [L] [Y] née [V] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins d’exécution forcée de la vente.
Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 30 juin 2024, M. [K] demande au tribunal de :
« Vu les articles 1103, 1113 et s., 1240, 1582 et s., 1773 et s. du code civil ;
Recevoir M. [U] [K] en son acte introductif d’instance
Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des défendeurs dirigées à l'encontre de M. [U] [K] ;
Le dire bien fondé
Y faisant droit
JUGER valable l’offre d’achat de l’ensemble immobilier, comprenant notamment un local commercial et un pavillon d’habitation, sis [Adresse 2] cadastré 000Y01 parcelle [Cadastre 8] pour un montant de 600.000 euros (six cent mille euros) formulée par M. [U] [K] le 14 janvier 2023 ;
JUGER valable l’acceptation par Mme [T] [W] épouse [V], M. [H], [B] [V] et Mme [L] [V] épouse [Y] formulée le 31 janvier 2023 de l’offre d’achat présentée par M. [U] [K] le 14 janvier 2023 ;
En conséquence :
JUGER parfaite la vente intervenue le 31 janvier 2023 entre M. [U] [K] d’une part et Mme [T] [W] épouse [V], M. [H], [B] [V] et Mme [L] [V] épouse [Y], d’autre part, par acceptation de l’offre d’achat formulée le 14 janvier 2023 par M. [K] de l’ensemble immobilier, comprenant notamment un local commercial et un pavillon d’habitation, sis [Adresse 2] cadastré 000Y01 parcelle [Cadastre 8] et ce pour un prix d’achat de 600.000 euros (six cent mille euros).
ORDONNER l’exécution forcée de ladite vente.
JUGER que faute par les parties de signer l'acte de vente, le jugement vaudrait vente au profit de M. [K].
ORDONNER la publication du jugement au bureau des hypothèques compétent ;
JUGER que M. [U] [K] prendra en charge le paiement des loyers impayés par la société SML AUTO SERVICES à compter du 12 décembre 2022 pour un montant de 8.123,46 € ;
CONDAMNER solidairement Mme [T] [W] épouse [V], M. [H], [B] [V] et Mme [L] [V] épouse [Y] à payer à M. [U] [K] la somme de 80.000 € en réparation du préjudice subi par lui ;
CONDAMNER solidairement Mme [T] [W] épouse [V], M. [H], [B] [V] et Mme [L] [V] épouse [Y] à payer à M. [U] [K] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;
Les condamner solidairement aux entiers dépens ».
M. [K] expose notamment que :
- la promesse vaut vente dès qu’il y a accord sur la chose et le prix ;
- le principe du consensualisme gouverne la vente, même immobilière ;
- l’offre acceptée lie les parties par le contrat ainsi conclu ;
- l’acceptation peut être expresse ou tacite, mais doit être dépourvue d’ambiguïté ;
- la vente est irrévocable lorsque l’offre et l’acceptation concordent ;
- l’absence de forme authentique ne fait pas obstacle au caractère définitif du contrat ;
- d’éventuels désaccords sur des éléments accessoires au contrat ne s’opposent pas à la perfection de la vente, ces désaccords se résolvant par le recours aux dispositions supplétives de la loi ou aux usages ;
- le publicité foncière impliquant la rédaction d’un acte authentique n’est requise qu’à fin d’opposabilité aux tiers et non ad validitatem ;
- l’entente sur les éléments essentiels du contrat, la chose et le prix, suffit à former le contrat de façon définitive ;
- tout autre élément, tels le mode de financement ou les formalités ultérieures à accomplir, sont accessoires ;
- les événement survenus postérieurement sont indifférents ;
- M. [M] n’a fait connaître son intention d’acquérir les locaux que le 19 octobre 2023, soit 10 mois après l’accord des parties et 7 mois après son entrée dans les lieux ;
- M. [H] [V] lui a fait visiter le bien le 9 janvier 2023, lui présentant M. [F], alors exploitant, et informant ce dernier que le bien allait lui être cédé ;
- le droit de préemption de M. [F] a été purgé par échange de courriels du 14 février 2023, M. [F] n’étant pas intéressé par l’acquisition de l’immeuble ;
- il demande la vente forcée du bien sans condition suspensive quant à son financement ;
- l’offre et l’acceptation n’ont été subordonnées à aucune condition ;
- comme convenu il s’engage à payer les loyers impayés postérieurs au 12 décembre 2022, soit 8123,46 € ;
- la résistance abusive des consorts [V] lui a causé préjudice.
Par leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 4 janvier 2024, les consorts [V] demandent au tribunal de :
« Vu les articles 1113 et suivants et 1582 et suivants du Code civil,
Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,
A titre principal
▪ DEBOUTER M. [U] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel
▪ CONDAMNER M. [U] [K] à verser une somme de 10.000 euros au profit des Consorts [V] en raison de la procédure manifestement abusive qu’il a engagée ;
En tout état de cause
▪ Sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, CONDAMNER M. [U] [K] aux entiers dépens ;
▪ Sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile, AUTORISER les consorts [V] à recouvrer directement contre M. [U] [K] ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans recevoir provision ;
▪ Sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER M. [U] [K] à payer aux consorts [V] la somme de 10.000 euros ».
Les consorts [V] exposent notamment que :
- par jugement du 10 mars 2023, le tribunal de commerce a homologué un plan de cession total des actifs de la société SML AUTO SERVICES à M. [M] avec faculté de substitution d’une société à constituer ;
- M. [M] a constitué le 23 mars 2023 la SAS AUTOMOVE, devenue le nouveau preneur à bail ;
- au 31 janvier 2023, ils étaient néophytes, non conseillés, et âgés de 94, 72 et 67 ans ;
- il était précisé dans leur lettre du 31 janvier 2023 non signée par M. [K] que les loyers impayés devaient être pris en charge par ce dernier, que les locaux devaient être libérés des déchets devant être traités et qu’une promesse de vente devait être établie à l’office notarial de Me [R] ;
- la situation juridique de l’immeuble a changé le 10 mars 2023 par l’arrivée du nouveau preneur à bail qui a fait connaître son intention de préempter les murs en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ;
- il n’y a eu ni véritable offre ni véritable acceptation, mais une simple entrée en pourparlers ;
- le proposition d’achat formulée le 14 janvier 2023 par SMS est imprécise et ne saurait constituer une offre au sens de l’article 1114 du code civil ;
- M. [K] ne qualifie pas son courrier d’offre, mais de proposition d’achat ;
- la nature précise du bien n’est pas désignée ;
- le prix n’est pas spécifié net vendeur ou s’il comprend les frais notariés ;
- le mode de financement n’est pas précisé ;
- les conditions essentielles et usuelles en matière de vente immobilière ne sont pas précisées ;
- leur écrit du 31 janvier 2023 n’a pas constitué une acceptation ;
- cet écrit précisait la prise en charge des loyers impayés jusqu’à la signature définitive de l’acte de vente, ce qui n’était pas précisé dans la proposition du 14 janvier 2023, de sorte qu’il n’y a pu y avoir accord sur le prix ;
- M. [K] n’a pas accepté leur contreproposition du 31 janvier 2023 avant qu’ils ne se rétractent ;
- le fait que M. [K] s’inquiète de la durée des loyers impayés et entende les limiter par l’intermédiaire son notaire à un délai raisonnable montre qu’il n’y avait pas d’accord sur l’élément essentiel du prix ;
- le désaccord sur cette partie du prix persiste d’ailleurs puisque les loyers impayés devaient être pris en charge pour eux jusqu’à la signature définitive de l’acte réitératif et non pas jusqu’au 31 janvier 2023 comme le demande aujourd’hui M. [K] ;
- n’étaient pas précisé dans l’échange de janvier 2023 l’état civil des vendeurs et de l’acquéreur, la désignation cadastrale du bien, la ventilation du prix entre meuble et immeuble, les modalités de paiement du prix, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, le montant du dépôt de garantie ;
- ils n’ont pas apposé la mention manuscrite « bon pour vente » ;
- ils ont expressément soumis la réalisation de la vente à la conclusion d’une promesse de vente devant notaire ;
- l’intervention des notaires était indispensable, car ils ne retrouvaient pas notamment le titre de propriété, le permis de construire, la déclaration d’achèvement des travaux ;
- M. [K] a été informé de l’intention de M. [M], nouveau preneur, d’acquérir les murs en préemptant, ce dès mai 2023 ;
- la vente au profit de M. [K] violerait le droit de préemption de M. [M] ;
- M. [K] ne justifie pas détenir les fonds nécessaires à l’opération, alors même qu’il reconnaît aux termes de ses conclusions devoir recourir à un emprunt immobilier ;
- leur lettre du 31 janvier 2023 a été effectuée sur l’insistance de M. [K] afin de permettre à ce dernier de commencer à démarcher les établissements bancaires en vue de l’obtention de son prêt ;
- M. [K] ne justifie pas du préjudice qu’il allègue ;
- cette procédure les a ébranlés moralement et ils ont été dans l’impossibilité de vendre leur immeuble du fait de cette procédure, de sorte que M. [K] doit être condamné à leur payer 10000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée des demandeurs pour un plus ample exposé de leurs moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024.
L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 31 mai 2024.
MOTIFS
Sur les demandes de M. [K] de perfection de la vente et de dommage et intérêts
L’article 1114 du code civil dispose :
« L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».
L’article 1583 du code civil dispose :
« Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».
L’article 1181 du code civil dispose :
« L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.
Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement.
Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée ».
En l’espèce, M. [K] a adressé le 14 janvier 2023 par SMS à M. [H] [V] la version numérique d’une lettre manuscrite signée par ses soins et datée du même jour, rédigée en ces termes :
« Je soussigné [K] [U] demeurant au [Adresse 7] faire une proposition d’achat du bien situé au [Adresse 2] pour la somme de six cent mille euros (600000 €) en prenant à ma charge le locataire actuel ».
Par lettre dactylographiée du 31 janvier 2023, les consorts [V] ont écrit en ces termes à M. [K] :
« Par la présente, nous consorts [V] [T], [V] – [Y] & [V] [H], nous vous confirmons avoir retenu vôtre proposition d’achat pour les biens immobiliers, en l’état, et avec la contrainte d’une occupation par le locataire SML AUTOSERVICE actuellement en redressement judiciaire depuis le 12/12/2022 dossier au cabinet Ph ANGEL / D HAZAN & S .[D].
Nous acceptons vôtre proposition d’achat au prix de 600.000 € et nous avons bien noté que vous prenez à vôtre charge les loyers impayés depuis la date du 12/12/2022 à la date de la signature définitive de l’acte d’achat à l’office notarial de Maître [J] [D] – [O] [Adresse 1].
Vous vous êtes engagé à régler les loyers à Mme [V] [T], à partir du 12/12/2022 jusqu’à la date de la signature de l’acte de vente. Vous poursuivrez le bail de location du locataire actuel SML SERVICE AUTO, gérant Mr [F] [A], libre à vous d’entamer une procédure d’expulsion si besoin.
Il est entendu que les locaux du garage devront être libérés des déchets devant être traités, en décharges spécialisée (vieux pneus, une chaudière Veissmann appartenant à Mr [F] [A]), ceci étant la charge de SML SERVICE AUTO.
Biens concernés :
1- Un garage de vente et réparation automobile enseigne Point S de 600 m2 couverts sur sous sol total
2- Un pavillon à usage d’habitation, au rez de chaussée 1 chambre un salon, avec cheminée, une cuisine équipée , une salle de bains, un water – closet, une chaufferie laverie, une grande entrée, à l’étage deux grandes chambres mansardées, une chambre, une salle d’eau et un water closed.
Le tout est édifié sur un terrain de 2986 M2, ayant un double accès voiture et un accès camion.
L’adresse du garage est le [Adresse 2].
L’adresse du pavillon est au [Adresse 3]
Une promesse de vente sera établie, à l’office Notarial de Maître [J] [R] dans nos meilleurs délais, quelques pièces sont manquantes demandées à la mairie de [Localité 9] ».
En l’espèce, en précisant dans leur courrier du 31 janvier 2023 qu’une promesse de vente sera établie à l’office notarial de Me [R], les consorts [V] ont reporté le caractère définitif de leur engagement à la réitération de la promesse de vente devant notaire, ce afin de bénéficier des conseils et de l’expertise de ce dernier.
Au surplus, l’offre alléguée de M. [K] n’est pas suffisamment précise. Elle ne reprend pas les références cadastrales et ne précise que l’adresse du garage, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si cette proposition comprenait la maison d’habitation ou non.
Dès lors, les parties n’en étaient qu’au stade des pourparlers qui n’ont pas abouti, puisqu’il est constant qu’aucune promesse de vente n’a été signée devant notaire comme prévu dans le courrier des consorts [V] du 31 janvier 2023.
Par conséquent la demande de perfection de la vente de M. [K] sera rejetée.
Il s’ensuit que les consorts [V] n’ont commis aucune faute à l’égard de M. [K], de sorte que la demande de dommages et intérêts de ce dernier sera également rejetée.
Sur la demande d’amende civile des consorts [V] (article 32-1 du code de précudre civile)
L’article 32-1 du code de procédure civile dispose :
« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».
Il ne ressort ni des pièces ni des écritures des parties que l’action en justice de M. [K] a été dilatoire ou abusive, la solution du litige ne relevant pas de l’évidence.
Cette demande sera par conséquent rejetée.
Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant, M. [K] sera condamné aux dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Succombant, M. [K] sera équitablement condamné à payer 3000 € aux consorts [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE M. [U] [K] de sa demande de perfection et d’exécution forcée de la vente au 31 janvier 2023 du local commercial et du pavillon d’habitation, situés [Adresse 2] cadastré 000Y01 parcelle [Cadastre 8], appartenant aux consorts [V], au prix de 600000 € ;
DEBOUTE M. [U] [K] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des consorts [V] pour un montant de 80000 € ;
DEBOUTE les consorts [V], Mme [T] [W] épouse [V], M. [H], [B] [V] et Mme [L] [V] épouse [Y], de leur demande de condamner M. [U] [K] à leur payer une amende civile de 10000 € pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;
CONDAMNE M. [U] [K] aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Me ASSIE ;
CONDAMNE M. [U] [K] à payer 3000 € aux consorts [V], Mme [T] [W] épouse [V], M. [H], [B] [V] et Mme [L] [V] épouse [Y], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
