- N° RG 23/01997 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCWB
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 05 février 2024
Minute n°24/446
N° RG 23/01997 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDCWB
Le
CCC : dossier
FE
Me Cecile ZYLBERSZTEIN
Me François MEURIN
Me Milijana JOKIC
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
S.N.C. CHESSY MARQUES
[Adresse 3]
représentée par Me Cecile ZYLBERSZTEIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSES
AREAS VIE
[Adresse 5]
représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
S.A.S.U. CHRONODESK
[Adresse 2]
représentée par Maître Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
INTERVENANT VOLONTAIRE
AREAS DOMMAGES
[Adresse 4]-[Adresse 5]
représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: M. NOIROT, Juge
Mme BASCIAK, Juge
Jugement rédigé par : Mme BASCIAK, Juge
DEBATS
A l'audience publique du 21 Mars 2024
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 16 mai 2024, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 14 mai 2019, la société CHESSY MARQUES a donné à bail à la société CHRONODESK des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans du 1er septembre 2019 au 30 août 2028, moyennant un loyer de 18 900 euros par an HT/HC, pour y exercer une activité de conseil en entreprise.
La société CHRONODESK s'est installée dans les locaux le 1er septembre 2019 et a, pour les besoins de son activité, aménagé les locaux en posant des cloisons.
Par courrier recommandé en date du 15 décembre 2021, la société CHRONODESK a informé la société CHESSY MARQUES de sa volonté de résilier le bail commercial et s'est engagée à quitter les locaux au terme de la première période triennale, soit le 1er septembre 2022.
Le 7 mai 2022, un dégât des eaux est survenu dans les locaux pris à bail.
Par courriel du 8 mai 2022, la société CHRONODESK en a informé son assureur, la société AREAS DOMMAGES, en précisant que " le plateau a été complètement noyé par endroit sur 5cm d'eau […] le parquet est trempé et est sorti du sol suite aux infiltrations ".
Le 10 mai 2022, un constat amiable de dégât des eaux a été établi entre les parties.
Par courriel du 24 juin 2022, la société CHRONODESK a transmis à la société CHESSY MARQUES la déclaration de sinistre qu'elle avait effectuée et l'a informé du fait que son assureur n'entendait pas prendre en charge le sinistre au motif que le parquet était d'origine.
Le 5 septembre 2022, la société CHESSY MARQUES a également déclaré ce sinistre à son assureur, la société AXA.
Par courriel du 1er septembre 2022, l'assureur de la société CHRONODESK, la société AREAS DOMMAGES a confirmé son refus de prise en charge des dommages causés au parquet au motif que " le parquet étant d'origine, je vous confirme qu'il appartient à l'assureur de votre propriétaire d'intervenir".
Par courrier du 9 septembre 2022, l'assureur de la société CHESSY MARQUES, la société AXA a indiqué qu'elle ne prendrait pas non plus en charge les dommages indiquant " concernant les dommages dans les parties privatives, il appartient à l'assureur de l'occupant lésé d'intervenir pour la prise en charge".
L'état des lieux de sortie a été dressé le 1er septembre 2022.
Par courrier du 27 septembre 2022, la société CHESSY MARQUES a demandé à la société CHRONODESK de lui rembourser la somme de 19 573,20 euros au titre des réparations locatives, dont 11 354,20 euros pour la reprise du parquet, 3 095 euros pour la reprise des dalles du plafond et 5 124 euros pour la reprise des peintures.
Par un acte du 26 avril 2023, la société CHESSY MARQUES a fait assigner la société CHRONODESK et la société AREAS VIE, en sa qualité d'assureur de la société CHRONODESK, devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 11 354,20 euros au titre des réparations locatives à effectuer sur le parquet, la somme de 8219 euros au titre des réparations locatives à effectuer sur les murs et les dalles de plafond et la somme de 1702,70 euros au titre des loyers restants dus.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2023, la société CHESSY MARQUES demande au tribunal de bien vouloir :
" DECLARER recevable l'intervention volontaire de la société Areas Dommages.
DEBOUTER les sociétés Chronodesk et Areas Dommages de leurs autres demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER les sociétés Chronodesk et Areas Dommages à payer à la société Chessy Marques la somme de 11.354,20 euros au titre des réparations locatives à effectuer sur le parquet.
CONDAMNER la société Chronodesk à payer à la société Chessy Marques la somme de 8.219 euros au titre des réparations locatives à effectuer sur les murs et dalles de plafond.
CONDAMNER la société Chronodesk à payer à la société Chessy Marques la somme de 1.702,70 euros au titre des loyers restants dus.
ORDONNER la compensation des créances.
CONDAMNER les sociétés Chronodesk et Areas Dommages à payer à la société Chessy Marques la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
ORDONNER l'exécution provisoire ".
La société CHESSY MARQUES indique ne pas s'opposer à la demande de mise hors de cause de la société AREAS VIE et à l'intervention volontaire de la société AREAS DOMMAGES.
Elle réclame le paiement des réparations locatives suite au dégât des eaux et les réparations locatives résultant des aménagements du locataire, sur le fondement des articles 1231-1 et 1732 du code civil ainsi que les stipulations contractuelles du bail.
La société CHESSY MARQUES indique qu'un dégât des eaux imputable à la société CHRONODESK est survenu dans les locaux donnés à bail, lequel a occasionné des dégradations sur le parquet, constaté par un procès-verbal de commissaire de justice en date du 1er septembre 2022 réalisé lors de l'état des lieux de sortie et un procès-verbal de commissaire de justice en date du 23 janvier 2023.
Elle fait également valoir que les travaux réalisés par la société CHRONODESK pour aménager les locaux ont entrainé des désordres constatés eux aussi par le procès-verbal de commissaire de justice en date du 1er septembre 2022 lors de l'état des lieux de sortie, à savoir des traces sur les murs, une fissure, des percements sur les dalles au plafond et une dalle au plafond manquante. Elle se prévaut d'autres désordres constatés par procès-verbal de commissaire de justice en date du 23 janvier 2023 qui affectent les locaux, dont l'absence de dépose de sorties électriques au plafond, des taches sous les fenêtres et des percements sur les porteurs métalliques du faux plafond.
En réponse aux défendeurs elle soutient que l'article 9.3 du bail n'est pas applicable dès lors que la renonciation à tous recours entre les parties ne concerne que les dommages relatifs " aux marchandises, matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques ", ce qui n'est pas le cas des désordres dont elle réclame la prise en charge qui affectent le parquet.
La société CHESSY MARQUES s'oppose également à la nullité du contrat du 14 mai 2019 invoquée par la société CHRONODESK. Elle fait valoir qu'elle a installé la climatisation dès 2017 dans les locaux, que la société CHRONODESK a pu faire tous les aménagements qu'elle a souhaités et qu'elle a accepté la prise à bail. Elle indique que la société CHRONODESK n'est pas fondée à solliciter le remboursement de tous les loyers dès lors qu'elle a occupé les locaux.
A titre subsidiaire elle demande l'indemnisation des réparations locatives sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
La société CHESSY MARQUES sollicite également le paiement de la somme de 1702,20 euros au titre des loyers non réglés.
Sur le fondement des articles 1347 et suivants du code civil elle sollicite la compensation entre les réparations locatives, les loyers et le dépôt de garantie.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024 la société CHRONODESK demande au tribunal de bien vouloir :
" À titre principal,
CONSTATER que la société CHESSY MARQUES a renoncé à tout recours à l'égard de la société CHRONODESK
DÉCLARER irrecevables les demandes formulées par la société CHESSY MARQUES à l'encontre de la société CHRONODESK ;
À titre subsidiaire,
CONSTATER que la société CHESSY MARQUES n'a pas réalisé les travaux prévus à l'article 1.2 du contrat de bail ;
CONSTATER que le contrat de bail conclu entre la société CHESSY MARQUES et la société CHRONODESK est nul et non avenu ;
CONDAMNER en conséquence la société CHESSY MARQUES à rembourser à la société CHRONODESK l'intégralité des loyers versés dans le cadre de l'exécution du contrat de bail, soit la somme de 56.700 ,00 euros hors taxes ;
DÉBOUTER la société CHESSY MARQUES de l'intégralité de ses demandes ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la société CHESSY MARQUES à payer la société CHRONODESK la somme de 4.000,00 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la société CHESSY MARQUES aux entiers dépens, en ce compris les frais de huissiers".
La société CHRONODESK se fonde sur l'article 9.3 du contrat de bail pour soutenir que la société CHESSY MARQUES bailleresse ne peut intenter aucune action à son encontre, que cette clause s'applique indépendamment du fondement juridique sur lequel repose l'action intentée par le bailleur. Elle en déduit que l'action de la société CHESSY MARQUES est irrecevable.
Elle indique que contrairement à ce que soutient la société CHESSY MARQUES le parquet constitue un bien meuble qui n'est pas intégré dans la structure de l'immeuble, de sorte qu'il rentre dans le champ d'application de l'article 9.3 du contrat de bail.
La société CHRONODESK fait valoir qu'elle a réglé à la société CHESSY MARQUES les primes d'assurance destinées à garantir l'immeuble en valeur de reconstruction en ce compris les dégâts des eaux et que l'assureur du bailleur doit prendre en charge les travaux de reconstruction au titre de la remise en état des désordres imputables aux dégâts des eaux. Elle indique que si le dégât des eaux fait suite à une négligence de sa part, en aucun cas elle ne résulte d'un acte de malveillance permettant au bailleur de s'exonérer de la renonciation à recours prévue par l'article 9.3 du bail.
A titre subsidiaire, elle soulève la nullité du contrat de bail au motif que la société CHESSY MARQUES n'a pas effectué les travaux lui incombant en application de l'article 1er du contrat de bail soit la mise en place d'un compteur électrique propre au bien loué et l'individualisation de la climatisation au lot du bureau avant le 31 juillet 2019, soit avant la prise d'effet du bail. Elle indique que le bailleur a réalisé les travaux d'installation du compteur individuel plus de deux après la mise à disposition des lieux et n'a jamais individualisé la climatisation. Elle en déduit que la société CHESSY MARQUES a manqué à ses obligations contractuelles de sorte que la nullité du bail est encourue.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, la SOCIETE AREAS VIE demande au tribunal de bien vouloir :
" Débouter la société CHESSY MARQUES de l'intégralité de ses demandes présentées à l'encontre de la société d'assurance mutuelle AREAS VIE.
Donner acte de l'intervention volontaire de la société d'assurance mutuelle AREAS DOMMAGES.
Débouter la société CHESSY MARQUES de ses demandes à l'encontre de la société d'assurance mutuelle AREAS DOMMAGES.
Condamner la société CHESSY MARQUES à payer, à la société AREAS DOMMAGES, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la société CHESSY MARQUES aux entiers dépens de l'instance ".
Elle soutient que les demandes présentées à l'encontre de la société AREAS VIE sont irrecevables dès lors que cette société n'a pas conclu de contrat avec la société CHRONODESK et n'est pas une société d'assurance de dommages.
Elle indique que la société AREAS DOMMAGES intervient volontairement à l'instance et que la société CHESSY MARQUES ne formule des demandes à son encontre uniquement au titre des réparations locatives induites par le dégât des eaux, à hauteur de 11 354,20 euros TTC.
Se fondant sur l'article 9.3 du contrat de bail elle soutient que la demande de la société CHESSY MARQUES à son encontre est irrecevable.
Elle se prévaut également de l'article 9.1 du contrat de bail commercial qui prévoit que c'est le bailleur qui doit contracter une assurance au titre des dégâts des eaux. Elle indique que les différents aménagements présents dans les locaux appartiennent au bailleur qui les a mis à disposition de la société CHRONODESK et que c'est à ce titre qu'il est assuré et a répercuté les primes d'assurance sur son preneur, de sorte que la société CHRONODESK a intégralement réglé l'assurance destinée à remédier au sinistre en cause de sorte que la société CHESSY MARQUES n'est pas fondée à lui demander de prendre en charge les réparations locatives résultant du dégât des eaux.
Répondant à la société CHESSY MARQUES, elle indique que l'économie générale du contrat implique d'apprécier la clause de renonciation à recours prévue à l'article 9.3 du contrat avec les articles 9.1 et 9.2 qui imposent au bailleur de souscrire à une assurance de l'immeuble en valeur de reconstruction incluant les dégâts des eaux et au preneur une assurance de responsabilité civile et une assurance de dommages. Elle fait valoir que la clause de renonciation à recours est motivée par les assurances souscrites par le bailleur et le preneur.
La société AREAS DOMMAGES indique qu'en toute hypothèse le parquet rentre dans le champ d'application de cette clause dès lors qu'il n'est pas intégré dans la structure de l'immeuble et constitue un bien meuble et que dans le cas contraire c'est l'assurance de la société CHESSY MARQUES qui aurait vocation à s'appliquer.
Elle indique que le preneur n'a commis aucun acte de malveillance.
A titre subsidiaire, si sa garantie devait être mobilisée, elle fait valoir que les dommages consécutifs au sinistre doivent se cantonner aux traces noires d'humidité et au tuilage du parquet, contrairement à la demande de la société CHESSY MARQUES qui porte sur l'indemnisation de dommages consécutifs à l'utilisation des locaux par le preneur. Elle indique qu'elle n'a pas à indemniser ces dommages qui ne sont pas apparus à la suite du dégât des eaux.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 février 2024.
L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 21 mars 2024 et mise en délibéré au 16 mai 2024 prorogé au 27 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société CHRONODESK et la société AREAS DOMMAGES
Par application de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Le dernier alinéa de ce texte précise que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
En l'espèce, la société CHRONODESK et la société AREAS DOMMAGES se prévalent des dispositions de l'article 9.3 du contrat de bail commercial en date du 14 mai 2019 pour soutenir que le recours de la société CHESSY MARQUES est irrecevable.
L'article 9.3 du contrat de bail commercial en date du 14 mai 2019 intitulé " Renonciation a recours " stipule que " Le preneur et ses assureurs renoncent expressément à tout recours, actions et instances contre le bailleur et ses assureurs pour tout dommage de toute nature subi par ses marchandises, matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques, et pour tout autre préjudice indirect en découlant tel que notamment la privation de jouissance, la perte d'exploitation, la valeur vénale du fonds de commerce.
A titre de réciprocité, le bailleur et ses assureurs renoncent à tout recours, actions et instances, contre le preneur et ses assureurs en raison des effets ci-dessus précités, le cas de malveillance excepté ".
Toutefois, cette fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité à agir de la société CHESSY MARQUES n'est pas survenue ou n'a pas été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état puisqu'elle résulte des stipulations de l'article 9.3 du contrat de bail commercial précité du 14 mai 2019, de sorte que, la société CHRONODESK et la société AREAS DOMMAGES formulent une prétention manifestement irrecevable.
La fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.
Sur la demande d'intervention volontaire de la société AREAS DOMMAGES
Aux termes de l'article 330 du code de procédure civile, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.
En l'espèce, la société AREAS DOMMAGES est l'assureur qui a contracté avec la société CHRONODESK contrairement à la société AREAS VIE initialement mise en cause par la société CHESSY MARQUES, laquelle dans le dernier état de ses prétentions ne formule plus de demandes à son encontre.
En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l'intervention volontaire de la société AREAS DOMMAGES.
Sur la demande de déclarer nul et non avenu le contrat de bail en date du 14 mai 2019 conclu entre la société CHESSY MARQUES et la société CHRONODESK
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
En application de l'article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".
Aux termes de l'article 1.2 des conditions particulières du contrat de bail en date du 14 mai 2019 intitulé " travaux effectués par le bailleur ", " le preneur s'engage à faire réaliser les travaux suivants :
-Prendre contact avec la société ENEDIS afin de mettre en place un compteur électrique propre aux biens loués.
-Rendre la climatisation indépendante au lot de bureau. Le délai de réalisation de ces travaux dépendra de la société Daïkin.
Il est convenu entre les parties que lesdits travaux devront être effectués avant la date du 31 juillet 2019. Dans le cas où ces travaux n'ont pas été réalisés, le bail sera réputé nul et non avenu ".
En l'espèce, la société CHESSY MARQUES ne démontre pas avoir pris contact avec la société ENEDIS pour mettre en place un compteur électrique individualisé aux locaux occupés par la société CHRONODESK, ni avoir rendu la climatisation indépendante auxdits locaux, avant le 31 juillet 2019. Il apparaît que la facture versée aux débats en date du 28 avril 2017 concerne la seule installation de la climatisation dans tout le bâtiment et non son individualisation aux locaux occupés par la société CHRONODESK. De même, le courriel du 5 avril 2022 individualisant le compteur électrique est bien postérieur à la date butoir du 31 juillet 2019.
Il résulte de ce qui précède que le bailleur a méconnu les stipulations contractuelles de l'article 1.2 du contrat de bail du 14 mai 2019.
Toutefois la société CHRONODESK a intégré les lieux passé la date limite du 31 juillet 2019 alors même que le bailleur n'avait pas effectué les travaux. En outre, la société CHRONODESK ne démontre pas avoir effectué de démarches auprès du bailleur au moment de son entrée dans les lieux et même postérieurement en vue de lui faire respecter l'article 1.2 précité du contrat de bail. Enfin, le compteur électrique individuel a finalement été installé et le bâtiment a toujours été climatisé même si celle-ci n'est pas individualisée aux locaux pris à bail.
Il en résulte que c'est avec mauvaise foi que la société CHRONODESK invoque la nullité du contrat, dès lors qu'en restant dans les lieux au-delà de la date limite et sans se prévaloir de la nullité elle doit être regardée comme ayant renoncé à se prévaloir de la nullité.
En conséquence, le contrat de bail conclu entre la société CHESSY MARQUES et la société CHRONODESK le 14 mai 2019 n'est pas entaché de nullité.
La société CHRONODESK sera déboutée de sa demande tendant à déclarer nul et non avenu le contrat de bail du 14 mai 2019 conclu avec la société CHESSY MARQUES.
Par voie de conséquence, la société CHRONODESK sera également déboutée de sa demande de condamnation de la société CHESSY MARQUES à lui rembourser l'intégralité des loyers versés dans le cadre de l'exécution du contrat de bail, soit la somme de 56.700 ,00 euros hors taxes.
Sur les demandes en paiement au titre des réparations locatives
En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
L'article 1231-1 du code civil dispose : " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".
Sur les demandes en paiement au titre des réparations locatives à effectuer sur le parquet
-Sur la responsabilité de la société CHRONODESK
Aux termes de l'article 606 du code civil, " Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ".
L'article 13 du contrat de bail du 14 mai 2019 intitulé " ENTRETIEN - REPARATIONS " stipule :
" 13.1 Obligations d'entretien
Le Preneur devra :
- tenir les locaux loués pendant toute la durée du bail, en bon état et effectuer à ses frais tous travaux d'entretien, de réparation de l'immeuble. Il est précisé que le Bailleur sera tenu aux grosses réparations définies par l'Article 606 du Code Civil, à l'exception de tous travaux concernant l'accès de plein pied, piétons et autres ouvrants, qui demeureront à la charge du Preneur.
- effectuer tous travaux en général, même de modification qui pourraient être exigés en quelque matière que ce soit, notamment de sécurité et de mise en conformité par l'Administration.
- maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux loués.
- entretenir, réparer ou remplacer à ses frais tous les appareils équipements, installations y compris, sans que cette liste soit limitative, les fenêtres, volets, portes, glaces vitres, revêtements de sols et de murs, robinets, etc. usagés, vétustes ou périmés par suite d'exigence administrative ou par force majeure.
- veiller au bon écoulement des eaux pluviales et usées
Il est ici précisé que dans le cas d'installations communes, leur entretien et leur maintenance sont assurés par le Bailleur. Le coût en est réparti dans les charges au prorata des surfaces.
De ce fait, le Preneur ne pourra exercer aucun recours contre le Bailleur en raison des dégâts éventuellement causés par le ou les défauts d'entretien à sa charge.
Le Preneur déclare connaitre le fonctionnement de tous les appareils, équipements, installations, dépendant des lieux loués. Sauf mention contraire dans l'état des lieux, il reconnait les prendre en bon état de fonctionnement et s'engage à les entretenir et les rendre tels en fin de jouissance. il se rend responsable de tout incident qui pourrait arriver par leur usage.
Le Preneur sera également responsable des dégradations dues à un usage anormal ou non conforme à la destination des lieux ainsi que des pertes survenant dans les lieux loués.
13.2 Travaux effectués par le Preneur :
D'une façon générale, tous travaux de quelque nature et de quel qu'importance qu'ils soient, devront être réalisés par le Preneur avec l'accord exprès et écrit du Bailleur, sans que la responsabilité du Preneur puisse être atténuée en raison de l'autorisation de principe accordée.
Le Preneur devra exécuter les travaux à ses frais conformément aux règles de l'art et à la législation en vigueur.
Le Preneur présente au Bailleur un descriptif des travaux en annexe du bail. Si leur nature l'exige, le Preneur devra faire appel à un architecte de son choix et en tenir nécessairement informé l'architecte du Bailleur.
Avant le commencement des travaux et si leur nature porte sur les éléments constitutifs du bâtiment pouvant porter atteinte à sa solidité ou à tout autre élément pouvant le rendre impropre à sa destination, le Preneur devra souscrire une Police "Dommages Ouvrage" pour son compte et celui du Bailleur.
En outre, le Preneur devra s'assurer qu'il est suffisamment garanti pendant toute la durée des travaux contre tout dommage relevant de sa responsabilité et il devra pouvoir en justifier expressément au Bailleur.
Le Bailleur bénéficiera par voie d'accession en fin de bail (notamment en cas de jeu de la clause résolutoire) sans que le Preneur ne puisse en conséquence y porter atteinte, et sans indemnité d'aucune sorte, de tous travaux effectués soit lors de leur prise de possession, soit en cours de bail, quelle que soit la nature desdits travaux: finition, modification, amélioration ou réparation, pour peu qu'il s'agisse de travaux immobiliers par nature, incorporation ou destination, à moins que le Bailleur ne préfère demander au Preneur la remise des lieux dans leur état d'origine, se réservant en outre le choix entre l'exécution matérielle des travaux nécessaires ou une indemnité pécuniaire de leur coût qui constituera une créance privilégiée au même titre que le loyer ".
En l'espèce, par courriel du 9 mai 2022, la société CHRONODESK informe la société AREAS DOMMAGES de la survenance d'un dégât des eaux dans les locaux donnés à bail en indiquant " le plateau a été complètement noyé par endroits sur cinq centimètres d'eau. J'ai immédiatement fait intervenir une société de ménage pour l'évacuation de l'eau. Le parquet est trempé et est sorti du sol suite aux infiltrations. (…) Les locataires d'en bas ont eux aussi été inondés ".
La société CHRONODESK ne conteste pas dans ses écritures l'origine du sinistre qui fait suite à une négligence de sa part concernant l'utilisation de la machine à laver et les dommages affectant le parquet ressortent du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 1er septembre 2022, lequel relève que le parquet au niveau de l'ancienne cuisine " est abîmé avec des traces noires d'humidité et un aspect gondolé et par endroits ".
Dans son procès-verbal du 23 janvier 2020, le commissaire de justice constate que dans l'angle à gauche de la pièce principale près du point d'eau, le parquet présente des auréoles et taches d'humidité et que celui -ci est gonflé d'humidité par endroits et décollé.
Il résulte de ce qui précède que la société CHRONODESK est responsable des dégradations affectant le parquet et qu'elle a ainsi manqué à ses obligations contractuelles en ne tenant pas les locaux loués en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté et en s'abstenant d'effectuer les travaux de réparation à la suite des désordres.
Il est précisé que les dégradations sur le sol ne sont pas visées par l'article 606 du Code Civil de sorte qu'il ne s'agit pas d'une " grosse réparation " incombant au bailleur mais bien d'une réparation d'entretien appartenant au preneur.
La société CHESSY MARQUES produit un devis établi par la société PRIMAA en date du 14 novembre 2022 ayant pour objet l'enlèvement du parquet existant endommagé, la fourniture et la pose d'une sous-couche puis la fourniture et la pose d'un parquet contre collé en chêne moyennant la somme de 11 354,20 euros.
Toutefois, comme le soutient la société AREAS DOMMAGES, alors qu'il ressort des éléments du dossier qu'une seule partie des locaux a été endommagée au niveau de l'ancienne cuisine, le devis prévoit le remplacement du parquet sur toute la surface des locaux.
Il n'est cependant pas démontré par la société AREAS DOMMAGES et la société CHRONODESK qu'une réparation partielle est possible de sorte qu'il y a lieu de faire droit à la demande de la société CHESSY MARQUES en engageant la responsabilité contractuelle de la société CHRONODESK concernant les désordres affectant le parquet.
-Sur la mobilisation de la garantie de la société AREAS DOMMAGES
L'article 9.1 du contrat de bail commercial en date du 14 mai 2019 intitulé " assurances contractées par le bailleur " stipule : " l'immeuble est assuré en valeur de reconstruction contre les risques d'incendie, foudre, explosion et événements assimilés, tempêtes, grêle et neige sur les toitures, dégâts des eaux, dommages électriques, actes de vandalisme et attentat, et catastrophes naturelles.
Le preneur devra rembourser au bailleur les primes des contrats souscrits afin de garantir les risques ci-dessus ".
L'article 9.2 du contrat de bail commercial en date du 14 mai 2019 intitulé " assurances contractées par le preneur " stipule :
" 9.2.1 assurance " dommages
Le preneur devra assurer auprès d'une compagnie notoirement solvable, pendant tout le cours du bail :
-ses meubles, marchandises, matériels et aménagements contre les risques d'incendie, foudre, explosion, dommages électriques, tempêtes, grêle et neige sur les toitures, dégâts des eaux, actes de vandalisme et attentat, et catastrophes naturelles.
-le bris de glace
-le recours à l'égard des voisins et des Tiers
9.2.2 assurances " responsabilité civile "
Le preneur devra également s'assurer en sa qualité de locataire contre les risques de responsabilité civile pour tous les dommages corporels, matériels ou immatériels pouvant être causés à des tiers, soit du fait de son occupation, soit du fait de ses préposés, ou de son activité pour un montant qui ne devra pas être inférieur à 762 245 euros ".
Les seules stipulations du contrat de bail commercial en date du 14 mai 2019 ne permettent pas de définir quel assureur doit prendre en charge les dommages affectant le sol du local à la suite du dégât des eaux survenu par une négligence du preneur, en l'absence de toute communication des conditions générales et particulières des contrats d'assurance concernant le bien permettant de définir le périmètre des garanties. Il apparait en effet que les deux stipulations visent une garantie incombant au preneur et au bailleur au titre du dégât des eaux.
Or si la charge de la preuve de l'existence du contrat appartient à l'assuré, ce que la société CHRONODESK réussir à démontrer eu égard l'intervention de la société AREAS DOMMAGES, la charge de la preuve du contenu du contrat d'assurance incombe à l'assureur, soit en l'espèce à la société AREAS DOMMAGES.
En s'abstenant de verser aux débats les conditions générales et particulières du contrat d'assurance la liant à la société CHRONODESK, la société AREAS DOMMAGES ne démontre pas que sa garantie n'est pas mobilisable, de sorte qu'il y a lieu de considérer que la société AREAS DOMMAGES doit sa garantie à la société CHRONODESK au titre des travaux de réparations locatives affectant le parquet.
En conséquence, la société CHRONODESK et la société AREAS DOMMAGES seront condamnées in solidum à payer à la société CHESSY MARQUES la somme de 11 354,20 euros au titre des dégradations du parquet.
Sur la demande en paiement au titre des réparations locative affectant les murs et dalles de plafond
L'article 20 du contrat de bail intitulé " RESTITUTION DES LIEUX " stipule :
" 20.1 : Le Preneur est tenu, lors du déménagement, et préalablement à tout enlèvement, même partiel du mobilier et de ses marchandises de justifier, par présentation des acquits, du paiement des contributions à sa charge, tant pour les années écoulées que pour l'année en cours et de tous loyers et accessoires.
20.2 : Il devra également rendre en bon état les lieux loués et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues par lui dans les lieux loués, tels qu'ils résulteront des travaux d'aménagement et de finition effectués par lui à son entrée dans les lieux ou en cours. A cet effet, en cas de remise volontaire ou forcée des lieux au Bailleur, l'architecte du Bailleur dressera un état des lieux comportant relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber au Preneur.
Cet état des lieux se fera en présence du Preneur dûment convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postée au moins 8 jours à l'avance.
En cas d'absence du Preneur, l'état des lieux, réputé contradictoire à son égard, lui sera opposable sans restrictions ni réserve.
L'architecte mandataire, après vérification des factures des entreprises, déterminera le montant définitif des réparations pouvant incomber au Preneur et notifiera ce montant à chacune des parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ".
En l'espèce, dans son procès-verbal de constat en date du 1er septembre 2022, réalisé en présence de la société CHRONODESK, le commissaire de justice a constaté s'agissant de l'espace principal, que la pièce était en état d'usage mais qu'elle présentait par endroits des traces et des marques. Il relève ainsi la présence de " nombreux petits trous, qui correspondent selon les explications données sur place, à l'emplacement de cloisons installées par la locataire sortante et démontées à la demande la propriétaire. Au niveau des murs présence d'une peinture blanche qui présente des traces en divers endroits, suivant détails et illustrations aux photographies ci-dessous insérées prises par mes soins.
Au plafond présence de dalles en état général d'usage sauf à signaler que les baguettes au niveau des dalles sont percées par de multiples petits trous à l'endroit des anciennes cloisons comme indiqué ci-dessus pour le parquet. Les dalles sont également percées comme illustrées et détaillées aux photographies ci-dessous. Une dalle est par ailleurs manquante ".
Il relève que sur cinq zones du plafond, des câbles informatiques pendent et que les éclairages fonctionnent sauf sur deux dalles complètes.
Dans son procès-verbal de constat du 23 janvier 2020, le commissaire de justice relève que dans la pièce principale, le parquet flottant présente des trous à l'emplacement d'anciennes cloisons qui ont été démontées, une cloison longitudinale et des cloisons transversales. Il indique que le parquet présente d'innombrables micro impacts. Sur le plafond, il relève la présence de sorties électriques qui n'ont pas été déposées, un percement de plusieurs balles du faux-plafond et la présence de câbles électriques qui s'en échappe. Il indique que de nombreux éléments du faux plafond sont également percés de trous et que le revêtement mural présente quelques tâches sous les fenêtres.
Il est relevé que la matérialité des désordres est confirmée par les photographies effectuées par les commissaires de justice lors de leurs deux déplacements.
Comme précédemment, la société CHRONODESK ne conteste pas la présence des désordres.
Il en résulte que la société CHRONODESK a commis des négligences en aménageant les locaux qui ont conduit aux désordres affectant le sol, les dalles, la peinture et les porteurs métalliques des locaux qu'elle a occupés pendant trois ans, et qu'elle a donc commis une faute contractuelle en ne restituant pas les locaux en bon état d'entretien de sorte que sa responsabilité contractuelle doit être engagée.
La société CHESSY MARQUES produit un devis de la société LNV ELEC en date du 14 septembre 2022 ayant pour objet le remplacement des dalles de plafond et la mise en sécurité de l'électricité pour un montant de 3095 euros, ainsi qu'un devis de la société AKS ayant pour objet la réfection des peintures sur les murs pour un montant de 5124 euros TTC, soit un montant total de 8 129 euros.
La société ne conteste pas ces montants.
En conséquence, la société CHRONODESK sera condamnée à payer à la société CHESSY MARQUES la somme de 8 129 euros en réparation des désordres causés sur les dalles et les murs des locaux occupés.
Sur la demande de la société CHESSY MARQUES au titre des loyers restant dus
Aux termes de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
La société CHESSY MARQUES soutient que la société CHRONODESK devait lui régler la somme de 18 900 euros HT/HC à compter du 1er septembre 2019, soit la somme de 68 040 euros jusqu'au 31 août 2022, mais qu'elle ne lui a versé que la somme de 66 337,30 euros entre le 2 septembre 2019 et le 6 juillet 2022, de sorte qu'elle lui doit la somme de 1702,70 euros (68 040 euros - 66 337,30 euros).
En l'espèce, l'article 4.1 du contrat de bail commercial prévoit que le paiement du loyer débutait le 1er juillet 2019 et non le 1er septembre 2019, comme la date d'entrée en jouissance prévue initialement, mais qui a été modifiée de manière manuscrite sur le contrat pour commencer à courir à compter du 1er septembre2019.
La société CHESSY MARQUES ne produit pas les factures permettant de déterminer réellement à compter de quelle date la société CHRONODESK a commencé à payer ses loyers, or la société CHRONODESK a commencé à occuper les locaux le 1er septembre 2019, et elle ne répond pas sur ce point.
Il en résulte que la société CHESSY MARQUES ne démontre pas que la société CHRONODESK n'a pas réglé l'intégralité des loyers dus, outre le fait que compte tenu de la nullité du contrat il s'agirait d'indemnités d'occupation et non de loyers.
En conséquence, la société CHESSY MARQUES sera déboutée de sa demande de condamnation de la société CHRONODESK à lui payer la somme de 1702,70 euros aux titres des loyers restant dus.
Sur la demande de compensation formée par la société CHESSY MARQUES
Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
La société CHESSY MARQUES demande la compensation entre les sommes dues par la société CHRONODESK et le dépôt de garantie que cette dernière lui a versé à hauteur de 4725 euros.
Toutefois, aucune demande n'est formulée dans la présente instance concernant ce dépôt de garantie, de sorte que la compensation sollicitée par la société CHESSY MARQUES ne peut être ordonnée.
En conséquence, la société CHESSY MARQUES sera déboutée de sa demande de compensation.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes, la société CHRONODESK et la société AREAS DOMMAGES seront condamnées in solidum aux dépens.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société CHESSY MARQUES les sommes qu'elle a été contrainte d'exposer en justice pour la défense de ses intérêts.
Il conviendra, ainsi, de condamner in solidum la société CHRONODESK et la société ATREAS DOMMAGES à payer à la société CHESSY MARQUES la somme de 3000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d'instance.
La société CHRONODESK sera déboutée de sa demande de condamnation de la société CHESSY MARQUES à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société AREAS DOMMAGES sera déboutée de sa demande de condamnation de la société CHESSY MARQUES à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe :
DECLARE IRRECEVABLE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société CHESSY MARQUES ;
DECLARE recevable l'intervention volontaire de la société AREAS DOMMAGES ;
DEBOUTE la société CHRONODESK de sa demande tendant à déclarer nul et non avenu le contrat de bail du 14 mai 2019 conclu avec la société CHESSY MARQUES;
DEBOUTE la société CHRONODESK de sa demande de condamnation de la société CHESSY MARQUES à lui rembourser l'intégralité des loyers versés dans le cadre de l'exécution du contrat de bail, soit la somme de 56.700 ,00 euros hors taxes ;
DEBOUTE la société CHESSY MARQUES de sa demande de condamnation de la société CHRONODESK à lui payer la somme de 1702,70 euros aux titres des loyers restant dus ;
CONDAMNE IN SOLIDUM la société CHRONODESK et la société AREAS DOMMAGES à payer à la société CHESSY MARQUES la somme de 11 354,20 euros au titre des dégradations du parquet ;
CONDAMNE la société CHRONODESK à payer à la société CHESSY MARQUES la somme de 8 129 euros en réparation des désordres causés sur les dalles et les murs des locaux occupés ;
DEBOUTE la société CHESSY MARQUES de sa demande de compensation ;
CONDAMNE IN SOLIDUM la société CHRONODESK et la société AREAS DOMMAGES aux dépens;
CONDAMNE IN SOLIDUM la société CHRONODESK et la société AREAS DOMMAGES à payer à la société CHESSY MARQUES la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la société CHRONODESK de sa demande de condamnation de la société CHESSY MARQUES à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la société AREAS DOMMAGES de sa demande de condamnation de la société CHESSY MARQUES à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
