TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 2
JUGEMENT DU : 10 Juillet 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier lors des débats : Madame SOULIER, Greffier
Greffier lors du prononcé : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Juin 2024
GROSSE :
Le ...................................................
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EXPEDITION :
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N° RG 23/03925 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3XV6
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MERCURE II - [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice le cabinert O TRAVERSO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal
Représenté par Maître Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDERESSE
La S.C.I. BANGA
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
Prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Maître Stéphanie RIOU-SARKIS, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par assignations du 8 août 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, a fait citer la SCI BANGA, devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de voir :
-condamner la SCI BANGA au paiement des sommes suivantes :
3234,90 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 juin 2023 ainsi qu’au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 22 juin 2023,1000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,1500€ au titre des frais de contentieux ;-ordonner la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du Code civil ;
-condamner la SCI BANGA au paiement de la somme de 1000 € ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2024.
À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses conclusions n°2 auxquelles il sera renvoyé, actualise ses demandes et sollicite voir:
-condamner la SCI BANGA au paiement des sommes suivantes :
1740,03 € au titre des charges de copropriétés échues et impayées arrêtées au 4 juin 2024 ainsi qu’au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 juin 2023,1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis,1500 € au titre des frais de contentieux ;-ordonner la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du Code civil ;
-condamner la SCI BANGA au paiement de la somme de 1000 € ainsi qu’aux entiers dépens.
La SCI BANGA, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense auxquelles il sera renvoyé, et conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et, à titre reconventionnel sollicite voir :
Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Ordonner l’annulation sur son compte copropriétaires des frais suivants :
- honoraires de mise en demeure du 25 mai 2023 : 25,93 €,
- honoraires de relance après mise en demeure du 25 mai 2023 : 120 €,
- honoraires de dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 12 juin 2023 : 800 €,
- honoraires de mise en demeure du 22 juin 2023 :180 €,
- honoraires de procédure accélérée au fond du 26 juillet 2023 : 960 € ;
Ordonner la rectification sur son compte copropriétaire du montant de ces sommes à hauteur de 2085 € ;
Condamner le syndicat des copropriétaires à corriger l’ensemble des épilations erronées et à lui adresser un relevé de compte copropriétaires rectifié dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision puis sous astreinte de 100 € par jour de retard,
Dans tous les cas, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
SUR QUOI
Sur la demande en paiement
Attendu que le Syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;
Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du Syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du Syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;
Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, fait valoir que la SCI BANGA, propriétaire des lots n°2 et 5 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 12 juin 2023 et se trouvait débitrice de la somme de 3234,90 € au 22 juin 2023 ;
Qu’il affirme que suite à la mise en demeure de payer du 22 juin 2023, malgré les règlements intervenus, la SCI BANGA reste redevable de la somme de 1740,03 € au titre des charges de copropriété provisoirement arrêtées au 4 juin 2024 ainsi qu’au titre des frais nécessaires ;
Attendu que, faisant valoir sa bonne foi, la SCI BANGA précise qu’elle a désigné la société AGISUD pour administrer ses biens, que le précédent syndic la société FONCIA avait l’habitude de lui adresser les appels de fonds directement, que c’est à partir de l’intervention du Cabinet 0. TRAVERSO que son mandataire n’a plus reçu le moindre appel de charges, que par courriel du 12 décembre 2023, il a rappelé au syndic O. TRAVERSO qu’il n’était pas destinataire des appels de fonds et a sollicité qu’ils lui soient adressés et que suite à la mise en demeure qui lui a été adressée le 22 juin 2023, elle s’est acquittée du paiement de la somme de 2424,41 € par virement du 12 juillet 2023 correspondant aux charges effectivement dues et ce dans le délai imparti par la mise en demeure, contestant le montant des frais réclamés ;
Qu’elle soutient que le syndicat des copropriétaires n’a jamais respecté ses dispositions puisqu’il n’a jamais envoyé les appels de fonds à l’administrateur la société AGISUD, [Adresse 4], que cette situation a perduré car le syndicat des copropriétaires les a adressés à son nom mais à l’adresse de son mandataire et ce jusqu’à l’appel de fonds du 22 mai 2024 ;
Attendu que pour justifier du bien-fondé de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produits notamment : un relevé de propriété arrêtée au 12 juin 2023, l’extrait du règlement de copropriété, la lettre recommandée de mise en demeure de payer du 22 juin 2023 la somme de 3234,90 € en date du visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2022 , les appels de fonds adressées par courrier à la SCI au lieu de son siège social du 11 juillet 2022 au 31 décembre 2023 puis au nom de la SCI BANGA à l’adresse de son mandataire à compter du 5 avril 2023, la facture de mise en demeure pour la somme de 25,93 €, les mails adressés au mandataire de la SCI BANGA à compter du 5 avril 2023 avec en pièces jointes les appels de fonds et un relevé de compte actualisé au 4 juin 2024;
Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;
Qu’elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles ;
Qu’une mise en demeure ne mentionnant qu’un arriéré global intégrant au surplus des frais de recouvrement est irrégulière ;
Qu’en l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats la preuve que le syndic de copropriété O TRAVERSO n’a pas adressé les appels de fonds à l’adresse du mandataire de la SCI BANGA, alors même que son prédécesseur la société FONCIA la connaissait parfaitement et lui adressait les appels de fonds ;
Que par courriel du 12 décembre 2022 le mandataire de la SCI, la société AGISUD, s’en est inquiété et a sollicité du syndic l’envoi des appels de fonds pour les deux appartements de la SCI BANGA, avec précision de son adresse ;
Que cette demande n’a manifestement pas été prise en considération par le syndic qui a continué à adresser ses appels au nom de la SCI BANGA à l’adresse de son mandataire jusqu’à l’appel de fonds du 22 mai 2024 de sorte que la preuve de leur réception n’est pas rapportée ;
Qu’il ne peut donc être fait grief à la SCI de ne pas avoir payé les charges de copropriété alors même que, malgré les réclamations de son mandataire, le syndic ne justifie pas d’un envoi régulier des appels de fonds jusqu’en avril 2023, date de la mise en place d’envois de ces appels au mandataire par courriel;
Attendu qu’en l’espèce la mise en demeure du 22 juin 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur « une dette de 3234,90 euros arrêtée à la date du 12 juin 2023 » et fait mention du délai de 30 jours à compter de la réception de la mise en demeure pour s’acquitter de cette somme ;
Qu’il ressort de l’examen du relevé de compte annexé à la mise en demeure que la somme totale de 3234,90 € englobe non seulement les provisions pour charges et fonds travaux mais également un ensemble de frais de mise en demeure, de relance après mise en demeure et des honoraires de dossier transmis à l’auxiliaire de justice pour une somme totale de 971,86 € ;
Que la mise en demeure du 22 juin 2023 ne porte pas sur le montant précis des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 de l’exercice budgétaire en cours que la SCI BANGA n’aurait pas payé, étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes mais des charges échues ;
Qu’il est néanmoins établi que dans le délai de 30 jours suivant la mise en demeure irrégulière du 22 juin 2023, soit le 12 juillet 2023, la SCI BANGA s’est acquittée du paiement de la somme de 2424,41 € alors qu’elle n’était débitrice que de la somme de 2263,04 € (3234,90 - 971,86) ;
Qu’elle s’est non seulement acquittée du paiement des provisions pour charges et fonds travaux par application des articles précités mais également des arriérés de charges des exercices précédents, qui ne pouvaient faire l’objet de la mise en demeure ;
Que par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires ne pouvait engager la procédure accélérée au fond par voie d’assignation en justice le 8 août 2023 ;
Qu’il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires requérant de l’ensemble de ses demandes ;
Sur les demandes reconventionnelles
De dommages-intérêts
Attendu que l’exercice d’un droit ne peut constituer une faute que lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui;
Que si les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, sont infondées la SCI BANGA ne rapporte la preuve d’aucun préjudice en lien direct avec l’abus du droit d’agir en justice alléguée qui serait distinct de celui indemnisé au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qu’il ne sera pas fait droit sa demande de dommages-intérêts ;
Au titre des frais de recouvrement
Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;
Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu’ainsi les frais facturés par le syndic à la somme totale de 2085 € arrêtés au 26 juillet 2023 relatifs à une mise en demeure du 25 mai 2023, alors même que le mandataire de la SCI a sollicité l’envoi des appels de fonds de la SCI, de relance après mise en demeure du même jour et de mise en demeure irrégulière du 22 juin 2023 ne sont pas justifiés ;
Que les frais forfaitaires de dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 12 juin 2023 et d’honoraires de procédure accélérée au fond du 26 juillet 2023 ne sont pas visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu’en conséquence, l’ensemble de ces frais s’établissant la somme de 2085 € devront être supprimés du compte copropriétaire de la SCI BANGA ;
Que le syndicat des copropriétaires devra, en conséquence, rectifier le compte de copropriétaire de la SCI BANGA et lui a adressé un compte relevé copropriétaire rectifié dans un délai de deux mois suivants la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte que les circonstances de l’espèce n’exigent pas ;
Sur les demandes accessoires
Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BANGA les frais qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance ;
Qu’en conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, sera condamné à lui verser la somme de 2200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, de supprimer sur le compte copropriétaire de la SCI BANGA les frais suivants :
- honoraires de mise en demeure du 25 mai 2023 : 25,93 €,
- honoraires de relance après mise en demeure du 25 mai 2023 : 120 €,
- honoraires de dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 12 juin 2023 : 800 €,
- honoraires de mise en demeure du 22 juin 2023 :180 €,
- honoraires de procédure accélérée au fond du 26 juillet 2023 : 960 € ;
ORDONNE au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, de procéder à la rectification du relevé de compte copropriétaire de la SCI BANGA et de lui adresser un compte de copropriétaire rectifié dans un délai de deux mois suivant la notification de la présente décision;
DÉBOUTE la SCI BANGA de sa demande de dommages-intérêts ;
REJETTE le surplus de l’intégralité des demandes des parties plus amples ou contraires ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, à verser à LE MERCURE II, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, la somme de 2200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
