TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N°24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU :03 Juillet 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 29 Mai 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/05419 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4C5O
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 4]-PREFECTURE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Lionel ROUX de la SELARL PACTA JURIS, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
La S.A.S. L’S COOK
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE
DENONCE:
CRÉDIT MUTUEL
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal
non comparante
EXPOSE DU LITIGE
La SAS L’S COOK est titulaire d’un bail commercial consenti par la SCI [Adresse 4] PREFECTURE au terme d’un contrat en date du 1er juillet 2015 suivi d’un acte de cession signé le 05 mars 2020 portant sur les locaux situés [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 777 euros, hors charges et hors taxes, payable par avance.
La SCI [Adresse 4] PREFECTURE a fait délivrer à la SAS L’S COOK un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 26 janvier 2023, pour une somme de 5 666,35 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2023.
Par acte de commissaire de Justice du 06 décembre 2023, la SCI [Adresse 4] PREFECTURE fait assigner la SAS L’S COOK devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SAS L’S COOK et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
- condamner la SAS L’S COOK à payer à la SCI [Adresse 4] PREFECTURE la somme provisionnelle de 10 667,02 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2023,
- condamner la SAS L’S COOK au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 1 140 euros, par mois, à partir du 10 octobre 2023 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la SAS L’S COOK au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La procédure a été dénoncée à la société CREDIT MUTUEL, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte d’huissier du 11 décembre 2023.
A l’audience du 29 mai 2024, la SCI [Adresse 4] PREFECTURE, représentée, dépose des conclusions. Elle maintient les demandes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance. Elle sollicite la condamnation de la SAS L’S COOK au paiement de la somme provisionnelle de 10 680,91€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024.
La SAS L’S COOK demande le rejet de l’intégralité des demandes de la SCI [Adresse 4] PREFECTURE et sollicite un délai pour s'acquitter des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.
Le bailleur a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais.
En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2024.
SUR CE,
- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SAS L’S COOK a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 10 680,91 euros, arrêtée au 28 mai 2024.
Toutefois, la somme de 280,69 euros sollicitée au titre de facture de commandement de payer doit être déduite du montant non contestable de la créance.
Il convient en conséquence de condamner la SAS L’S COOK à payer à la SCI [Adresse 4] PREFECTURE la somme provisionnelle de 10 400,01 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 28 mai 2024, mois de mai 2024 inclus.
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SAS L’S COOK le 26 janvier 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 février 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2015 à compter du 27 février 2024.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SAS L’S COOK et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
La SAS L’S COOK explique cette absence de paiement en raison d’une baisse du chiffre d’affaires durant la période estivale allant de mai à septembre combinée à un dégât des eaux en février 2024 l’obligeant à fermer son établissement jusqu’au 03 avril 2024.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS L’S COOK, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SAS L’S COOK pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 27 février 2024. Le maintien dans les lieux de la SAS L’S COOK en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI [Adresse 4] PREFECTURE un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 27 février 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.
- Sur les autres demandes :
En outre, il n’apparaît pas inéquitable que la SAS L’S COOK soit condamnée à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que la SCI [Adresse 4] PREFECTURE a été contraint d’exposer.
La SAS L’S COOK sera également condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2015 entre la SCI [Adresse 4] PREFECTURE d'une part, et la SAS L’S COOK d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 février 2024,
Condamnons la SAS L’S COOK à payer à la SCI [Adresse 4] PREFECTURE, à titre provisionnel, une somme de 10 400,01 euros, arrêtée au 28 mai 2024, mois de mai 2024 inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 06 décembre 2023 ;
Autorisons la SAS L’S COOK à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 433 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Disons qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice ;
Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :
Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de la SAS L’S COOK ainsi que de tout occupant de son chef, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
Condamnons la SAS L’S COOK à payer à la SCI [Adresse 4] PREFECTURE, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;
En toute hypothèse :
Condamnons la SAS L’S COOK à payer à la SCI [Adresse 4] PREFECTURE une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejetons les autres demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
Condamnons la SAS L’S COOK aux entiers dépens.
Le GreffierLe Président
