TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 2
JUGEMENT DU : 03 Juillet 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 29 Mai 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/04552 - N° Portalis DBW3-W-B7H-34XB
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS sis [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la Société NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal en son Agence NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME - [Adresse 3]
représentée par Me Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDEUR
Monsieur [M] [Y], né le 06 Octobre 1981
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jean-yves HEBERT, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
M. [M] [Y] est propriétaire d'un appartement correspondant au lot 427 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier en date du 12 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Marronniers» situé [Adresse 1], représenté par son syndic a fait assigner M. [M] [Y] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
5903,35 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 5150,39 euros au titre des charges arrêtées au 1er avril 2024.
Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [M] [Y], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.
Il s’en rapporte quant à la demande de paiement.
À l'audience, M. [M] [Y], représenté, sollicite le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure. En l’absence de motif valable, le tribunal rejette la demande.
Il sollicite le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires. Subsidiairement, il demande l’octroi de délais, ainsi que le rejet des demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.
Il conteste le principe de la créance, affirmant être à jour du paiement des charges et conteste les régularisations de charge.
La présidente a autorisé M. [M] [Y] à produire le courrier du 6 novembre 2023.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.
Les parties ont transmis leurs notes en délibéré.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la note en délibéré transmise par M. [M] [Y] :
Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est en vue de répondre au ministère public ou à la demande du président.
En l’espèce, les notes écrites adressées par les parties au greffe du tribunal, soit après l’audience et en cours de délibéré, sont irrecevables à défaut d’avoir été autorisées. En effet seul le courrier du 6 novembre 2023 et les observations formulées sur ce document sont recevables.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.»
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des propositions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différente, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.
La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.
Sur la procédure accélérée au fond :
En l’espèce, par courrier présenté le 13 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [M] [Y] de payer la somme de 3417,26 euros au titre des charges de copropriété. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.
Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.
Sur le paiement des provisions échues :
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 30 juin 2021, 23 juin 2022, 29 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, et les attestations du syndic de l’immeuble en date du 5 octobre 2021, 28 avril 2021, 13 septembre 2022 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Toutefois, le relevé de compte établi au 21 mai 2024 mentionne un solde de charges pour l’année 2019 à hauteur de 387,89 euros, qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, à hauteur de 1081,51 euros et font l'objet d'une condamnation distincte.
En conséquence, il convient de condamner M. [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.680,99 ?euros , au titre des charges de copropriété dues au 21 mai 2024, 2e appel de provision de charges 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, il n’est pas justifié de l'envoi de la mise en demeure du 19 mai 2022. De même, les autres mises en demeure ne sont pas produites. Ces sommes sont donc rejetées.
En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat et d'assignation, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Il convient également de déduire les frais de « suivi contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, M. [M] [Y] demande des délais de paiement. Il est en mesure de payer sa dette.
Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient d'accorder à M. [M] [Y] des délais afin de s'acquitter de sa dette en 23 versements de 195 euros et un 24e et dernier versement égal au solde de la dette.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [M] [Y] aux dépens de l'instance.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Marronniers» situé [Adresse 1], représenté par son syndic les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE irrecevables les notes écrites adressées par les parties au greffe du tribunal judiciaire de Marseille le 2 juin 2024,
CONDAMNE M. [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Marronniers» situé [Adresse 1], représenté par son syndic la somme de 4.680,99 euros , au titre des charges de copropriété dues au 21 mai 2024, 2e appel de provision de charges 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
AUTORISE M. [M] [Y] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 195 euros et un 24e versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Marronniers» situé [Adresse 1], représenté par son syndic de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Marronniers» situé [Adresse 1], représenté par son syndic de sa demande de dommages et intérêts,
REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes des parties,
CONDAMNE M. [M] [Y] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LA GREFFIERE LA JUGE
