TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N°24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU :19 Juin 2024
Président :Madame PICO,
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2024
GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 23/05163 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4BOB
PARTIES :
DEMANDERESSE
SCI MODERN
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par son gestionnaire [Adresse 4]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Henry BOUCHARA, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Monsieur [U] [S], né le 24 Avril 1969 à [U] BELOUIZDAD (ALGERIE)
demeurant [Adresse 3]
non comparant
La Société EL BOURI
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Salim MOUSSA, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 31 aout 2018, la SCI MODERN a donné à bail commercial à la SARL EL BOURI des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 7 200 euros hors taxes et charges.
Par acte du même jour, Monsieur [U] [S] s’est engagé en qualité de caution.
Le bail commercial a pris effet au 1er septembre 2018.
La SCI MODERN s’est plainte de loyers demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2021, la SCI MODERN a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à DF, pour une somme de 3 939,78 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.
Ledit commandement a été dénoncé à la caution le 27 décembre 2021.
Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la SCI MODERN a fait assigner la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL EL BOURI, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.
Lors de l'audience du 15 mai 2024, la SCI MODERN, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la SARL EL BOURI et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur avec un délai d’un mois pour la SARL EL BOURI de les retirer à compter de la sommation de commissaire de justice ;Condamner la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S] à payer à la SCI MODERN, une indemnité provisionnelle de 8 910,87 euros au titre des loyers, charges, impôts et taxes impayées arrêtés au 13 mai 2024 ;Condamner la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S], in solidum, à payer à la SCI MODERN une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 690,16 euros, avec indexation, du jour de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, outre 50 euros par mois au titre de la provision sur charges ; A titre subsidiaire, s’il est fait droit à la demande de délais de paiement, la SCI MODERN demande d’ordonner la déchéance du terme en cas de défaut d’un seul paiement à da date d’exigibilité et la reprise d’effet de la clause résolutoire ainsi que l’expulsion de la SARL EL BOURI. Elle demande de condamner des défendeurs à lui payer les charges du jour de la résiliation à la libération effective des lieux.
En tout état de cause, elle demande de condamner la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S] au paiement :
De la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 20 décembre 2021 et sa dénonce.
La SARL EL BOURI, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande à titre principal de juger les demandes irrecevables pour défaut d’intérêt à agir. A titre subsidiaire, elle demande de rejeter les demandes adverses. A titre infiniment subsidiaire, elle demande d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et de lui accorder les délais de paiement les plus larges pour s’acquitter des sommes restant dues. Elle demande de condamner Monsieur [U] [S] à la relever et la garantir de toute condamnation. Elle demande de condamner la SCI MODERN à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et de la condamner au paiement des dépens avec distraction au profit de Maître Salim MOUSSA.
Elle demande d’écarter l’exécution provisoire.
Monsieur [U] [S], assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,
Sur la recevabilité des demandes :
L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, la société défenderesse expose que le demandeur est dépourvu d’intérêt à agir le commandement de payer datant de plus de deux ans et les relations commerciales s’étant poursuivies entre les parties. Cependant, aucun texte n’impose au demandeur d’agir dans un temps précis après le commandement de payer. Des sommes étant dues au titre des loyers et accessoires, il dispose d’un intérêt légitime.
En conséquence les demandes seront déclarées recevables.
Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers et accessoires demeurés impayés, selon décompte arrêté au 13 mai 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 20 décembre 2021.
Si la SARL EL BOURI a procédé à des paiements réguliers de 650 euros, ceux-ci n’ont pas permis de régler la dette de loyer mentionnées dans le commandement de payer dans le délai imparti, celui-ci incluant non seulement des loyers, des provisions sur charges mais aussi les taxes foncières.
Le décompte versé permet de constater que la somme de 1 207 euros réclamée au titre de la taxe foncière 2019 a été réclamée à deux reprises soit le 10 janvier 2019 et le 1er novembre 2021.
Si l’on retire des sommes réclamées dans le commandement de payer, celles indument réclamées au titre de la taxe foncière 2019 (réclamée deux fois), de la somme de 63 euros (clause pénale) ainsi que de la somme de 229,51 euros, il en résulte que la somme de 2 287,74 euros était due à la date du commandement de payer et que celle somme n’a pas été réglée dans le délai de 30 jours.
Aucune opposition au commandement de payer n’a été formée par la SARL EL BOURI ou Monsieur [U] [S].
Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 28 janvier 2022. L'obligation de la SARL EL BOURI de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera en conséquence rejetée. Il n’est pas démontré que la SARL EL BOURI ne maintiendra dans les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation :
Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 28 janvier 2022, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 740,16 euros, provision sur charge comprise, jusqu'à la libération effective des lieux.
Cette indemnité d’occupation sera indexée comme prévue au contrat de bail initial.
En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de cette somme.
Sur les loyers et charges impayés :
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en date du 13 mai 2024 que la SARL EL BOURI ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre des loyer et accessoires.
Malgré l’indexation du loyer, la SARL EL BOURI continue de payer la somme de 650 euros par mois, comme prévue au début du bail. Elle ne paie pas non plus les taxes foncières, ce qui est pourtant prévu dans le contrat de bail.
Cependant, la SCI MODERN ne verse pas aux débats les justificatifs des sommes réclamées au titre de la taxe foncière, de sorte qu’il n’est pas permis au tribunal de constater que ces sommes sont exactes.
Il convient de retirer des sommes réclamées, les sommes qui ne constituent pas des obligations non sérieusement contestables justifiant une provision. Ainsi la somme de 5 506,65 (clause pénale, taxes foncières non justifiées, et commandement de payer) doit être retirée de la somme de 8 910,87 euros.
L'obligation du locataire et de la caution de payer la somme de 3 500 euros au titre des loyers indexés et charges échus, arrêtés au 13 mai 2024, n’est pas sérieusement contestable.
En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.
Sur la demande de délais de paiement :
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la situation de DF justifie l’allocation de délais de paiement à hauteur de 24 mois. En effet, des versements réguliers sont réalisés et le commandement de payer et ancien.la SCI MODERN ne justifie pas de besoins de nature à faire obstacle à cette demande de délais.
En conséquence, des délais de paiement de 24 mois seront accordés selon les modalités prévues au présent dispositif, entrainant la suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur l’appel en garantie :
La caution s’est engagée à payer aux côtés du preneur les sommes qui seraient éventuellement dues pendant le bail. Elle ne substitue pas au preneur mais constitue un débiteur supplémentaire pour le bailleur. Le preneur reste débiteur au même titre que la caution.
En conséquence la demande de garantie sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.
A ce titre, la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S] seront condamnées, à payer à la SCI MODERN la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S] qui succombent supporteront les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20 décembre 2021 et sa dénonce.
L’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
DECLARONS les demandes recevables ;
CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 31 aout 2018 entre la SCI MODERN et la SARL EL BOURI, à la date du 28 janvier 2022 ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S], solidairement, à payer à la SCI MODERN la somme provisionnelle de 3 400 euros au titre des loyers et charges impayés, et indemnités d'occupation arrêtés au 13 mai 2024,
AUTORISONS la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S] à se libérer de la dette en 23 mensualités de 140 euros, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et une 24ème mensualité représentant le solde de la dette ;
DISONS qu’à défaut de règlement d’une seule échéance à son terme ou d’un seul loyer à sa date d’exigibilité, le solde de la dette sera immédiatement exigible dans son intégralité et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
ORDONNONS, en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, l'expulsion de la SARL EL BOURI et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et avec le concours d’un serrurier ;
Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETONS la demande d’astreinte ;
CONDAMNONS, en cas de reprise d’effet de la clause résolutoire, solidairement la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S] à payer à la SCI MODERN une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 28 janvier 2022, d’un montant de 740,16 euros, provision sur charge incluse et hors taxes, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux ;
REJETONS la demande de garantie présentée par la SARL EL BOURI ;
CONDAMNONS la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S] à payer à la SCI MODERN, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SARL EL BOURI et Monsieur [U] [S] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20 décembre 2021 et sa dénonce ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
