TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N° 24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU :19 Juin 2024
Président :Madame PICO,
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/02354 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3M4W
PARTIES :
DEMANDERESSE
La Société PROVENCALE DE LA MADRAGUE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal
Représentée par Maître Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. LADARI,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal
Représentée par Maître Justine LAUGIER de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 19 juin 2002, la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE a donné à bail commercial à la SARL LADARI des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 640 euros.
Le bail commercial a pris effet au 01 juillet 2002.
La SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE s’est plainte de loyers demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL LADARI, pour une somme de 9 297,51 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.
Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE a fait assigner la SARL LADARI, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL LADARI, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.
Lors de l'audience du 15 mai 2024, la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses dernières conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de rejeter toutes les demandes adverses et de :
Ordonner l’expulsion de la SARL LADARI et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner la SARL LADARI à payer à la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE:Une indemnité provisionnelle de 13 096,96 euros ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux derniers loyers et accessoires jusqu’à libération effective des lieux jusqu’à la reprise effective des lieux avec intérêts au taux légal ; 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer.
La SARL LADARI, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande à titre principal de rejeter les demandes adverses. A titre reconventionnel, elle demande de condamner la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE au paiement d’un provision de
10 636,10 euros HT soit 12 763,32 euros TTC au titre du remboursement des charges indument perçues, 5 347,20 euros au titre des consommations d’eau indument facturées ;1 620 euros au titre des sommes indument portées au débit du compte locatif ;5 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance ;5 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts au titre du manquement à l’obligatoire de loyauté ;Elle demande de condamner la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance et jusqu’à engagement des travaux à procéder au nettoiement des parties communes, à la réparation des sols abîmés, à l’installation des locaux sanitaires communs obligatoires, des boites aux lettres individuelles et à la réhabilitation du site. Elle demande au tribunal de se réserver la liquidation de l’astreinte.
Elle demande la suspension du paiement des provisions sur charge.
A titre subsidiaire elle demande de dire n’y avoir lieu à référé.
A titre infiniment subsidiaire, elle demande des délais de paiement.
En tout état de cause, elle sollicite le paiement par la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,
Sur les demandes principales
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il résulte des éléments versés par les parties ainsi que de leurs conclusions que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses.
En effet, bien qu’un commandement de payer ait été délivré le 23 février 2023 sans que la SARL LADARI ne se soit acquittée des sommes réclamées dans les délais de 30 jours, il résulte des pièces versées par les parties qu’il existe un doute sérieux quant aux sommes réclamées et quant au respect par la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE de ses obligations contractuelles.
La SARL LADARI expose en défense que si le contrat de bail prévoit une provision sur charge de 15% du montant du loyer, c’est en réalité 19% qui a été réclamé et réglé par le preneur, de sorte qu’il existe un trop perçu de 2 167,20 euros sur 5 années à ce titre.
Certains frais, ne correspondant pas à un arriéré locatif, auraient été réclamés par le bailleur au titre de frais de procédure, sans que cela ne soit prévu au contrat de bail.
Un rapport d’expertise en date du 28 juin 2023 met en avant une non-conformité des provisions appelées par le bailleur, s’agissant d’une expertise diligentée à la demande de l’association des commerçants du marché aux puces de [Localité 3]. Ce rapport fait également état d’un état de vétusté dudit marché.
Enfin la facturation des consommations d’eau est contestée, aucune régularisation annuelle n’étant opérée par le bailleur.
Avec toute l’évidence requise en référé, il résulte de ce qui précède que le bailleur ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.
En conséquence les demandes présentées par la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE seront rejetées.
Sur les demandes reconventionnelles
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la demande provisionnelle au titre du trop-perçu de charges, des consommations d’eau et des frais :
En l’espèce, la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE se contente d’alléguer l’existence d’un trop perçu de charges et de consommations d’eau sans en rapporter la preuve. Aucune pièce ne permet au tribunal de vérifier les calculs opérés et la réalité de des trop perçu allégués. Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence d’analyser les clauses contractuelles ainsi que les calculs de charges. Les consommations réelles d’eau ne sont pas démontrées.
Ainsi les demandes de provision à ce titre seront rejetées.
Sur les demandes de dommages et intérêts :
Le préjudice de jouissance n’est pas démontré. En effet, si les rapports d’expertise font état d’un état de vétusté des locaux et de saleté avancée, d’une part les expertises ne concluent pas à l’impropriété à la destination des locaux pris à bail. D’autre part l’état actuel des locaux n’est pas démontré. Aucune pièce ne permet d’affirmer que les locaux sont inutilisables ou dans un état de saleté avancé au jour de la présente procédure.
Enfin, le juge des référés est le juge de l’évidence, il ne lui appartient pas de trancher la question de la faute, indispensable à l’octroi de dommages et intérêts.
Le manquement à l’obligation de loyauté n’est pas non plus établi à ce stade. La seule affirmation de la SARL LADARI n’est pas suffisante à démontré l’existence d’un véritable préjudice.
En conséquence, les demandes provisionnelles présentées à ce titre seront rejetées.
Sur la demande de remise en état sous astreinte :
Aucun élément versé par la SARL LADARI ne permet de démontrer l’état actuel du site.
La SARL LADARI fonde ses demandes sur les deux expertises rendues, en juin 2023 et en 2019.
Il indique que le rapport du 28 juin 2023 sera discuté au fond, sans plus de précision. Il ne démontre pas avoir demandé la remise en état au bailleur, par voie judiciaire ou extra-judiciaire avant la présente procédure, initiée par le bailleur.
Rien ne permet d’attester de l’état actuel des locaux et des travaux qu’il conviendrait de réaliser, pas plus que de leur imputabilité au bailleur.
Ainsi, avec toute l’évidence requise en référé, la demande sera rejetée.
Sur la demande de suspension de paiement des charges
Une provision sur charge est prévue au contrat de bail. La SARL LADARI ne démontre pas qu’elle n’est plus en mesure d’exercer son activité et d’utiliser les locaux pris à bail. Les locaux sont exploités de même que le Marché aux Puces lui-même. La mise à disposition et la gestion des parties communes nécessite le paiement de charges.
En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles. En effet, aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
La SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE, qui succombe, supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
REJETONS toutes les demandes présentées par la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE ;
REJETONS toutes les demandes reconventionnelles présentées par la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE ;
DISONS n’y voir lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
