TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 22/06617 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZVPD
AFFAIRE :
M. [J] [G] (Me Elysée CASANO)
C/
Mme [W] [Y] (Me Serge AYACHE)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 04 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 06 Juin 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024
Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Monsieur [J] [G]
né le 10 Juin 1985 à [Localité 12], de nationalité française
demeurant [Adresse 13] - [Localité 9] (CHINE)
Ayant pour avocat postulant Me Elysée CASANO, avocat au barreau de MARSEILLE
Ayant pour avocat plaidant Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
C O N T R E
DEFENDEURS
Madame [W] [Y]
née le 08 Novembre 1944 à [Localité 14] (TUNISIE), de nationalité française
demeurant [Adresse 7] - [Localité 2]
représentée par Me Serge AYACHE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [E] [Y]
né le 02 Mai 1950 à [Localité 14] (TUNISIE), de nationalité française
demeurant [Adresse 4] - [Localité 10] (ISRAEL)
représenté par Me Serge AYACHE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [U] [Y]
né le 06 Septembre 1956 à [Localité 14] (TUNISIE), de nationalité française
demeurant [Adresse 3] - [Localité 8] (ISRAEL)
représenté par Me Serge AYACHE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE
Madame [C] [Y]
née le 18 Juin 1958 à [Localité 14] (TUNISIE), de nationalité française
demeurant [Adresse 5] - [Localité 10] (ISRAEL)
représentée par Me Serge AYACHE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE
EXPOSE DU LITIGE :
Au cours de l'année 2020, Monsieur [J] [G], résidant à [Localité 9], a eu le souhait de réaliser des acquisitions de biens immobiliers sur [Localité 11].
Il s'est rapproché de Monsieur [I] [M] [O] (société TBP CONSEIL), agent immobilier, aux fins de rechercher des biens immeubles.
Par le biais de cet agent, Monsieur [J] [G] a été mis en relation avec Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y], copropriétaires indivis d'un immeuble situé au [Adresse 6], [Localité 1].
Ce bien est composé d’appartements à usage d’habitation du premier au quatrième étage, d’un débarras dans les combles du cinquième étage, ainsi que d’un local commercial au rez-de-chaussée et sous-sol. Les appartements en étage font l’objet de baux d’habitation au bénéfice de différents locataires. Le local commercial au rez-de-chaussée et sous-sol était occupé à titre précaire par une commerçante, Madame [N] [L], uniquement à des fins de stockage. Le rez-de-chaussée ne faisait pas l'objet d'un contrat de bail écrit.
Par acte authentique du 7 janvier 2021, il a été conclu une promesse unilatérale de vente entre Monsieur [J] [G] et Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y], concernant le bien immobilier. La cession était prévue moyennant un prix global de 630.000 € hors commission.
La vente devait avoir lieu avant le 30 juin 2021. Une indemnité d'immobilisation devait être versée entre les mains du notaire par Monsieur [J] [G], à hauteur de 31.500 €. La somme a été versée par le bénéficiaire de la promesse entre les mains de Maître [D] [T], notaire.
La signature de la vente a été reportée du 30 juin 2021 au 30 juillet 2021.
Le 29 juillet 2021, Monsieur [J] [G] a versé entre les mains du notaire chargé de la vente les 630.000 € du prix de vente.
Le 30 juillet 2021, Monsieur [I] [M] [O], visitant les lieux, a constaté que le rez-de-chaussée était toujours occupé à des fins commerciales.
Considérant que cet état de fait n'était pas conforme à ses attentes dans le cadre des négociations, Monsieur [J] [G] s'est désisté de son projet d'acquisition du bien immobilier.
Monsieur [J] [G] a sollicité, à titre extrajudiciaire, que l'indemnité d'immobilisation lui soit restituée et que Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] lui versent, à titre d'indemnisation transactionnelle, la somme de 10.700 €.
Les négociations extrajudiciaires n'ont pas abouti à un accord entre les parties.
Par actes d’huissier en date des 22 et 27 juin 2022, Monsieur [J] [G] a assigné Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins, notamment, de voir prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente du 7 janvier 2021, ou à titre subsidiaire de voir prononcer la nullité de cette promesse unilatérale, et en tout état de cause de voir condamner solidairement Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] à lui restituer la somme de 31.500 € versée au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021, date à laquelle la signature de la vente était prévue.
Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 3 novembre 2023, au visa des articles 1112-1, 1130, 1131 et 1137, 1231 et 1231-1, 1240 du code civil Monsieur [J] [G] sollicite de voir :
A titre principal :
- prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente signée le 7 janvier 2021 ;
A titre subsidiaire :
- prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente signée le 7 janvier 2021 pour dol ;
En tout état de cause :
- débouter Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [C] [Y] à restituer à Monsieur [J] [G] la somme de 31.500 euros, versée au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021, date à laquelle la signature de l’acte authentique de vente était prévue ;
- juger que Monsieur [G] sera autorisé à se faire remettre la somme de 31.500 € séquestrée entre les mains de Maître [D] [T], notaire associée de la SELARL « [S] [X], [P] [X], [D] [T], notaires associés », sur simple présentation du jugement à intervenir ;
- condamner solidairement Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [C] [Y] à verser à Monsieur [J] [G] les sommes suivantes :
* 9.700,72 euros, en remboursement des frais inutilement engagés ;
* 69.300 euros au titre de la perte financière pour l’achat d’un nouveau bien immobilier à [Localité 11] ;
* 3.000 € au titre du préjudice moral ;
- condamner solidairement Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [C] [Y] à verser à Monsieur [J] [G] la somme de 5.000 € au titre de l‘article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [G] affirme qu'en ne permettant pas que le local du rez-de-chaussée de l'immeuble litigieux soit libre de toute occupation à la date de signature de la vente, les défendeurs ont violé leurs engagements contractuels. Les défendeurs affirment que le demandeur pouvait librement « jouir » du local : la promesse ne doit pas s'entendre au sens de la jouissance juridique, mais matérielle. Le rez-de-chaussée étant occupé, le demandeur ne pouvait pas en jouir en toute liberté. Seuls les consorts [Y], propriétaires des lieux, avaient le pouvoir d'ordonner à l'occupante, Madame [N] [L], de libérer les lieux avant le 30 juillet 2021.
Aussi, il convient de prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente et d'ordonner la restitution de la somme à Monsieur [J] [G]. Au surplus, les défendeurs n'ont pas respecté le devoir d'information qui pesait sur eux au titre de la page 26 de la promesse. Le demandeur n'a en effet pas été informé par les défendeurs de l'absence de libération des lieux. Il s'agit là d'un second motif de résolution.
Subsidiairement, le demandeur fait valoir que les défendeurs, avant la signature du contrat, ont manqué à leur obligation d'information. Notamment, ils n'ont pas mentionné à la promesse de vente l'occupation du rez-de-chaussée, ni les conditions juridiques de cette occupation. Ils ont fait croire verbalement au demandeur que l'occupation avait lieu moyennant une indemnité de 2.000 € par mois réglée par Madame [N] [L]. S'il avait connu la réalité de la situation, le demandeur n'aurait jamais accepté de conclure la vente. Dès lors, la promesse de vente est nulle pour dol.
Quel que soit le fondement de l'anéantissement du contrat que retiendra le Tribunal, l'indemnité d'immobilisation doit être restituée au demandeur. Les défendeurs avaient d'ailleurs donné leur consentement à cette restitution, initialement.
Au surplus, les négociations menées par Monsieur [J] [G] aux fins d'aboutir à la vente ont engendré pour lui des frais dont il sollicite l'indemnisation.
Quant à la demande reconventionnelle des défendeurs à des dommages et intérêts pour perte de valeur du bien, elle est manifestement mal fondée. D'une part, si le Tribunal venait à considérer que la vente a échoué par la faute du demandeur, la seule indemnisation à laquelle celui-ci serait tenu serait celle prévue au contrat, à savoir l'indemnité d'immobilisation litigieuse. D'autre part, les défendeurs ne sauraient prétendre que l'action du demandeur est abusive, alors qu'ils avaient initialement accepté la restitution de l'indemnité d'immobilisation lors des échanges entre les parties.
Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 décembre 2023, au visa des articles 1112-1, 1217 et 1137 du code civil, 32-1 et 700 du code de procédure civile, Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] sollicitent de voir :
Avant dire droit :
- juger le procès-verbal du 30 juillet 2021 établi par Maître [Z] et produit par Monsieur [G] irrecevable au regard de son caractère non-probant et, par conséquent, l’écarter des débats ;
Sur le fond :
- débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Monsieur [G] à payer aux consorts [Y] une somme de 80.000 €, en indemnisation du préjudice subi du fait de la non-acquisition du bien immobilier ;
- condamner Monsieur [G] à l’amende civile qu’il lui plaira pour action abusive ;
- condamner Monsieur [G] à payer aux consorts [Y] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi du fait de l’action intentée abusivement ;
- condamner Monsieur [G] à payer aux consorts [Y] une somme de 7.500 € au titre des frais irrépétibles ;
- condamner Monsieur [G] aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de leurs prétentions, Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] font valoir que c'est le demandeur qui a retardé à tout prix la vente, pour finalement faire volte face au titre de l'occupation du rez-de-chaussée. Il n'a jamais été stipulé entre les parties que le rez-de-chaussée serait libre de toute occupation lors de la vente. En réalité, cette question n'avait été évoquée que de manière évasive dans des courriels entre les parties en octobre et novembre 2020, avant de ne plus être évoquée dans la promesse de vente de janvier 2021, ni durant les mois suivants. Ce n'est que tardivement, deux mois avant la signature du compromis de vente, le demandeur souhaitant renoncer à ses intentions d'acquisition, qu'il a forgé un prétexte avec l'aide de Monsieur [I] [M] [O] pour se dégager de ses engagements.
Le demandeur a d'ailleurs mené un second projet d'acquisition de front, parallèlement à celui avec les consorts [Y] : un achat auprès des consorts [A]. Le demandeur demeure taisant sur la finalisation de ce projet. Or, il a signé avec les consorts [A] une promesse de vente le 27 juillet 2021, soit quelques jours à peine avant la date butoir de signature avec les consorts [Y]. A cette date, le demandeur a refusé de signer la vente avec les défendeurs.
Le demandeur a en réalité pu visiter les lieux plusieurs fois, notamment par l'intermédiaire de son agent immobilier : il a eu connaissance de l'occupation du rez-de-chaussée. Le demandeur ne démontre aucune dissimulation, qu'il s'agisse du montant du loyer ou de l'occupation des lieux.
Aucun bail commercial ne pouvait être conclu s'agissant des locaux du rez-de-chaussée : il s'agit « d'une pièce de stockage de 70 m², nue, plutôt vétuste, éclairée simplement par un soupirail, sans vitrine et ne constituant pas un fonds de commerce ».
Le procès-verbal d'huissier réalisé à la demande du Monsieur [J] [G] est affecté de vices flagrants. Cette pièce doit être déclarée irrecevable.
Les demandes indemnitaires du demandeur sont intégralement mal fondées.
A l'inverse, le désistement du demandeur durant le processus d'achat a causé aux défendeurs un préjudice certain. Le marché de l'immobilier marseillais a connu une baisse. Entre 2021 et 2022, la valeur du bien a perdu 80.000 €. C'est de ce chef que les défendeurs sollicitent une indemnisation.
Au surplus, le demandeur a agi de manière abusive : il convient d'indemniser les défendeurs.
Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur l'irrecevabilité du procès-verbal du 30 juillet 2021 :
Il convient de rappeler qu'en procédure civile, en principe, l'irrecevabilité est une sanction qui ne peut frapper qu'une demande ou une prétention. Ainsi en dispose l'article 122 du code de procédure civile : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Or, les défendeurs visent l'irrecevabilité d'un acte de procédure, en l'espèce un procès-verbal d'huissier du 30 juillet 2021.
Un acte peut être régulier, ou nul (articles 112 et suivants du code de procédure civile) ; une prétention est recevable ou irrecevable puis, si elle est recevable, fondée ou infondée.
A titre dérogatoire, toutefois, l'article 802 du code de procédure civile dispose en son premier alinea qu'« après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ».
L'irrecevabilité n'est donc une sanction concernant un acte (comme un procès-verbal d'huissier de justice) que dans le cas où il est allégué que cet acte constitue une pièce produite aux débats, postérieurement à l'ordonnance de clôture.
Or, les défendeurs invoquent « l'irrecevabilité » du procès-verbal du 30 juillet 2021 au titre de ses « vices flagrants ». Non seulement ils n'évoquent pas la tardiveté vis à vis de l'ordonnance de clôture, parmi les « vices flagrants » dont ils se prévalent, de sorte que l'irrecevabilité de cette pièce ne peut pas être juridiquement encourue, mais en outre, l'irrecevabilité n'est pas une sanction prévue quand un acte est entaché, prétendument, de vices.
Au titre de l'article 12 du code de procédure civile, s'il est fait obligation au juge de restituer aux faits leur exacte qualification, il n'est pas tenu d'aller jusqu'à modifier le fondement des prétentions des parties (voir par exemple en ce sens C. cass., Ass. Plén., 21 décembre 2007, n°06-11.343).
Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] n'invoquent que « l'irrecevabilité » de l'acte litigieux : le juge ne modifiera pas ce fondement de leur prétention, d'autant qu'aucune autre qualification n'a été contradictoirement mise aux débats.
Par suite, Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] étant mal fondés en ce qu'ils sollicitent l'irrecevabilité à l'égard d'un acte de procédure, ils seront déboutés de cette prétention.
Sur la résolution de la promesse unilatérale de vente :
En l'espèce, la promesse de vente litigieuse stipule, dans un paragraphe « propriété jouissance », en page 7 : « le BENEFICIAIRE sera propriétaire du BIEN à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique. Il en aura la jouissance à compter de ce jour en ce qui concerne le local du rez-de-chaussée et par la perception de loyers en ce qui concerne les appartements des étages ».
Cette promesse stipule également en page 26, dans un paragraphe « devoir d'information réciproque » : « en application de l'article 1112-1 du code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d'information, qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le PROMETTANT déclare avoir porté à la connaissance du BENEFICIAIRE l'ensemble des informations dont il dispose ayant un lieu direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l'importance pourrait être déterminante de son consentement ».
En l'espèce, il est constant entre les parties qu'à la date à laquelle la vente devait intervenir au plus tard, le 30 juillet 2021, les locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble détenu en indivision par Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] étaient occupés, au titre d'un contrat verbal, par Madame [N] [L]. Celle-ci en faisait un usage de stockage, lié à son activité commerciale.
Les défendeurs font valoir qu'il n'a jamais été convenu que les locaux du rez-de-chaussée seraient délivrés libres de toute occupation.
Néanmoins, sur ce point, le juge relève que la clause « propriété jouissance » stipulée plus haut oppose explicitement la situation du rez-de-chaussée, dont le propriétaire aura la « jouissance » à compter de la vente, et les étages, pour lequel Monsieur [J] [G] percevra des « loyers ».
S'agissant de l'occupation du rez-de-chaussé, une convention « d'occupation » d'un bien immobilier moyennant finance, ainsi que les défendeurs appellent leur lien avec Madame [N] [L], ne peut être juridiquement qualifiée que de contrat de location au sens de l'article 1709 du code civil, c'est-à-dire un bail. La qualification et le support de ce bail (verbal ou écrit, de droit commun, d'habitation ou commercial...) sont indifférents au fait qu'il s'agit d'un bail : la jouissance des lieux était accordée à Madame [L] par Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] en contrepartie d'une somme, laquelle s'analysait donc nécessairement comme un loyer.
Dès lors, alors que la promesse oppose la situation d'un rez-de-chaussée dont le propriétaire aura la « jouissance » à des étages pour lesquels il percevra « des loyers », il apparaît que les consorts [Y] n'ont pas, avant le 30 juillet 2021, mis fin à une situation d'occupation du rez-de-chaussée moyennant le versement de loyers par l'occupante.
A la date de réalisation de la vente, le rez-de-chaussée était encore occupé moyennant le versement de loyers.
Par ailleurs, au titre de la clause sur le devoir d'information, les défendeurs devaient informer Monsieur [J] [G] de tout élément déterminant de son consentement. Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] prétendent que Monsieur [J] [G] connaissait la présence de Madame [L] : si ce point est incontestable s'agissant de la période d'octobre 2020 à janvier 2021 (M. [M] [O] évoque la présence d'une locataire au rez-de-chaussée dans des mails d'octobre et novembre 2020), il n'est en revanche pas rapporté la preuve par les défendeurs qu'ils auraient délivré une telle information à Monsieur [J] [G] pour la période postérieure à la signature de la promesse de vente. Or, précisément, la promesse de vente ne mentionne aucune occupation contre loyer concernant le rez-de-chaussée, alors qu'elle le mentionne explicitement concernant les étages. Il incombait donc à Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] d'informer Monsieur [J] [G] de la situation du rez-de-chaussée.
Les défendeurs prétendent que le demandeur n'avait pas fait de l'absence d'occupation du rez-de-chaussée un élément déterminant de son consentement.
Sur ce point, le juge relève que Monsieur [J] [G] avait fait, initialement, de la possibilité administrative du changement de destination des « locaux destinés au commerce », une condition de son consentement : c'est ce que stipule la page 12. Il résulte d'un mail de Maître [D] [T], notaire, du 7 mai 2021, que c'était bien la destination commerciale des locaux du rez-de-chaussée qui préoccupait Monsieur [J] [G].
Certes, Monsieur [J] [G] reconnaît dans ses conclusions qu'en mai 2021, il a renoncé au bénéfice de la condition suspensive relative au changement de destination des locaux destinés au commerce (page 8 des conclusions du demandeur). Mais il n'en demeure pas moins qu'au titre de l'article 1189 du code civil, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres. La clause relative à la « jouissance du rez-de-chaussée » et la perception de « loyers » concernant les étages ne peut se comprendre qu'en étant mise en relation avec la clause de changement de destination des locaux « destinés au commerce », c'est-à-dire le rez-de-chaussée. Monsieur [J] [G] avait bien manifesté, dès l'acte du 7 janvier 2021, son intention de changer la destination des locaux anciennement affectés à fin commerciale. Or, c'est le rez-de-chaussée qui était utilisé comme zone d'entreposage pour le commerce de Madame [L] et, selon le mail de Maître [T] du 7 mai 2021, c'était bien le rez-de-chaussée qui avait, à la date de la promesse, une destination commerciale.
La clause sur la « jouissance du rez-de-chaussée », qui ne comporte pas la mention d'un loyer pour celui-ci, ne peut donc, au regard des autres stipulations du contrat, être comprise par une personne raisonnable que comme l'engagement des promettants (c'est-à-dire les défendeurs) de laisser le rez-de-chaussée libre de son occupation précédente à des fins commerciales par Madame [N] [L].
A tout le moins, le demandeur ayant initialement fait du changement de destination des locaux « destinés au commerce » une condition de son consentement, l'obligation d'information qui pesait sur Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] les obligeait à faire savoir à Monsieur [J] [G] la situation d'occupation du rez-de-chaussée, jusqu'à la promesse de vente.
Comme énoncé plus haut, les défendeurs ne rapportent pas la preuve d'avoir informé Monsieur [J] [G] de la situation locative ou d'occupation du rez-de-chaussée, postérieurement à la promesse de vente.
Plus encore, les défendeurs versent aux débats un mail de leur agent immobilier, Monsieur [V], du 21 juillet 2021, adressé à Madame [W] [Y]. Celui-ci indique : « [je] te transfère pour information le mail du notaire de l'acheteur adressé à ton notaire ».
Le mail transféré est envoyé par « [F] [K] » (@notaires.fr) à « [D] [T] » (@notaires.fr). Le juge comprend donc qu'aux yeux de l'agent immobilier de Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y], Maître [F] [K] était considérée comme « le notaire de Monsieur [J] [G] » tandis que « Maître [D] [T] » était considérée comme « le notaire des consorts [Y] ».
Or, par mail du 7 mai 2021, Maître [T], « notaire des consorts [Y] » selon Monsieur [V], écrit à Maître [H] (également notaire de Monsieur [J] [G] selon les conclusions des défendeurs, page 6) la chose suivante :
« compte tenu que dans la désignation du titre de propriété que (sic) le local du rez-de-chaussée et (sic) bien à usage commercial, qu'il a été loué pendant de nombreuses années à cette (sic) usage (…). »
Il résulte des éléments de fait qui précèdent, versés aux débats par Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] eux-mêmes, que non seulement ils ne rapportent pas la preuve d'avoir formellement informé, dans la période précédant la vente, Monsieur [J] [G] de ce que le rez-de-chaussée était toujours occupé à usage de stockage commercial, mais en outre, le notaire chargé d'assister les défendeurs, Maître [T], parlait avec le notaire assistant Monsieur [J] [G] de la location du bien comme un fait passé : « il a été loué pendant de nombreuses années ». Il n'est nulle part fait mention de la continuation de cette location. Maître [T] emploie le passé composé (« a été »), temps dont la signification est de narrer un événement passé, terminé et limité dans le temps.
Dès lors, Monsieur [J] [G] a légitimement pu croire, lorsqu'il a été informé par « son » notaire Maître [H] du contenu de cet échange, que les locaux n'étaient plus loués.
Au regard de l'ensemble des faits établis dans la présente procédure, Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] ont à la fois manqué à leur obligation contractuelle de délivrer un local qui ne comportait pas d'occupation contre loyer et manqué à leur obligation d'informer Monsieur [J] [G] de la poursuite de l'occupation des locaux du rez-de-chaussée jusqu'au jour de la vente.
Au titre de l'article 1217 du code civil, il convient de prononcer la résolution de la promesse de vente du 7 janvier 2021.
Sur la restitution de la somme de 31.500 € et la libération d'entre les mains du notaire :
Monsieur [J] [G] ne peut pas solliciter la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 31.500 €, en ce que cette somme n'a pas été versée entre leurs mains mais séquestrée chez la notaire, Maître [D] [T]. La promesse prévoit d'ailleurs que selon l'issue du contrat, cette indemnité sera versée entre les mains du « promettant » ou du « bénéficiaire », de sorte qu'il est explicite qu'à la date de la promesse, le « promettant » (Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y]) ne se sont pas vus verser cette somme.
Monsieur [J] [G] n'allègue d'ailleurs pas, ni ne démontre, que Maître [D] [T] aurait versé l'indemnité d'immobilisation entre les mains de Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y].
Monsieur [J] [G] sera donc débouté de sa prétention tendant à voir condamner Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] à lui restituer la somme de 31.500€ avec intérêts.
Il convient en revanche d'autoriser Monsieur [G] à se faire remettre la somme de 31.500 € séquestrée entre les mains de Maître [D] [T], notaire associée de la SELARL « [S] [X], [P] [X], [D] [T], notaires associés », sur simple présentation du présent jugement.
Sur le remboursement des frais engagés :
Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] ont manqué à leurs obligations contractuelles, ce qui constitue une faute. De ce chef, la vente, objectif du contrat de promesse unilatérale de vente, n'a pas pu être conclue.
Or, le demandeur rapporte la preuve d'un certain nombre de préjudices directement liés aux démarches du demandeur quant à cette vente prévue et finalement impossible : dépenses pour un vol [Localité 9] vers [Localité 12], frais d'hôtel à [Localité 11], frais pour souscrire un emprunt, frais d'enregistrement de la promesse de vente, honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte, assurance en délégation, coût d'un constat d'huissier...
Seule la preuve du coût du billet de train n'est pas rapportée.
Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] seront donc condamnés in solidum à verser à Monsieur [J] [G], au titre de l'article 1231-1 du code civil, la somme de 9.558,52 € en indemnisation de ses frais, et sera débouté du surplus correspondant au coût du billet de train.
Sur le préjudice lié à la hausse du coût de l'immobilier à [Localité 11] subi par Monsieur [J] [G] :
Monsieur [J] [G] expose que le coût de l'immobilier a augmenté à [Localité 11] postérieurement à la vente n'ayant pas eu lieu le 30 juillet 2021. Il indique et justifie qu'en janvier 2022, l'immobilier marseillais avait augmenté en valeur moyenne de 11 %.
Toutefois, le demandeur ne démontre pas qu'il a effectivement acquis un autre bien immobilier en remplacement de celui des consorts [Y]. Il ne justifie pas davantage que cette nouvelle acquisition hypothétique a eu lieu en janvier 2022 plutôt qu'à une autre période plus favorable à un acheteur. Il ne justifie pas que la hausse de 11 % a concerné les biens immobiliers d'une structure, d'une localisation ou d'une superficie analogue à celles de l'immeuble détenu par les consorts [Y].
Le demandeur démontre insuffisamment la réalité de son préjudice, dont le quantum apparaît fixé par référence à une période arbitraire, janvier 2022, ne correspondant à aucune acquisition concrète.
Par suite, Monsieur [J] [G] sera débouté de sa prétention à la somme de 69.300 €.
Sur le préjudice moral de Monsieur [J] [G] :
Monsieur [J] [G] rapporte suffisamment la preuve du temps exposé en vain, des démarches effectuées et de son engagement dans le projet d'acquisition immobilière. Aussi, la non réalisation de la vente du fait de la faute contractuelle de Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] constitue, à son égard, un préjudice moral.
Il convient de condamner in solidum Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] à verser à Monsieur [J] [G] la somme de 3.000 € au titre de son préjudice moral.
Sur le préjudice lié à la non-acquisition du bien immobilier, l'amende civile et l'action abusive :
Monsieur [J] [G] est fondé en son action. Les fautes contractuelles des défendeurs entraînent la résolution de la promesse de vente. Dès lors, les défendeurs sont mal fondés en leur prétention relative à leur préjudice du fait de la non-réalisation de la vente à hauteur de 80.000 €, relative à l'amende civile à l'égard de Monsieur [J] [G] et relative à la somme de 10.000 € pour action abusive.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Il y a lieu de condamner in solidum Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y], qui succombent pour le principal aux demandes de Monsieur [J] [G], aux entiers dépens.
Il y a lieu de condamner in solidum Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] à verser à Monsieur [J] [G] la somme de 4.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] seront déboutés de leur prétention au titre des frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
DEBOUTE Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] de leur prétention tendant à voir déclarer irrecevable le procès-verbal d'huissier de justice du 30 juillet 2021 ;
PRONONCE la résolution de la promesse de vente du 7 janvier 2021 ;
DEBOUTE Monsieur [J] [G] de sa prétention tendant à voir condamner Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] à lui restituer la somme de 31.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts ;
AUTORISE Monsieur [J] [G] à se faire remettre la somme de trente-et-un mille cinq cents euros (31.500 €) séquestrée entre les mains de Maître [D] [T], notaire associée de la SELARL « [S] [X], [P] [X], [D] [T], notaires associés », sur simple présentation du présent jugement ;
CONDAMNE in solidum Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] à verser à Monsieur [J] [G] la somme de neuf mille cinq cent cinquante-huit euros et cinquante-deux centimes (9.558,52 €) en réparation des frais exposés par lui ;
DEBOUTE Monsieur [J] [G] de sa prétention à la somme de 69.300 € au titre de l'enchérissement du marché immobilier marseillais ;
CONDAMNE in solidum Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] à verser à Monsieur [J] [G] la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de son préjudice moral ;
DEBOUTE Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] de leur prétention à la somme de 80.000 € du fait de la non réalisation de la vente ;
DEBOUTE Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] de leur demande relative à l'amende civile ;
DEBOUTE Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] de leur demande à la somme de 10.000 € au titre d'action abusive ;
CONDAMNE in solidum Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] aux entiers dépens ;
CONDAMNE in solidum Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] à verser à Monsieur [J] [G] la somme de quatre mille euros (4.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [W] [Y], Monsieur [E] [Y], Monsieur [U] [Y] et Madame [C] [Y] de leur prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les prétentions pour le surplus ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERELE PRESIDENT
