TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N°24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU :30 Mai 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Avril 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 24/00724 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QNS
PARTIES :
DEMANDERESSE
La Société LJB
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal
représentée par Me Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
Madame [O] [L] [Z], née le 25 Novembre 1972
demeurant [Adresse 2]
non comparante
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 juillet 2023, la SCI LJB (le bailleur) a donné à bail commercial à Mme [O] [L] [Z] (le preneur) des locaux situés [Adresse 2] (RDC droite), moyennant un loyer mensuel de 900 euros, hors charges et hors taxes.
La SCI LJB a fait délivrer à Mme [O] [L] [Z] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 21 décembre 2023, pour une somme de 2687 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2023.
Par acte de commissaire de Justice du 21 février 2024, la SCI LJB fait assigner Mme [O] [L] [Z] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de Mme [O] [L] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
- condamner Mme [O] [L] [Z] à payer à la SCI LJB la somme provisionnelle de 2687 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 février 2024,
- condamner Mme [O] [L] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 930 euros, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner Mme [O] [L] [Z] au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
A l’audience du 17 avril 2024, la SCI LJB maintient les demandes de son acte introductif d’instance.
Assigné par remise de l'acte à l’étude, Mme [O] [L] [Z] n'était ni comparante, ni représentée.
En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
SUR CE,
Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Mme [O] [L] [Z] a été assignée à étude et ne s'est pas présentée à l'audience ni personne pour la représenter. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 21 décembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.
La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, puisque celle-ci n’a payé que la somme de 1800 euros, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 22 janvier 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de Mme [O] [L] [Z] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par Mme [O] [L] [Z] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la Mme [O] [L] [Z] a cessé de payer ses loyers de manière régulière. Le décompte arrêté au 5 février 2024 mentionne une dette de 2687 euros. Toutefois, le montant de la taxe foncière sollicitée n’est justifié par aucun document et cette somme est donc contestable. Il y a donc lieu de la déduire du montant total du.
L'obligation du locataire de payer la somme de 1860 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 5 février 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner Mme [O] [L] [Z] à payer à la SCI LJB la somme provisionnelle de 1860 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 5 février 2024, mois de février 2024 inclus.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [O] [L] [Z], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [O] [L] [Z] ne permet d’écarter la demande de la SCI LJB formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 janvier 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [O] [L] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] (RDC droite) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons n'y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Mme [O] [L] [Z], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons Mme [O] [L] [Z] à payer à la SCI LJB à titre provisionnel la somme de 1860 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 5 février 2024, mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Condamnons Mme [O] [L] [Z] à verser à titre provisionnel à la SCI LJB, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;
Condamnons Mme [O] [L] [Z] à payer à la SCI LJB la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Condamnons Mme [O] [L] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 21 décembre 2023 ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
LA GREFFIERE LA JUGE
