TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 2
JUGEMENT DU : 30 Mai 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Avril 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/02916 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3QR6
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 4] sis [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet STEIN, dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Monsieur [T] [N], né le 07 Mai 1954 à [Localité 5]
Madame [H] [B] épouse [N], née le 10 Septembre 1957 à [Localité 5]
Tous deux demeurant [Adresse 3]
Et représentés par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] sont propriétaires de biens correspondant au lot 1165 au sein d'un immeuble situé résidence [Adresse 4] sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier en date du 26 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction a fait assigner M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
2054,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,360,16 euros au titre des charges de copropriété non encore échues,48 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires.
À l'audience du 17 avril 2024, par conclusions écrites, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.
Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont redevables de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.
En réponse à la nullité de l’assignation soulevée, il considère que le règlement de copropriété démontre la propriété des consorts [N] ainsi que l’existence d’un syndicat secondaire. En outre, il fait valoir que les tantièmes des lots leur appartement relèvent des règlements de copropriété et que les assemblées générales n’ont pas été contestées dans les délais légaux. Il expose enfin que les appels de charge ne rendent pas exigibles la créance.
Par conclusions écrites déposées à l'audience, M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N], représentés, demandent :
à titre principal, de déclarer nulle l’assignation du 26 juillet 2023 ; à titre subsidiaire, rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, à titre infiniment subsidiaire, leur accorder des délais de paiement sur 24 mois, en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile, ils font valoir que l’assignation est nulle car il n’est pas justifié de l’existence juridique du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et contestent l’existence d’un syndicat secondaire doté de la personnalité morale.
Subsidiairement, ils considèrent que le syndicat ne démontre pas qu’il a qualité à appeler les charges du syndicat général, que les époux sont propriétaires d’un lot à usage de garage et que les base de calcul ne sont pas conformes. Ils contestent leur convocation aux assemblées générales, affirmant que seuls les anciens propriétaires ont été convoqués. Ils estiment que les décomptes annuels de charge produits ne sont pas conformes au décompte et qu’il n’est pas démontré que les comptes 2017/2018 ont été approuvés.
Ils réfutent l’existence d’un quelconque comportement fautif de leur part.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité de l’assignation :
Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :
Le défaut de capacité d’ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représenta soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice,
Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. »
Les défendeurs contestent l’existence du syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] ».
Il est produit le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] ainsi que les procès-verbaux d’assemblée générale habilitant le Cabinet Stein en qualité de syndic de la copropriété. De plus, il est produit le titre de propriété des consorts [N] faisant état de la propriété du lot 1165 au sein d'un immeuble situé résidence [Adresse 4] sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Dès lors, l’action a été engagée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier susvisé, représenté par son syndic en fonction.
Dès lors, aucune nullité de fond n’est démontrée et la demande doit être rejetée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des propositions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différente, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.
La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.
Sur la procédure accélérée au fond :
En l’espèce, par courrier réceptionné le 24 février 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] de payer la somme de 2068,86 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 21 février 2023. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.
Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.
Sur le paiement des provisions échues :
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 29 avril 2019, 18 février 2021, 14 avril 2022 et 16 mars 2023 approuvant les comptes arrêtés au 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022/2023, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 12 mai 2022 et 17 juillet 2023 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Toutefois, plusieurs sommes sont appelées au titre de « Fond de réserve syndicat général ». Il convient à ce titre de noter que les garages ne sont pas des parties communes mais des parties privatives et que ces sommes ne sont pas justifiées. De même, les rééditions de charges pour les exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 et 2020/2021 ne sont pas conformes aux montants reportés dans le décompte. Enfin, les sommes sollicitées au titre de « SYND. GENE. REMISE EN ETAT ESPACES VERTS » (6,92€), « SYND. GENE.ANCIENNE LOGE COTE LA MER » (1,20€), « SYND. GENE. POSE SOUS COMPTEURS CITELUM » (1,96€), « CONSULT. ENTREPR. BORNES ELECT. PHASE 2 » (21,76€), « APPEL COMPLEMENTAIRE EDF » (24,43€) ne sont justifiées par aucun document. L’ensemble de ces sommes est donc à retrancher du montant dû, soit un montant total de 1563,47 euros.
Les autres provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.
En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 491,44 euros , au titre des charges de copropriété dues au 3 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023, date de l'assignation.
Sur le paiement des provisions non encore échues :
A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 21 février 2023, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.
Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour 2023/2024 s’établissent à 90,04 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour les lots détenus par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 30 septembre 2024.
En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 360,16 euros , au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er octobre 2023 et le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date de l'assignation.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, au titre de frais de relance du 31 janvier 2023. Toutefois aucun courrier de relance n’est produit aux débats et la demande doit donc être rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] demandent des délais de paiement pour payer la dette de charge de copropriété.
Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] des délais afin de s'acquitter de sa dette en 16 versements de 50 euros et un 17e versement égal au solde de la dette.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter la demande formulée à ce titre par les défendeurs.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE solidairement M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction la somme de 491,44 euros , au titre des charges de copropriété dues au 3 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023, date de l'assignation,
CONDAMNE solidairement M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] à payer au au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction la somme de 360,16 euros , au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er octobre 2023 et le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date de l'assignation,
AUTORISE M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] à s’acquitter de sa dette en 17 fois, en procédant à 16 versements de 50 euros et un 17e versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes,
CONDAMNE in solidum M. [Y] [N] et Mme [H] [B] épouse [N] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LA GREFFIERE LA JUGE
