TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 2
JUGEMENT DU : 29 Mai 2024
Président :Madame DEPRE, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Mars 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/06300 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4KSL
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET DURAND IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal
représenté par Me Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
Madame [G] [I], née le 06 Mai 1968 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3]
non comparante
EXPOSE DU LITIGE
Par assignation du 22 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, a fait citer Madame [G] [I], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
2.618,37 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 12 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;497.36 € au titre des appels de provisions devenues exigibles sur les derniers budgets adoptés 2023/2024 ;600 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 1.500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens avec distraction au profit de Maître Frédéric RACHLIN.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2024.
À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.
Régulièrement citée par procès-verbal remis en étude, Madame [G] [I] ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience susvisée.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2024.
SUR QUOI
Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;
Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;
Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées.
Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, fait valoir que Madame [G] [I], propriétaire du lot 83 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 12 décembre 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ;
Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment le relevé de propriété, les procès-verbaux d’assemblée générale en dates de 10 juin 2021 et 16 novembre 2022, la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme 2.558,37 € en date du 25 octobre 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception portant la mention « pli avisé et non réclamé » ainsi qu’un décompte établissement que la dette de Madame [G] [I] s’élève à 2.618,37 € au titre de ses charges de copropriété échues et impayées au 12 décembre 2023 ;
Attendu qu’il convient de soustraire du décompte de charges en date du 12 décembre 2023, les sommes correspondantes aux frais nécessaires (440,18 €) qui feront l’objet d’un examen distinct, de sorte que Madame [G] [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.178,19€ (2.618,37 – 440,18) au titre des charges échues et impayées arrêtées ;
Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qu’au surplus, la mission première du syndic est de recouvrer les charges de copropriété et qu’il est rémunéré à ce titre par son mandat ;
Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 440,18 € ;
Qu’ainsi les frais relance, de constitution de dossier pour l’huissier et de constitution de dossier pour l’avocat, qui ne se justifient par aucune diligence exceptionnelle, et les frais de mise en demeure et de relance dont il n’est pas justifié, seront écartés ;
Que la somme retenue au titre des frais nécessaires s’élève à 134,18€ ;
Attendu que Madame [G] [I] sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
2.178,19 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 12 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;497,36 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés aux appels de fonds pour la période du 1er janvier au 1er avril 2024 inclus ; 134,18 € au titre des frais nécessaires.
Attendu que, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Madame [G] [I] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;
Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Madame [G] [I] sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;
Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Attendu que Madame [G] [I] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Frédéric RACHLIN.
PAR CES MOTIFS,
JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONDAMNE Madame [G] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, les sommes suivantes :
2.178,19 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 12 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;497,39 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés aux appels de fonds pour la période du 1er janvier au 1er avril 2024 inclus ; 134,18 € au titre des frais nécessaires ;
REJETTE la demande formée à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [G] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Madame [G] [I] aux dépens avec distraction au profit de Maître Frédéric RACHLIN, Avocat ;
RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
