TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 21/06222 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y6N6
AFFAIRE :
M. [U] [K] [C] (Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES)
C/
M. [W] [Z] (Me Valentine TORDO)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mars 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Madame Patricia GARNIER, Juge
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 23 Mai 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024
Par Madame Patricia GARNIER, Juge
Assistée de Madame Olivia ROUX,
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Monsieur [U] [K] [C]
né le 06 Mai 1978 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
C O N T R E
DEFENDEUR
Monsieur [W] [Z]
né le 20 Juin 1990 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] / FRANCE
représenté par Me Valentine TORDO, avocat au barreau de NICE
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte authentique en date du 21 juin 2019, monsieur [W] [Z] a vendu à monsieur [U] [C] un appartement constituant le lot 6 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2].
Le 25 juin 2019, monsieur [W] [Z] informait monsieur [U] [C] qu’une assemblée générale de copropriétaires dont il avait reçu l’ordre du jour à son domicile le 19 juin 2019, allait se tenir le 16 juillet 2019.
Monsieur [U] [C] recevait quelques jours après la vente, la procuration pour participer à l’assemblée générale ainsi que l’ordre du jour et un devis détaillé d’un architecte, joint à l’ordre du jour, qui proposait de faire des travaux pour la réfection de balcons sur la façade de la copropriété.
Monsieur [U] [C] était alors obligé de supporter le coût de travaux importants dans la copropriété.
C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 25 juin 2020 , monsieur [U] [C] a fait assigner monsieur [W] [Z] devant le Tribunal Judiciaire de Marseille.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 14 février 2023, monsieur [U] [C] sollicite de voir le Tribunal :
CONDAMNER Monsieur [Z] à payer à Monsieur [C] la somme de 15.899, 08 euros en réparation de son préjudice, somme arrêtée au 5 janvier 2023 ;
DEBOUTER Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNER Monsieur [Z] à payer à Monsieur [C] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Par conclusions signifiées par RPVA le 28 février 2023, monsieur [W] [Z] sollicite le débouté des demandes de monsieur [B] [N] et madame [R] [N] et leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
Enjoindre la communication des procès-verbaux des assemblées générales successives ;Débouter Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions formées à l’encontre de Monsieur [Z] ;En toute hypothèse,Condamner Monsieur [C] à verser à Monsieur [Z] la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;Condamner Monsieur [C] à payer aux concluants la somme de
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
Le Juge de la Mise en Etat a clôturé l'affaire le 26 octobre 2023 et a renvoyé devant l'audience de plaidoirie du 21 mars 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS
Sur le manquement au devoir d'information et la réticence dolosive:
En vertu de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
En l'espèce, monsieur [C] expose qu’il n’a pas été informé, de manière volontaire par son vendeur, de la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires le 16 juillet 2019 au cours de laquelle il devait être décidé d’être confié à un architecte une mission dans le cadre de travaux de restructuration des balcons rapportés sur l’arrière de l’immeuble et qu’un devis était joint à cette convocation. Il fait valoir que s’il en avait été informé il n’aurait certainement pas conclu la vente, qu’il ne peut plus utiliser son balcon, et qu’il subit de ce fait un dommage.
Monsieur [W] [Z] déclare ne pas avoir été informé de cette réunion et de ce devis avant la conclusion de la vente le 21 juin 2019, même s’il a réceptionné la convocation le 19 juin 2019 au domicile de ses parents, car il était à un examen professionnel à [Localité 5] et qu’il n’était pas présent le jour de la vente à [Localité 6].
Il ressort des éléments versés aux débats que monsieur [Z] était effectivement à [Localité 5] le 19 juin 2019 puisqu’il avait une garde de nuit le 20 juin 2019 et qu’il y vivait pour réaliser son internat de médecine depuis le 2 novembre 2015 jusqu’au 3 novembre 2019. Il est précisé que son adresse postale était celle de ses parents, et il ne fait pas de doutes que ceux-ci ont receptionné le courrier à sa place.
De plus, monsieur [U] [C] fait partir la date de connaissance de la situation des balcons de la résidence à la date du 19 juin 2019 et fonde son défaut d’information pré-contractuel sur l’absence de communication de la convocation de l’assemblée générale, sans l’étendre à la connaissance éventuellement antérieure des vices touchant les balcons.
Dans ces conditions, il ne peut pas être retenu qu’il a dissimulé volontairement l’existence de cette information à son acheteur le jour de la vente, d’autant qu’il était représenté par son notaire le jour de la signature, étant encore retenu à [Localité 5] pour son travail.
Par conséquent, il ne pourra pas être retenu qu’il avait connaissance de cette information et qu’il a défailli à son obligation précontractuelle d’information.
De la même façon, l’existence d’un dol, ou d’une réticence dolosive, ne pourra être retenue puisqu’il ne connaissait pas, au moment où il a conclu la vente, le contenu de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 juillet 2019.
Sur le vice caché
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il appartient ainsi aux demandeurs de rapporter la preuve des vices cachés et de leurs différents caractères.
L'article 1642 du Code Civil prévoit que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
En vertu de l’acte de vente en date du 21 juin 2019, en page 9, l’acquéreur prend le bien en l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soir notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
-si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé comme tel,
-s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que le vice caché était en réalité connu du vendeur.
Il résulte des éléments versés aux débats que monsieur [Z] n’a pas été destinataire personnellement du courrier de convocation à l’assemblée générale et qu’il n’était donc pas au courant le jour de la vente définitive de la tenue d’une assemblée générale le 19 juillet 2019 sur le thème de la réfection des balcons défaillants.
Toutefois, ce fait ne démontre pas que monsieur [Z] n’était pas informé de l’existence d’un vice sur le balcon de son appartement au moment de la vente. Le rapport d’expertise en date du 27 avril 2021 produit une photographie du désordre structurel du balcon de monsieur [C], il en ressort qu’il est incontestable que monsieur [Z] en avait connaissance vu la clarté avec laquelle la fissure apparaît sur une photographie pourtant de mauvaise qualité.
Cette visibilité du vice est telle qu’elle le rend apparent et exempt de ce fait le vendeur d’en parler à l’acheteur avant la vente. En effet, monsieur [U] [C] aurait pu avoir accès à cette information en visitant l’appartement et le balcon de son bien immobilier, ce qui fait perdre au vice sa qualité de vice caché.
Dans ces conditions, monsieur [U] [C] sera débouté de sa demande fondée sur les vices cachés.
Sur l’amende civile pour procédure abusive :
En application des dispositions de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10000€, sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.
En l’espèce, la demande de monsieur [C] ne peut pas être qualifiée de dilatoire ou abusive dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.
Dans ces condtions, il conviendra de débouter monsieur [W] [Z] de cette demande.
Sur les demandes accessoires:
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner monsieur [U] [C] aux dépens.
L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, il convient de condamner monsieur [U] [C] au paiement de la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
LE TRIBUNAL
STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,
DEBOUTE monsieur [U] [C] de l’ensemble de ses demandes ;
DEBOUTE monsieur [W] [Z] de sa demande d’amende civile ;
CONDAMNE monsieur [U] [C] à payer à monsieur [W] [Z] la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE monsieur [U] [C] au paiement des dépens du présent jugement;
REJETTE le surplus des demandes.
AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE DE LA TROISIEME CHAMBRE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 23 MAI 2024.
