TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 21/06080 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y53H
AFFAIRE :
S.A.S. MEDIASCHOOL [Localité 3] (la SARL THELYS AVOCATS)
C/
S.A.S.U. LA COMPAGNIE DU PONANT (la SCP BBLM)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mars 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Madame Patricia GARNIER, Juge
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 23 Mai 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024
Par Madame Patricia GARNIER, Juge
Assistée de Madame Olivia ROUX,
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
S.A.S. MEDIASCHOOL [Localité 3]
immatriculé au RCS Paris 520 686 874
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sebastien SALLES de la SARL THELYS AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
S.A.S.U. LA COMPAGNIE DU PONANT
immatriculé au RCS Marseille
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Guillaume BUY de la SCP BBLM, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
EXPOSE
Par acte sous seing privé en date du 08 février 2010, la société civile immobilière du Prado (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SASU COMPAGNIE DU PONANT) a donné à bail commercial à la société LEARNING MANAGEMENT DEVELOPPEMENT (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la demanderesse, la société MEDIASCHOOL [Localité 3]) des locaux situés à [Adresse 1].
Par acte d’huissier des 21 et 27 décembre 2018, la bailleresse a donné congé sans offre de renouvellement et avec paiement d’une d’indemnité d’éviction, à effet au 30 juin 2019.
Par acte d’huissier en date du 21 mai 2019, la bailleresse a fait assigner la locataire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de voir désigner un expert avec mission d’évaluer l’indemnité d’éviction.
Par ordonnance en date du 5 juillet 2019, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire afin notamment d’évaluer cette indemnité d’éviction. L’expert a déposé son rapport le 4 février 2020 dans lequel l’indemnité d’éviction était évaluée à la somme de 229 975€ dans l’attente de connaître le montant des frais de réinstallation et de déménagement.
Le 24 juin 2020, la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] a signé un nouveau bail prévoyant notamment une condition suspensive d’autorisation d’urbanisme.
Par acte d’huissier du 27 juillet 2020, la bailleresse signifiait son droit de repentir en proposant un nouveau bail moyennant un loyer de 120 000 euros H.T. et H.C. annuels.
Par courriel en date du 27 juillet 2020, la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] informait la bailleresse qu’elle avait signé un bail définitif ailleurs.
Par réponse officiel du 29 juillet 2020, la SASU COMPAGNIE DU PONANT répondait que le nouveau bail était assorti d’une condition suspensive non rétroactive en vertu de la réforme, de sorte que, selon lui, le repentir pouvait être exercé.
Les lieux étaient libérés le 31 décembre 2020.
C’est dans ce contexte que, par exploit du 24 juin 2021, la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] a assigné la SASU COMPAGNIE DU PONANT devant le Tribunal Judiciaire de Marseille.
Par conclusions notifiées par RPVA le 21 septembre 2022, la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3], sur le fondement des articles L145-28, L145-14 du code de commerce, 11554 du code civil, 514, 699 et 700 du Code de Procédure Civile, sollicite de voir le Tribunal :
- JUGER que le repentir exercé par la Compagnie du Ponant le 27 juillet était tardif et sans effet ;
- FIXER le montant de l'indemnité d’occupation due à la Compagnie du Ponant par MediaSchool à la somme de 105 918,30 euros par an et 8 826,525 euros par mois ;
- CONDAMNER la Compagnie du Ponant à rembourser les sommes trop perçues au titre de l’indemnité d’occupation ;
- FIXER le montant de l'indemnité d'éviction due à la société MediaSchool [Localité 3] à la somme de 807 927 euros ;
- CONDAMNER la Compagnie du Ponant à payer à la société MediaSchool [Localité 3] la somme de 807 927 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande au titre de l’indemnité d’éviction ;
Subsidiairement,
- DEBOUTER la Compagnie du Ponant de sa demande de paiement de la somme de la somme de 370.800 euros TTC au titre des loyers du 1er janvier 2021 au 27 juillet 2023 ;
Dans tous les cas,
- CONDAMNER la Compagnie du Ponant à payer à la société MediaSchool [Localité 3] la somme de 40 878 euros au titre des frais d’instance de l’article L 145-58 du code de commerce avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;
- CONDAMNER la Compagnie du Ponant à payer à la société MediaSchool [Localité 3] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la Compagnie du Ponant à payer à la société MediaSchool [Localité 3] aux dépens ;
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2023, la SASU LA COMMPAGNIE DU PONANT, sur le fondement des articles L145-4 à L145-9 et L145-58 du code de commerce, et 1134,1147,1184 ancien et 1730 du code civil, demande au Tribunal de :
A titre principal,
JUGER que le bailleur a valablement exercé son droit de repentir ;
REJETER la demande d’indemnité d’éviction de la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] ;
PRONONCER la résolution du bail commercial du 08 février 2010 ;
CONDAMNER la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] à payer à la société COMPAGNIE DU PONANT une somme de 370.800 euros TTC au titre des loyers du 1er janvier 2021 au 27 juillet 2023 ;
CONDAMNER la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] à payer à la société COMPAGNIE DU PONANT une somme de 49.970,63 euros TTC au titre des loyers et charges de l’année 2020 ;
CONDAMNER la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] aux entiers dépens ;
CONDAMNER la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] à payer à la société COMPAGNIE DU PONANT une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
JUGER que la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] ne justifie pas d’un préjudice lié à la perte d’un avantage commercial ;
JUGER que la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] ne justifie pas d’un préjudice au titre des indemnités accessoires ;
REJETER les demandes de la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] ;
CONDAMNER la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] à payer à la société COMPAGNIE DU PONANT la somme de 49.970,63 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation non réglée pour son occupation jusqu’au 31 décembre 2020 ;
CONDAMNER la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] aux entiers dépens ;
CONDAMNER la société MEDIA SCHOOL [Localité 3] à payer à la société COMPAGNIE DU PONANT une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
L'ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en l'état le 26 octobre 2023, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 21 mars 2024.
La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
Il est constant que l’indemnité est constitué d’une indemnité principale et d’indemnité accessoire.
De plus, l'indemnité d'éviction doit réparer TOUT le préjudice subi par un locataire du fait du non renouvellement de son bail MAIS RIEN QUE le préjudice et ne doit donc pas enrichir le locataire.
L’article L145-58 du code de commerce prévoit que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
En l’espèce, le bailleur ayant exercé son droit de repentir le 27 juillet 2020, il fait valoir qu’il pouvait le faire car le preneur avait signé un contrat de bail qui n’était pas encore définitif, du fait de la présence d’une obligation suspensive qui n’était pas encore réalisée.
Le preneur considère que la réalisation ou non de cette obligation suspensive ne dépendant pas de son propre fait, et ayant été réalisée par la suite, le bail contracté avec le nouveau bailleur devait être considéré comme définitif.
Il ressort des éléments versés aux débats que le nouveau bail contracté par la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] prévoit en sa page 5 que «le bail est consenti et accepté sous la condition suspensive essentielle et déterminante suivante : obtention par le preneur de l’autorisation d’urbanisme devenue définitive, purgée de tout retrait ou recours et n’ayant fait l’objet d’aucune péremption, opposition, conformément aux lois, règlements, documents locaux d’urbanisme ou documents en tenant lieu applicables, aux fins du changement de destination visé dans la demande d’autorisation d’urbanisme ci-après annexée en annexes 1.1 étant précisé que le preneur sera tenu d’obtenir cette autorisation à ses frais et de prendre en charge les éventuels impôts et taxes afférentes à cette autorisation.
La condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 1er octobre 2020 sauf prorogation convenu entre les parties.
À cette fin, le preneur s’engage à :
-déposer en mairie au plus tard le 30 juin 2020 la demande d’autorisation d’urbanisme,
-réaliser dans les délais tout autre démarche nécessaire (notamment affichage de l’autorisation, obtention des attestations, etc.) ;
-informer le bailleur, sans délai, de l’état d’avancement de la réalisation de la condition suspensive,
-notifier au bailleur dans les deux jours ouvrés de leur obtention, tout justificatif de la réalisation ou de la non réalisation de la condition suspensive par courriel,
En cas de non réalisation dans le délai, éventuellement prorogé d’un commun accord entre les parties, de la condition suspensive, le bail sera caduc de plein droit, deviendra immédiatement nul et sans effet sans formalité et les parties seront libérées de tout engagement à ce titre sans que l’une ou l’autre ne puisse prétendre à une indemnité.
En cas de réalisation dans le délai, éventuellement prorogé d’un commun accord entre les parties, de la condition suspensive, le bail prendra effet de plein droit et deviendra ferme et définitif sans formalité 10 jours ouvrés après la date de réalisation de la condition suspensive.
Ainsi, les parties n’avaient la possibilité de rompre cette promesse de bail commercial que si la condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme, à la charge du preneur, n’était pas réalisée.
Or, le 30 juin 2020, la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] a déposé la demande d’autorisation d’urbanisme tel qu’il était prévu dans la promesse de bail commercial.
Ainsi, au jour de l’exercice du droit de repentir de la SASU COMPAGNIE DU PONANT, le 27 juillet 2020, la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] n’avait pas la possibilité de se dégager de son engagement puisque la réalisation de la condition suspensive ne dépendait plus de son propre fait et que, quand bien même, d’une manière générale, la non réalisation d’une condition suspensive ne doit pas dépendre de la bonne ou mauvaise volonté du preneur mais bien d’un élément extérieur empêchant sa réalisation.
Dans ces conditions, il conviendra de considérer que à la date du 27 juillet 2020 l’exercice par le bailleur de son droit de repentir n’était plus possible, son preneur étant définitivement engagé par la signature d’un nouveau bail commercial sous condition suspensive.
Par conséquent, il conviendra de décider que l’exercice du droit de repentir de la SASU COMPAGNIE DU PONANT est sans effet.
Sur l’indemnité d’occupation :
La SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] devenant à compter de la résiliation du bail, le 30 juin 2019 occupante sans droit ni titre, elle sera redevable d'une indemnité d'occupation puisque depuis la résiliation du bail, elle n’est plus redevable de loyers mais d’indemnités d’occupation.
La SASU COMPAGNIE DU PONANT ne justifie aucunement de la réalité d’un préjudice de précarité justifiant de diminuer de 10 % cette indemnité par rapport au coût du loyer habituel.
La SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] sera par conséquent condamnée à verser une indemnité d’occupation de 117687 hors taxe, hors charge par mois, correspondant au montant du dernier loyer acquitté, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.
Il conviendra d’ordonner d’office la compensation judiciaire de cette indemnité d’occupation avec le loyer déjà versé sur la même période.
Sur la demande d'indemnité d'éviction formulée par la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] :
- sur l’indemnité principale d’éviction :
Il convient dans un premier temps, de déterminer si la perte du local loué entraîne la perte du fonds de commerce (Indemnité de remplacement) ou s'il existe une possibilité de transfert de l'exploitation (indemnité de déplacement).
Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.
Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le preneur a effectivement quitté les lieux pour poursuivre son activité dans d’autres locaux et que son activité était donc transférable sans perte majeure de clientèle, ce qui est usuellement le cas en matière de bureaux.
La seule indemnité principale ne pourrait donc qu’être celle de la valeur du droit au bail qui se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.
Or, il est constant en l’espèce que les locaux étaient affectés à usage exclusif de bureau, cet usage exclusif constitue un motif de déplafonnement du loyer en application des dispositions de l’article R145-11 du code de commerce.
Dès lors, il ne peut exister aucun différentiel entre les valeurs prises en considération.
La locataire n’a par ailleurs nullement démontré le préjudice qu’elle aurait subi au titre d’une perte de valeur de droit au bail, droit au bail qui n’existe d’ailleurs pas en la matière.
En effet, le marché de bureaux se caractérise par sa grande fluidité et par l’abondance de l’offre, en sorte que ce marché de bureaux marseillais ne laisse apparaître aucune valeur de droit au bail .
La valeur de droit au bail n’existe pas sur le marché et ne repose pas plus sur une réalité économique et ne saurait en conséquence être retenue s’agissant de locaux à usage de bureaux.
Aucune indemnité au titre de l’indemnité principale n’est due en conséquence à la la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3].
- Sur les indemnités accessoires :
S'agissant des frais de déménagement et d’aménagement:
Au titre des frais de déménagement, la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] produit un e facture des établissements PRADAL d’un montant de 7200€ TTC. La TVA devrait également être supportée par le bailleur comme faisaint partie des frais payés par le preneur pour déménager et dus dans le cadre de l’indemnité d’éviction de ce fait.
Au titre des frais d’aménagement ou de réinstallation, il est constant que le bailleur ne doit pas supporter les coûts des travaux liés à la volonté de transformer un local pour l’améliorer, mais uniquement le coût des travaux nécessaires à l’installation du preneur pour obtenir une installation dans les mêmes conditions que celles des locaux perdus, dans la mesure où il n’y a pas d’enrichissement sans cause du locataire.
L’expert judiciaire expose qu’en l’état de la visite du site il n’apparaissait pas d’installation spécifique du site, et qu’il n’était donc pas possible d’indemniser cette indemnité.
Pourtant le preneur sollicite le paiement d’une somme de 588432€ à ce titre.
Toutefois, il ne verse aucun élément permettant de faire droit à sa demande, se contentant de produire en sa pièce 14 un tableau composé de 17 postes de dépenses, sans l’accompagner des factures correspondantes contrairement à son bordereau de piècs communiquées dans lequel il indique « pièce 14 : tableau frais de réinstallation et factures correspondantes ».
Dans ces conditions, il conviendra de débouter le preneur de sa demande d’indemnisation des frais d’aménagement ou de réinstallation.
S'agissant du trouble commercial ou d’exploitation :
Il est constant que cette indemnité est destinée à couvrir le préjudice causé par l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou faute de réinstallation de l’arrêt d’exploitation, période durant laquelle l’activité est désorganisée.
En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé cette période à 15 jours de chiffres d’affaires soit la somme de 70 358€ sur la base du chiffre d’affaire TTC de l’année 2019.
La SASU COMPAGNIE DU PONANT fait valoir que le déménagement s’est déroulé pendant une période de vacances scolaires le 31 décembre 2020 et de covid ce qui fait que les étudiants n’étaient pas sur le site.
Le fait que les étudiants soient absents du site ne soulage pas totalement l’entreprise des pertes liées au ralentissement de l’activité pendant la période de déménagement.
Dans ces conditions, il conviendra de faire droit à la demande de la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] et de l’indemniser à hauteur de 70 358€ pour le trouble commercial.
Sur l’indemnité de remploi d’un montant de 24 250€.
Il s’agit de la somme sollicitée par la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] à ce titre.
La SASU COMPAGNIE DU PONANT expose que ces frais de remploi sont ceux correspondant à la note d’honoraires d’un montant de 27195€ hors taxes sollicités au titre des frais d’instance dans ses écritures.
Selon l’expert, les frais de remploi couvrent le montant des honoraires d’agence pour la conclusion d’un nouveau bail, honoraires juridiques spécifiques et s’élèvent généralement à 15 % du montant du loyer annuel déterminé sur la base du loyer de marché soit la somme de 24 250€.
Il convient de souligner que le remboursement de frais d’instance est sollicité dans les écritures de la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] pour un montant de 32634€.
Il conviendra de dire que ces frais d’instance et l’indemnité de remploi sont identiques, et de considérer que l’indemnité de remploi ne doit pas être calculée selon la méthode de l’expert, des factures ayant été versées aux débats permettant de l’évaluer.
Toutefois il ne peut être attribué plus de 24250€ au titre de l’indenmité de remploi, au risque pour le juge de statuer ultra petita.
Dans ces conditions, il conviendra de condamner la SASU COMPAGNIE DU PONANT à payer à la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] la somme de 24250€ au titre de l’indemnité de remploi.
En résumé, l'indemnité d'éviction totale sera fixée à la somme de, composée comme suit :
frais de déménagement : 7200€,trouble commercial : 70358€,indemnité de remploi : 16628€total : 101 808€
Sur les frais d’instance de l’article L145-58 du code de commerce d’un montant de 40878€.
La SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] sollicite la somme de 40 878€ au titre des frais d’instance composés d’une facture de 32634€ TTC de la BNP PARIBAS, et 7560€ au titre des frais d’avocats.
La somme de 24 250€ a déjà été octroyée à la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] au titre de l’indemnité de remploi qui correspondent également aux frais d’instance de l’article L145-58 du code de commerce.
Il conviendra d’octroyer à la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] le reste de la somme sollicitée à ce titre et déjà en partie remboursée dans les frais de remploi, soit la somme de 16 628€ (40878€-24250€).
Sur les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SASU COMPAGNIE DU PONANT qui succombe à cette instance, devra en supporter les dépens, en ce compris, conformément à l'article 695 du code de procédure civile, les frais d'expertise.
La SASU COMPAGNIE DU PONANT supportera une somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DIT que le droit de repentir exercé par la SASU COMPAGNIE DU PONANT était non valable, comme tardif ;
CONDAMNE la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 117687€ annuel hors taxe, hors charge par mois, correspondant au montant du dernier loyer acquitté, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;
ORDONNE d’office la compensation judiciaire de cette indemnité d’occupation avec le loyer déjà versé sur la même période.
CONDAMNE la SASU COMPAGNIE DU PONANT à verser à la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] une somme de 101 808€ au titre de l'indemnité d'éviction des locaux situés à [Adresse 1] ;
CONDAMNE la SASU COMPAGNIE DU PONANT à verser à la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] une somme de 16 628€ au titre de l’article L145-58 du code de commerce ;
CONDAMNE la SASU COMPAGNIE DU PONANT à verser à la SAS MEDIASCHOOL [Localité 3] une somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SASU COMPAGNIE DU PONANT aux dépens de l'instance en ce compris, les frais d'expertise ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 23 mai 2024 ;
Signé par Madame GARNIER, Président, et par Madame ROUX Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.
Le GreffierLe Président
