TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 20/10045 - N° Portalis DBW3-W-B7E-YCLB
AFFAIRE :
S.C.I. [Localité 3] (Me Michel HUGUES)
C/
S.A.R.L. GALLAIS-LORY (la SELARL NOVALLIANCE AVOCATS)
S.A.R.L. PAROSY(Maître David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mars 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Madame Patricia GARNIER, Juge
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 23 Mai 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024
Par Madame Patricia GARNIER, Juge
Assistée de Madame Olivia ROUX,
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
S.C.I. [Localité 3]
immatriculé au RCS Aix en Provence 391 519 279
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Michel HUGUES, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSES
S.A.R.L. GALLAIS-LORY
immatriculé au RCS Marseille 813 720 976
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Lilia BARIKI de la SELARL NOVALLIANCE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
S.A.R.L. PAROSY
immatriculé au RCS Marseille 841 917 028
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocats au barreau de MARSEILLE
FAITS ET PROCEDURE
Selon acte sous seing privé en date du 29 septembre 2004, en renouvellement d’un ancien bail du 23 août 1995, la SCI [Localité 3] a consenti à Madame [H] un bail commercial portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] et ce pour une durée de neuf ans à compter du 29 septembre 2004 afin d’y exercer une exploitation de bar, débits de boissons au détail, et restaurant, moyennant le paiement d’un loyer de 22 800 € par an, des taxes foncières afférentes aux lieux loués, de l’assurance de l’immeuble payées par la bailleresse.
Le 29 septembre 2013, le bail était renouvelé par le locataire en place, la société LE CHAT DANS L’EPICERIE.
Le 15 décembre 2015, cette société a vendu le fonds de commerce qu’elle exploitait dans les lieux à la SARL GALLAIS-LORY au loyer de 30 666€ l’an le 29 septembre 2016 et 32977,60€ à compter du 4 octobre 2019.
Le 20 mai 2020, la SARL GALLAIS-LORY a vendu son fonds de commerce à la SARL PAROSY .
C’est dans ce contexte que, par acte en date du 2 juillet 2020 , la SCI [Localité 3] assignait la SARL GALLAIS LORY et la SARL PAROSY devant le Tribunal Judiciaire de Marseille afin de voir le Tribunal condamner à lui payer les sommes suivantes :
-condamner la SARL GALLAIS-LORY au paiement de cette somme de 16 068,85 euros sous déduction des règlements ultérieurs intervenus en couverture de cette dette locative,
-dire et juger bonne est valable la saisie conservatoire pratiquée le 23 juin 2020, à la requête de la SCI [Localité 3] sur le compte bancaire de la SARL GALLAIS-LORY ;
- condamner la SARL GALLAIS-LORY au paiement de la somme de 431,69 euros au titre des frais de cette saisie conservatoire et de sa mainlevée partielle ;
- constater au surplus la résolution du bail commercial qui liés la SCI [Localité 3] à la SARL GALLAIS-LORY et que cette dernière a prétendu transmettre à la SARL PAROSY à travers une vente de fonds de commerce non autorisée,
-ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate et sans délai de la SARL PAROSY des lieux qu’elle occupe à [Adresse 1] ;
- condamner solidairement la SARL GALLAIS-LORY et la SARL PAROSY à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens de l’instance.
Le 24 novembre 2021, la SARL GALLAIS-LORY, soutenue par la SARL PAROSY , sollicitait la mise en place d’une médiation, qui échouait.
Par ordonnance du 25 novembre 2021, le Juge de la Mise en Etat enjoignait les parties de rencontrer un médiateur.
Par ordonnance du 14 décembre 2023, le Juge de la Mise en Etat déclarait les demandes de la SCI [Localité 3] recevables comme ayant un intérêt à agir en l’espèce, même si la dette des défenderesses étaient soldées.
Par conclusions notifiées par RPVA le 4 janvier 2024, la SARL PAROSY demande au Tribunal de :
DEBOUTER la SCI [Localité 3] de l’ensemble de ses prétentions, fins et demandes,
CONDAMNER la SCI [Localité 3] à verser à la Société PAROSY la somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
CONDAMNER la SCI [Localité 3] à verser à la Société PAROSY la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER la SCI [Localité 3] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2023, la SARL GALLAIS LORY demande au tribunal de :
A titre principal,
DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la SCI [Localité 3] en l’absence d’intérêt à agir ;
A titre subsidiaire,
DEBOUTER la SCI [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
En tout état de cause,
AUTORISER judiciairement la cession du droit au bail au profit de la société PAROSY ;
CONDAMNER la SCI [Localité 3] à payer à la société GALLAIS LORY la somme de 8 941,73 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi ;
CONDAMNER la SCI [Localité 3] à payer à la société GALLAIS LORY la somme de 442,35 € correspondant au montant restant saisi et la somme de 146,40 € correspondant aux frais bancaires engendrés par la saisie injustifiée ;
CONDAMNER la SCI [Localité 3] à payer à la société GALLAIS LORY la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
CONDAMNER la SCI [Localité 3] aux dépens.
La SCI [Localité 3] a constitué avocat mais n’a pas reconclu durant la procédure, ses demandes restant en l’état de son assignation.
*
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024 pour que l'affaire soit plaidée le 21 mars 2024.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS
- Sur l'intérêt à agir de la SCI [Localité 3] :
En application des dispositions de l’article 789 du Code de Procédure Civile,
Cette demande n’est pas recevable devant le juge du fond, exclusivement compétent pour connaître des fins de non recevoir, et a déjà été tranché devant le juge de la mise en état. Dans ces conditions, il conviendra de déclarer cette demande irrecevable.
- Sur l’action en paiement de la SCI [Localité 3] pour la somme de 16068,85€ :
En application de l’article 1134 du code civil ancien, applicable en l’espèce, les conventions légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que la SARL GALLAIS LORY et la SARL PAROSY ont eu des retards de paiement d’un montant de 18447,12€ au 29 mars 2020 et de 16068,85€ au 23 juin 2020 au titre des loyers et charges non honorés.
Il est démontré par les défenderesses que ces dettes de loyers ont été réglées par des versements de 2378,62€ le 29 mai 2020 et de 2050,97€ le 17 juin 2020 pour la société GALLAIS LORY, et d’un montant de 12100€ le 24 juin 2020 et de 1917,50€ le 3 juillet 2020 pour la société PAROSY.
Par conséquent, il conviendra de débouter la SCI DES [Localité 3] de cette demande.
- sur la validité de la saisie conservatoire en date du 23 juin 2020 :
En application des dispositions de l’article L213-5 du code de l’organisation judiciaire,
le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.
Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires.
Il connaît de la saisie des rémunérations, à l'exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
Le juge de l'exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d'exécution.
En l’espèce, la SCI [Localité 3] sollicite du juge du fond qu’il « dise et juge bonne et valable la saisie conservatoire pratiquée le 23 juin 2020 à sa requête sur le compte bancaire de la SARL GALLAIS LORY ». Toutefois, cette demande est de la compétence exclusive du juge de l’exécution.
De plus, la SCI [Localité 3] ne produit aux débats aucun dossier de plaidoirie et le juge du fond n’est pas en possession de ladite saisie conservatoire , seulement de la dénonciation de la saisie conservatoire de créance versée par les défendeurs, ce qui ne permet pas au tribunal de se prononcer sur la question de savoir si celle-ci est valable ou pas.
Enfin, la demande liée aux frais de la saisie conservatoire ne relève pas non plus de la compétence du juge du fond.
Dans ces conditions, le tribunal se déclarera incompétent au profit du juge de l’exécution pour ces demandes.
- sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la société GALLAIS LORY et PAROSY:
Selon l’article 1134 ancien du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il est constant que le refus d’agréement par le bailleur d’une vente de fonds de commerce ne peut être discrétionnaire et doit revêtir un caractère légitime.
A titre liminaire, le tribunal entend rappeler qu’il n’est saisi que par les demandes des parties, au risque de statuer ultra petita s’il statue sur une demande qui ne lui est pas soumise.
En l’espèce, il ressort de l’assignation du 2 juillet 2020 que la SCI [Localité 3] sollicite de voir le tribunal « constater au surplus la résolution du bail commercial qui liait la SCI [Localité 3] à la SARL GALLAIS LORY et que cette dernière a prétendu transmettre à la SARL PAROSY à travers une vente de fonds de commerce non autorisée ».
Par conséquent, si le tribunal doit « constater » la résolution du bail cela signifie qu’il s’agit d’une résolution de bail commercial obtenue de façon automatique par le jeu d’une clause résolutoire et non pas d’une résiliation judiciaire, c’est à dire prononcée par le tribunal.
Il résulte de la lecture des articles 29-30-31 et 33 dudit bail que :
- le présent bail est propre et personnel à la partie preneuse qui ne pourra en aucun cas le céder à titre gratuit ou onéreuxsi ce n’est à son successeur dans son propre commerce et avec l’autorisation expresse, préalable et écrite, de la partie bailleresse qui, bien évidemment, se réserve d’assortir cette autorisation de toutes les conditions qu’elle jugera nécessaire (...),
-en cas d’infraction à tout ou partie d’un des articles ci-dessus visés le bail, sans qu’il soit besoin d’effectuer aucune mise en demeure préalable, se trouvera immédiatement et automatiquement résilié de plein droit et il sera procédé à l’expulsion de la partie preneuse et/ou de tout occupant de son chef par ordonnance de référé émanée de la juridiction civile compétente (…).
Il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer a été émis à l’encontre du preneur. Dans ces conditions, le juge ne pourra pas constater la résiliation du bail sur le fondement de l’absence de paiement de certaines échéances du loyer.
Sur la demande de constatation fondée sur la cession du bail sans autorisation du bailleur, il ressort des éléments versés aux débats que le 20 juillet 2018 la SCI [Localité 3] et la SARL GALLAY LORY ont conclu un avenant au contrat de bail dans lequel il était convenu que la SCI [Localité 3] acceptait de supprimer la clause figurant à l’article 31 du bail et comportant interdiction de la partie preneuse de donner en location-gérance même libre tout ou partie de son fonds de commerce d’une manière générale.
Dans ces conditions, par acte sous seing privé en date du 28 aout 2018, la SARL GALLAY LORY donnait en location gérance son fonds de commerce à la société PAROSY.
Par courrier du 9 mars 2020, le conseil de la SCI [Localité 3] informait le notaire de la SARL GALLAY LORY de son autorisation de la vente du fonds de commerce projetée par la SARL GALLAY LORY au profit de la société PAROSY et qu’elle n’entendait pas participer à l’acte de vente et qu’un exemplaire de la vente lui soit envoyé.
Le 27 mars 2020, la SARL GALLAY LORY faisait part à son bailleur de voir reporter le paiement des loyers d’avril à mai 2020 suite à la crise sanitaire , demande réitérée le 3 avril 2020, restée sans réponse.
Enfin par courrier en date du 6 mai 2020, la SCI [Localité 3] faisait savoir par l’intermédiaire de son conseil que le bailleur retirait son autorisation du 9 mars 2020 en l’absence de paiement des loyers de mars et avril 2020.
Par acte notarié en date du 20 mai 2020, la cession du fonds de commerce était exécuté de la société GALLAY LORY à la société PAROSY
Toutefois, par courrier en date du 6 mai 2020, le bailleur retirait cette autorisation exposant que certaines échéances de loyers n’avaient pas été payées.
La SCI [Localité 3] entend se prévaloir de la clause résolutoire de l’article 33 du bail commercial pour faire constater au Tribunal la résolution du bail commercial.
Toutefois, il ressort des débats que la société GALLAIS LORY a pris toutes les précautions d’usage pour informer son bailleur de son souhait d’obtenir un report de ses loyers pendant la crise sanitaire et qu’elle a réglé l’ensemble de ses dettes. Alors qu’elle avait obtenu l’accord de vendre son fonds de commerce à la société PAROSY, ce n’est que le 6 mai 2020 qu’elle retirait cette autorisation alors que la vente était prévue chez le notaire le 20 mai 2020.
Il convient dans ces conditions de considérer que le refus d’autoriser la vente tardivement est illégitime alors que le preneur avait pris soin de son souhait de reporter le paiement des loyers dès le 27 mars 2020.
En n’informant pas son preneur de cette condition sinéquanone pour autoriser la vente du fonds de commerce suffisamment tôt, il conviendra de considérer que le bailleur a manqué à son devoir de bonne foi à son encontre et de sa demande de voir constater la résiliation du bail et l’expulsion du locataire en place actuellement, la société PAROSY.
Par conséquent, la SCI [Localité 3] sera déboutée de ses demandes.
- Sur l’autorisation judiciaire de cession du bail commercial :
Au regard des éléments développés précédemment il conviendra de valider la cession du bail commercial au profit de la société PAROSY.
- Sur le préjudice matériel de la SARL GALLAIS LORY :
En application des dispositions de l’article 1147 du code civil, applicable à l’espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI [Localité 3] a fait preuve de mauvaise foi à l’égard de la SARL GALLAIS LORY et que la mauvaise exécution du contrat de bail commercial lui a causé un préjudice matériel dont elle demande réparation.
En effet, le fait de ne pas pouvoir bénéficier des fonds provenant de la vente de son fonds de commerce et de ne pas pouvoir fermer sa société lui a causé des frais dont elle a justifiés la réalité à travers la production de pièces concordantes.
Tout d’abord, le coût de l’expert comptable de l’entreprise s’établit à la somme de 120€ par mois sur une durée de trois ans soit la somme de 4320€.
De plus, les frais de tenue de compte professionnel s’évaluent à la somme de 2278,23€ pour trois ans.
Enfin, les frais de tenue d’assemblée générale coûtent la somme de 2343,20€ pour les quatre assemblées générales.
Dans ces conditions, il conviendra de faire droit à ses demandes et de condamner la SCI [Localité 3] à lui verser la somme de 8941,73€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
- Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive sollicités par la société PAROSY :
La présente procédure a été diligentée de manière dilatoire et abusive, en l'état des paiements qui étaient intervenus avant l’assignation, de l’absence aux courriers du preneur, à l’injonction de rencontrer un médiateur, et aux injonctions de conclure du juge de la mise en état, laissant les défendeurs dans un état de carence pour préparer au mieux leur défense et entrainant des effets néfastes pour la société PAROSY dans l’impossibilité de se projeter dans l’avenir, ce qui est indispensable pour la pérenité d’une entreprise (embauche, projets divers, …).
En conséquence, la SCI [Localité 3] sera condamnée à verser à la société PAROSY la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts.
- Sur les autres chefs de demandes :
Il convient d'allouer à la SARL GALLAIS-LORY et à la SARL PAROSY la somme équitable de 4000€ CHACUNE sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les dépens de la présente instance seront mis à la charge de la SCI [Localité 3].
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL,
STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,
SE DECLARE incompétent pour statuer sur la demande d’irrecevabilité des demandes de la SARL [Localité 3] du fait de la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ;
SE DECLARE incompétent au profit du juge de l’exécution pour statuer sur la validité de la saisie conservatoire en date du 23 juin 2020 et de la demande de remboursement de ses frais de 431,69€ et sur la demande émanant de la SARL GALLAIS LORY de remboursement des sommes de 442,35€ correspondant au montant resté saisi et la somme de 146,40€ correspondant aux frais bancaires de la saisie conservatoire ;
DEBOUTE la SCI [Localité 3] de sa demande de paiement de la somme de 16 068,85€ au titre de sa dette locative ;
DEBOUTE la SCI [Localité 3] de sa demande visant à voir le tribunal constater la résiliation du bail commercial du 29 septembre 2004 ;
CONDAMNE la SCI [Localité 3] à payer à la SARL GALLAIS LORY la somme de 8941,73€ au titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi ;
CONDAMNE la SCI [Localité 3] à payer à la SARL PAROSY la somme de 5000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE la SCI [Localité 3] à payer la somme de 4000€ à la SARL GALLAIS LORY sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE la SCI [Localité 3] à payer la somme de 4000€ à la SARL PAROSY sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE la SCI [Localité 3] à payer les entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 23 mai 2024.
Signé par Madame GARNIER, Président, et par Madame ROUX, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
