TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 23/07416 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3R2D
AFFAIRE :
S.C.I. 2ACR (Me Cécile ANDJERAKIAN-NOTARI)
C/
S.C. SCCV CHALET DES MELEZES (la SELARL C.L.G.)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 14 Mars 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Madame Patricia GARNIER, Juge
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 16 Mai 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024
Par Madame Patricia GARNIER, Juge
Assistée de Madame Olivia ROUX,
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
S.C.I. 2ACR
immatriculé au RCS Avignon 508 020 278
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Cécile ANDJERAKIAN-NOTARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
C O N T R E
DEFENDERESSE
S.C. SCCV CHALET DES MELEZES
immatriculé au RCS Marseille 907 757 702
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique en date du 8 novembre 2021, la SCI 2ACR signait une promesse de vente à LA SAS TOTEM, aux droits de laquelle la SCCV LE CHALET DES MELEZES vient dans le présent jugement, d’un bien immobilier situé à [Adresse 4].
Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 15 juillet 2022 et pour un montant de 320 000€, elle était également subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives :
- l’obtention d’un prêt bancaire avec demande au plus tard le 10 décembre 2021 et obtention au plus tard le 30 juin 2022 ;
- l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 1er juillet 2022 avec justification auprès du promettant du dépôt de la demande du permis de construire au plus tard le 17 décembre 2021 ;
-comptabilité technique et économique de l’opération ;
-obtention d’une garantie financière GFA au plus tad le 30 juin 2022.
Un dépôt de garantie d’un montant de 16 000€ était fixé entre les parties, que le bénéficiaire de la promesse pourra recouvrer en cas de non réalisation des conditions suspensives de la promesse de vente en l’absence de toute responsabilité de sa part. Dans le cas contraire, cette somme devait restée acquise à la promettante.
L’indemnité d’immobilisation totale prévue en cas de non réitération fautive de l’acte était d’un montant de 32 000€.
Par courrier recommandé du 9 mars 2022, le notaire de la SCI 2ACR sollicitait du notaire de la SCCV LE CHALET DES MELEZES la transmission du séquestre de 16000€ au profit de son client et qu’elle soit informée que la somme supplémentaire de 16000€ allait lui être réclamée au titre de la pénalité prévue dans le compromis de vente.
Cette mise en demeure est restée sans effet, les notaires ne sont pas parvenus à trouver un accord.
C’est dans ce contexte que, par exploit d'huissier en date du 30 juin 2023, la SCI 2ACR a fait assigner la SCCV LE CHALET DES MELEZES devant le Tribunal Judiciaire.
Par conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2024, la SCI 2ACR, visant les articles 1103, 1304-3, 1104, 1113,1188, 1231-5, 1304 et suivants,1240 et 1242 al 1 du Code Civil demande au Tribunal de :
-REVOQUER l’ordonnance de clôture et juger recevable les présentes écritures en réponse à celles notifiées après clôture par le défendeur ;
-JUGER que la SCCV LE CHALET DES MELEZES a été défaillante dans la réalisation des conditions suspensives prévues à l’acte notarié du 08 novembre 2021 ;
-JUGER en tout état que la SCCV LE CHALET DES MELEZES ne peut se prévaloir de la condition suspensive d’obtention du permis de construire dans les délais initialement convenu faute de dépôt de ladite demande dans les délais contractuels et qu’elle a obtenu le permis de construire sur sa deuxième demande ;
-JUGER fictivement réalisée la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire ;
- CONDAMNER la SCCV CHALET DES MELEZES à payer à la SCI 2ACR la somme de 16.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation résultant de l’acte notarié du 08 novembre 2021 outre celle de 32 000 euros à titre de dommages et intérêts contractuels pour non-réalisation fautive de la vente ;
- JUGER que la SCI 2ACR se verra transmettre le montant de sommes détenues par la notaire Maître [P] ;
- REJETER toute demandes de la SCCV LE CHALET DES MELEZES ;
- CONDAMNER en outre la SCCV CHALET DES MELEZES au paiement de la somme de 3.000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2024, la SCCV LE CHALET DES MELEZES sollicite, au visa des articles 1104, 1186, 1187, 1304, 1304-6 du code civil, de voir le Tribunal :
-ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture ;
-REJETER les demandes de la société 2ACR ;
-ORDONNER la restitution de la somme de 16.000 €, versée à titre de dépôt de garantie en exécution du compromis signé le 8 novembre 2021, à la société LE CHALET DES MELEZES ;
-CONDAMNER la société 2ACR à payer à la société LE CHALET DES MELEZES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la société 2ACR aux dépens.
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2023, l’affaire a été fixée à l’audience du 14 mars 2024 et a été mise en délibéré au 16 mai 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT :
Sur la révocation de l’ordonnance de clôture du 23 octobre 2023 :
L'article 802 du Code de Procédure Civile prévoit :
Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
L'article 803 du Code de Procédure Civile prévoit :
L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
En l’espèce, en l’état du défaut d’adressage de l’assignation et de l’erreur sur le nom exacte de la bénéficiaire de la promesse, la SCCV CHALETS DES MELEZES au lieu de la SCCV LE CHALET DES MELEZES, il conviendra de révoquer l’ordonnance de clôture et d’accueillir les conclusions postérieures à celle-ci.
Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation :
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1353 nouveau du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. »
Selon l'article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
Sur la condition suspensive d’obtention du permis de construire :
En l'espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente signée par les parties le 8 novembre 2021 que les bénéficiaires se sont engagés à obtenir le permis de construire au plus tard le 1er juillet 2022 pour l’opération suivante : «la démolition du bâtiment existant et la reconstruction d’un bâtiment collectif à usage d’habitation permettant la construction de 10 logements et d’un minimum de 14 places de stationnement, dans 7 couvertes, le tout d’une surface de plancher minimal de 770 m² », avec dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 17 décembre 2021.
Il résulte de l’ensemble des éléments versés aux débats que le dépôt de la demande du permis de construire date du 27 décembre 2021 et que le 21 avril 2022, la mairie lui refusait faute d’avoir un dossier complet puisque qu’il n’y avait « aucun plan d’arpentage permettant de définir la nouvelle unité foncière considérant que les limites de l’unité foncière figurant dans le dossier ne peuvent être pris en compte pour l’instruction et qu’en l’état le service instructeur n’est pas en mesure d’instruire ».
En défense, la SCCV CHALET LES MELEZES fait valoir qu’elle s’est rendue compte après la signature du compromis que les limites de propriété du bien à acquérir ne correspondaient pas à celles déclarées par le vendeur, et un avenant en diminution du prix de vente a donc été conclu le 22 février 2022. Un compromis de vente portant sur le terrain mitoyen a été signé le 1er juin 2022.
Toutefois, il ressort de la lecture de l’avenant en diminution du prix de vente du 22 février 2022 que seule la clause concernant la diminution du prix de vente a été modifiée alors qu’il était clairement précisé dans l’acte que « les autres clauses et conditions de la promesse restent inchangées ». Si le dépôt de la demande de permis de construire avait été retardé par la procédure de diminution du prix de vente, il convenait de modifier les délais prévus dans la promesse de vente initiale lors de la conclusion de l’avenant du 22 février 2022.
Dans ces conditions, il conviendra d’appliquer les dispositions de la promesse de vente initiale concernant la condition suspensive d’obtention du permis de construire et de considérer qu’il a été déposé tardivement par rapport au délai prévu arrivant à terme au 17 décembre 2021.
Sur la condition suspensive d’obtention du prêt et la garantie financière d’achèvement :
En vertu de la promesse de vente conclue le 8 novembre 2021 entre les parties, le dépôt de la demande de prêt devait être effectué au plus tard le 10 décembre 2021 et le prêt devait être obtenu au plus tard le 30 juin 2022.
Afin de justifier du refus de la banque, la SCCV CHALET LES MELEZES se prévaut d’un courrier du Crédit Agricole en date du 3 mars 2023 lui refusant le prêt exposant que cette dernière n’a pas pu justifier d’une pré commercialisation suffisante de cette opération.
Elle produit également un courrier daté du 24 février 2022, exposant les différents éléments justifiant la non réalisation des conditions suspensives d’obtention du permis de construire et du prêt bancaire en y joignant un courrier du 15 février 2022 émanant du crédit agricole refusant ce prêt pour les mêmes raisons que celles invoquées précédemment. Le courrier visé par la SCCV CHALET LES MELEZES du 15 février 1022 n’est pas produit aux débats.
Toutefois ces éléments devaient parvenir à la société promettante au plus tard le 10 décembre 2021.
Dans ces conditions, sans qu’il soit nécessaire de décider si la demande de garantie financière d’achèvement a été effectuée dans le délai, il conviendra de considérer que la SCCV CHALET LES MELEZES n’a pas respecté les dispositions contractuelles prévues dans la promesse de vente du 8 novembre 2021.
Sur le montant de l’indemnisation du fait de l’immobilisation du bien:
En page 9 et 10 de la promesse de vente du 8 novembre 2021, il est prévu dans le paragraphe intitulé « stipulation de pénalité » que au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 32 000 € à titre de dommages intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.
Dans le paragraphe intitulé « séquestre », il est convenu entre les parties que l’acquéreur déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 22 novembre 2021 et ceux à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [I] [P], notaire à [Localité 1], …., une somme de 16 000 €. En cas de non versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues, l’acquéreur devra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être du au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non réalisation, par sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption.
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et a due concurrence de la stipulation de pénalités ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes.
La société promettante sollicite le versement d’une somme de 16 000€ à titre d’indenmité d’immobilisation résultant de l’acte notarié du 8 novembre 2021 outre celle de 32 000€ à titre de dommages et intérêts contractuels pour la non réalisation fautive de la vente.
Toutefois, le dépôt de garantie de 16000€ est une somme versée en garantie du paiement d’une partie de l’indemnité d’immobilisation de 32000€, elles ne sont pas cumulables.
Par conséquent, il conviendra de condamner la SCCV CHALET LES MELEZES à payer à la SCI 2ACR la somme de 16 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation résultant de l’acte notarié du 8 novembre 2021 et d’ordonner au notaire Maître [I] [P] de verser le dépôt de garantie entre les mains de la SCI 2ACR au titre du reste de la pénalité due par la SCCV CHALET LES MELEZES à la SCI 2ACR.
Sur les autres demandes
Selon l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie une somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, la SCCV CHALET LES MELEZES est défaillante et le Tribunal a fait droit aux demandes de la SCI 2ACR.
Elle sera donc tenue au paiement de l'intégralité des dépens et sera condamnée à verser la somme de 3000€ à la SCI 2ACR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
LE TRIBUNAL,
STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,
REVOQUE l’ordonnance de cloture du 23 octobre 2023 ;
ACCUEILLE les conclusions notifiées les 11 mars 2024 par la SCI 2ACR et 6 mars 2024 par la SCCV LE CHALET DES MELEZES ;
CLOTURE à nouveau ;
CONDAMNE la SCCV CHALET LES MELEZES à payer la SCI 2ACR les sommes suivantes:
- 16000€ au titre du reste de l’indemnité d’immobilisation,
- 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
ORDONNE à Maître [I] [P], notaire à [Localité 1], de verser entre les mains de la SCI 2ACR la somme de 16000€ qu’elle a conservée sous séquestre en son étude au titre de garantie du paiement de l’indemnité d’éviction ;
DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes;
CONDAMNE la SCCV CHALET LES MELEZES à payer les dépens de l’instance;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre du Tribunal Judiciaire le 16 mai 2024.
Signé par Madame GARNIER, Présidente, et par Madame ROUX, Greffière présente lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
