TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 22/08612 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2K7E
AFFAIRE :
S.A.R.L. SAMYNO DEVELOPPEMENT (la SELARL IN SITU AVOCATS)
C/
S.C.I. ELITHIARS (Me Céline CHAAR)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 14 Mars 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Madame Patricia GARNIER, Juge
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 16 Mai 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024
Par Madame Patricia GARNIER, Juge
Assistée de Madame Olivia ROUX,
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
S.A.R.L.U SAMYNO DEVELOPPEMENT
immatriculé au RCS Marseille 821 368 453
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
S.C.I. ELITHIARS
immatriculé au RCS Aix en Provence 493 107 650
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Céline CHAAR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
FAITS-PROCEDURE :
En vertu d’un acte sous-seing privé en date du 11 mai 2016 et d’un accord de substitution du 6 juin 2016, la SCI ETHILIARS a consenti un bail commercial à l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], exploités à titre de restaurant.
Le loyer annuel et d’un montant de 42 000 € hors charges hors taxes, tva en plus des charges en plus, payables par trimestre et d’avance le 1er janvier 1er avril 1er juillet et 1er octobre de chaque année
Le 1er août 2022, la SCI ETHILIARS a fait délivrer à l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT un commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers, charges des années 2019 à 2022 pour la somme totale de 57 128,13€.
C’est dans ce contexte que L’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT a formé opposition à ce commandement de payer du 1er aout 2022, suivant assignation en date du 25 août 2022, enrôlée sous le RG n°228612.
Par conclusions en date du 13 mars 2024 avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture, l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT dans le cadre de son opposition au commandement de payer, au visa des articles 1289 et 1343-5 du Code civil, et l’article L145-40-2 du Code de commerce sollicite du Tribunal de :
Prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture,
Admettre les présentes écritures aux débats, est de de de de de de de ni de
A TITRE PRINCIPAL
PRONONCER la nullité du commandement délivré le 01.08.2022,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Avant dire droit,
DESIGNER tel expert du choix du tribunal avec pour mission de déterminer le montant des loyers dus à la date du commandement
A TRES TITRE SUBSIDIAIRE
PRONONCER la suspension de la résiliation du bail commercial du 11.05.2016 et de la clause résolutoire,
ENJOINDRE la SCI ELITHIARS de communiquer un décompte corrigé, et l’ensemble des justificatifs des charges et taxes y figurant,
PRONONCER la compensation des créances entre les deux sociétés,
OCTROYER des délais de paiement de 24 mois à la société SAMYNO DEVELOPPEMENT,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la SCI ELITHIARS au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
La CONDAMNER aux dépens.
En défense, aux termes de leurs conclusions communiquées par RPVA le 14 mars 2024, la SCI ETHILIARS, au visa des articles 145-41 du Code de commerce, 1722 du code civil et 5,6,514, 696 et suivants, 700 du Code de Procédure Civile, demande au tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire le 8 mai 2019 suite au commandement de payer du 8 avril 2019 :
Vu le commandement de payer du 8 avril 2019 qui n’a fait l’objet d’aucune opposition et dont la totalité des sommes visées n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti :
-CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 la résiliation dudit bail à compter du 8 mai 2019 ;
En conséquence,
-ORDONNER la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la Société SAMYNO DEVELOPPEMENT et tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date Du prononcé de la décision à intervenir ;
-AUTORISER la SOCIÉTÉ ELITHIARS à procéder à l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;
-ORDONNER le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer une indemnité d'occupation majorée de 2% par mois de retard à compter du 8 mai 2019, date d'acquisition de la clause résolutoire, correspondant au montant du loyer actuel, soit : 4.200 € par mois majorée de 2% par mois de retard outre les charges et taxes en sus, soit la condamner à payer la somme de 133.600,10 EUR arrêté au 13 mars 2024, somme à parfaire jusqu'à la complète libération des lieux ;
-PRONONCER l’acquisition du dépôt de garantie versée par la Société SAMYNO DEVELOPPEMENT au profit de la société ELITHIARS par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur SAMYNO DEVELOPPEMENT en application de la clause « dépôt de garantie » du bail commercial et 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT aux frais de recouvrement y compris les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel de l'huissier de justice en application de la clause prix et clauses résolutoires du bail commercial et 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire le 1er septembre 2022 suite au commandement de payer du 1/O8/2022 :
Vu le commandement de payer du 1/O8/2022
-CONSTATER que la société SAMYNO DEVELOPPEMENT ne s’est pas acquittée des dettes locatives échues pour un montant de 57128,13 EUR qui étaient antérieures à la notification au locataire de l’avis à tiers détenteur du 8/03/2022 ni entre les mains du Trésor public ni à la société ELITHIARS ;
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 la résiliation dudit bail à compter du 1/O9/2022 ;
En conséquence,
-ORDONNER la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la Société SAMYNO DEVELOPPEMENT et tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date Du prononcé de la décision à intervenir ;
-AUTORISER la SOCIÉTÉ ELITHIARS à procéder à l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;
-ORDONNER le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer à la SCI ELITHIARS que la somme de 57128,13 EUR correspondant à l’arriéré locatif échues avant la 8/03/2022 la notification au locataire de l’avis à tiers détenteur du 8/03/2022 visée dans le commandement de payer du 1/08/2022 ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer à la SCI ELITHIARS une indemnité d'occupation majorée de 2% par mois de retard à compter du 1/O9/2022, date d'acquisition de la clause résolutoire, correspondant au montant du loyer actuel, soit : 4.200 EUR par mois majorée de 2% par mois de retard outre les charges et taxes en sus, soit la condamner à payer la somme de 133.600,10 EUR arrêté au 13 mars 2024, somme à parfaire jusqu'à la complète libération des lieux,
-PRONONCER l’acquisition du dépôt de garantie versée par la Société SAMYNO DEVELOPPEMENT au profit de la société ELITHIARS par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur SAMYNO DEVELOPPEMENT en application de la clause « dépôt de garantie » du bail commercial et 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT aux frais de recouvrement y compris les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel de l'huissier de justice en application de la clause prix et clauses résolutoires du bail commercial et 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL COMMERCIAL à compter du 1er juillet 2020 pour manquements graves à l’obligation de régler les loyers , charges ,taxes et défaut de justification de l’assurance couvrant les risques locatifs ;
Si le Tribunal ne fait pas droit à la demande de constatation de résiliation par l’effet de la clause résolutoire, il conviendra de :
-CONSTATER que la société SAMYNO DEVELOPPEMENT manque à son obligation élémentaire de paiement des loyers charges et taxes qui lui incombent au terme de chaque échéance et à son obligation de justifier de la production de l’assurance couvrant les risques locatifs de 2024 ;
-CONSTATER que la dette locative s’élève à la somme de 133.600,10 EUR suivant décompte du 13 mars 2024 ;
-PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial du 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 aux torts de la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à compter du 1er Juillet 2020 ;
ORDONNER la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la Société SAMYNO DEVELOPPEMENT et tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date Du prononcé de la décision à intervenir.
-AUTORISER la SOCIÉTÉ ELITHIARS à procéder à l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;
-ORDONNER le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur.
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer la SCI ELITHIARS la somme de 133.600,10 EUR correspondant aux sommes dues au titre de l’arriéré locatif arrêté 13 mars 2024, somme à parfaire jusqu'à la complète libération des lieux,
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer à la SCI ELITHIARS une indemnité d'occupation majorée de 2% par mois de retard à compter du 1er juillet 2020 correspondant au montant du loyer actuel, soit : 4.200 € par mois majorée de 2% par mois de retard outre les charges et taxes en sus, soit la condamner à payer la somme de 133.600,10 EUR arrêté au 13 mars 2024, somme à parfaire jusqu'à la complète libération des lieux,
-PRONONCER l’acquisition du dépôt de garantie versée par la Société SAMYNO DEVELOPPEMENT au profit de la société ELITHIARS par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur SAMYNO DEVELOPPEMENT en application de la clause « dépôt de garantie » du bail commercial et 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT aux frais de recouvrement y compris les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel de l'huissier de justice en application de la clause prix et clauses résolutoires du bail commercial et 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL COMMERCIAL à compter de la présente demande du 11 mars 2023 pour manquements graves à l’obligation de régler les loyers, charges ,taxes et défaut de justification de l’assurance couvrant les risques locatifs
Si le Tribunal ne fait pas droit à la demande de résiliation judiciaire à compter de la date des manquements à son obligation de paiement de la société locataire, il conviendra de :
-CONSTATER que la société SAMYNO DEVELOPPEMENT manque à son obligation élémentaire de paiement des loyers charges et taxes qui lui incombent et à son obligation de justifier de la production de l’assurance couvrant les risques locatifs de 2024 ;
-CONSTATER que la dette locative de la société SAMYNO DEVELOPPEMENT s’élève à la somme de 133.600,10 EUR suivant décompte arrêté au 13 mars 2024 ;
-PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial du 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 aux torts de la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à compter de la demande judiciaire formulée suivant conclusions du 11 mars 2023 ;
-ORDONNER la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la Société SAMYNO DEVELOPPEMENT et tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date Du prononcé de la décision à intervenir ;
-AUTORISER la SOCIÉTÉ ELITHIARS à procéder à l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;
-ORDONNER le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer à la SCI ELITHIARS la somme de 133.600,10 EUR au titre de l’arriéré locatif au titres des loyers charges et taxes impayés suivant décompte arrêté au 13 mars 2024 jusqu’à parfait paiement ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer à la SCI ELITHIARS une indemnité d'occupation majorée de 2% par mois de retard à compter de la demande judiciaire formulées suivant conclusions du 11 mars 2023, jusqu'à la complète libération des lieux, du montant du loyer actuel, soit : 4.200 € par mois majorée de 2% par mois de retard outre les charges et taxes en sus ;
-PRONONCER l’acquisition du dépôt de garantie versée par la Société SAMYNO DEVELOPPEMENT au profit de la société ELITHIARS par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur SAMYNO DEVELOPPEMENT en application de la clause « dépôt de garantie » du bail commercial et 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT aux frais de recouvrement y compris les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel de l'huissier de justice en application de la clause prix et clauses résolutoires du bail commercial et 11 mai 2016 et l’accord de substitution du 6 juin 2016 ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
-CONSTATER que la société SAMYNO DEVELOPPEMENT a formulé une demande de compensation pour la première fois le 26/08/2022 soumise à la prescription quinquennale ;
-PRONONCER l’irrecevabilité de de toutes demandes et notamment des demandes de compensation antérieures au 26/08/2018 prescrites ;
-CONSTATER que la demande de compensation n’est pas chiffrée et ni justifiée en contravention des articles 5 et 6 du CPC ;
-CONSTATER que la demande de délais de paiement n’est assortie par aucune pièce justificative,
-DEBOUTER la Société SAMYNO DEVELOPPEMENT de toutes de ses demandes, fins et prétentions comme étant irrecevables et injustifiées
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT la somme de 20.000,00 EUR à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer la somme de 10.000 EUR au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
-RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et rejeter toute demande tendant à la voir écarter en l’état des manquements graves de la société SAMYNO DEVELOPPEMENT à ses obligations ;
-CONDAMNER la société SAMYNO DEVELOPPEMENT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en l'état le 23 novembre 2023, l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 14 mars 2024 et a été mise en délibéré au 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application des articles 768 du Code de procédure civile, le Tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « constater », « dire et juger » et « donner acte » qui ne constituent pas, hors de cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.
SUR LA PROCEDURE :
Sur le rabat de l’ordonnance de clôture du 23 novembre 2023 :
L'article 802 du Code de Procédure Civile prévoit :
Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
L'article 803 du Code de Procédure Civile prévoit :
L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
En l’espèce, en l’état de la décision postérieure à l’ordonnance de clôture, du juge des référés le 26 février 2024, il convient de faire droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et d’accueillir les conclusions postérieures à l’ordonnance des 13 et 14 mars 2024.
Sur la prescription soulevée par la SCI ETHILIARS :
En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, applicable à l'espèce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
L'article 122 du code de procédure civile définit les fins de non recevoir comme étant
onstitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l'espèce, à la lecture de l'article 789 du code de procédure civile, qui prévoit une compétence exclusive du Juge de la Mise en Etat pour statuer sur les fins de non recevoir, il convient de soulever d'office l'incompétence du juge du fond sur les fins de non recevoir soulevées par la SCI ETHILIARS concernant les demandes de compensation antérieures au 26 août 2018.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 8 avril 2019 :
En application des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Il est constant que seule la mauvaise foi avérée de la créancière peut entraîner la non application de la clause résolutoire.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer la somme de 16128,02€ concernait :
- 1415,65€ pour la réfaction de charges de copropriété syndic 1er semestre 2018 ;
- 877,20€ réfaction de taxes foncières 2018
- 894,16€ réfaction de charges de 2ème semestre 2018 ;
- 4200€ loyer avril 2019 ;
- 4200€ loyer mai 2019 ;
- 4200€ loyer juin 2019 ;
et que ces sommes ont été réglées :
- 4200€ le 23 avril 2019 pour le loyer d’avril 2019,
- 4200€ le 30 avril 2019 pour le loyer de mai 2019,
- 4200€ le 6 mai 2019 pour le loyer de juin 2019,
- le 7 mai 2019, un règlement de 3000€ état opéré mais il restait un solde débiteur de 1236,38€.
L’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT avait donc payé un mois après le commandement de payer du 8 avril 2019 la somme totale de 15600€ au lieu de 16128,02€. Cette dernière ne démontre ni avoir fait opposition de ce commandement de payer, ni que le créancier a fait application de la clause résolutoire de mauvaise foi.
Dans ces conditions, le bénéfice de la clause résolutoire était acquis le 8 mai 2019.
Par conséquent, il conviendra de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT et de tout occupant de son chef du local sus-visé.
Sur l’indemnité d’occupation :
En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
En l'espèce, la clause résolutoire étant acquise, l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT est redevable d'une indemnité d'occupation qui, selon les dispositions contractuelles, devrait être majorée de 2% par mois de retard.
Toutefois, au vu de la dette locative de l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT et de ses difficultés financières, il convient de modérer son montant et de décider qu'elle sera égale au montant du loyer prévu dans le bail commercial, en supprimant toute majoration prévu dans le contrat de bail.
L’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT sera condamnée à verser cette indemnité d'occupation à compter du 8 mai 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
Il conviendra de prononcer la compensation du montant des loyers versés depuis le 8 mai 2019 de la créance constituée par les indemnités d’occupation.
Sur la demande d’annulation du commandement de payer du 1er août 2022 :
L’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT fait valoir que le commandement de payer du 1er août 2022 est nul pour les raisons suivantes :
- il n’y a plus de créances de la SCI ETHILIARS car un avis à tiers détenteur a été adressé à l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT par le trésor public et qu’il doit depuis le 8 mars 2022 verser ses loyers au trésor public ;
- le décompte du commandement de payer est incompréhensible et erroné : il ne mentionne pas certains paiements réalisés par l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT comme celui du 31 mai 2022 et le 28 juillet 2022 et mentionne des charges et des taxes injustifiées (taxes foncières notamment)
Le fait que le Trésor Public ait émis un avis à tiers détenteur le 8 mars 2022 auprès de l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT afin de percevoir les loyers au lieu et place de La SCI ETHILIARS n’interdit pas cette dernière de poursuivre son preneur afin d’obtenir les loyers qui lui sont dus avant cette date.
Il ressort de la lecture détaillée du tableau récapitulatif des loyers, charges et taxes rclamées dans le commandement de payer en date du 1er août 2022 que les loyers du 2ème trimestre 2022 (12600€) et de juillet 2022 (4200€), qui ne pouvaient être réclamées par la SCI ETHILIARS. Il est tout à fait normal que la somme de 25000€ réglée entre les mains des impôts ne soit pas décomptée du commandement du 1er août 2022, celle ayant été réglée postérieurement à son émission.
Sur le virement de 2900€ du 31 mai 2022 cette somme figure sur le décompte du commandement de payer d’août 2022 à la date du 15 juin 2022.
Pour celui de 3000€ , le virement ayant été émis le 28 juillet 2022, il n’était certainement pas encore connu de la SCI ETHILIARS au moment de lémission du commandement et de la préparation du décompte.
Sur la taxe foncière, il résulte du bail commercial dans la partie « prix et clauses résolutoires » que dans l’avance sur charges, le foncier est inclus. La SCI ETHILIARS a versé aux débats les différents avis de taxe foncière et le tribunal a pu vérifier que les montants réclamés au preneur à ce titre correspondent à la totalité de la taxe foncière réclamée par les impôts, alors que le preneur est censé avoir réglé dans le cadre des provisions sur charges le foncier. Les montants de taxe foncière de 2019, 2020, 2021 ne sont donc pas clairement justifiés par la SCI ETHILIARS. De plus, cette dernière ne répond pas sur ce point aux écritures de l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT.
Dans tous les cas, le preneur étant occupant sans droit ni titre du local commercial depuis le 8 mai 2019.
la demande d’annulation du commandement de payer du 1er août 2022 est devenue sans objet suite à la résiliation du bail commercial depuis le 8 mai 2019.
Sur les comptes entre les parties :
Il découle des développements qui précèdent et du décompte détaillé porduit par la SCI ETHILIARS que le preneur est redevable des sommes suivantes :
-sur la période allant de janvier 2018 à avril 2019 : il est redevable de la somme de 3087,01€ dont il faut déduire la taxe foncière à hauteur de 877,20€. Il sera donc condamné à payer la somme de 2209,81€ au titre des loyers et charges dus sur cette période.
-sur la période allant de mai 2019 à mars 2024 : il est redevable de la somme de 97054,82€ dont il faut déduire les sommes de 874,80€ (taxe foncière 2019), 884,40€ (taxe foncière 2020), 902,41 (taxe foncière 2021). Il sera donc condamné à payer la somme de 94393,21€ au titre de l’indemnité d’occupation et des charges dues sur cette période.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à compensation entre les parties.
De plus, l’ensemble des éléments versés par la SCI ETHILIARS, tels que les justificatifs des charges et le décompte détaillé des sommes dues, est suffisant en l’état et aucun élément ne justifie la nomination d’un expert judiciaire pour faire les comptes entre les parties.
Enfin, le trésor public n’étant pas partie à la présente procédure, les parties feront leur affaire personnelle de la partie de la somme devant directement être versée au Trésor Public, le bailleur restant créancier de la somme auprès de son preneur.
Sur la demande d’acquisistion du dépôt de garantie :
En page 5 du bail commercial, dans la partie dépôt de garantie, il est noté qu’un dépôt de garantie d’un montant de 12600€ a été effectué par l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT . Au regard dudit contrat et des conditions dans lesquelles il est prévu que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, remplies en l’espèce, il conviendra de considérer que ce dépôt de garantie est acquis à la SCI ETHILIARS.
Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire:
Les problèmes financiers du bailleur sont trop importants pour permettre au preneur de bénénficier d’une suspension de l’application de la clause résolutoire et de délais de paiement. De plus, l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT a accumulé une créance très importante et prolonger sa présence au sein de ce local ne lui serait pas bénéfique.
Il conviendra de rejeter cette demande.
Sur les demandes accessoires:
Partie perdante, la SARLU SAMYNO DEVELOPPEMENT sera condamnée à payer la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI ETHILIARS ainsi que les dépens de l'instance, en ceux compris les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel del’huissier de justice conformément au bail commercial.
PAR CES MOTIFS
STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,
REVOQUE l’ordonnance de clôture 23 novembre 2023 ;
ACCUEILLE les conclusions postérieures à l’ordonnance des 13 et 14 mars 2024 ;
CLOTURE à nouveau ;
DECLARE irrecevables les fins de non recevoir soulevées par la SCI ETHILIARS concernant les demandes de compensation antérieures au 26 août 2018 ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI ETHILIARS et la SARLU SAMYNO DEVELOPPEMENT par acte sous seing privé du 11 mai 2016 à la suite du commandement de payer du 8 avril 2019;
ORDONNE l'expulsion de la SARLU SAMYNO DEVELOPPEMENT et de tous les occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un huissier de justice, du local commercial sis [Adresse 2] ;
AUTORISE la SCI ETHILIARS à la reprise de son local avec l'assistance d'un serrurier de son choix si besoin;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer prévu contractuellement, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;
CONDAMNE la SARLU SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer à la SCI ETHILIARS les sommes suivantes :
- 2209,81€ au titre des loyers et charges dus sur la période allant de janvier 2018 à avril 2019 ;
- 94 393,21€ au titre des indemnités d’occupation et charges dues au sur la période allant de mai 2019 à mars 2024 ,
PRONONCE l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 12 600€ par la SCI ETHILIARS;
DECLARE la demande d’annulation du commandement de payer du 1er août 2022 sans objet ;
DEBOUTE l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT de désignation d’un expert judiciaire ;
DEBOUTE l’EURL SAMYNO DEVELOPPEMENT de sa demande de délai ;
CONDAMNE la SARLU SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer à la SCI ETHILIARS une somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes les autres demandes ;
CONDAMNE la SARLU SAMYNO DEVELOPPEMENT à payer les dépens de l'instance, en ceux compris les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel de l’huissier de justice ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 16 mai 2024
Signé par Madame GARNIER, Président, et par Madame ROUX, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
