TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N° 2024/
du 16 Mai 2024
Enrôlement : N° RG 22/00041 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZPLP
AFFAIRE :S.D.C. de l’ensemble immobilier [Adresse 6] ( Me Dorothée SOULAS)
C/S.C.I. BRAHAM (Me Frédéric AMSELLEM)
DÉBATS : A l'audience Publique du 15 Février 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats
Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Mai 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024
Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente
Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] BATIMENT A situé [Adresse 2], représenté par son administrateur judiciaire la SELARL AJASSOCIES, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 423 719 178, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en son établissement de MARSEILLE sis [Adresse 3], pris lui-même en la personne de son représentant légal, désigné à cette fonction par ordonnance du tribunal de grande instance de Marseille du 31 août 2018
représenté par Maître Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
La S.C.I. BRAHAM, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 489 479 188, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI BRAHAM est propriétaire de deux lots numéro 238 et 71 au sein du bâtiment A de l'ensemble immobilier " [5] " situé [Adresse 2].
Par acte d'huissier en date du 14 décembre 2021, le Syndicat secondaire de l'ensemble immobilier [5] BATIMENT A, sis [Adresse 2], a fait citer la SCI BRAHAM devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 700 du CPC,
Vu les articles 696 et suivants du CPC,
■ Condamner la SCI BRAHAM au paiement de la somme de 8.644,31 €
■ Dire que la somme de 8.644,31 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 01.06.2021 ;
■ Condamner la SCI BRAHAM au paiement de la somme de 2.000 € pour la réparation du préjudice subi par le requérant du fait de sa résistance abusive ;
■ Condamner la SCI BRAHAM au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 outre aux entiers dépens.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/00041.
La SCI BRAHAM a été citée selon les modalités de l'article 658 du Code de procédure civile et a régulièrement constitué avocat.
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 29 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Syndicat secondaire de l'ensemble immobilier [5] BATIMENT A, sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, demande au tribunal de :
Vu l'article 803 du Code de Procédure Civile,
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 700 du CPC,
Vu les articles 696 et suivants du CPC,
A titre liminaire,
ORDONNER le rabat de l'ordonnance de clôture et admettre les présentes écritures aux débats.
Sur le fond,
■ DÉBOUTER la SCI BRAHAM de toutes ses demandes dans ses conclusions.
■ Condamner la SCI BRAHAM au paiement de la somme de 9.430,41 €
■ Dire que la somme de 9.430,41 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 01.06.2021 ;
■ Condamner la SCI BRAHAM au paiement de la somme de 2.000 € pour la réparation du préjudice subi par le requérant du fait de sa résistance abusive ;
■ Condamner la SCI BRAHAM au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 outre aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI BRAHAM demande au tribunal de :
DEBOUTER le SDC secondaire de l'ensemble immobilier [5] BATIMENT A de ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER le SDC secondaire de l'ensemble immobilier [5] BATIMENT A aux entiers dépens.
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La clôture de la procédure est intervenue le 21 décembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 15 février 2024.
L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.
***
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
En raison de l'accord des parties sur le report de l'ordonnance de clôture, il convient de l'ordonner et de fixer celle-ci au jour des plaidoiries afin de permettre l'admission de leurs dernières écritures.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Par ailleurs, et en application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l'assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble.
Conformément à l'article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de ses dernières écritures le paiement d'une somme de 9.430,41 euros au titre des charges de copropriété impayées au 23 octobre 2023.
Il précise que cette somme correspond au solde des charges dues à cette date après déduction des sommes déjà accordées par un précédent jugement du 13 mars 2015 pour la période antérieure au 1er juillet 2014 (qui avait condamné la SCI BRAHAM au paiement de 4.275,21 euros au titre des charges impayées à cette date, 4,36 euros correspondant aux frais de recouvrement, 500 euros à titre de dommages et intérêts et 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile).
Il produit à l'appui de sa demande, notamment, la fiche cadastrale, les ordonnances de désignation de l'administrateur provisoire, le décompte actualisé des sommes dues au 23/10/2023 ainsi que les précédents décomptes au 14/10/2020 et au 15/09/2021 (établis par l'ancien syndic), les procès-verbaux d'Assemblée Générale du 12 juillet 2012, 17 mai 2013, 20 mars 2014, 26 mai 2015, 23 mai 2016, les procès-verbaux de l'administrateur provisoire désigné en application des dispositions de l'article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965 en date du 4 septembre 2020, 15 décembre 2020, 1er septembre 2021 et du 7 novembre 2023, les appels de fonds ainsi que la mise en demeure adressée le 1er juin 2021, outre le jugement du 13 mars 2015 précité.
La SCI BRAHAM conteste le montant réclamé à ce jour par le syndicat des copropriétaires en relevant en premier lieu que le dernier décompte produit mentionne le report au débit de son compte d'un montant de 11.515,90 euros, qui ne serait pas expliqué.
Le détail de cette somme résulte toutefois clairement des deux décomptes précédents en date du 14 octobre 2020 et 15 septembre 2021, de sorte que la composition exacte des sommes réclamées au titre de ce " report " est expliquée et que le tribunal est en mesure de vérifier son bien-fondé.
A cet égard, il résulte de la combinaison des trois décomptes fournis par le syndicat des copropriétaires que les sommes aujourd'hui réclamées par le syndicat des copropriétaires correspondent d'abord à des charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2014 jusqu'au 4ème trimestre 2023.
Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2014 à 2021 et 2023 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales du 26 mai 2015 et du 23 mai 2016 ainsi que par les procès-verbaux de l'administrateur en date du 4 septembre 2020, 15 décembre 2020, 1er septembre 2021 et du 7 novembre 2023, qui ont approuvé les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables et dont il n'est pas discuté qu'ils n'ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.
En revanche, aucun procès-verbal de l'administrateur provisoire ni procès-verbal d'assemblée générale n'est versé aux débats s'agissant de l'exercice comptable de l'année 2022. Il n'est donc pas démontré que les comptes de l'année 2022 aient été approuvés et que les sommes réclamées à ce titre sont bien exigibles.
Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires les sommes réclamées au titre des charges de l'année 2022 pour un montant total de 834,64 euros (9,91 + 199 + 9,91 + 199 + 199 + 9,41 + 199 + 9,41).
La SCI BRAHAM conteste par ailleurs être redevable des sommes suivantes qui ne seraient pas expliquées ni justifiées :
- la somme de 1.074,57 euros au titre des " répartitions des dépenses [5] " portée au débit le 31/12/2021 ;
- la somme de 6.202,96 euros au titre d'un " Apurement charges 31/12/2020 " ;
- la somme de 1.213,27 euros au titre d'un apurement des charges débitée le 31/12/2019 ;
Les sommes réclamées à ce titre sont toutefois justifiées par les documents comptables, appels de fonds et procès-verbaux produits (notamment les appels de fonds de l'administrateur provisoire du 10/11/2020, 14/03/2023 et 20/03/2023). Il n'y a donc pas lieu de les déduire.
La SCI conteste enfin les honoraires et frais prélevés par le syndic qu'il estime injustifiés.
Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, il y a lieu de rappeler que l'article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement, qui sont à la charge du débiteur.
En revanche, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.
Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit aucunement que les frais intitulés notamment " DOSSIER REMIS HUISSIER ", " VACATION CTX ", " DOSSIER EXECUTION HUISSIER ", " NOTE SUIVI EXECUTION " " HONOS CTX ", " HONORAIRES CONTENTIEUX ", " SUIVI CONTENTIEUX " portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.
Les sommes facturées au titre des honoraires d'avocat intitulés " frais avocat " relèvent, sauf élément de preuve contraire, des frais irrépétibles.
Il y a donc lieu de déduire l'ensemble des sommes portées au débit du compte de la SCI BRAHAM à ce titre à compter du 2 juillet 2014, soit une somme totale de 2.275,20 euros.
Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus par la SCI BRAHAM sera fixée à la somme de 6.320,57 euros (9.430,41 - 834,64 - 2.275,2).
La SCI BRAHAM sera condamnée au paiement de cette somme.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, il est démontré que la SCI BRAHAM ne paie pas ses charges depuis de nombreuses années et qu'elle a déjà été condamnée à ce titre par jugement du 31 décembre 2015.
Le caractère répété de ses défaillances démontre l'existence d'une particulière mauvaise foi de ce copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat, d'autant que la copropriété [5] est en grande difficulté financière comme en témoigne son placement sous administration judiciaire depuis 2017.
Il y a lieu de condamner la SCI BRAHAM à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1.000 euros à ce titre.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
Par ailleurs, aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La SCI BRAHAM, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu'il a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, de sorte que la SCI BRAHAM sera également condamnée à payer au syndicat une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI BRAHAM à payer au Syndicat secondaire de l'ensemble immobilier [5] BATIMENT A situé [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 6.320,57 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2 juillet 2014 au 23 octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021, date de la mise en demeure ;
CONDAMNE la SCI BRAHAM à payer au Syndicat secondaire de l'ensemble immobilier [5] BATIMENT A situé [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.000 euros au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNE la SCI BRAHAM à payer au Syndicat secondaire de l'ensemble immobilier [5] BATIMENT A situé [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI BRAHAM aux entiers dépens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le seize mai deux mille vingt quatre
LE GREFFIER LE PRESIDENT
