TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N° 24/
du 16 Mai 2024
Enrôlement : N° RG 19/05182 - N° Portalis DBW3-W-B7D-WLN3
AFFAIRE :S.C.I. [Adresse 1]( la SARL ATORI AVOCATS)
C/Syndic. de copro. du [Adresse 1] (la SELAS FIDAL)
DÉBATS : A l'audience Publique du 15 Février 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats
Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Mai 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024
Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente
Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
La S.C.I. [Adresse 1], immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 831 030 614, domiciliée chez Monsieur [R] [C],[Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDEURS
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société DURAND IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 849 896 907, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
La société DURAND IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous
le n° 849 896 907, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
intervenant volontaire
tous deux représentés par Maître Hedy SAOUDI de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte notarié du 28 septembre 2017, la SCI DU [Adresse 1], dont le gérant est Monsieur [R] [C], a acquis plusieurs lots situés au rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L’immeuble est par ailleurs composé d’un appartement situé au premier étage, dont sont propriétaires Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U], et d’un appartement situé au second étage qui appartient aux consorts [E].
En 2018, la SCI DU [Adresse 1] a loué une partie de ses locaux à l’agence « [C] IMMOBILIER ENTREPRISE [Localité 4] » dite « Cabinet [C] – MG2I », afin qu’elle y exerce son activité professionnelle de gestion et de location de locaux à usage de bureaux et commerciaux.
Les autres copropriétaires arguant que l’exercice d’une activité commerciale au sein de l’immeuble était interdit par le règlement de copropriété, Monsieur et Madame [U] ont saisi le syndic afin de solliciter la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour qu’une résolution soit votée afin d’autoriser le syndic à effectuer toute démarche pour enjoindre la SCI DU [Adresse 1] à respecter par toute mesure utile la destination d’appartement à usage d’habitation exclusif de l’immeuble et de son appartement.
L’assemblée générale s’est tenue le 18 février 2019 et cette résolution numéro 2 a été adoptée.
Par acte extrajudiciaire en date du 6 mars 2019, la SCI DU [Adresse 1] a saisi le tribunal judiciaire de Marseille pour solliciter l’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale extraordinaire du 18 février 2019.
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 19/05182, il s’agit de la présente instance.
Lors de l’assemblée générale en date 22 juillet 2019 a de nouveau été mise au vote une résolution numéro 17, tendant à autoriser le syndic à engager une procédure ou à faire des demandes reconventionnelles dans le cadre de l’instance en cours pour voir la SCI DU [Adresse 1] condamnée à respecter la destination à usage d’habitation de son lot. Cette résolution a été adoptée.
Par assignation délivrée le 17 août 2019, la SCI DU [Adresse 1] a saisi le tribunal judiciaire de Marseille pour solliciter l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 juillet 2019.
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 19/09204.
Les deux affaires n’ont pas été jointes.
*
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 9 octobre 2023 dans la présente instance RG 19/05182, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI DU [Adresse 1] demande au tribunal de :
Vu la loi du 10 juillet 1965, et ses articles 8, 9, 10-1, 26 42 et 55 et suivants,
Vu l’article 1240 du Code Civil, vu l’article 17 du décret du 17/03/1955
A titre liminaire :
- Déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles formulées par le Syndicat des Copropriétaires dans ses conclusions notifiées le 14/10/2020.
A titre principal :
- Annuler la résolution n°2 de l’assemblée générale extraordinaire en date du 18 février 2019
- Condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic au paiement de la somme de 10 0000 € au titre des dommages et intérêts.
A titre subsidiaire et si le tribunal venait à examiner les demandes reconventionnelles du syndicat :
- Déclarer irrecevable la copropriété représentée par le syndic à solliciter les demandes non visées dans son habilitation à savoir :
- remettre ses lots en leur état antérieur pour qu’ils soient conformes à cette destination d’habitation, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires dans un délai de 3 mois à compter du Jugement à venir, sous astreinte, passé ce délai, de 3.000 euros par jour de retard.
- vouloir l’arrêt immédiat de toute activité professionnelle et commerciale dans l’immeuble, et ce sous astreinte de de 5.000 euros par jour de retard à compter du Jugement à venir.
- solliciter sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à venir, à justifier des travaux réalisés au sein de son appartement au moment de son acquisition, en remettant un plan d’aménagement certifié conforme par un architecte ou un bureau d’étude, lequel indiquera si des murs ont fait l’objet de travaux et, le cas échéant, quelles mesures ont été prises pour la solidité de l’immeuble.
- Plus généralement, Débouter le syndic de l’ensemble de ses demandes.
A titre infiniment subsidiaire et si le tribunal faisait droit partiellement aux demandes du syndicat :
- Ecarter l’exécution provisoire.
- Octroyer à la société [Adresse 1] 3 années de délai.
En tout état de cause,
Le condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et 5000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.
Faire application de l’article 10-1 de la loi de 1965 et dispenser la SCI [Adresse 1] de toute participation financière.
Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 3 juillet 2023 dans la présente instance RG 19/5182, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice, la société DURAND IMMOBILIER, demandent au tribunal de :
Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (art 8),
Vu les articles 1103, 1104, 1222, 1240 du Code civil,
Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,
Vu l’article L. 1131-3 du Code de procédure civile d’exécution,
Vu les pièces versées au débat,
Vu la jurisprudence,
A TITRE LIMINAIRE
DECLARER recevable l’intervention volontaire de la société DURAND IMMOBILIER en tant que nouveau syndic
DECLARER recevables les demandes reconventionnelles formulées par le Syndicat des copropriétaires en l’état de leur lien suffisant avec le litige
DEBOUTER la société SCI [Adresse 1] de ses demandes fins et conclusions
A TITRE PRINCIPAL
DECLARER que l’immeuble situé [Adresse 1] est à usage exclusif d’habitation et que la SCI DU [Adresse 1] a modifié la destination de ses lots sans autorisation de la copropriété
DEBOUTER la société SCI [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
A TITRE RECONVENTIONNEL
DECLARER que l’immeuble situé [Adresse 1] est à usage exclusif d’habitation et que la SCI DU [Adresse 1] a modifié la destination de ses lots sans autorisation de la copropriété
CONDAMNER la société SCI [Adresse 1] à respecter la destination à usage d’habitation de ses lots
CONDAMNER la société SCI [Adresse 1] à remettre ses lots en leur état antérieur pour qu’ils soient conformes à cette destination d’habitation, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires sous un délai de 3 mois à compter du Jugement à venir
DECLARER qu’à l’expiration de ce délai de 3 mois, la SCI DU [Adresse 1] sera condamnée, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard, à justifier de cette remise en état de ces lots conformément à leur destination d’habitation
ORDONNER à la SCI DU [Adresse 1] l’arrêt immédiat de toute activité professionnelle et commerciale dans l’immeuble, et ce sous astreinte de de 5.000 euros par jour de retard à compter du Jugement à venir
CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à venir, à justifier des travaux réalisés au sein de son appartement au moment de son acquisition, en remettant un plan d’aménagement certifié conforme par un architecte ou un bureau d’étude, lequel indiquera si des murs ont fait l’objet de travaux et, le cas échéant, quelles mesures ont été prises pour la solidité de l’immeuble
DECLARER que la présente juridiction se réserve le pouvoir de liquider les différentes astreintes conformément à l’article L. 1131-3 du Code de procédure civile d’exécution
CONDAMNER la société SCI DU [Adresse 1] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive
CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à payer au Syndicat des Copropriétaires somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à payer SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] les entiers dépens de l'instance ORDONNER l'exécution provisoire du Jugement à intervenir.
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La clôture de la procédure est intervenue le 19 octobre 2023.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 février 2024.
La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024.
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MOTIFS
Sur l’intervention volontaire de la société DURAND IMMOBILIER
Il y a lieu d’accueillir l’intervention volontaire de la société DURAND IMMOBILIER à la présente instance en sa qualité de nouveau syndic de l’immeuble et représentant actuel du syndicat des copropriétaires.
Sur la demande principale d’annulation de la résolution numéro 2 l’assemblée générale
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions d’une assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de sa notification.
Par ailleurs, selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Il est constant qu’en application de ce texte, le mandat donné au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires doit être délivré à l’encontre de personnes précisément désignées et en vue d’un objet déterminé. Il ne peut être vague et imprécis.
En l’espèce, la résolution numéro 2 adoptée par l’assemblée générale le 18 février 2019, qui a donné mandat au syndic pour agir au nom du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI DU [Adresse 1], est libellée de la manière suivante :
« 02) A la demande de M. et Mme [U] : (Article 24)
« Donner l’autorisation au syndic d’engager au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires toutes démarches utiles, par l’intermédiaire de Maître Céline BALAY, avocat au barreau de Marseille, exerçant au sein du cabinet FIDAL, à l’encontre du nouveau propriétaire de l’appartement situé au rez-de-chaussée de la copropriété, à savoir la SCI [Adresse 1], pour l’enjoindre à respecter, par toutes mesures utiles, la destination d’appartement à usage d’habitation exclusive de l’immeuble et de son appartement ». »
Ainsi, cette résolution donne mandat au syndic d’engager « toute démarche utile » en vue de faire respecter la destination d’habitation de l’immeuble « par toute mesure utile ».
Le tribunal ne peut que constater que si les personnes concernées par cette résolution sont clairement désignées, l’objet de l’autorisation accordée n’est en revanche pas précisément déterminé, puisque les démarches que le syndic est autorisé à engager et les mesures qu’il est autorisé à solliciter ne sont absolument pas définies et que les termes employés sont particulièrement vagues. Ainsi, il n’est notamment pas indiqué si l’autorisation concerne l’engagement de démarches amiables ou judiciaires, ni quel est l’objet de ces démarches ayant pour finalité de faire respecter la destination de l’immeuble, et notamment si elles concernent des travaux réalisés par la société copropriétaire, des nuisances occasionnées par son activité ou d’autres comportements qui seraient contraires à la destination de l’immeuble.
La mention selon laquelle le syndic est autorisé à engager toute démarche utile sans plus de précision est ainsi insuffisante à déterminer précisément les contours de l’autorisation accordée à celui-ci pour agir au nom du syndicat des copropriétaires, dont la finalité exacte n’est pas davantage détaillée.
La résolution numéro 2 de l’assemblée générale du 18 février 2019 doit par conséquent être annulée, sans qu’il ne soit besoin de statuer sur les autres moyens invoqués par la demanderesse.
Sur la demande de dommages et intérêts
La SCI DU [Adresse 1] invoque par ailleurs le fait que le syndicat des copropriétaires aurait agi de manière abusive et en dehors de toute prudence pour solliciter sa condamnation au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Toutefois, la SCI requérante ne précise aucunement en quoi le syndicat aurait commis un quelconque abus à l’origine d’un préjudice pour elle-même, alors qu’il est défendeur à la présente action et que le fait d’avoir adopté en assemblée générale une résolution irrégulière est à lui seul insuffisant à caractériser une faute.
Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires
Selon l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.
L’article 70 du code de procédure civile ajoute que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l’espèce, il résulte de l‘assignation délivrée au syndicat des copropriétaires par la SCI DU [Adresse 1] le 6 mars 2019 et de ses dernières conclusions que l’objet de son action est d’obtenir l’annulation d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires, outre des dommages et intérêts pour abus de procédure.
Dans le cadre de cette instance, le syndicat des copropriétaires a formulé plusieurs demandes reconventionnelles tendant notamment, selon ses dernières conclusions, à :
« CONDAMNER la société SCI [Adresse 1] à respecter la destination à usage d’habitation de ses lots
CONDAMNER la société SCI [Adresse 1] à remettre ses lots en leur état antérieur pour qu’ils soient conformes à cette destination d’habitation, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires sous un délai de 3 mois à compter du Jugement à venir
DECLARER qu’à l’expiration de ce délai de 3 mois, la SCI DU [Adresse 1] sera condamnée, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard, à justifier de cette remise en état de ces lots conformément à leur destination d’habitation
ORDONNER à la SCI DU [Adresse 1] l’arrêt immédiat de toute activité professionnelle et commerciale dans l’immeuble, et ce sous astreinte de de 5.000 euros par jour de retard à compter du Jugement à venir
CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à venir, à justifier des travaux réalisés au sein de son appartement au moment de son acquisition, en remettant un plan d’aménagement certifié conforme par un architecte ou un bureau d’étude, lequel indiquera si des murs ont fait l’objet de travaux et, le cas échéant, quelles mesures ont été prises pour la solidité de l’immeuble
DECLARER que la présente juridiction se réserve le pouvoir de liquider les différentes astreintes conformément à l’article L. 1131-3 du Code de procédure civile d’exécution ».
Une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est également formulée, dont l’irrecevabilité n’est toutefois pas soulevée.
Les demandes reconventionnelles litigieuses visent ainsi à obtenir sous astreinte la justification de travaux réalisés au sein de son lot par la SCI DU [Adresse 1] et de leur absence d’atteinte à la solidité de l’immeuble, la remise en état de son lot suite aux travaux réalisés, ainsi que la cessation de son activité commerciale.
Ces demandes apparaissent toutefois comme étant sans lien direct et suffisant avec les demandes principales et accessoires formulées par la SCI DU [Adresse 1], dès lors que celles-ci consistent uniquement en une demande d’annulation d’une résolution d’assemblée générale, qui vise ainsi à faire constater l’irrégularité de l’autorisation donnée pour non-respect des règles de fond et de forme régissant le droit de la copropriété, sans qu’aucune demande ne soit parallèlement formulée concernant les travaux réalisés par ses soins ou l’activité commerciale qu’elle exerce.
Le syndicat ne peut valablement prétendre que l’existence d’un lien suffisant résulterait de la nécessaire interprétation du règlement de copropriété, sur laquelle reposerait l’argumentation de la demanderesse. En effet, une telle interprétation n’est aucunement requise pour statuer sur la demande d’annulation de la résolution attaquée, les moyens d’annulation soulevés par la SCI DU [Adresse 1] tenant d’une part à l’imprécision de l’autorisation donnée par l’assemblée générale, et d’autre part à l’existence d’un abus de majorité. Il est ainsi inexact d’affirmer que l’annulation de la résolution litigieuse serait sollicitée sur le fondement d’une quelconque interprétation dudit règlement.
Le fait qu’une jonction ait par ailleurs été sollicitée entre la présente instance et une autre affaire enrôlée sous le numéro RG 22/09756 n’est pas davantage de nature à caractériser l’existence d’un lien suffisant entre la demande initiale d’annulation de la résolution litigieuse et les demandes reconventionnelles, formées à titre principal dans cette deuxième affaire, dès lors que ladite jonction n’a pas été ordonnée et que les instances demeurent donc distinctes.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à formuler, dans le cadre de la présente instance ayant pour objet la contestation du mandat donné par l’assemblée générale au syndic, des demandes visant à obtenir la démolition de certains travaux ou l’arrêt d’une activité.
Ces demandes, sans lien suffisant avec la présente affaire, ne peuvent être formulées que par voie d’assignation dans le cadre d’une procédure distincte, ce que le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs fait en assignant parallèlement au fond la SCI DU [Adresse 1] dans le cadre de l’affaire RG 22/09756.
Les demandes reconventionnelles précitées seront donc déclarées irrecevables dans le cadre de la présente procédure.
Compte tenu de ce qui précède, la demande de dommages et intérêts parallèlement formée par le syndicat au motif de l’abus de procédure, sera quant à elle rejetée.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à la présente instance, sera condamné aux dépens.
Il sera également condamné à payer à la SCI DU [Adresse 1] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la requérante sera dispensée de participer au paiement de ces charges.
En application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté du litige.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,
RECOIT l’intervention volontaire de la SARL DURAND IMMOBILIER à la présente instance,
PRONONCE l’annulation de la résolution numéro 2 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en date du 18 février 2019 ;
DEBOUTE la SCI DU [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;
DECLARE irrecevables faute de lien suffisant avec les demandes principales les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, tendant à :
- condamner la société SCI [Adresse 1] à remettre ses lots en leur état antérieur pour qu’ils soient conformes à cette destination d’habitation, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires sous un délai de 3 mois à compter du Jugement à venir
- déclarer qu’à l’expiration de ce délai de 3 mois, la SCI DU [Adresse 1] sera condamnée, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard, à justifier de cette remise en état de ces lots conformément à leur destination d’habitation
- ordonner à la SCI DU [Adresse 1] l’arrêt immédiat de toute activité professionnelle et commerciale dans l’immeuble, et ce sous astreinte de de 5.000 euros par jour de retard à compter du Jugement à venir
- condamner la SCI DU [Adresse 1], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à venir, à justifier des travaux réalisés au sein de son appartement au moment de son acquisition, en remettant un plan d’aménagement certifié conforme par un architecte ou un bureau d’étude, lequel indiquera si des murs ont fait l’objet de travaux et, le cas échéant, quelles mesures ont été prises pour la solidité de l’immeuble.
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL DURAND IMMOBILIER, aux dépens de la présente instance ;
DIT qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI DU [Adresse 1] sera dispensée de sa participation aux charges en lien avec ces frais de procédure ;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le seize mai deux mille vingt quatre
LE GREFFIER LE PRESIDENT
