TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N° 24/
Référés Cabinet 2
ORDONNANCE DU :07 Mai 2024
Président :Madame PICO,
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Mars 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 24/00344 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4NJT
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. HATEM
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
S.A.R.L. S.A.R. FAMILY
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal à l’adresse du fonds de commerce [Adresse 2]
Non comparante
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 18 juillet 2022, la SCI HATEM a donné à bail commercial à la SARL SAR FAMILY des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 16 680 euros hors taxes et charges, payable trimestriellement.
Le bail commercial a pris effet au 02 juin 2018.
La SCI HATEM s’est plainte de loyers demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la SCI HATEM a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL SAR FAMILY, pour une somme de 2 663,58 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.
Par acte de commissaire de justice du 07 février 2024, la SCI HATEM a fait assigner la SARL SAR FAMILY, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL SAR FAMILY, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.
Lors de l'audience du 27 mars 2024, la SCI HATEM, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Constater la résiliation du bail à la date du 19 aout 2023 ;Ordonner l’expulsion de la SARL SAR FAMILY et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobilier en garde meubles au frais, risques et péril de la SARL SAR FAMILY ;Condamner la SARL SAR FAMILY à payer à la SCI HATEM :Une indemnité provisionnelle de 2 522 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;Une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 51,53 euros hors taxes et charges, à compter du 19 aout 2023 et jusqu’à la reprise effective des lieux ; A titre provisionnel le coût du commandement de payer ;la somme de 266,36 euros au titre de la clause pénale ;2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens.La SARL SAR FAMILY, assignée à personne morale, n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,
Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La SCI HATEM verse un commandement de payer indiquant que des reliquats de loyers impayés depuis le mois de décembre 2022 et jusqu’au mois de juin 2023.
La SARL SAR FAMILY, pourtant assigné à personne morale, ne comparait pas et ne démontre donc pas s’être acquitté dans le délai de 30 jours des sommes dues.
L’assignation est bien intervenue plus de 30 jours après le commandement.
Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 19 aout 2023. L'obligation de la SARL SAR FAMILY de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Sur l’indemnité d’occupation :
Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 19 aout 2023, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1 546 euros, taxes et charges en sus, et jusqu'à la libération effective des lieux, selon la demande de révision du loyer adressée le 10 novembre 2022 (pièce 2).
Le demandeur sollicite le versement d’une indemnité d’occupation journalière.
Le loyer mensuel étant de 1 546 euros, l’indemnité journalière sera fixée à al somme de 51,53 euros, taxes et charges en sus.
En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.
Sur les loyers et charges impayés :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer que la SARL SAR FAMILY n’a pas procédé au paiement du loyer intégral depuis le mois de décembre 2022, tandis que celui-ci a fait l’objet d’une révision.
Cependant, le décompte présent dans le commandement de payer, fait mention de la somme de 1 800 euros au titre de la taxe foncière, sans qu’aucun document versé par la SCI HATEM ne justifie cette somme. Cette somme ne sera pas prise en compte dans le cadre de la provision allouée.
L'obligation du locataire de payer la somme de 730 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au mois de juin 2023, n’est pas sérieusement contestable.
En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.
Sur la demande au titre de la clause pénale :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la clause pénale peut être modulée par le juge du fond, à la hausse ou à la baisse. Ainsi elle ne peut pas constituer une obligation non sérieusement contestable pour laquelle une provision peut être allouée.
De plus, la demande présentée à ce titre n’est pas faite à titre provisionnel, or le juge des référés ne peut allouer que des provisions.
En conséquence la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.
A ce titre, la SARL SAR FAMILY sera condamnée, à payer à la SCI HATEM la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL SAR FAMILY qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023.
PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 18 juillet 2022 entre la SCI HATEM et la SARL SAR FAMILY, à la date du 19 aout 2023 ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL SAR FAMILY et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS la SARL SAR FAMILY à payer à la SCI HATEM une indemnité d'occupation journalière, à compter du 19 aout 2023, d’un montant de 51,53 euros hors taxes et hors charges et jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS la SARL SAR FAMILY à payer à la SCI HATEM la somme provisionnelle de 730 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d'occupation arrêtés au mois de juin 2023, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;
REJETONS la demande présentée au titre de la clause pénale ;
CONDAMNONS la SARL SAR FAMILY à payer à la SCI HATEM, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SARL SAR FAMILY aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
