TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 2
JUGEMENT DU : 07 Mai 2024
Président :Madame PICO,
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Mars 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 24/00336 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4NIU
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic le Cabinet IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
Madame [C] [P], née le 23 Octobre 1980 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
non comparante
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [C] [P] est copropriétaire du lot 124 de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 4].
Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.
Par actes de commissaires de justice en date du 24 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer Madame [C] [P] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.
A l'audience du 27 mars 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Madame [C] [P] au paiement :
De la somme de 971,86 euros au titre des charges impayées ;De la somme de 693,81 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 2 160,40 euros au titre des frais nécessaires ;De la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.
A l’audience, la question de la régularité de la mise en demeure a été mise au débat.
Assignée à l’étude, Madame [C] [P] n’a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »
Sur la demande principale en paiement
L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14 1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14 1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14 2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du Syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis à vis du Syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.
La procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées.
Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.
Elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 16 juin 2021, 18 octobre 2021, 7 juin 2022 et 27 juin 2023 comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [C] [P] pour la période réclamée,les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date des 7 avril 2023 et 31 juillet 2023, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 29 décembre 2023 à la somme totale de 971,86 € dus au titre des charges et travaux et 2 160,40 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,le détail des provisions à échoir pour l'exercice en cours, pour un total de 693,81 €, le contrat de syndic.En l’espèce, la mise en demeure du 31 juillet 2023 ne comporte pas de décompte annexé mais porte la mention d’une somme globale due au titre « des charges courantes et travaux » à régler dans le délai de 30 jours. Aucune pièce jointe n’est mentionnée dans la lettre de mise en demeure et n’a donc été communiquée au débiteur.
Cette mise en demeure ne précise pas le montant précis des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payés par Madame [C] [P], étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes et que les sommes réclamées au titre des frais ne sont pas mentionnées dans l’article 19-2.
Madame [C] [P] n’a donc pas été avisée précisément, comme le requiert l’article 19-2, de la somme dont elle devait s’acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes ainsi que la procédure accélérée au fond et ne disposait d’aucun moyen pour déterminer, à partir du seul montant global énoncé, les provisions impayées exigibles qu’il convenait de régler dans le délai.
L’absence de décompte annexé à la mise en demeure, ne permet pas plus au tribunal de procéder à des vérifications quelconques et ne permettait pas à Madame [C] [P] de comprendre les sommes dont elle devait s’acquitter dans le délai de 30 jours.
Ainsi, la mise en demeure du 31 juillet 2023, qui constitue un acte préalable à l’action dans le cadre de la procédure accélérée au fond, ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, faute de justifier d’une mise en demeure préalable valable répondant aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, ne peuvent aboutir dans le cadre de la procédure accélérée au fond et seront donc rejetées.
Sur les demandes accessoires
Les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL conservera la charge des dépens de l’instance.
L’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT,
REJETTE l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL ;
REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIERLE MAGISTRAT
