TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 2
JUGEMENT DU : 07 Mai 2024
Président :Madame PICO,
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Mars 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 24/00085 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4LTB
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3] - [Localité 5]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
pris en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE
DEFENDERESSE
Madame [H] [B]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
non comparante
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [H] [B] est copropriétaire des lots 1 ; 2 et 33 de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 3] à [Localité 5].
Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.
Par actes de commissaires de justice en date du 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice le CABINET TRAVERSO, a fait citer Madame [H] [B] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.
A l'audience du 27 mars 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Madame [H] [B] au paiement :
De la somme de 3 153,61 euros au titre des charges impayées arrêtées au 7 décembre 2023, ainsi qu’au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 juillet 2023 ;De la somme de 709,54 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 500 euros au titre des frais contentieux ;De la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens. Il demande d’ordonner la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil.
A l’audience, la question de la régularité de la mise en demeure a été mise aux débats.
Assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [H] [B] n’a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »
Sur la demande principale en paiement
L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14 1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14 1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14 2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du Syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis à vis du Syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.
La procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées.
Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.
Elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du 21 mars 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [H] [B] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2023, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours, portant sur la somme de 1 565,01 euros ;le relevé de compte arrêté au 7 décembre 2023 à la somme totale de 3 153,61 €, soit 945,93 euros dus au titre des frais nécessaires et 2 207,68 charges et travaux, le tout concernant les budgets des exercices 2023 et 2024.le contrat de syndic.A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 13 juillet 2023, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.
L’assemblée générale du 23 mars 2023 a voté le budget prévisionnel pour l’exercice en cours à savoir du 07 juillet 2023 au 30 juin 2024.
Au vu des pièces fournies au débat, Madame [H] [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 207,68 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 07 décembre 2023.
Il convient donc de condamner Madame [H] [B] au paiement de la somme de 709,54 € correspondant aux provisions trimestrielles du 01 janvier au 30 juin 2024.
Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.
Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.
Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.
Il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 07 décembre 2023 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes non justifiés par des pièces produites ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.
Sur les dommages et intérêts
La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.
La demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur la demande d’indemnisation au titre des frais contentieux :
La loi du 10 juillet 1965 prévoit la prise en charge par le copropriétaire défaillant des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Ces frais ont été précédemment étudiés et donc pris en compte. Il ressort des pièces produites qu’aucun des frais réclamés ne correspond à ceux dont la prise en charge est prévue légalement.
Les autres frais fondant la demande d’indemnisation concernent en réalité des frais d’huissier ou d’avocat qui seront quant à eux étudiés au titre des demandes sur les frais irrépétibles ou la prise en charge des dépens.
En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [H] [B] supportera les dépens de l’instance.
L’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €.
PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONDAMNE Madame [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice le Cabinet O.TRAVERSO , les sommes suivantes :
- 2 207,68 € au titre des charges de copropriété exigibles au 07 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 juillet 2023 ou l’assignation,
- 709,54 € au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du DATETRIMESTREECHOIR,
REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice le Cabinet O.TRAVERSO ;
CONDAMNE Madame [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice le Cabinet O.TRAVERSO, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [H] [B] aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIERLE MAGISTRAT
