TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 2
JUGEMENT DU : 07 Mai 2024
Président :Madame PICO,
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Mars 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 23/00198 - N° Portalis DBW3-W-B7H-25KS
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] - [Adresse 9] - [Adresse 5] - [Localité 2]
représenté par le Cabinet D4 IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 4]
pris en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDEUR
Monsieur [G] [M], né le 14 Avril 1949 à [Localité 11] ( MAROC)
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Maître Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSÉ DU LITIGE :
Les [Adresse 12] [Adresse 8] constituent un ensemble immobilier en copropriété de 632 lots créée en 1970 et régi par son règlement de copropriété du 14 septembre 1970.
Les assemblées générales extraordinaires et spéciales de la copropriété du 03 septembre 2012 ont voté la scission du lot 632 et l’adoption d’un nouveau règlement de copropriété « [Adresse 9] » à l’issue de la scission.
Ces assemblées ont été contestées par certains des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance de Marseille qui par jugement du 04 décembre 2017, assorti de l’exécution provisoire, a annulé les deux assemblées générales du 03 septembre 2012.
Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 04 février 2021.
L’assemblée générale du 27 mai 2014 du syndicat des copropriétaires des [Adresse 12] [Adresse 9] a notamment régularisé
l’acte de scission du lot 632,l’acte de cession du lot 632 à la SCI [Localité 10] [Adresse 7], le règlement de copropriété « [Adresse 9] ».
Par ordonnance sur requête en date 18 juin 2018, la SCP DOUHAIRE [V]-BONETTO, en la personne de Maître [R] [V], a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] [Adresse 8] en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.
Cette mission a été prorogé par une ordonnance du président du Tribunal de grande instance de Marseille du 13 juin 2019.
Par une ordonnance du 15 novembre 2019, il a été mis fin à la mission d’administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 de la SCP DOUHAIRE-[V] BONETTO, pris en la personne de Maître [R] [V], désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires des [Adresse 12] [Adresse 8] au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par une ordonnance du 11 septembre 2020, le délégataire du Présidence du tribunal judiciaire de MARSEILLE a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 15 novembre 2019 désignant la SCP AJILINK [V]-BONETTO comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] [Adresse 8] au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 formée par certains copropriétaires.
Le 06 août 2019, Monsieur [G] [M] a saisi le Juge de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE aux fins d’obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] [Adresse 8] représenté par la SCP DOUAIRE [V]-BONETTO devenue SCP AJILINK [V]-BONETTO à la restitution du trop-perçu correspondant à la différence entre les charges appelées par l’administrateur provisoire et celles calculées sur la base du règlement de copropriété du 14 octobre 1970.
Par jugement du 29 septembre 2021, le juge de proximité a condamné, avec exécution provisoire, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] [Adresse 8] représenté par la SCP DOUAIRE [V]-BONETTO devenue SCP AJILINK [V]-BONETTO, à restituer à Monsieur [G] [M] un trop-perçu et a fait injonction à cette dernière d’appliquer le règlement de copropriété de 1970.
Par un arrêt du 30 juin 2022, la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a infirmé l’ordonnance du 11 septembre 2020 et a rétracté l’ordonnance du 15 novembre 2019 désignant la SCP AJILINK [V]-BONETTO comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] [Adresse 8] au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 formée par certains copropriétaires.
Par ordonnance du 1er juillet 2022, le président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a désigné la SCP AJILINK [V]-BONETTO, en la personne de Maître [V] en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier [Adresse 12] [Adresse 9].
Monsieur [G] [M] est propriétaire de lots au sein de la copropriété [Adresse 12] - [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Localité 2].
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] - [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire la SCP AJLINK [V]-BONETTO, prise en la personne de Maître [R] [V] s’est plaint de charges de copropriété impayées.
Par assignation du 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] - [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire la SCP AJLINK [V]-BONETTO, prise en la personne de Maître [R] [V] a fait citer Monsieur [G] [M], copropriétaires des lots 383, 365, 442 et 443, devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa notamment de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de charges de copropriété impayées et de dommages et intérêts.
A l’audience du 27 mars 2024, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] - [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Localité 2], demande le rejet de la demande adverse d’annulation de l’acte introductif d’instance, de juger irrecevables les demandes reconventionnelles adverses, de rejeter toutes les demandes adverses et de condamner Monsieur [G] [M] au paiement :
de la somme de 7 035, 56 euros au titre des provisions appelées au titre du budget prévisionnel 2022 ;de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;des dépens.
Monsieur [G] [M], faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande, in limine litis, d’annuler l’assignation du 20 janvier 2023. Il demande d’annuler l’ordonnance en date du 28 octobre 2021, la délibération du 10 mars 2022, la délibération du 04 avril 2022, la délibération du 07 juin 2022, de déclarer irrecevables les demandes présentées par Monsieur [G] [M], de rejeter toutes les demandes adverses, de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] - [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire la SCP AJLINK [V]-BONETTO, prise en la personne de Maître [R] [V] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des dépens.
A titre subsidiaire, il demande de tenir compte des versements effectués pour la somme totale de 5 200 euros en 2022, d’écarter l’exécution provisoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »
Sur la nullité de l’assignation :
L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
L’article 119 du code de procédure civile prévoit que les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse.
En l’espèce, l’assignation a été délivrée par le syndicat de copropriétaire de la [Adresse 12] [Adresse 9] représenté par son administrateur provisoire, la SCP AJLINK désignée par ordonnance du 1er juillet 2022.
L’ordonnance du 1er juillet 2022 désigne la SCP AJLINK en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967. Cet article ne prévoir pas que l’administrateur ainsi désigné dispose, par défaut, de tous les pouvoirs d’un syndic.
L’ordonnance du 1er juillet 2022 prévoit de manière claire et précise les missions dévolues à l’administrateur provisoire pendant la durée de son mandat à savoir se faire remettre les fonds e l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
Il en résulte que l’administrateur provisoire n’avait pas de pouvoir pour représenter le syndicat dans le cadre d’une procédure judiciaire.
Cependant, dans ses dernières conclusions le syndicat des copropriétaires est représenté par la SARL D4 immobilier désignée en qualité de syndic par assemblée générale du 17 avril 2023.
En conséquence, l’irrégularité de fond a été couverte au jour de la présente décision, l’exception de nullité ne peut prospérer.
Sur l’irrégularité de fond, c’est bien le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] – [Adresse 9] qui est en demande. Il n’y a donc pas de doute quant au demandeur à l’action. De plus aucun grief, à la date de l’assignation comme à celle de l’audience, n’est démontré.
En conséquence, l’exception de nullité pour irrégularité de forme ne peut prospérer.
Sur l’irrecevabilité des demandes
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il est possible demander dans le cadre de la procédure accélérée au fond le paiement de provisions ou de sommes exigibles. La demande porte bien sur les provisions ou sommes exigibles. En conséquence la demande est recevable.
Sur l’intérêt et la qualité à agir, s’il est vrai que le défendeur conteste l’existence du syndicat des copropriétaire demandeur, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] – [Adresse 9] fonde ses demandes sur l’existence d’une assemblée générale en date du 27 mai 2014 régularisant le règlement de copropriété de ce syndicat ainsi que la cession du lot 632 et qui n’a pas fait l’objet d’une contestation. Il en résulte qu’elle dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir.
Sur l’autorité de la chose jugée, la décision dont il est fait référence par le défendeur ne concerne pas les mêmes parties en ce que le syndicat défendeur est celui de la [Adresse 12] [Adresse 8] et non [Adresse 12] [Adresse 9]. Ainsi à défaut d’identité des parties, il n’y a pas d’autorité de la chose juge.
Ainsi les demandes d’irrecevabilité seront rejetées.
Sur les autres demandes de nullité touchant l’ordonnance du 28 octobre 2021, les délibérations du 10 mars 2022, du 04 avril 2022 et du 07 juin 2022
L’article 1380 du code de procédure civile prévoit que les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l'article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.
Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
En l’espèce, la procédure accélérée au fond étant une procédure exceptionnelle, elle n’est ouverte que dans les cas spécifiquement prévus par loi. Il n’appartient pas au juge saisi selon cette procédure sur se prononcer su la validité d’autres décisions de justice ou de délibérations d’assemblées générale, qui disposent de voies de recours spécifiques.
En conséquence, les demandes seront rejetées.
Sur l’irrecevabilité des demandes
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’il est possible demander dans le cadre de la procédure accélérée au fond le paiement de provisions ou de sommes exigibles. La demande porte bien sur les provisions ou sommes exigibles. En conséquence la demande est recevable.
Sur l’intérêt et la qualité à agir, s’il est vrai que le défendeur conteste l’existence du syndicat des copropriétaire demandeur, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] – [Adresse 9] fonde ses demandes sur l’existence d’une assemblée générale en date du 27 mai 2014 régularisant le règlement de copropriété de ce syndicat ainsi que la cession du lot 632 et qui n’a pas fait l’objet d’une contestation. Il en résulte qu’elle dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir.
Sur l’autorité de la chose jugée, la décision du 29 septembre 2021 dont il est fait référence par le défendeur ne concerne pas les mêmes parties en ce que le syndicat défendeur est celui de la [Adresse 12] [Adresse 8] et non [Adresse 12] [Adresse 9]. Ainsi à défaut d’identité des parties, il n’y a pas d’autorité de la chose juge.
Ainsi les demandes d’irrecevabilité seront rejetées.
Sur les demandes en paiement de charges de copropriété
Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats ainsi que des observations des parties que la situation de la [Adresse 12] est particulièrement complexe et l’assiette même sur laquelle les charges réclamées doivent reposer est contestée. Au-delà c’est l’existence même du syndicat des copropriétaire qui est mise en question.
L’appel de charges s’appuie sur une répartition des tantièmes prévus par le règlement de copropriété
L’imbroglio juridique dans lequel se trouve la copropriété suppose, pour se prononcer sur les charges de copropriété impayées, que soit tranchée la question du règlement de copropriété applicable et donc la validité du règlement de copropriété sur lequel s’appuie le syndicat des copropriétaires demandeur. La question de la validité du règlement de copropriété échappe au juge appelé à statuer selon la procédure accélérée au fond.
Condamner le défendeur au paiement de charges de copropriété alléguées comme impayées reviendrait à confirmer la validité du règlement de copropriété, précédemment annulé par décision de justice mais confirmé par assemblée générale, sur lequel le syndicat demandeur s’appuie, comme l’existence même de ce syndicat.
En conséquence, les demandes seront rejetées.
Sur les demandes accessoires
Les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] - [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Localité 2], représenté par syndic la SARL D4 IMMOBILIER supportera les dépens de l’instance.
L’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
REJETTE la demande de nullité de l’assignation ;
DECLARE l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] - [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic la SARL D4 IMMOBILIER recevable ;
REJETTE les autres demandes de nullité présentée par Monsieur [G] [M] ;
REJETTE toutes les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] - [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic la SARL D4 IMMOBILIER ;
REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] - [Adresse 9] situé [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic la SARL D4 IMMOBILIER aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIERLE MAGISTRAT
