TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 2
JUGEMENT DU : 02 Mai 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 20 Mars 2024
GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 24/00214 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4MS2
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 1]/[Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 4]
pris en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
La S.C.I. LE SOLEIL DU PARC
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal
non comparante
EXPOSE DU LITIGE :
La SCI LE SOLEIL DU PARC est propriétaire de biens immobiliers correspondant aux lots 26 et 27 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier en date du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]» situé [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice a fait assigner la SCI LE SOLEIL DU PARC devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
2115.96 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 décembre 2023 et des charges non échues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1039 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.
Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI LE SOLEIL DU PARC, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.
La SCI LE SOLEIL DU PARC, régulièrement assignée, à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Il y a lieu de préciser que le dossier de plaidoirie comprend une cote actualisation. Toutefois aucune demande d’actualisation de la dette n’a été formulée à l’audience du 20 mars 2024. De plus, en l’absence de défendeur, une éventuelle demande n’aurait en tout état de cause pas été soumise au principe du contradictoire.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des propositions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différente, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.
La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.
Sur la procédure accélérée au fond :
En l’espèce, par courrier réceptionné le 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI LE SOLEIL DU PARC de payer la somme de 996.74 au titre de l’arriéré de charge de copropriété. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglé dans le délai de 30 jours.
Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.
Sur le paiement des provisions échues :
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 21 juin 2021 et 18 septembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 28 décembre 2023 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Toutefois, le relevé de compte établi au 29 décembre 2023 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 21 juin 2021 à hauteur de 16.05 euros au titre de « solde antérieur », qui n'est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte. De même les frais d’état daté seront examinés au titre des frais de l’article 10-1.
De même, les frais de rejet de prélèvement à hauteur de 55.61 euros ne sont pas non plus justifiés et doivent être déduits.
En conséquence, il convient de condamner la SCI LE SOLEIL DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 219.52 euros, au titre des charges de copropriété dues au 29 décembre 2023, appels de provision et travaux du 1er octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date de l'assignation.
Il n’y a pas lieu de faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure puisque la somme appelée au titre de ce courrier inclus des sommes non compris dans l’arriéré de charges de copropriété.
Sur le paiement des provisions non encore échues :
A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 23 octobre 2023, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.
Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour l’année 2024 s’établissent à 45.06 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour les lots détenus par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 31 décembre 2024.
En conséquence, il convient de condamner la SCI LE SOLEIL DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180.24 euros , au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date de l'assignation.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 936.74 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, outre la somme de 620 au titre des état datés.
Il n’est pas justifié des lettres de mises en demeure ou relance adressées avant celle du 17 octobre 2023, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire doit à ces demandes. Le courrier du 17 octobre 2023 a été facturé 50 euros, conformément au contrat de syndic et cette somme peut donc être retenue.
Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier » et « envoie aux auxiliaires », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires facture deux état daté, sans justifier de cette double facturation, de sorte qu’il n’y a lieu de retenir qu’un seul des deux état daté facturé à hauteur de 380 euros.
Il convient dès lors de condamner la SCI LE SOLEIL DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 430 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI LE SOLEIL DU PARC aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI LE SOLEIL DU PARC à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE la SCI LE SOLEIL DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]» situé [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la somme de 219.52 euros, au titre des charges de copropriété dues au 29 décembre 2023, appels de provision et travaux du 1er octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date de l'assignation,
CONDAMNE la SCI LE SOLEIL DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]» situé [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la somme de 180.24 euros , au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date de l'assignation,
CONDAMNE la SCI LE SOLEIL DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]» situé [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la somme de 430 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]» situé [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI LE SOLEIL DU PARC à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]» situé [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI LE SOLEIL DU PARC aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LA GREFFIERE LA JUGE
