TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 21/10542 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZN2Q
AFFAIRE :
S.N.C. KERVALENTINE (Me [C] [Z])
C/
S.A.S. VINCENT HUGUES (la SCP [U] & ASSOCIES)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 22 Février 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Madame Patricia GARNIER, Juge
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Avril 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024
Par Madame Patricia GARNIER, Juge
Assistée de Madame [H] [O],
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
S.N.C. KERVALENTINE
immatriculé au RCS Rennes 419 744 784
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Anne CARREL, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
S.A.S. VINCENT HUGUES
immatriculé au RCS Marseille 342 769 718
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis Centre commercial [2] - [Adresse 3]
représentée par Maître Denis PERIANO de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
FAITS ET PROCEDURE
Le 10 juillet 2000, UN contrat de bail commercial d’une durée de 12 ans était conclu entre la SNC KERVALENTINE, le bailleur, et la SAS VINCENT HUGUES, le preneur, relativement à des locaux situés au sein du centre commercial [2].
Ce bail était à effet du 1er avril 2000 jusqu’au 31 mars 2012. Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.
Par acte du huissier du 14 novembre 2016, la SNC KERVALENTINE a signifié à la SAS VINCENT HUGUES un congé pour le 30 juin 2017 avec le refus de renouvellement de bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
Par ordonnance de référé en date du 13 novembre 2017, une expertise a été ordonnée pour fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. L’expert [L] a déposé son rapport le 2 décembre 2019.
Par acte du huissier en date du 4 décembre 2019, la SNC KERVALENTINE a signifié à la SAS VINCENT HUGUES son droit de repentir. Ce droit ayant été exercé après expiration du bail, un nouveau bail a pris effet à compter du 4 décembre 2019.
Par décision en date du 2 mai 2023, le juge des loyers commerciaux se déclarait incompétent pour statuer sur la durée du nouveau bail du 4 décembre 2009, rejetait la demande de la SNC KERVALENTINE tendant à l’établissement d’un nouveau bail d’une durée de 12 ans à effet du 4 décembre 2019, fixait le loyer annuel des locaux à la somme de 111 232 € hors charges est hors taxes à compter du 4 décembre 2019,rejetait la demande de réajustement du dépôt de garantie.
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C’est dans ce contexte que par assignation du 29 novembre 2021, la SNC KERVALENTINE a fait assigner la SAS VINCENT HUGUES devant le tribunal judiciaire de Marseille.
Par conclusions notifiées par RPVA le 10 octobre 2023, la SNC KERVALENTINE sollicite du tribunal de :
Vu les articles L. 145-28 et L. 145-58 du Code de Commerce, Vu l’article 1343-2 du Code Civil,
RECEVOIR la société SNC KERVALENTINE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
DEBOUTER la société VINCENT HUGUES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
FIXER l’indemnité d’occupation due par la société VINCENT HUGUES à la somme annuelle de 151.680 €, majorée des charges, accessoires et de la TVA applicable, à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’au 3 décembre 2019,
JUGER que la société VINCENT HUGUES ne subit ni ne démontre l’existence d’aucun préjudice particulier résultant du refus de renouvellement qui lui ouvrirait droit au bénéfice d’un abattement pour précarité,
Subsidiairement, si par extraordinaire la Juridiction de Céans considérerait qu’il y a lieu à l’application d’un abattement pour précarité,
LIMITER cet abattement à 5 % et FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société VINCENT HUGUES, majorée des charges, accessoires et de la TVA applicable, à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’au 3 décembre 2019, à la somme annuelle :
- A titre principal, de 144.096 € HT/HC/AN (151.680 € - 5 %),
- A titre subsidiaire, si la Juridiction de Céans décidait d’entériner le prix unitaire de 880 €/m² proposé par l’Expert, de 105.670 € HT/HC/AN (111.232 € - 5 %).
JUGER que cette indemnité d’occupation sera indexée le 1er janvier de chaque année en fonction de l’évolution de l’Indice National du Coût de la Construction publié par l’INSEE,
JUGER que la société VINCENT HUGUES devra verser les intérêts au taux légal sur les arriérés d’indemnité d’occupation ainsi que la capitalisation sur lesdits intérêts échus depuis plus d’un an conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER la société VINCENT HUGUES au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [C] [Z] dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
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Par conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, la SAS VINCENT HUGUES sollicigte le débouté de la SNC KERVALENTINE et la fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 à la somme de 88985,60€ par an.
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Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
Le Juge de la Mise en Etat a clôturé l'affaire le 12 octobre 2023 et a renvoyé devant l'audience de plaidoirie du 22 février 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024.
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MOTIFS
- Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :
En application des dispositions de l’article L145–58 du code de de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
En vertu de l’article 145-28 du code de commerce, Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise du 2 décembre 2019 que le montant de l’indemnité d’occupation a été fixé à la somme de 100104 € par an (hors taxes et hors charges), la valeur locative à la somme de 111232€ pr an (hors taxes et hors charges) et du jugement en date du 2 mai 2023 que le loyer annuel des locaux est fixé à la somme de 111232 € par an (hors taxes et hors charges).
La SNC KERVALENTINE fait valoir que ce montant n’est pas suffisant, l’estime à la somme de 151680€ par an (hors taxes et hors charges) en exposant les raisons suivantes :
- l’environnement du local commercial est très favorable,
- l’estimation de la valeur locative n’est pas judicieuse, seules les 3 ou 4 dernières années devant être retenues soit une valeur de 1329€ au mètre carré et non pas de 880 € au mètre carré,
- l’abattement de 20 % retenu par l’expert n’est pas justifié et expliqué vu qu’un abattement de précarité de 5 à à 10 % est traditionnellement appliquée au montant de l’indemnité d’occupation en matière d’évictions , l’abattement devra être ramené à 5 %; d’autant qu’il n’est pas justifié d’un quelconque préjudice provenant de la précarité de son occupation.
La SAS VINCENT HUGUES demande au tribunal d’appliquer une unité d’occupation égale à la somme de 111 232 € avec un abattement de précarité de 20 % soit la somme de 88 285,60 euros par an.
Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que l’environnement commercial très favorable est un élément qui a été pris en considération par l’expert vu qu’il le relève dans son rapport d’expertise. En reprenant l’ensemble des valeurs locatives des différents locaux commerciaux présents dans le centre commercial, sans distinguer les anciens et les nouveaux baux, l’expert obtient la moyenne de la valeur locative juste et proportionnée d’un local commercial, applicable à l’espèce.
Sur le taux de précarité retenu à hauteur de 20 % par l’expert, il conviendra de le fixer à 10 % . En effet, l’expert indique dans son rapport en page 45 que dans 70 % des cas le taux retenu est de 10 % et ne justifie pas pourquoi il décide d’en appliquer un plus important dans le cas d’espèce, à 20 %.
Par conséquent, il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 100 118,80€ hors charges et hors taxes (11232€ - 10%).
La différence entre le montant de l’indemnité d’occupation de ces locaux et le montant versé au titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er juillet 2017 au 3 décembre 2019 portera intérêts capitalisés calculés au taux légal.
La demande portant sur l’indexation de cette somme chaque année en fonction de l’indice national du coût de la construction sera rejeté aucun élément n’étant versé aux débats pour appuyer cette demande.
- Sur les autres chefs de demandes
ll n’y a pas lieu de faire application des dsispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation étant dans l’intéret des deux parties.
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PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL
STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation des locaux situés au centre commercial [2] [Adresse 4] à la somme de 100 118,80€ hors charges et hors taxes par an pour la période allant du 1er juillet 2017 au 3 décembre 2019;
DIT que la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation de ces locaux et le montant versé au titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er juillet 2017 au 3 décembre 2019 portera intérêts capitalisés calculés au taux légal ;
REJETTE la demande portant sur l’indexation de cette somme chaque année en fonction de l’indice national du coût de la construction ;
REJETTE toute autre demande,
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
FAIT masse des dépens, les partages à raison de 50 % à la charge de la SNC KERVALENTINE et 50 % à la charge de la SAS VINCENT HUGUES ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 18 avril 2024.
Signé par Madame GARNIER, Président, et par Madame ROUX, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
