TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 17/12478 - N° Portalis DBW3-W-B7B-UFA5
AFFAIRE :
S.A.R.L. TENNIS CLUB LA DORGALE (la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES)
C/
Mme [N] [B] [W] [R] (la SARL ATORI AVOCATS)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 22 Février 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Madame Patricia GARNIER, Juge
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Avril 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024
Par Madame Patricia GARNIER, Juge
Assistée de Madame Olivia ROUX,
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSES
S.A.R.L. TENNIS CLUB LA DORGALE
immatriculé au RCS Marseille 533 971 040
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Frédéric CHOLLET de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
S.A.R.L. BS ECOBOIS
immatriculé au RCS Compiègne 419 320 908
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante
C O N T R E
DEFENDEURS
Madame [N] [B] [W] [R]
née le 17 Septembre 1942 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Lucien LACROIX de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
Monsieur [I] [Y] [L] [G]
né le 27 Mars 1942 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Lucien LACROIX de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique en date du 3 août 1998, Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] ont donné à bail commercial à la société TENNIS CLUB DES OLIVIERS, des locaux sis à [Adresse 5], une propriété composée de cinq courts de tennis, d’un terrain de boules, d’un terrain de football, d’une piscine, d’un club house avec cuisine, bureau et vestiaires.
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives qui a commencé à courir le 3 août 1998 pour se terminer le 2 août 2007, moyennant un loyer initial annuel de 60.000 francs HT, payable d’avance et par mois. Ce bail a été régulièrement renouvelé.
A compter du 1er juillet 2011, la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE est venue, dans le cadre du bail susvisé, aux droits de la Société TENNIS CLUB LES OLIVIERS, en suite de la cession par la société TENNIS CLUB LES OLIVIERS à la société TENNIS CLUB LA DORGALE de son fonds de commerce de location d’installations sportives et activités annexes, de débit de boissons non alcoolisées, qu’elle exploitait au sein des locaux donnés à bail par Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R].
Dès 2011, le preneur s’est plaint de nombreux désordres relatifs aux sanitaires du tennis club, aux courts de tennis, au terrain de football et à la piscine.
Par courrier du 14 février 2014, du 21 septembre 2016 et du 19 décembre 2016, la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE a mis en demeure Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] d’effectuer les travaux de remise en état du local, en vain.
A la demande de la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE, un huissier de justice a constaté les travaux à effectuer par procès verbal en date du 12 mai 2017.
Par ordonnance en date du 31 mai 2019, le Juge de la Mise en Etat demandait la réalisation d’une expertise judiciaire et désignait monsieur [A], qui déposait son rapport le 18 février 2022.
*
C'est dans ces conditions que, par acte en date du 2 novembre 2017, la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE a assigné Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille, devenu Tribunal Judiciaire de Marseille.
Par conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2024, au visa des articles 1719, 1720, 1721, 1755, 1134 ancien et 1147 ancien du Code civil, et 803 du Code de Procédure Civile, la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE demande de voir le Tribunal :
ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 12 octobre 2023 ;
ORDONNER la réouverture des débats et une clôture différée au 20 février 2024, afin que les parties puissent utilement échanger leurs pièces et leurs écritures ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [R] à exécuter, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir, les travaux tels que préconisés par Monsieur [P] [A] au sein de son rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2022 s’agissant :
De la réfection des courts de tennis n° 1, n° 2, n° 3, n° 4 et n° 5,
De la réfection du terrain de football,
De la réfection de la piscine, abords et locaux techniques,
De la réfection des grillages,
De la réfection des gradins et cheminements extérieurs,
De la réfection des locaux du club house ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [R] à défaut de réalisation par eux dans les délais impartis des travaux qui leur incombent, au paiement au profit de la Société TENNIS CLUB LA DORGALE de la somme de:
506 790,38 € TTC pour la réfection des courts de tennis,
69 187 € TTC pour la réfection du terrain de football,
25 270 € TTC pour la réfection de la piscine et ses abords,
16 951.19 € TTC pour la réfection des grillages,
10 000 € TTC pour la réfection des gradins et leur mise aux normes PMR,
10 128,50 € TTC au titre de la réfection du club-house et de sa mise aux normes PMR,
Soit une somme totale de 638 326.59 € indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction, le tout à défaut pour les consorts [G]-[R] d’avoir exécuté l’ensemble des travaux dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [R] à payer à la Société TENNIS CLUB LA DORGALE la somme de 67 500 euros correspondant à la restitution des loyers acquittés sur la période d’octobre 2012 à décembre 2023 inclus à titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par la Société TENNIS CLUB LA DORGALE sur ladite période ;
DIRE ET JUGER que le loyer dû par la Société TENNIS CLUB LA DORGALE à Monsieur [G] et à Madame [R] est réduit d’une somme de 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu’à la date de réception sans réserve de l’ensemble des travaux de réparation et de remise en état devant être effectués ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [R] à payer à la Société TENNIS CLUB LA DORGALE la somme de 330 534.00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi ;
DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [R] au paiement de la somme de 20000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [R] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.
Par conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2024, Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] sollicitent de voir le Tribunal :
A TITRE LIMINAIRE
ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023.
A TITRE RECONVENTIONNEL ET PRINCIPAL
PRONONCER la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société TENNIS CLUB LA DORGALE
Subsidiairement,
PRONONCER la résiliation du bail commercial sur le fondement de la ruine de la chose louée.
CONDAMNER la société TENNIS CLUB LA DORGALE à payer à Monsieur [G] et Madame [R] à titre de dommages et intérêts les sommes de :
- 506 790,38 € TTC pour la réfection des courts de tennis ;
- 69 187,00 € TTC pour la réfection du terrain de football ;
25 270,00 € TTC pour la réfection de la piscine et de ses abords ;
10 000 € TTC pour la réfection des gradins et leur mise aux normes PMR ;
10 128,50 € au titre de la réfection du club house et sa mise aux normes PMR ;
Soit une somme totale de 621 375,88 €, indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction ;
DEBOUTER la société TENNIS CLUB LA DORGALE de l’ensemble de ses demandes, devenues sans objet au regard de la résiliation judiciaire du bail commercial ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
DEBOUTER la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE de l'intégralité de ses demandes
A TITRE RECONVENTIONNEL ET SUBSIDIAIRE
REEVALUER le prix du loyer commercial au regard de l’augmentation de la valeur locative des lieux ;
FIXER le prix du nouveau loyer à la somme de 24 000 euros par an, soit 2 000 euros par mois ;
CONDAMNER la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE à payer à Monsieur [G] et Madame [R] la somme de 168.000 € (7x24.000 €), somme à parfaire, sous déduction des loyers effectivement versés. Subsidiairement, FIXER le prix du nouveau loyer à la somme de 1 424,28 euros mensuels, soit 17 091,36 euros par an ;
CONDAMNER la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE à payer à Monsieur [G] et Madame [R] la somme de 119.639,52 € (7x17.091,36 €), somme à parfaire, sous déduction des loyers effectivement versés ;
A TITRE TRES SUBSIDIAIRE,
EN CAS DE CONDAMNATION DU BAILLEUR A REALISER LES TRAVAUX SOLLICITES PAR LE PRENEUR,
ACCORDER à Monsieur [G] et Madame [R] un délai a minima de 12 mois pour réaliser lesdits travaux, avant qu’une astreinte ne soit prononcée à leur encontre ;
ORDONNER avant dire droit une mesure d’expertise aux fins de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux une fois réalisés les travaux préconisés par l’expert judiciaire ;
JUGER qu’en toute hypothèse les sommes qui pourraient être allouées à la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE au titre des travaux ne peuvent correspondre qu’au montant Hors Taxes des travaux ;
CONDAMNER la société BS ECOBOIS à relever et garantir les consorts [G] et [R] de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge ;
Vu l’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable avant le 1er janvier 2020 ;
ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER solidairement la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE et la société BS ECOBOIS au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE et la société BS ECOBOIS au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.
*
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
Le Juge de la Mise en Etat a clôturé l'affaire le 12 octobre 2023 et a renvoyé devant l'audience de plaidoirie du 22 février 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024.
*
MOTIFS
- Sur la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 12 octobre 2023 :
L'article 802 du Code de Procédure Civile prévoit :
Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
L'article 803 du Code de Procédure Civile prévoit :
L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
En l’espèce, en l’état des conclusions de Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] transmises la veille de la clôture contenant des demandes nouvelles, il conviendra de révoquer l’ordonnance de clôture et d’accueillir les conclusions postérieures à celle-ci dans un souci de respect du principe du contradictoire et d’administration de bonne justice.
En conséquence, il conviendra de déclarer recevables les conclusions du 6 février 2024 notifiées par la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE ainsi que celles de Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] notifiées par RPVA le 20 février 2024.
- Sur les travaux :
En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Selon l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
Il résulte du bail commercial en date du 3 août 1998, en que le preneur devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, serrures, plomberie et autres. L’entretien en excellent état de propreté, les réparations et réfection des courts de tennis seront entièrement à sa charge. Et généralement fera son affaire personnelle de l’entretien, de la remise en état et de toute réparation de quelque nature qu’elles soient, et l’aide tout remplacement qui deviendrait nécessaire relativement à tous ceux qui pourraient garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve. Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretiens ou de dégradations résultant de ce fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel.
A titre préliminaire, il convient de rappeler que l’expert doit évaluer le sinistre, son origine, les conséquences de ce sinistre et son coût matériel, et éventuellement l’imputabilité du coût au bailleur et au preneur de ce coût. Toutefois, le juge n’est pas tenu par les conclusions de l’expertise, et doit seul se prononcer sur la répartition des responsabilités et leur conséquence juridique.
-Sur les courts de tennis :
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les courts de tennis 1,2,3,4,5 nécessitent d’être remis aux normes car non conformes, ce qui implique des travaux de type dépose du revêtement existant, traitement des racines, couches de fondation, enrobés deux couches superposées, application de résine et traçage.
Il ajoute en page 25 que « le site présente un certain nombre d’arbres à hautes tiges, très proches des courts de tennis. Les déformations et les dégradations des revêtements de finition des différents courts son en partie occasionnées par la présence de ces arbres . Même si un désherbage a été réalisé régulièrement en périphérie des courts, soit un mètre environ à l’extérieur des grillages. Les racines des arbres ne sont pas stoppées par une barrière physique, pour éviter la propagation sous le revêtement des courts et pouvant provoquer la déformation des surfaces de finition ».
Aussi, le 5ème court bénéficie d’un sol synthétique qui ne respecte donc pas les exigences actuelles du règlement fédéral des terrains de tennis.
Il est également spécifié en page 35 qu’il a bien été considéré que les racines des abords dans les courts de tennis étaient régulièrement coupées pendant l’exploitation du club de tennis par Monsieur [G]. Cet entretien régulier permettait pendant cette période, le maintien en bon état des courts de tennis. Au regard de la maturité actuelle des arbres, de l’évolution naturelle des racines et de l’absence de barrière anti racines en périphérie des courts de tennis, il peut être considéré, à ce jour, qu’un simple entretien reste insuffisant pour garantir le bon état de surface des aires sportives (caractère invasif des racines sous les aires des courts de tennis).
Il ne ressort pas du rapport d’expertise que le preneur n’a pas respecté son obligation d’entretien des courts de tennis. Toutefois, l’état des courts s’est fortement dégradé notamment par le fait que les arbres en périphérie ont grandi et leurs racines ont endommagé le sol des courts, du fait de l’absence de barrière anti racine.
Ainsi, même si les travaux de réfection des cours de tennis sont explicitement à la charge du preneur selon le bail commercial, c’est à dire les travaux de remise en état, il ne peut être omis que s’ils sont dans un tel état de délabrement, c’est en partie à cause de l’absence de barrière anti racine dont la mise en place, structurelle, relève du gros œuvre donc du bailleur conformément à l’article 606 du code civil.
Le coût total de réfection des courts de tennis est évalué à la somme de 506790,38€ de laquelle il convient de déduire selon l’expert la somme de 80551,68€ TTC prévue pour la réfection des poteaux, fourniture et pose des clôtures autour des courts de tennis.
Dans ces conditions, il faut considérer que le coût total de réfection des courts de tennis est évaluée à la somme de 426 238,70€, il conviendra de mettre à la charge des deux parties le montant de ces travaux par moitié chacun.
Concernant le montant de 80 551,68€, il ne concerne que des « petites réparations » mises à la charge du preneur selon le bail commercial liant les parties.
-Sur le terrain de football :
L’expert indique dans son rapport que le terrain de est non conforme et nécessite une remise en ordre. Pour cette remise en conformité des travaux à prévoir seront notamment la dépose du revêtement existant, le traitement des racines, les couches de fondation, le revêtement synthétique, et le traçage. Un devis de l’entreprise ST GROUPE évalue le coût ces travaux à la somme de 69 187 €TTC.
Le bail commercial prévoit que le preneur fera son affaire personnelle de la remise en état et de toute réparation de quelque nature qu’elles soient relativement à tout ce qui pourra garnir les lieux loués.
Toutefois, l’absence de barrières anti racines a eu un impact important sur le délabrement du terrain. Dans ces conditions, les frais de travaux du terrain de football devront être partagés entre bailleurs et preneur par moitié.
-Sur la piscine et ses abords :
L’expert a relevé des défauts d’étanchéité de la piscine, la détérioration et la déformation des plages de la piscine par affaissement de la couche de support et la présence de racines, le dysfonctionnement des équipements électriques et hydrauliques de la piscine, et des différents locaux.
Les travaux à prévoir sont la remise en conformité du réseau d’évacuation, la remise en conformité des réseaux d’alimentation, la remise en conformité des plages maçonnées, la remise en conformité de l’étanchéité du bassin, et la reprise des fissures sur les murs de clôture, travaux évalués à la somme de 25 210 €TTC.
Il en résulte que seule une partie des dégats causés à la piscine sont liés aux racines des arbres. Toutefois, le preneur doit selon le bail commercial faire son affaire personnelle de l’entretien, la remise en état, et de toute réparation de quelque nature qu’elles soient et même de tout remplacement qui deviendraient nécessaires relativement à tout ce qui pourraient garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve.
Ainsi, seule une partie des travaux devra être à la charge du bailleur, relativement à ceux qui ont été provoqués par les racines soit la détérioration et la déformation des plages de la piscine par affaissement de la couche de support et la présence de racines soit la somme de 11220€ TTC. De même la remise en conformité du réseau d’évacuation doit être considérée comme des travaux de gros œuvre, à la charge du bailleur conformément à l’article 606 du code civil, soit la somme de 5000€ TTC. Enfin, le fait que l’alimentation éléectrique soit effectuée depuis un tiers sans connaissance d’une éventuelle servitude doit aussi être à la charge du bailleur, soit la somme de 4500€ TTC.
Par conséquent, il conviendra de condamner le bailleur à payer la somme de 20720€ au titre des travaux à effectuer sur la piscine et ses abords.
- sur le gradin :
L’expert précise en la page 14 de son rapport que « les aménagements des espaces extérieurs sont notamment non conformes aux règles des ERP pouvant présenter un danger pour les usagers et les utilisateurs. Il est obligatoire d’en interdire l’accès immédiatement. La hauteur des zones de gradins est non conforme ainsi que l’absence d’escalier ou d’emmarchement. Ces installations ne peuvent en aucun cas être utilisées en tant que gradins recevant du public.
Le cout de ces travaux est évalué à la somme de 10 000€, il doit incomber aux bailleurs car il s’agit de travaux de gros œuvre.
- sur le club house :
Les travaux nécessaires dans le club house selon l’expert sont la prise de l’étanchéité de la toiture, la reprise en sous œuvre des fondations, et l’accès PMR.
Il ne résulte pas du bail commercial que les travaux d’accès PMR soit spécifiquement à la charge preneur, dans ces conditions il conviendra de mettre à la charge du bailleur la totalité des travaux concernant le club house évalué à la somme de 10 128,50€ TTC.
- sur la responsabilité des bailleurs :
Il résulte des précédents développements que la responsabilité des dommages est partagée entre la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE, preneur, et Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R], bailleurs, puisque le coût des travaux a été partagé comme suit :
BAILLEUR
PRENEUR
- réfection des courts de tennis : 213119,35€
- poteaux, grillages, fourniture et pose des clotures :0
- terrain de football :34593,50€
- la piscine et ses abords :20720€
- les gradins :10000€
- le club house :10128,50€
TOTAL : 288 561,35€
- réfection des courts de tennis :213119,35€
- poteaux, grillages, fourniture et pose des clotures : 80551,68€
- terrain de football : 34593,50€
- la piscine et ses abords :4490€
- les gradins :0
- le club house :0
TOTAL : 332 754,53€
C’est pourquoi, dans un tel contexte, il n’est pas possible d’ordonner sous astreinte la réalisation des travaux, certains d’entre eux étant interdépendants et de la responsabilité des deux parties.
Toutefois, il conviendra de condamner Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] à payer à la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE la somme de 288 561,35€ afin qu’elle puisse faire exécuter les travaux nécessaires.
A titre reconventionnel, Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] sollicite la condamnation de la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE à leur payer le montant des travaux prescrits par l’expert.
Il conviendra de faire droit à leurs demandes à hauteur de 332 754,53€.
La demande consistant à ne condamner Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] qu’à payer le montant des travaux hors taxes ne saurait prospérer sans que ne soient versées aux débats plus de précisions sur les caractéristiques de la SARL puisque cette exonération de la TVA pour les SARL n’est pas automatique et dépend de plusieurs éléments non précisés en l’espèce.
- sur le préjudice de jouissance.
Il est constant que le trouble de jouissance non strictement défini par les textes désigne l'impossibilité d'utiliser le bien, les pertes de loyers ou d 'exploitation, pouvant en résulter la dépréciation d'un bien consécutive aux réparations d'un dommage.
En l’espèce, le preneur sollicite la condamnation de Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] à lui payer la somme de 67500€ correspondant à la restitution des loyers acquittés sur la période allant d’octobre 2012 à décembre 2023 pour le préjudice de jouissance, ainsi que la somme de 330 534€ pour le préjudice économique.
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que sans l’intervention du bailleur, notamment pour exécuter les travaux de barrière anti racines, toute intervention du preneur sur les courts de tennis aurait été vaine puisque le dommage pouvait se reproduire si des travaux en amont n’étaient pas exécutés sur la prolifaration des racines. C’est pour cette raison que le Tribunal a divisé le coût de l’entretien et de la réfection des courts de tennis par moitié alors qu’elle revenait normalement totalement au preneur selon le bail commercial applicable aux parties.
Cette réticence du bailleur a donc effectivement causé un préjudice de jouissance et économique au preneur, sachant que le trouble de jouissance est régulièrement évalué par la jurisprudence comme l’impossibilité de jouir du bien et la perte d’exploitation qui en découle en même temps.
Toutefois, il est constant que le juge qui constate la réalité d'un préjudice est tenu de l'évaluer et d'en ordonner la réparation, quand bien même la partie qui le demande ne fournit pas l'intégralité des éléments permettant son évaluation précise.
Il ne peut être octroyer la somme sollicitée par la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE pour les raisons suivantes :
- il lui revenait d’exécuter une partie des travaux d’entretien et de réfection, notamment des courts de tennis ou des grillages ;
- les pièces versées aux débats permettent d’établir avec certitude de la gêne opérée par l’absence de travaux à compter de la mise en demeure du 14 février 2014, les échanges de courriels ne pouvant pas être retenus comme point de départ des réclamations faites par le preneur ;
- la perte du chiffre d’affaires ou du nombre de licenciés n’est pas réellement démontré (aucun élément comptable produit) et peut provenir d’autres éléments ;
- la création récente de places de parking par la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE ne démontre pas une telle détresse économique ;
- le fait de repeindre le court de tennis 1 en octobre 2022 démontre qu’il était encore utilisé par le preneur,
Par conséquent, il faut ramener à de plus justes proportions l’évaluation du préjudice.
Dans ces conditions, il conviendra d’évaluer ce préjudice de jouissance et économique à la somme forfaitaire de 100 000€.
Il conviendra d’ordonner la compensation judiciaire des sommes dues par la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE et Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R].
-Sur la baisse du loyer :
La SARL TENNIS CLUB LA DORGALE ne donne aucun élément permettant de faire droit à sa demande de diminution du loyer à la somme de 500€ par mois à compter de janvier 2024 jusqu’à la réalisation des travaux.
De plus, cette demande ne pourrait être accueillie dans le sens où la réalisation des travaux dépend également de la participation du preneur et qu’ainsi, en cas de non réalisation de ceux ci, il pourrait poursuivre le paiement d’un loyer de 500€ aussi longtemps qu’il le souhaite.
Par conséquent, la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE sera déboutée de cette demande.
- Sur la résiliation du bail commercial :
En application des dispositions de l’article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
En vertu du bail commercial de 1998, le preneur devra entretenir pendant le cours du bail les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, serrures, plomberie et autres. L’entretien en excellent état de propreté, les réparations et réfection des courts de tennis seront entièrement à sa charge.
Le preneur ne pourra céder son droit au bail ni sous-louer en tout ou partie les locaux en dépendant, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur si ce n’est à son successeur dans le commerce.
À défaut le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail qui sont toutes de rigueur de payer exactement à son échéance un seul terme de loyers le présent bail sera si bon semble au bailleur résilié de plein droit.
Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] sollicitent la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE pour défaut d’entretien du local et pour avoir sous-loué une partie de celui-ci.
Concernant le manquement de la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE à son obligation d’entretien, il ressort du rapport d’expertise et les factures produites que la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE que, même si le local est actuellement dans un état dégradé, ce fait relève notamment de l’état de vétusté et de l’absence de réalisation du bailleur des travaux qui lui incombaient. En effet, les courts de tennis, qui représentent le plus gros budget de réfection, ont été en grande partie dégradés par les racines des arbres déformant le sol, dont la croissance, malgré l’entretien des abords par le locataire, n’auraient pu être retenue que par la présence d’une barrière anti racines dont la pose était à la charge du bailleur.
Sur la sous location, le bailleur invoque une sous location de la cave à un des employés de la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE sans contrepartie de loyers. Celle ci n’est pas nié par le preneur puisqu’elle était préexistante à la prise à bail desdits locaux comme il en est attesté par monsieur [F], hébergé à titre gratuit, avec l’aval des bailleurs et du preneur depuis de longues années.
Enfin, la preuve de personnes vivant dans la caravane n’est pas rapportée.
Il est également invoqué un manquement à son obligation de jouissance paisible des locaux par la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE du fait de l’agressivité du gérant de la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE envers monsieur [G] et les voisins.
Toutefois, il résulte de la production de témoignages par la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE de nombreux voisins que monsieur [T], son gérant, a des relations très cordiales avec beaucoup de voisins et qu’au contraire, madame [D], une voisine se plaignant de son comportement, a été condamnée pour des faits de dégradations et détériorations volontaires des infrastructures de la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE. Les plaintes déposées par cette dernière ou par monsieur [G] n’ont pas donné lieu à des poursuites.
Dans ces conditions, il conviendra de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE.
- Sur la résiliation du bail commercial du fait de la destruction de la chose louée :
Vu les dispositions de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
Il est constant que le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué excédant sa valeur emporte ainsi destruction totale de la chose louée.
En l’espèce, Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] sollicitent la résiliation du bail commercial sur ce fondement, car les travaux de remise en état du club sont évalués à la somme de 621 375,80€ alors que le loyer annuel payé par la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE est de 14040€ annuel, ce qui fait qu’ils n’ont percu que la somme de 154 440€ de loyer entre 2011 et 2022.
Toutefois, il ressort de la lecture de l’article 1722 du code civil et de la jurisprudence que c’est à la valeur de l’immeuble qu’il faut comparer le coût des travaux pour savoir si le local répond aux critères posés pour prononcer la résiliation pour défaut de la chose louée.
Or, aucun élément n’est produit sur la valeur de l’immeuble loué ce qui ne permet pas au tribunal de se prononcer sur cette question.
Dans ces conditions, il conviendra de débouter Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] de cette demande.
- Sur l’augmentation du loyer commercial et la révision triennale:
Cette demande devra être portée devant le juge des loyers commerciaux, le juge saisi n’étant pas compétent pour statuer sur ces demandes.
- Sur la demande de délai pour accomplir les travaux avant que soit ordonné une astreinte :
Cette demande est sans objet, vu qu’aucune obligation d’accomplir les travaux n’a été ordonnée et de ce fait aucune obligation de le faire sous astreinte.
Sur la demande d’expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux une fois les travaux terminés :
Cette demande est prématurée vu que les travaux ne sont pas encore réalisés et elle devra être portée devant le juge des loyers commerciaux.
-Sur le relevé et garantie de la SARL ECOBOIS aux condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] :
Par acte sous seng privé du 1er juillet 2011, la société TENNIS CLUB DES OLIVIERS a cédé à la la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE le fonds de commerce qu’elle exploitait au sein des locaux donnés à bail à Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R].
C’est dans ces conditions, que la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE a appelé en garantie la SARL ECO BOIS.
Cependant, il n’est pas établi par les pièces versées aux débats que les sinistres ci dessus évoqués étaient antérieurs à la cession de 2011.
Dans ces conditions, il conviendra de mettre la SARL ECOBOIS hors de cause et de rejeter la demande de garantie de Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] à son encontre.
- Sur les autres chefs de demandes
Il convient d'allouer à la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE la somme équitable de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de les frais irrépétibles par exposés.
Il conviendra d’ordonner l’exécution provisoire vu l’ancienneté de l’affaire.
*
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL
STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,
REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023 ;
ACCUEILLE les conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2024 par la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE ainsi que celles de Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] notifiées par RPVA le 20 février 2024 ;
CLOTURE à nouveau ;
CONDAMNE Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] solidairement à payer les sommes suivantes à la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE les sommes suivantes :
- réfection des courts de tennis : 213119,35€
- poteaux, grillages, fourniture et pose des clotures :0
- terrain de football :34593,50€
- la piscine et ses abords :20720€
- les gradins :10000€
- le club house :10128,50€
- préjudice de jouissance et économique : 100 000€
TOTAL : 388 561,35€ ;
CONDAMNE la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE à payer à Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] les sommes suivantes :
- réfection des courts de tennis :213119,35€
- poteaux, grillages, fourniture et pose des clotures : 80551,68€
- terrain de football : 34593,50€
- la piscine et ses abords :4490€
- les gradins :0
- le club house :0
TOTAL : 332 754,53€
ORDONNE la compensation judiciaire de ces sommes et par conséquent,
CONDAMNE Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] solidairement à payer à la SARL TENNIS CLUB DORGALE la somme de 55 806,82€ ;
DEBOUTE la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE de sa demande de baisse de loyer ;
DEBOUTE Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] de leur demande de résiliation du bail commercial ;
SE DECLARE INCOMPETENT pour statuer sur la demande d’augmentation du loyer commercial et la révision triennale ;
DEBOUTE la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE de sa demande d’injonction de faire les travaux sous astreinte ;
DEBOUTE Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] de leurs demandes de délais pour accomplir les travaux ;
DEBOUTE la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE de sa demande de voir la SARL ECOBOIS la relever et garantir de l’ensemble de ses condamnations ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] à payer à la SARL TENNIS CLUB LA DORGALE la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
REJETTE toute autre demande,
ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [N] [R] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal d Judiciaire de MARSEILLE le 18 avril 2024 .
Signé par Madame GARNIER, Président, et par Madame ROUX, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
