TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON
Loyers Commerciaux
N° RG 23/00029 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YMX7
Jugement du 03 Septembre 2024
N° minute :
Notifié le :
Expédition à :
Me Thibaut DE BERNON - 11
Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU - 680
Expédition :
Régie
Expert
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 03 Septembre 2024 par :
Michel-Henry PONSARD, Vice-président,
Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,
Assisté de Catherine COMBY, Greffière
Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Juin 2024 et avoir reçu leurs mémoires,
Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :
DEMANDEUR
Monsieur [P] [N]
né le 04 Juillet 1957 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.A. SOCIETE GENERALE,
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Renaud BAGUENAULT DE PUCHESSE de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Thibaut DE BERNON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant
1
FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Selon exploit en date du 1er août 2023, Monsieur [P] [N] a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la SOCIETE GENERALE aux fins de :
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2019 à la somme de 36 400 € en principal outre charges et taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, outre intérêts de droit au taux légal sur l'arriéré résultant de cette fixation à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce à compter du 1er septembre 2019, avec capitalisation des intérêts
- la condamner à verser la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens
- à titre subsidiaire, ordonner une expertise.
A cet effet il fait valoir que :
- suivant acte sous seing privé à effet au 1er septembre 2001, il a donné à bail à la SOCIETE GENERALE un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 7] désigné comme suit : "Au rez-de-chaussée, à gauche de l’allée, un grand local d’une superficie de 95 m2 environ, éclairé par trois ouvertures sur la [Adresse 8], disposant d’une porte sur l’allée de l’immeuble, d’une porte et d’une fenêtre sur cour, le sous-sol correspondant au local du rez-de-chaussée d’une superficie approximativement équivalente". Que le bail conclu pour une durée de 9 années pour se terminer le 31 août 2010, est à destination exclusive d’agence de banque
- le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte sous-seing privé pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er septembre 2010 et se terminant le 31 août 2019, à destination exclusive d’agence de banque
- par exploit du 14 février 2019 il a donné congé avec offre de renouvellement à la SOCIETE GENERALE et fixation d’un loyer déplafonné au 1er septembre 2019 à hauteur de 35 000 € annuel hors charges et hors taxes
- le preneur a fait part de son accord sur le principe du renouvellement du bail tout en manifestant son opposition sur le nouveau loyer proposé
- il a notifié un mémoire en maintenant sa demande de fixation du loyer renouvelé à la somme de 35 000 euros hors taxes et hors charges. Que si la SOCIETE GENERALE paraissait admettre une valeur locative de 290 € /m p, elle contestait les surfaces louées et la pondération proposée par le bailleur.
Dans son mémoire en réplique la SOCIETE GENERALE demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer à la somme de 28 000 € hors taxes et hors charges par an, le loyer du Bail renouvelé entre les parties à compter du 1er septembre 2019, les autres clauses demeurant inchangées, sauf dispositions contraires impératives de la loi du 18 juin 2014 dite Loi Pinel
- à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative et en ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel, conformément au Bail, outre les charges et les taxes
- lui allouer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC.
MOTIFS DE LA DECISION
Il est constant que les locaux donnés à bail sont affectés à l'exploitation d'une agence bancaire et que le prix de leur loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative conformément aux articles L145-36 et R145-11 du Code de commerce.
Les parties sont contraires sur la valeur locative à retenir, étant observé que Monsieur [P] [N] produit un rapport d'expertise du Cabinet BOULEZ non contradictoire, daté du 24 février 2023 et que la SOCIETE GENERALE se prévaut pour sa part d'un rapport de Monsieur [J] [S] daté du 18 janvier 2022.
Il convient dès lors d'ordonner une mesure d'expertise pour vérifier contradictoirement les éléments déterminant la valeur locative, cette mesure d'instruction se faisant aux frais avancés par Monsieur [P] [N] qui a la charge de la preuve de l'exigibilité du nouveau montant de loyer qu'il réclame.
Pendant le cours de l'instance et en application de l'article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er septembre 2019.
Il n'y a pas lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
L'équité ne commande pas à ce stade de la procédure, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit ordonne une expertise
ORDONNE une expertise et DÉSIGNE pour y procéder :
Monsieur [F] [L]
SCHNEIDER INTERNATIONAL, REGUS BROTTEAUX BUSINESS CENTRE,
[Adresse 3],
[XXXXXXXX01], mail : [Courriel 9]
qui aura pour mission de :
- visiter les locaux loués à la SOCIETE GENERALE situés [Adresse 2] à [Localité 7], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages
- fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er septembre 2019, en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s'imposent ;
- recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.
DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;
DIT qu'à cet effet l'expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 28 février 2025 ;
Plus spécialement RAPPELLE à l'expert :
- qu'il devra nous faire connaître sans délai son acceptation
- qu'il pourra s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées
- qu'il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission
- qu'il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;
- qu'il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu'en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l'accord ;
- qu'il pourra faire appel à un technicien d'une spécialité différente de la sienne ;
- qu'il pourra se faire assister, dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;
- qu'il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l'avis qu'il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu'à cette fin il leur remettra au cours d'une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement ; qu'il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d'elles. la réponse appropriée en la motivant
- qu’il n'est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu'une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l'état de ses frais et honoraires et l'avis pour les parties qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour adresser d'éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux
DIT que l'expertise se fera aux frais avancés par Monsieur [P] [N] qui consignera une somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 15 octobre 2024, sous peine de caducité de l'expertise;
DIT que pendant le cours de l'instance et en application de l'article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er septembre 2019 ;
ORDONNE le maintien de l'exécution provisoire de la présente décision ;
RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.
La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
