MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00408 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Y6VA
AFFAIRE : S.C.I. GRAINE IMMO C/ Société REVER MARIAGE & [P] [B]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente
GREFFIER : Monsieur Bertrand MALAGUTI, audience de plaidoiries
Madame Catherine COMBY, lors du délibéré
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. GRAINE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Adélaïde COIRATON-DEMERCIERE de la SELARL DAUMIN COIRATON-DEMERCIERE - AVOCATS, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
Société REVER MARIAGE & [P] [B], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON
Débats tenus à l'audience du 10 Juin 2024
Délibéré au 2 septembre 2024
Notification le
à :
Maître Adélaïde COIRATON-DEMERCIERE de la SELARL DAUMIN COIRATON-DEMERCIERE - AVOCATS - 52, exp + grosse
Maître [Z] [G] de la SELARL VERNE [K] [G] TETREAU - 680, exp
ELEMENTS DU LITIGE :
La société Graine Immo SCI a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 27 février 2024 la société Rever Mariage & [P] [B] SAS pour voir constater la résiliation du bail commercial qu’elle lui a consenti le 1er juillet 2022 sur les locaux situés à [Adresse 3], pour un loyer annuel de 36000 euros HT et HC payable par mois d’avance, pour défaut de paiement des causes du commandement délivré le 27 octobre 2023 de payer la somme principale de 15353,13 euros au titre des loyers et des charges dus au mois d’octobre 2023, visant la clause résolutoire du bail, voir autoriser son expulsion, la voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 11104,20 euros au titre des loyers et des charges échus au 30 novembre 2023, comprenant une clause pénale de 10%, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 4126,46 euros jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.
La société Rever Mariage & [P] [B] a déposé des conclusions par lesquelles elle sollicite le rejet des demandes, à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 12 mois, la condamnation de la société Graine Immo à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
Une franchise de loyers de 6 mois lui avait été accordée de juillet à décembre 2022 en contrepartie de travaux de peinture des murs et plafonds, de changement de revêtements de sol et de pose de cloisons. Le bailleur devait par ailleurs réaliser des travaux d’étanchéité du toit, de mise aux normes du compteur électrique, des sanitaires, de changement de carreaux cassés et de pose d’une porte de secours en acier. Cependant il n’a pas effectué ces travaux et elle a été confrontée à un problème générale d’étanchéité, avec des fuites au niveau des fenêtres et du toit, ce qui l’a empêchée de faire ses propres travaux d’aménagement. Le bailleur lui a indiqué le 13 décembre 2022 les mettre en oeuvre et a accepté une franchise de loyer supplémentaire en janvier et février 2023. Ainsi il existe des contestations sérieuses à la constatation de la résiliation du bail dès lors que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance conforme et a délivré de mauvaise foi un commandement de payer. La locataire a payé la somme de 6000 euros le 6 juin 2024, ramenant la créance à 5059 euros. La franchise de loyer a bien été appliquée pour janvier et février 2023 et également pour le mois d’avril, mais curieusement une demande est formulée pour le mois de mars 2023, qu’il convient de déduire pour 3900 euros. La locataire conteste la refacturation de frais d’électricité pour 1357,96 euros du 2 mars 2024, en l’absence d’individualisation du compteur électrique pour les locaux donnés à bail.
Aux termes de ses dernières conclusions, la société Graine Immo porte à 12165,22 euros sa demande au titre des arriérés de loyers.
Jusqu’à présent, la société Rever Mariage & [P] [B] ne s’était jamais prévalue d’une exception d’inexécution.
SUR CE :
Le demandeur produit le bail, qui prévoit une franchise de loyer durant six mois jusqu’au 31 décembre 2022, le commandement de payer, les décomptes des sommes dues. La société Rever Mariage & [P] [B] produit des échanges de courriels qui font état de la remise de loyers consentie jusqu’aux mois de janvier et février 2023 mais pas plus tard, ainsi que d’échanges entre les parties sur la lenteur des travaux menés par le bailleur et leur manque de professionnalisme, et sur les demandes de paiement de la part du bailleur. Il n’est pas établi par un avenant au bail ni par un constat de commissaire de justice que le bailleur ait failli à ses obligations mais il est surtout invoqué un défaut de diligence du bailleur dans les travaux qui ont été exécutés. Il n’est pas établi l’impossibilité d’utiliser les locaux donnés à bail conformément à leur destination.
Il convient dès lors d’appliquer les stipulations contractuelles et de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois et de condamner la société Rever Mariage & [P] [B] à payer la somme provisionnelle de 11059,29 euros telle qu’établie au vu du décompte du 5 juin 2024.
Il apparaît de l’attestation de l’expert comptable de la société Rever Mariage Aiana [B] que cette société sera en mesure de régler ses arriérés locatifs dans un délai de six mois. Il convient dès lors de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’autoriser la locataire à payer sa dette en six mensualités de 1843,21 euros chacune, outre les échéances courantes. À défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la dette sera exigible et la société Rever Mariage & [P] [B] devrait quitter les lieux, au besoin par expulsion, et payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges HT jusqu’au départ effectif des locaux et à la restitution des locaux.
La demande formée au titre de l’application de la clause pénale est rejetée, dès lors que seul le juge du fond a toujours la possibilité de la moduler en fonction des éléments de l’espèce, ce qui rend son application sujette à contestation sérieuse par le juge des référés.
Le défendeur, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.
Il est condamné à payer la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS:
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort:
Constatons la résiliation du bail à la date du 28 novembre 2023.
Condamnons la société Rever Mariage & [P] [B] à payer à la société Graine Immo la somme provisionnelle de 11059,29 (onze mille cinquante-neuf euros vingt-neuf cents) euros au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de juin 2024.
Suspendons les effets de la clause résolutoire et autorisons la société Rever Mariage & [P] [B] à payer sa dette en six mensualités de 1843,21 euros chacune, au plus tard le 5 de chaque mois, à compter du mois d’octobre 2024, outre les loyers et charges courantes.
Disons que le parfait respect de ces prescriptions permettra la poursuite normale du bail.
Disons qu’en revanche, le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, que ce soit au titre de la dette ou des loyers et charges courantes, entraînera l’obligation pour la société Rever Mariage & [P] [B] et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier, et de payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxes et des charges jusqu’au départ effectif des lieux.
Condamnons le défendeur aux dépens.
Condamnons la société Rever Mariage & [P] [B] à payer à la société Graine Immo la somme de 800 (huit cents) euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Catherine COMBY.
En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT
