Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
JUGE DE L’EXECUTION
JUGEMENT
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AUDIENCE PUBLIQUE DU : 27 Août 2024
MAGISTRAT : Daphné BOULOC, Juge
GREFFIER : Anastasia FEDIOUN, Greffier
AFFAIRE : S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)
C/
Monsieur [Y] [E] [R]
Madame [N] [J] [G] épouse [R]
NUMÉRO R.G. : N° RG 23/00014 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XZTO
Le
Copie exécutoire
et copie certifiée conforme à :
Me Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX
- 205 (x2)
Me Laurent GARCIA - 1543
Copie Commissaire de justice :
S.C.P. LEXAZUREA (anciennement SCP BROSSARD-BERDAH Catherine et BROSSARD Laurence) (Antibes)
S.E.L.A.R.L. HOR ([Localité 4])
ENTRE :
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER suite à fusion par voie d’absorption de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) et la dissolution de plein droit, sans liquidation de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) en date du 1er Mai 2017
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Laurent GARCIA, avocat postulant inscrit au barreau de LYON
ayant pour avocat plaidant Maître Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU - PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat inscrit au barreau de GRASSE
CREANCIER POURSUIVANT
ET :
Monsieur [Y] [E] [R]
et
Madame [N] [J] [G] épouse [R]
demeurant ensemble [Adresse 2]
représentés par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocat postulant inscrit au barreau de LYON
ayant pour avocat plaidant Maître Cécile PION de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat inscrit au barreau de MARSEILLE
PARTIES SAISIES
EXPOSE DU LITIGE
Dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la société Apollonia (acquisition de biens immobiliers à visée locative permettant de bénéficier du régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels), par acte authentique de vente du 28 novembre 2007 reçu par Maître [U] [X], Notaire associé de la SCP DECIEUX FAVRE PICOT RAMBAUD POMMIE et [X], à [Localité 3] (RHONE), la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER aux droits de laquelle se trouve désormais le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a octroyé à Madame [N] [G] et Monsieur [Y] [R] un contrat de prêt de 91.000 euros, remboursable par échéances mensuelles jusqu'au 15 septembre 2034, au taux d'intérêt de 4,150 % l'an hors assurance, ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble en état futur d'achèvement sis [Adresse 5], avec inscription d'une hypothèque conventionnelle.
Une instruction pénale a été ouverte ultérieurement du chef notamment d'escroqueries à l'encontre de la société Apollonia et des autres intervenants à l'opération de défiscalisation (notaires, banques ) par plusieurs investisseurs, dont les époux [R]. Une action en responsabilité civile a été également initiée à l'égard des mêmes parties devant le tribunal judiciaire de Marseille.
Par ordonnance du 15 mars 2023, la Chambre de l'instruction de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE a confirmé le non-lieu prononcé par le juge d'instruction au profit des banques.
Par exploits de commissaire de justice en date du 02 Décembre 2022, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER suite à fusion par voie d’absorption de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) et la dissolution de plein droit, sans liquidation de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) en date du 1er Mai 2017 a fait délivrer à Monsieur [Y] [E] [R] d’une part et à Madame [N] [J] [G] épouse [R] d’autre part un commandement aux fins de saisie immobilière leur faisant sommation de payer la somme de 113.942,09 euros arrêtée au 14 Juin 2022, outre intérêts et frais postérieurs au taux de 2.587 % l’an à compter du 14 Juin 2022, en vertu et pour l’exécution de l’acte authentique de vente contenant prêt susvisé publié au 1er Bureau du Service de la Publicité Foncière de [Localité 3] le 25 Janvier 2008 sous les références Volume 2008 P n°757.
Monsieur [Y] [E] [R] et Madame [N] [J] [G] épouse [R] n’ayant pas satisfait à ces commandements, ceux ont été publiés le 18 Janvier 2023 à la Conservation des Hypothèques de [Localité 3], sous les références :
[Localité 3] - 1er Bureau / 2023 S / N°3 s’agissant du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [Y] [E] [R] [Localité 3] - 1er Bureau / 2023 S / N°4 s’agissant du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Madame [N] [J] [G] épouse [R]
et ce pour valoir saisie du bien immobilier leur appartenant.
Par acte d’huissier en date du 16 Mars 2023, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société
BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER suite à fusion par voie d’absorption de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) par la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) et la dissolution de plein droit, sans liquidation de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) en date du 1er Mai 2017 a assigné Monsieur [Y] [E] [R], Madame [N] [J] [G] épouse [R] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 02 Mai 2023, aux fins, au visa des articles R 322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution :
- de fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 14 Juin 2022 à la somme de 113.942,09 euros outre intérêts postérieurs au taux de 2,587 % l’an et jusqu’à complet paiement du mémoire,
- de fixer la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la S.E.L.A.R.L. HOR, commissaires de justice ou de tout autre commissaire de justice, qui pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,
- d’autoriser le demandeur à accomplir la publicité par un autre mode de communication à travers l’annonce de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières en vertu de l’article R 322-37 du Code des procédures civiles d’exécution, et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R 322–32 du Code des procédures civiles d’exécution,
- de dire que lorsque la publicité internet sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs,
- de dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites,
- de dire qu’en cas d’application de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera fait application de l’ensemble des clauses du cahier des conditions de la vente,
- de dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente
- de condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière, distraits au profit de Maître Laurent GARCIA, avocat inscrit au Barreau de LYON.
Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 17 Mars 2023 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.
Par jugement en date du 21 Novembre 2023, le juge de l’exécution a notamment :
fixé la créance de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER à la somme en principal de 91.228,93 €, selon décompte arrêté au 03 août 2023, outre intérêts échus à recalculer du 13 mai 2011 au 03 août 2023 au taux de 2,795 %, et intérêts postérieurs au 03 août 2023 au taux de 2,795 % ;ordonné la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER à l’encontre de Monsieur [Y] [E] [R] et Madame [N] [J] [G] épouse [R] ;autorisé Monsieur [Y] [E] [R] et Madame [N] [J] [G] épouse [R] à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière ;fixé à la somme de TRENTE CINQ MILLE CINQ CENTS EUROS (35.500,00 euros) le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;dit que le prix de vente du bien devra être consigné à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS ;taxé les frais de poursuite à la somme de 3.400,56 euros et dit que ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;rappelé qu’au visa de l’article 1593 du code civil, l’acquéreur devra payer aux Avocats de la cause l’émolument sur le prix de vente, en application de l’article A 444-191 du code de commerce pour les assignations délivrées après le 1er septembre 2017, et ce, au titre des frais accessoires à la vente, les dits émoluments étant exigibles à compter de la signature de l’acte authentique de vente devant le Notaire ;ordonné le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 12 Mars 2024 à 9 Heures 30 Salle 9 ;dit que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe.
Par jugement en date du 9 Avril 2024, le juge de l’exécution a notamment :
accordé à Monsieur [Y] [E] [R] et Madame [N] [J] [G] épouse [R] un ultime délai aux fins de parvenir à la vente amiable de leur bien immobilier saisi objet du commandement aux fins de saisie immobilière ;ordonné le rappel de l’affaire à l’audience du 09 Juillet 2024 à 9 heures 30 Salle 9 ; débouté la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonné la publication du présent jugement en marge de la publication dudit commandement ;dit que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe ;
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 8 Juillet 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), a sollicité du juge de l’exécution, au visa des articles R322-21 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, de :
A défaut de signature de la vente amiable autorisée :
Ordonner la vente forcée des biens saisis conformément au cahier des conditions de la vente. Fixer la date de l’audience d’adjudication afin de permettre d’accomplir les formalités nécessaires à la réquisition de la vente. Déterminer les modalités de la vente, Fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la SELARL HOR, Commissaires de Justice à [Localité 4], et dire que le Commissaire de Justice pourra se faire assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, Dire que la décision à intervenir, désignant le Commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis. Autoriser la publication de la vente sur les sites INTERNET spécialisés en matière d’enchères immobilières et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R 322-32 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.Dire que lorsque la publicité INTERNET sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs. En effet, les sites spécialisés facturent l’anonymisation des documents, Dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites. En tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Laurent GARCIA, Avocat inscrit au Barreau de LYON. Condamner les requis à payer la somme de 3 000 € au CIFD au titre des dispositions de l’article 700 du CPC. Condamner les requis aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et qui seront payés par priorité dans la distribution du prix, distraits au profit de Maître Laurent GARCIA sur son affirmation d’en avoir fait l’avance.
A l’audience de rappel, Monsieur [Y] [E] [R] et Madame [N] [J] [G] épouse [R], représentés par leur conseil, ont indiqué que la vente amiable n’avait pu être réalisée.
La S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), représentée par son conseil, et conformément aux termes de ses dernières conclusions, a sollicité la vente forcée, aucun nouveau report n’étant autorisé par la loi.
L’affaire a été mise en délibéré au 27 Août 2024, date à laquelle la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
SUR CE
Sur l'échec de la vente amiable
En application de l'article R322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable […] fixe notamment la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois et ne peut, à cette audience, accorder un délai supplémentaire qui ne peut excéder trois mois que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente.
Aux termes de l'article R322-25 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience à laquelle l'affaire est rappelée, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur. […]. A défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l'article R. 322-22.
En l'espèce, force est de constater que la vente amiable a été autorisée dans le cadre d'un premier délai de 4 mois par jugement d'orientation du 21 novembre 2023, et qu’un délai supplémentaire a été accordé aux époux [R] pour conclure la vente amiable, par décision du 9 avril 2024.
Les défendeurs exposent à l'audience n'avoir pas trouvé acquéreur dans le délai imparti.
En conséquence, à défaut de pouvoir constater la vente amiable, la vente forcée doit être ordonnée.
Au cas de refus de visite par le propriétaire ou l’occupant des lieux, il convient de désigner un commissaire de justice, qui exécutera le présent jugement.
Conformément aux demandes du créancier poursuivant, il sera fait droit aux aménagements de publicité sollicités afin de garantir la plus grande attractivité possible du bien immobilier mis aux enchères et préserver les intérêts respectifs des parties à l'instance dans les limites du dispositif.
Les dépens d’ores et déjà exposés seront compris dans les frais soumis à taxe.
L'équité commande de rejeter la demande du créancier poursuivant au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort, en matière de saisie immobilière,
Vu les commandements aux fins de saisie immobilière en date du 02 Décembre 2022 publiés le 18 Janvier 2023 à la Conservation des Hypothèques de [Localité 3], sous les références [Localité 3] - 1er Bureau / 2023 S / N°3 s’agissant du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [Y] [E] [R], et [Localité 3] - 1er Bureau / 2023 S / N°4 s’agissant du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Madame [N] [J] [G] épouse [R] ;
ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers saisis appartenant à Monsieur [Y] [E] [R] et Madame [N] [J] [G] épouse [R] et figurant au commandement aux fins de saisie immobilière et plus amplement décrits dans le cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de SEIZE MILLE HUIT CENTS EUROS (16.800,00 €),
FIXE la date d’adjudication au Jeudi 21 Novembre 2024 à 13 heures 30 Salle 5,
DIT que la visite des biens saisis aura lieu le Lundi 4 Novembre 2024, de 14 heures à 16 heures,
DESIGNE la S.E.L.A.R.L. HOR, commissaires de justice à [Localité 4] (69), pour faire exécuter le jugement d’orientation,
AUTORISE la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à compléter les publicités légales prévues aux articles R322-31 et R322-32 du code des procédures civiles d'exécution par la publication de la vente sur deux sites internet nationaux de son choix ;
DIT que les dépens d’ores et déjà exposés seront compris dans les frais soumis à taxe.
DEBOUTE la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé.
Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame BOULOC, Juge, et par Madame FEDIOUN, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
