TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 D
N° RG 20/05885 - N° Portalis DB2H-W-B7E-VFBU
Jugement du 06 Juin 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Me Fabienne BOGET - 6
Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS - 332
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 06 Juin 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 25 Septembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 28 Mars 2024 devant :
Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assisté de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEURS
Monsieur [O] [B]
né le [Date naissance 3] 1930 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON
INTERVENANTE VOLONTAIRE
Madame [S] [Y], ès qualités de représentante par habilitation familiale générale de Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.A.S. CENTURY 21 SPI,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Fabienne BOGET, avocat au barreau de LYON
Monsieur [O] [B] a été propriétaire des biens suivants :
- Un bâtiment situé [Adresse 5], exploité par une maison médicale,
- Une villa située [Adresse 4], dont l’étage est loué à usage d’habitation et le rez-de-chaussée est exploité par un cabinet de kiné.
La gestion du premier de ces immeubles a été confiée à la société SAINT PRIEST IMMOBILIER suivant mandat du 1er octobre 1979 et celle du second suivant mandat du 7 octobre 1975.
Monsieur [O] [B] a également été propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 1], exploité par un restaurant, dont il avait confié la gestion suivant mandat du 1er octobre 1979, celui-ci ayant pris fin le 18 juin 2018, suite à la vente dudit bien.
Les autres mandats se sont poursuivis tacitement, la société SAINT PRIEST IMMOBILIER étant en outre entrée dans la franchise CENTURY 21, devenant la SA CENTURY 21 SPI.
Estimant qu’existaient des manquements dans la gestion de ses biens et en l’absence de réponse satisfactoire apportée à ses multiples courriers, Monsieur [O] [B], par l’intermédiaire de son Conseil, mettait la SA CENTURY 21 SPI en demeure de l’indemniser des préjudices qu’il estimait avoir subis.
En l’absence de solution amiable, Monsieur [O] [B] a, par courrier LRAR du 30 septembre 2020, résilié à effet au 31 décembre 2020 l’ensemble des mandats de gestion encore actifs.
Par exploit d’huissier du 27 août 2020, Monsieur [O] [B] a assigné la société CENTURY 21 SPI, représentée par son représentant légal en exercice, devant la présente juridiction.
Selon jugement d’habilitation familiale du 05 avril 2022, rendu par le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, statuant en qualité de juge des tutelles, Madame [S] [Y] a été habilitée à représenter Monsieur [O] [B], son père, pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens et à sa personne pour une durée de 120 mois.
*
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 14 juin 2022, Monsieur [O] [B] et Madame [S] [Y], ès qualités de représentante par habilitation familiale générale de Monsieur [O] [B], sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa des articles 63, 68, 325 et 328 du Code de procédure civile ; 1991 et 1992 du Code civil ; loi HOGUET du 2 janvier 1970 et son décret d’application :
- Recevoir Madame [S] [Y] en son intervention volontaire à la présente instance en sa qualité de représentante par habilitation générale familiale de Monsieur [O] [B],
- Déclarer irrecevables l’exception de nullité pour vice de fond tirée du défaut de capacité à agir en Justice de Monsieur [B] et la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevées par la société CENTURY 21,
En tout état de cause,
- Condamner la société CENTURY 21 SPI à verser à Monsieur [O] [B] représenté par Madame [S] [Y], ès qualités, les sommes de :
* 16.960 € en réparation de son préjudice financier et matériel, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
* 32.400 € au titre de la perte des revenus locatifs suite à la sous-évaluation du loyer du bail de la SARL PREVEL de juin 2013 à novembre 2017, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
* 10.000 € en réparation de son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
* 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ELECTA Juris,
- Rappeler l’exécution provisoire,
- Rejeter l’intégralité des demandes de la société CENTURY 21.
*
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 19 avril 2023, la SA CENTURY 21 SPI sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1991 et 1992 du Code civil ; 117 du Code de procédure civile et 2224 du Code civil :
- Débouter Monsieur [B] et sa représentante de l’intégralité de leurs demandes,
- Donner acte à la société CENTURY 21 qu’elle accepte de régler à Monsieur [B] et sa représentante la somme de 780 euros au titre des frais de photocopie sur 5 années pour les trois biens dont la gestion a été confiée à CENTURY 21,
- Condamner Monsieur [B] et sa représentante à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner les mêmes aux entiers dépens.
*
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
La clôture de la procédure a été prononcée au 25 septembre 2023.
MOTIFS
I. Sur la recevabilité des fins de non-recevoir
Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
En l’espèce, si la société CENTURY 21 SPI ne formule pas expressément dans le dispositif de ses conclusions une demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [B], elle fait valoir comme moyen de rejet de partie de ses demandes la prescription de celles-ci.
Partant, le tribunal considérant qu’il s’agit là d’une demande, certes mal formulée, tendant à voir déclarer irrecevable l’action de Monsieur [B] motif pris de sa prescription, il apparait que la société CENTURY 21 SPI ne pouvait plus former une telle demande postérieurement au dessaisissement du Juge de la mise en état et sans que la fin de non-recevoir ne soit survenue ou ne se soit révélée postérieurement à son dessaisissement.
En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société CENTURY 21 SPI sera déclarée irrecevable.
II. Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [B]
A. Au titre des pertes de revenus locatifs
Au soutien de sa demande indemnitaire Monsieur [B] fait valoir que la société CENTURY 21 SPI a commis des fautes de gestion relativement au local commercial sis [Adresse 1] en faisant état d’une mention erronée de la surface des locaux dans le bail renouvelé et d’un indice INSEE du coût de la construction non actualisé, entrainant nécessairement une fixation de loyer inférieure à ce à quoi il pouvait prétendre.
En réponse, la société CENTURY 21 SPI fait valoir que les critères de surface visés au bail correspondaient au local loué à l’intérieur duquel ont été réalisés, postérieurement à sa conclusion, des travaux d’aménagement d’un étage. Elle souligne également que Monsieur [B] ne lui a jamais donné mandat expresse et écrit pour faire procéder à la révision du loyer en Justice. En outre, elle relève que l’augmentation du loyer au terme d’une telle procédure n’est pas nécessairement acquise, en tous cas non démontrée par Monsieur [B].
Réponse du Tribunal,
En application de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.
En application de l’article L145-33 du Code commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
- Les caractéristiques du local considéré,
- La destination des lieux,
- Les obligations respectives des parties,
- Les facteurs locaux de commercialité,
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce, il résulte du mandat de gestion conclu entre Monsieur [B] et la société SPI, aujourd’hui CENTURY 21 SPI, que cette dernière s’était vu confier pour mission de gérer le bien du 1 rue du 19 mars 1962 et à ce titre de « le louer au prix, charges, durée et conditions que vous aviserez, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, donner et accepter tous congés (…) ».
Il convient de rappeler que si le renouvellement du bail se fait aux conditions de celui arrivé à échéance, il n’en demeure pas moins que la révision des loyers est permise en application de l’article L145-33 du Code de commerce et dans la limite de l’article L145-34 du même Code, sauf à admettre une modification notable des éléments visés du 1 au 4 de l’article L145-33 du Code de commerce, soit, notamment, les caractéristiques du local considéré.
Or, il est manifeste que l’extension de surface utile du local, à raison de plus de 50 % de celle initialement prise en compte, permettait de considérer qu’avait été réalisée une modification notable des éléments visés du 1 au 4 de l’article L145-33 du Code de commerce et que Monsieur [B] pouvait prétendre à la perception d’un loyer plus conséquent et que l’absence de modification du bail sur ce point par la société CENTURY 21 SPI constitue un manquement fautif de sa part.
Toutefois, dans l’appréciation du préjudice doivent être relevés les points suivants, d’une part, que cette augmentation ne pouvait excéder la limite posée au dernier alinéa de l’article L145-34 du Code de commerce disposant que « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 (…) la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
D’autre part, que le préjudice ici caractérisé ne saurait s’entendre que d’une perte de chance d’avoir pu renouveler le bail à des conditions plus favorables qui ne peuvent toutefois pas être assimilées à un loyer d’un montant supérieur de 600 € par mois dès le renouvellement du bail.
Enfin, qu’en cas de désaccord, le bailleur aurait nécessairement dû supporter le coût d’une procédure en justice et/ou une indemnité d’éviction du preneur.
Ainsi, la société CENTURY 21 SPI ayant manqué à ses obligations contractuelles en ne cherchant pas à louer le bien de Monsieur [B] dans les conditions les plus favorables pour lui et alors qu’elle avait mandat pour le faire, elle sera condamnée à lui payer une somme qu’il est équitable de fixer à 6.000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu renouveler le bail à de meilleures conditions et outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
B. Au titre de son préjudice « financier et matériel »
Au soutien de sa demande, Monsieur [B] fait valoir que les erreurs et/ou l’inaction de la société CENTURY 21 SPI lui ont causé divers préjudices liés à la nécessité de recourir à la justice pour le respect des baux, soit à l’absence de renégociation de ces derniers, soit plus généralement à toutes les suites qui peuvent découler d’une mauvaise gestion.
En réponse, la société CENTURY 21 SPI soutient qu’elle a parfaitement rempli sa mission de gestionnaire dans le cadre du contentieux l’opposant à la SARL PREVEL ; qu’elle ne saurait être tenue de garantir le règlement de loyers impayés par la société PREVEL et qu’en outre les préjudices allégués par Monsieur [B] ne sont pas démontrés. Elle reconnait toutefois être redevable des frais de photocopies sollicités par Monsieur [B].
Réponse du Tribunal,
En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il convient de relever que les sommes engagées par Monsieur [B] dans le cadre de procédures judiciaires pour la bonne exécution de leurs obligations par ses locataires ne sauraient être mises à la charge de la société CENTURY 21 SPI dans le cadre de la présente procédure, ayant pu être l’objet par ailleurs d’une indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile notamment et à tout le moins, n’étant pas valablement démontrée ici en ce qu’elles ont nécessairement fait l’objet d’une facturation qu’il était pertinent de produire.
En outre, la société CENTURY 21 SPI ne saurait être tenue garante du paiement des loyers de la société PREVEL alors même que de nombreuses procédures ont été engagées et ont conduit à la perception d’impayés dont la somme de 2.810 euros ne représente que la dernière résurgence avant résiliation du bail commercial.
De même, la demande forfaire formée par Monsieur [B], dont la formulation et l’absence de toute articulation à des pièces probantes ne permettent pas plus de caractériser la réalité d’un préjudice certain, direct et personnel, ne saurait justifier de l’engagement de responsabilité de la société CENTURY 21 SPI et de l’indemnisation de la multitude de préjudices regroupés au sein de ce forfait.
Il en résulte que seule la somme sollicitée au titre des frais de photocopie sur cinq années, pour trois biens, et ce dans la limite de la demande de Monsieur [B], soit 750 euros, pourra ici prospérer au regard des conclusions mêmes de la société CENTURY 21 SPI qui s’en reconnait redevable.
En conséquence, la société CENTURY 21 SPI sera condamnée à payer à Monsieur [B] la somme de 750 € euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, toutes autres demandes étant rejetées.
C. Au titre du préjudice moral
Au soutien de sa demande, Monsieur [B] fait valoir que la découverte de l’absence d’exécution loyale des mandats de gestion par la société CENTURY 21 SPI avec laquelle il considérait être en relation de confiance, et la nécessité qui en est découlée de devoir multiplier les échanges et les actions en justice, lui a causé un préjudice moral.
En réponse, la société CENTURY 21 SPI soutient que le préjudice moral de Monsieur [B] n’est pas démontré et relève plus du positionnement et de l’analyse des membres de sa famille ayant pris à leur charge le présent contentieux.
Réponse du Tribunal,
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
En l’espèce, comme le souligne la société CENTURY 21 SPI dans ses propres conclusions, il existait une relation de confiance entre elle et Monsieur [B] depuis près de 45 ans au jour où des contestations se sont fait jour par l’entremise des membres de la famille de ce dernier.
Dans ce cadre, s’il est permis de relever que l’action des proches de Monsieur [B] lui-même a sans nul doute grandement contribué à l’émergence du préjudice moral dont il est sollicité l’indemnisation, il ne peut être contesté qu’un préjudice de cette nature soit résulté du constat des manquements à une relation de confiance depuis longtemps établie et de la nécessité, même dans ce cadre, de devoir être attentif à toutes les démarches réalisées alors même qu’on avait souhaité s’en décharger et qu’on ne se trouve plus en capacité d’y porter l’attention nécessaire.
Il en résulte que si la somme sollicitée est excessive et semble plus relever de l’indemnisation d’un préjudice subi par les proches de monsieur [B], la société CENTURY 21 SPI sera condamnée à payer à Monsieur [B] la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.
III. Sur les demandes de fin de jugement
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la société CENTURY 21 SPI, supportera les entiers dépens de l’instance.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la société CENTURY 21 SPI sera condamnée à payer à Monsieur [B], représenté par Madame [S] [Y] en vertu d’un jugement du 05 avril 2022 portant habilitation familiale générale rendu par la Juge des tutelles du Tribunal judiciaire de LYON, la somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros, à défaut de production de justificatifs, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société CENTURY 21 SPI ;
CONDAMNE la société CENTURY 21 SPI à payer à Monsieur [O] [B] représenté par Madame [S] [Y], ès qualités, la somme de 6.000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu renouveler le bail à de meilleures conditions et outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE la société CENTURY 21 SPI à payer à Monsieur [O] [B] représenté par Madame [S] [Y], ès qualités, la somme de 750 € euros sollicitée au titre des frais de photocopie sur cinq années, pour trois biens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE la société CENTURY 21 SPI à payer à Monsieur [O] [B] représenté par Madame [S] [Y], ès qualités, la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
REJETTE toutes autres demandes indemnitaires ;
CONDAMNE la société CENTURY 21 SPI à payer à Monsieur [O] [B] représenté par Madame [S] [Y], ès qualités, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la société CENTURY 21 SPI aux entiers dépens de l’instance ;
DIT qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, Mme BIZOT.
Le Greffier,Le Président,
