TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 D
N° RG 19/10072 - N° Portalis DB2H-W-B7D-UMQP
Jugement du 02 Mai 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Maître Florence AMSLER de la SELARL B2R & ASSOCIÉS - 781
Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES - 773
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 02 Mai 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 23 Octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 Février 2024 devant :
Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assisté de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.A. LYONNAISE DE BANQUE,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Florence AMSLER de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.C.I. LES LAUBIES,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
La société LYONNAISE DE BANQUE est locataire, selon deux baux commerciaux conclus pour l’un avec les membres de l’indivision [D]/[I] et pour l’autre avec la SCI LES LAUBIES, de locaux contigus et communicants situés [Adresse 4], constituant une agence bancaire CIC LYON CROIX-ROUSSE.
La société LYONNAISE DE BANQUE a souhaité réaliser des travaux de rénovation de son agence impliquant la modification de la devanture et son réaménagement intérieur.
Par assemblées générales extraordinaires du 04 janvier 2019, les deux copropriétés dont dépendent les locaux à savoir celle du [Adresse 1], ont donné leur accord aux travaux envisagés par la LYONNAISE DE BANQUE.
« L’indivision » [D]/[I] a donné son accord au changement de répartition intérieure de ses locaux le 14 janvier 2019 alors que, par mail du 21 janvier 2019, la SCI LES LAUBIES conditionnait le sien à l’augmentation de plus de 60% du loyer avec effet rétroactif au 1er janvier 2019.
La SCI LES LAUBIES et la LYONNAISE DE BANQUE n’étant pas parvenues à s’entendre, la société LYONNAISE DE BANQUE, par exploit du 21 octobre 2019, a assigné la SCI LES LAUBIES devant la présente juridiction aux fins d’autorisation de travaux et condamnation à dommages et intérêts pour résistance abusive.
La SCI LES LAUBIES et la LYONNAISE DE BANQUE se sont par la suite accordées pour la désignation du cabinet [T] [M] ès qualités d’expert amiable chargé de déterminer la surface utile pondérée après travaux du local.
Monsieur [T] [M] a rendu son rapport le 23 novembre 2020 aux termes duquel il conclut à une surface utile pondérée commerce de 61 m².
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2022, la société LYONNAISE DE BANQUE sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 145 du Code de procédure civile, L145-35 et R145-5, R145-8 et R145-23 du Code de commerce :
A titre principal,
- Se déclarer incompétent à connaitre des demandes d’expertise en fixation du loyer formées par la SCI LES LAUBIES au profit du Président du Tribunal judiciaire, juge des loyers.
A titre subsidiaire,
- Rejeter les demandes de la SCI LES LAUBIES comme non fondées.
En tout état de cause, au regard du caractère abusif du refus d’autorisation de travaux de la SCI LES LAUBIES,
- Condamner la SCI LES LAUBIES à lui payer la somme de 15.347,95 € TTC à titre de dommages intérêts correspondant au surcout des travaux,
- Condamner la SCI LES LAUBIES à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
- Condamner la SCI LES LAUBIES à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la SCI LES LAUBIES aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florence AMSLER.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2023, la SCI LES LAUBIES sollicite d’entendre le Tribunal :
- Lui donner acte de ce qu’elle a donné son autorisation le 09 décembre 2020 pour les travaux de transformation du local donné à bail à la société LYONNAISE DE BANQUE selon les plans arrêtés au 29/10/2018,
- Débouter la société LYONNAISE DE BANQUE de ses demandes,
- Condamner la société LYONNAISE DE BANQUE à lui verser une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
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En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
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La clôture de la procédure a été prononcée au 23 octobre 2023.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’absence de demande fixation de loyer formée par la SCI LES LAUBIES, la demande principale de la SA LYONNAISE DE BANQUE est sans objet.
I. Sur les demandes indemnitaires de la SA LYONNAISE DE BANQUE
Au soutien de ses demandes, la SA LYONNAISE DE BANQUE fait valoir que la SCI LES LAUBIES a abusivement tardé à autoriser les travaux d’aménagement des locaux tels qu’ils avaient été approuvés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 janvier 2019, notamment en soumettant son autorisation à la conclusion d’un avenant portant augmentation substantielle et rétroactive du loyer et sans élever aucun autre motif valable.
Elle fait ainsi valoir qu’entre le 4 janvier 2019, date à laquelle elle a sollicité l’autorisation de la SCI LES LAUBIES et le 09 décembre 2020, l’écoulement d’un délai de deux ans a eu une incidence sur le coût des entreprises consultées à partir du dossier initialement finalisé le 29 octobre 2018 et ultimement modifié le 11 février 2021, les marchés étant finalement signés après dépouillement des offres le 1er mars 2021.
En réponse, la SCI LES LAUBIES soutient que des discussions avaient été menées avec la SA LYONNAISE DE BANQUE relativement à une augmentation de loyer et à la conclusion d’un nouveau bail pour permettre à cette dernière de bénéficier d’une nouvelle période de neuf années pour amortir ses travaux. Elle souligne que la fixation du loyer qu’elle avait proposé n’avait rien d’abusif et que face au désaccord persistant elle avait accepté de s’en remettre à l’avis d’un expert désigné amiablement. A ce titre, elle relève le court délai entre la date de dépôt du rapport le 23 novembre 2020 et celle à laquelle elle a autorisé les travaux.
Réponse du Tribunal,
Relevant l’absence de fondement aux conclusions de la SA LYONNAISE DE BANQUE à ce titre,
Vu l’article 1147 du code civil,
En l’espèce, s’il apparait que la SCI LES LAUBIES avait entendu soumettre son accord pour la réalisation de travaux au sein de ses locaux à la fixation d’un nouveau loyer tenant compte de la nouvelle surface utile qui en résulterait, il ressort du courrier du 09 décembre 2020 aux termes duquel elle confirmait finalement son accord, que les divergences d’appréciations entre elle et la SA LYONNAISE DE BANQUE étaient toujours existantes, malgré le rapport de l’expert sur la fixation de la surface litigieuse, la SCI LES LAUBIES exposant sa volonté de solliciter une expertise judiciaire pour que la surface utile pondérée soit une nouvelle fois appréciée.
Ainsi, rappelant que la demande de modification du loyer soulevée par la SCI LES LAUBIES était totalement étrangère à l’expiration d’une période triennale prévue au bail ou encore à la nécessité de conclure un nouveau bail alors que le dernier renouvellement datait du 1er juillet 2014, outre que le loyer avait déjà été augmenté à cette date et que le bail prévoyait pour la révision triennale une indexation sur le coût de la construction, il est manifeste que la SCI LES LAUBIES a cherché à tirer profit de la nécessité pour la SA LYONNAISE DE BANQUE de réaliser des travaux d’aménagement pour garantir la pérennité de son activité.
Ainsi, le fait d’avoir donné son autorisation en assemblée générale avant de s’y opposer ès qualités de bailleur sur un motif qui, finalement, ne s’avérait plus bloquant aux termes du courrier du 09 décembre 2020, démontre que la SCI LES LAUBIES a adopté une attitude dilatoire dont le seul objectif était de placer la SA LYONNAISE DE BANQUE dans une situation de faiblesse au regard notamment de l’expiration de ses autorisations de travaux.
Il en résulte qu’en l’absence de tout autre motif légitime à son refus d’autoriser des travaux en sa qualité de bailleresse, celui-ci était abusif et doit être considéré comme une faute dans l’exécution du contrat de bail conclu entre les parties.
Pour autant, il convient de relever que les préjudices allégués au titre du surcoût des travaux n’étant démontrés par la SA LYONNAISE DE BANQUE que par la production d’un tableau qu’elle a elle-même réalisé sans qu’aucune facturation ne soit produite pour l’étayer, il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.
A l’inverse, la résistance abusive de la SCI LES LAUBIES a manifestement obligé la SA LYONNAISE DE BANQUE a une adaptation constante et au report à plusieurs reprises des travaux qu’elle avait, depuis plusieurs années, arrêtés auprès des autorités administratives, outre la réalisation d’une expertise à laquelle la SCI LES LAUBIES n’acceptait finalement pas de se soumettre, caractérisant un préjudice en lien avec la désorganisation et l’affectation de moyens au traitement de ces vicissitudes qu’il est équitable d’évaluer à la somme de 7.500 €.
II. Sur les demandes de fin de jugement
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SCI LES LAUBIES, partie perdante, supportera les entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SCI LES LAUBIES sera condamnée à payer à la SA LYONNAISE DE BANQUE la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
En l’espèce, en application de l’article 515, dans sa rédaction antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, compatible avec la nature du litige et au regard de l’ancienneté de celui-ci, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
CONDAMNE la SCI LES LAUBIES à payer à la SA LYONNAISE DE BANQUE la somme de 7.500 € au titre des dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SCI LES LAUBIES à payer à la SA LYONNAISE DE BANQUE la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI LES LAUBIES aux entiers dépens de l’instance ;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, Mme BIZOT.
Le Greffier,Le Président,
