TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 D
N° RG 20/06589 - N° Portalis DB2H-W-B7E-VHAI
Jugement du 30 Avril 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS - 332
Maître Christian LALLEMENT de la SELARL LALLEMENT & ASSOCIES - 374
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 30 Avril 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Février 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 22 Février 2024 devant :
Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEUR
Syndicat de copropriétaires MASSE 71 regroupant les immeubles [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Régie PEDRINI,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Christian LALLEMENT de la SELARL LALLEMENT & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.N.C. 74 RIVE GAUCHE,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON
La SNC 74 RIVE GAUCHE a acquis de la SCI MAESTRO un bien immobilier constitué des lots n°17 et 240 au sein d’une copropriété située [Adresse 3].
La SNC 74 RIVE GAUCHE a décidé d’affecter le lot n°240, précédemment exploité en bureau, à usage d’habitation et a engagé des travaux pour créer cinq logements.
Par ordonnance du 10 septembre 2018, rendue sur saisine du Syndicat des copropriétaires, le Juge des référés près la présente juridiction a ordonné une mesure d’instruction in-futurum visant à constater les modifications et travaux en cours au sein du bien de la SNC 74 RIVE GAUCHE et a désigné à cette fin la SCP FRADIN TRONEL SASSARD & ASSOCIES, Huissiers de Justice à LYON 2ème.
Le 13 novembre 2018, Maître [M] [O]-[K], Huissier de Justice, a dressé procès-verbal de ses constatations réalisées au sein du lot n°240 de la copropriété du [Adresse 3].
Par exploit d’huissier du 25 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné la SNC 74 RIVE GAUCHE devant la présente juridiction.
Par ordonnance du 28 février 2022, le Juge de la mise en état, sur conclusions d’incident de la SNC 74 RIVE GAUCHE, a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par cette dernière.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires MASSE 71, regroupant les immeubles sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la REGIE PEDRINI, sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de l’article 1134 du Code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 61-1 du décret du 17 mars 1967 :
Condamner la SNC 74 RIVE GAUCHE à remettre en l’état initial le lot 240 (…) sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter du délai d’un mois suite à la signification de la décision à intervenir,Condamner la SNC 74 RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,Débouter la SNC 74 RIVE GAUCHE de l’ensemble de ses demandes,Condamner la SNC 74 RIVE GAUCHE à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SNC 74 RIVE GAUCHE aux dépens de l’instance y compris ceux de l’incident.*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2022, la SNC 74 RIVE GAUCHE sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et plus particulièrement les articles 8, 9, 25b et 43 :
Débouter le syndicat des copropriétaires MASSE 71 de l’intégralité de ses demandes,A titre subsidiaire,
Déclarer non-écrites les clauses n°22 du cahier des charges – page 15 du document pièce n°1 et 12-2° du règlement de copropriété page 105 du document pièce 1,En conséquence,
Débouter le syndicat des copropriétaires MASSE 71 de ses demandes.
A titre reconventionnel,
Condamner le syndicat des copropriétaires MASSE 71 à lui payer la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts.En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires MASSE 71 à lui payer la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.*
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
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La clôture de la procédure a été prononcée au 27 février 2023.
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MOTIFS
A titre liminaire, il convient de relever que la SNC 74 RIVE GAUCHE a conclu au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires au motif que ces demandes seraient « irrecevables, injustifiées et non fondées ».
Il apparait à ce titre que les développements de ses conclusions font état « in limine litis » de ce qu’elle « rappelle qu’elle saisit le Juge de la mise en état du fait du défaut de capacité à agir et de qualité du Syndicat des copropriétaires ».
Il en découle qu’en l’espèce le Tribunal n’est nullement saisi d’une quelconque demande d’irrecevabilité sur laquelle il devrait se prononcer.
Sur la validité des clauses Au soutien de sa demande de voir réputer non-écrite les articles n°22 du cahier des charges et 12-2° du règlement de copropriété, la SNC 74 RIVE GAUCHE fait valoir que celles-ci violent la destination de l’immeuble et portent atteinte tant aux conditions de jouissance du lot 240 qu’au principe jurisprudentiel de l’équivalence des inconvénients entre un usage de bureau et un usage d’habitation du même local.
En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les clauses susmentionnées sont parfaitement licites eu égard à la destination de l’immeuble et à la conservation de son standing.
Réponse du Tribunal,
Vu l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
En l’espèce, il ne ressort nullement des clauses susmentionnées que celles-ci soient contraires à la destination de l’immeuble alors même qu’elles visent à en prévenir toutes atteintes qui pourraient lui être portée par la modification anarchique des lots et de leur mode d’occupation.
Il s’en infère que ces clauses ont été légitimement et légalement prévues au règlement de copropriété afin de préserver la destination de l’immeuble et l’équilibre dans la répartition des lots, étant souligné que le lot 240 est désigné au règlement de copropriété comme un « local à usage de bureaux », et que sa transformation en cinq logements occupés de manière permanente induit de fait des inconvénients distincts et plus importants.
A ce titre, la SNC 74 RIVE GAUCHE ne rapporte aucun élément permettant d’apprécier la fréquentation antérieure du cabinet d’avocat pour contester le fait que des logements occupés en permanence, et nécessitant des commodités plus importantes, soient par nature sources d’inconvénients équivalents pour la copropriété.
En conséquence, les clauses seront déclarées valables.
II.Sur la remise en état
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la nouvelle destination et la subdivision opérée par la SNC 74 RIVE GAUCHE sont contraires au règlement de copropriété. Il relève que le changement de destination a modifié l’équilibre entre bureaux et habitations au sein de l’immeuble ; que la location en meublée est interdite au sein de la copropriété, tout autant que la subdivision des lots en l’absence de décision de l’assemblée générale.
En réponse, la SNC 74 RIVE GAUCHE fait valoir que si le règlement de copropriété interdit toute division juridique sans autorisation de l’assemblée générale, il n’empêche pas le copropriétaire d’aménager matériellement son lot et de le donner en location de manière divisée. Elle souligne que ledit règlement n’interdit pas de changer l’affectation d’un lot et souligne que les aménagements réalisés n’entrainent aucune violation des droits des autres copropriétaires, les travaux ayant été faits dans les règles de l’art et aucune aggravation des inconvénients n’en étant résultée pour eux. A ce titre, elle relève qu’aucune augmentation des branchements de l’appartement aux canalisations ou colonnes d’eau, de gaz et d’électricité n’a été réalisée en ce que les aménagements n’ont été faits que sur les seuls équipements privatifs du lot 240.
Réponse du Tribunal,
Vu l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que l’ensemble immobilier au sein duquel se trouve le lot de la SNC 74 RIVE GAUCHE consiste en un groupe de quatre bâtiments à usage principal d’habitation. Il y est précisé s’agissant du « [Adresse 4] » que le premier étage comprend un « local à usage de conciergerie, un local « Bureaux H » côté [Adresse 5] et un local « Bureau J » côté ouest. A ce titre, le lot 240 de la SNC 74 RIVE GAUCHE situé au premier étage dudit bâtiment est ainsi désigné à l’état descriptif de division comme étant un local à usage de bureaux, spécifiquement « bureaux H ».
Il apparait également, d’une part, que l’article 9 du règlement de copropriété (page 102) dispose que « chaque copropriétaire aura, concernant ses parties privées, la libre disposition en tant qu’elle n’est pas contraire aux lois, aux usages et aux clauses du présent règlement » et, d’autre part, que l’article 12 énonce que « chacun des co-propriétaires aura en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres co-propriétaires, et de se conformer aux stipulations ci-après ».
Partant, si le point 3° l’article 12 du règlement de copropriété impose le vote de l’assemblée générale préalablement à tout changement de destination des locaux ce n’est que dans le sens de la transformation de locaux d’habitation en locaux d’une autre nature et non l’inverse. Il était dès lors loisible à la SNC d’opérer une nouvelle distribution voire une subdivision de son lot et d’affecter ces espaces à usage d’habitation dès lors que cela ne portait pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
Sur ces deux derniers points :
L’atteinte aux droits des autres copropriétaires n’est ici pas rapportée en l’absence de toute production de constats ou plaintes en ce sens produit par le syndicat des copropriétaires et démontrant un quelconque trouble de voisinage.
L’atteinte à la destination de l’immeuble n’est pas plus démontrée sur le plan des restrictions dans la modification de l’affectation des locaux posées par le règlement de copropriété en ce qu’elles ne visent qu’à limiter l’extension des locaux professionnels et non des locaux d’habitation. De même, il convient de relever qu’aucune incidence extérieure tant dans l’entrée de l’immeuble que sur ses façades n’est démontrée.
Pour autant, s’il n’est effectivement pas démontré que de nouveaux branchements autonomes ont été réalisés sur les communs et qu’il soit possible que l’ensemble des logements aient été raccordés sur l’ancien réseau unique des bureaux, il est incontestable que la charge créée sur celui-ci, au moins sur une portion réduite, se reporte sur les installations communes d’électricité, d’eaux ou encore de chauffage.
A ce titre, il ne peut être contesté que la création d’un nombre aussi important de logements, tous équipés de sanitaires, cuisine, salle de bain, installations électriques ou encore chauffage, dont les constatations de l’huissier souligne qu’il est raccordé au commun, augmente de fait les sollicitations sur les réseaux communs et la consommation que pouvait entrainer l’occupation temporaire d’une profession libérale sans que rien ne transparaisse sur la répartition des charges communes.
De plus, la création d’un nombre conséquent de logement en lieu et place d’un local de bureaux situé à un étage entièrement dédié à cette activité à l’exclusion de toute habitation entraine un bouleversement de l’équilibre initialement voulu et du cadre recherché par les copropriétaires.
Il s’en infère que la SNC 74 RIVE GAUCHE a porté atteinte à la destination de l’immeuble et a manqué au respect des dispositions du règlement de copropriété, particulièrement l’article 11, 5° du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier et sa division en fraction d’immeubles.
Enfin, il convient de relever que la SNC 74 RIVE GAUCHE a également violé l’article 22 du Titre 3 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier – MASSE 71 en ce que celui-ci fait expressément interdiction dans les immeubles à usage d’habitation de toute location en meublé ou sous-location en meublé. Or, il apparait que l’ensemble des baux d’habitation conclu par la SNC 74 RIVE GAUCHE sont des contrats de location ou colocation de logement meublé.
En conséquence, il y a lieu de condamner la SNC 74 RIVE GAUCHE à remettre le lot 240 dans son état initial en supprimant toutes les installations électriques, sanitaires, VMC et autres par elle créées pour son exploitation en locations meublées sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
A l’inverse, il était loisible à la SNC 74 RIVE GAUCHE de réaffecter le lot à l’usage d’habitation et/ou d’en opérer un nouveau cloisonnement dès lors qu’il n’en résulte pas une atteinte à la destination de l’immeuble comme ci-avant caractérisé. La demande de suppression de la division réalisée dans les locaux sera en conséquent rejetée bien que de tels aménagements deviennent sans objet.
Ladite condamnation étant prononcée sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard à compter du 1er jour du sixième mois entier suivant celui de la signification de la présente décision.
III.Sur les demandes de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires fait valoir au soutien de sa demande que la surpopulation créée génère des troubles de jouissance anormaux, notamment s’agissant des consommations électriques ou de chauffage ou encore une surproduction de déchets dépassant la capacité des bacs à poubelle du local affecté à cet effet.
La SNC 74 RIVE GAUCHE conclut au rejet de cette demande et, reconventionnellement, sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires en faisant valoir que la procédure menée par ce dernier caractérise une volonté de nuire portant atteinte à son droit d’user et de jouir de son lot comme bon lui semble.
Réponse du Tribunal,
Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile ;
Vu l’article 1382 devenu 1240 du Code civil ;
Au regard de la condamnation de la SNC 74 RIVE GAUCHE, il est manifeste que le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute en agissant à son encontre. Il en découle de la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de ce dernier n’est pas fondée et devra être rejetée.
S’agissant de la demande du Syndicat des copropriétaires, celui-ci ne produit aucun élément permettant de caractériser l’existence réelle d’un préjudice qui lui serait propre, notamment en produisant l’état des consommations avant et après modification des locaux ou encore des photographies du local poubelle en présence de déchets en quantité anormal ayant nécessité une prise en charge injustifiée par la copropriété. Il en résulte que la demande n’est pas fondée et devra être rejetée.
IV.Sur les demandes de fin de jugement
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SNC 74 RIVE GAUCHE, partie perdante, supportera les entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SNC 74 RIVE GAUCHE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.
En l’espèce, la présente affaire concernant le logement de parties tierces, il y a lieu en application de l’article 514 du Code civil d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, afin de préserver un juste équilibre entre les droits de toutes les parties.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
DECLARE les articles 22 du cahier des charges (page 15) et 12-2° du règlement de copropriété (page 105) valables ;
CONDAMNE la SNC 74 RIVE GAUCHE à remettre le lot 240 dans son état initial en supprimant toutes les installations électriques, sanitaires, VMC et autres par elle créées pour son exploitation en locations meublées sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;
DIT au ladite condamnation est prononcée sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard à compter du 1er jour du sixième mois entier suivant celui de la signification de la présente décision ;
DEBOUTE les parties de leur demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SNC 74 RIVE GAUCHE à payer au syndicat des copropriétaires MASSE 71, regroupant les immeubles sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la REGIE PEDRINI, la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SNC 74 RIVE GAUCHE aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de l’incident ;
ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraire.
En foi de quoi le Président et le greffier ont signé la présente décision.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Patricia BRUNONJulien CASTELBOU
