| France, Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 d, 30 avril 2024, 18/03805

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 18/03805 - N° Portalis DB2H-W-B7C-SJGE

Jugement du 30 Avril 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :
Maître Elodie LE GLEUT de la SELARL BARRE - LE GLEUT - 42
Maître Julie BEUGNOT de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES - 2167
Me Federico COMIGNANI - 834
Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES - 1748

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 30 Avril 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Février 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 22 Février 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL AGIS,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Elodie LE GLEUT de la SELARL BARRE - LE GLEUT, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.S. LE RENDEZ-VOUS,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

S.A.S. JURON ET TRIPIER,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Monsieur [J] [Y]
né le 15 Septembre 1962 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Federico COMIGNANI, avocat au barreau de LYON

Monsieur [L] [E]
né le 06 Janvier 1971 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Julie BEUGNOT de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [U] [N]
née le 11 Septembre 1979 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 4]

défaillant

Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 5] / [Adresse 2] à [Localité 10], Monsieur [E] est propriétaire, aux termes d’un acte authentique du 20 juillet 2016, d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 5], constituant les lots de copropriété n°2 et 3.
Au sein du local commercial de Monsieur [E] était exploité un fonds de commerce par la société LE RENDEZ-VOUS (en cours d’immatriculation), représentée par Madame [U] [N], suite à la cession dudit fonds par Monsieur [Y] en date du 10 octobre 2016.
Le 6 février 2017, il a été constaté par Huissier la réalisation de travaux non-autorisés, par Monsieur [N], ayant engendré des fissures dans les parties communes de l’immeuble.
Ce dernier a dû être évacué après avis technique des services municipaux et arrêté d’évacuation de la VILLE DE [Localité 8]. Des étais ont été mis en œuvre de manière conservatoire par les sapeurs-pompiers.
Monsieur [F] [S], ingénieur structure, expert près de la Cour d’appel de LYON, a été sollicité pour avis par le syndic de la copropriété et a établi une note technique le 09 février 2017.
Le 1er mars 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a validé les travaux engagés pour la sécurisation de l’immeuble, voté la réalisation de travaux de consolidation et remise en état du mur des parties communes et confié mandat au syndic d’engager une action contre tout responsable du sinistre.
Au vu de l’urgence, les copropriétaires ont dû préfinancer les travaux.
En l’absence d’accord amiable sur la charge finale des travaux et dans la mesure où la Régie JURONT ET TRIPIER avait qualité à la fois de syndic et de mandataire de Monsieur [E] pour la gestion de son bien, la Régie AGIS a été désignée ès qualités de nouveau syndic à compter du 12 septembre 2017.
Par exploit d’huissier du 06 mars et 04 avril 2018, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Régie AGIS, a assigné devant la présente juridiction, Monsieur [E] , Madame [U] [N], la SARL JURON TRIPIER et la SAS RENDEZ-VOUS (PV 659 CPC) (Procédure RG 18/3805).
Par ordonnance du 11 juin 2018 a été constaté la résiliation du bail commercial au 25 février 2018, outre condamnation de la société LE RENDEZ-VOUS à payer des loyers et charges arrêtés au 1er trimestre 2018, outre intérêts légaux à compter du commandement du 24 janvier 2018 ; paiement d’indemnités d’occupation ; indemnisation des préjudices causés par la détérioration des locaux.
Monsieur [E] a obtenu la restitution des clés et fait réaliser un état des lieux par exploit d’huissier le 27 décembre 2018.
Par exploit d’huissier du 25 janvier 2019, Monsieur [L] [E] a assigné en intervention forcée devant la présente juridiction Monsieur [J] [Y]. (Procédure RG 19/840)
Les procédures ont été jointes par ordonnance du 07 février 2019.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 avril 2022 et signifiées le 12 septembre 2022 à Madame [U] [N] (PV 659 CPC), le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Régie AGIS, sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1103, 1231-1, 1240 du Code civil ; 9 de la loi du 10 juillet 1965 :
- Juger qu’à défaut d’immatriculation la société LE RENDEZ-VOUS n’a aucune existence légale de telle sorte qu’aucune demande ne peut être valablement formée à son encontre.
A titre principal,
Condamner in solidum Monsieur [E] et la régie JURON ET TRIPIER, ou qui mieux le devra, à lui régler les sommes de :57.139,23 € au titre des frais exposés dans le cadre du sinistre intervenu le 6 février 2017, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,10.000 € au titre des dommages-intérêts au regard du préjudice moral et de jouissance subis par l’ensemble des copropriétaires.A titre subsidiaire,
Condamner in solidum Monsieur [E], Madame [N], Monsieur [Y] et la Régie JURON ET TRIPIER, ou qui mieux le devra, à lui payer les sommes de :57.139,23 € au titre des frais exposés dans le cadre du sinistre intervenu le 6 février 2017, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,10.000 € au titre des dommages-intérêts au regard du préjudice moral et de jouissance subis par l’ensemble des copropriétaires.Rejeter toutes demandes formées à son encontre,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner in solidum Monsieur [E], Madame [N], Monsieur [Y] et la Régie JURON ET TRIPIER, ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL BARRE – LE GLEUT.*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2022, Monsieur [L] [E] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1147, 1991 et suivants et 1240 du Code civil ; L145-16-2 du Code de commerce :
A titre principal,
Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à son encontre.A titre subsidiaire,
Condamner la SAS JURON ET TRIPIER, Madame [N] et monsieur [Y] à relever et garantir monsieur [E] de toute condamnations pouvant être prononcées à son encontre du fait des demandes du syndicat des copropriétaires.En tout état de cause,
Condamner la SAS régie JURON & TRIPIER, Madame [N] et Monsieur [Y] ou qui mieux d’entre eux le devra à indemniser Monsieur [E] de ses préjudices financier et moral à concurrence de la somme de 144.409 € sauf à parfaire au jour de l’audience selon ventilation suivante :Préjudice matériel :Coût des travaux de remise en état = 103.207 €,Remboursement facture LP VERNAY = 1.020 €Perte des loyers = 20.700 €Quote part de travaux remise en état copropriété = 1.230 €Perte des acomptes sur charges locatives = 1.680 €Remboursement des charges de copropriété non répercutables au locataire = 751 €Taxes foncières = 821 €Préjudice moral = 15.000 €Condamner la SAS régie JURON ET TRIPIER, Madame [U] [N] et Monsieur [Y] ou qui mieux d’entre eux le devra à régler à Monsieur [E] une somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais de commandement de payer et de référé.*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 février 2023, la société JURON ET TRIPIER sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1992 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
A titre principal,
Débouter le syndicat des copropriétaires, Monsieur [E] et tout autre partie de toutes demandes dirigées à son encontre.Subsidiairement,
Constater que le préjudice de Monsieur [E] et du syndicat des copropriétaires ne peut constituer à son égard qu’une perte de chance.A titre infiniment subsidiaire,
Condamner Madame [N], la SAS LE RENDEZ-VOUS, Monsieur [Y] ou qui mieux le devra à relever et garantir la Régie JURON ET TRIPIER de toute condamnation prononcée à son encontre.En tout état de cause,
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Monsieur [E], Madame [N], la SAS LE RENDEZ-VOUS et Monsieur [Y] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l’instance.*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2022, Monsieur [J] [Y] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 9 du Code de procédure civile ; 1103 et suivants, 1240 et suivants, 1353 alinéa 1er, 1842 alinéa 1er du Code civil ; L145-16-1 et L145-16-2, L210-6 du Code de commerce :
Constater la nullité de l’acte de cession du fonds de commerce du 10 octobre 2016,Rejeter toutes les demandes formées à son égard,Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la régie JURON et TRIPIER et Monsieur [E] à lui payer la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.A titre subsidiaire,
Réduire considérablement les demandes indemnitaires à son encontre.A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation,
Lui accorder les plus larges délais de paiement, sur 24 mois.*
Valablement assignée, Madame [U] [N] n’a pas constitué avocat.
*
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
*
La clôture de la procédure a été prononcée au 27 février 2023.
*
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de relever qu’à défaut de démonstration d’une quelconque inscription au RCS, la « SAS RENDEZ-VOUS » n’a aucune existence juridique et, partant aucune personnalité morale. Il en résulte que les demandes formées à son encontre sont irrecevables.

Sur les demandes d’indemnisation formées par le Syndicat des copropriétaires
Sur les responsabilitésLe syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de Monsieur [E], ès qualités de propriétaire des locaux au sein desquels ont été réalisé les travaux à l’origine des désordres ayant affecté les parties communes, soulignant que celle-ci est engagée de plein droit du fait même des agissements de ses locataires et sans qu’il ne soit possible d’opposer une quelconque méconnaissance de la réalisation des travaux ou le fait que la gestion du bien ait été confiée à une société tierce également syndic de la copropriété.
Il recherche également celle, in solidum, de la régie JURON TRIPIER, d’une part, sur un fondement contractuel en sa qualité de Syndic qui n’a pas pris la juste mesure des alertes qui lui avaient été faites par les copropriétaires sur les conditions de réalisation des travaux dans les locaux de Monsieur [E], faisant ainsi preuve d’une légèreté et d’un manque de prudence fautifs en ne mettant en œuvre aucune disposition technique pour faire cesser les travaux ou pour permettre le confortement de l’immeuble. En outre, le syndicat des copropriétaires souligne que cette inaction résulte de l’ignorance qu’avait la Régie JURON TRIPIER des coordonnées des locataires, alors même qu’elle était par ailleurs le mandataire de gestion du bien de Monsieur [E], sans avoir pallier à cette difficulté par un déplacement sur les lieux avant l’écoulement d’une semaine entière.
D’autre part, la responsabilité de la régie JURON TRIPIER est recherchée sur un fondement délictuel au regard des manquements dont elle a fait preuve dans le cadre de l’exécution du contrat de mandat la liant à Monsieur [E]
Monsieur [E], ès qualités de propriétaireEn réponse, Monsieur [E] sollicite sa mise hors de cause en ce que, d’une part, la demande du syndicat des copropriétaires n’est fondée sur aucun texte autre que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part, que le débat ne concerne que la relation entre le syndicat des copropriétaires et ses locataires dont la responsabilité n’est plus à démontrer et, enfin, qu’ayant confié l’entière gestion de son bien à la REGIE JURON ET TRIPIER, il était dans l’ignorance la plus totale des manquements imputables à sa locataire.
Réponse du Tribunal,
Vu le principe selon lequel nul ne doit causer un autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
En l’espèce, il n’est nullement contesté par les parties que des travaux ont été réalisés par les locataires de Monsieur [E] au sein des locaux qu’il leur avait donné à bail commercial, ce qui est par ailleurs confirmé par le procès-verbal de constat dressé par Maître [W] [P], Huissier de justice, le 06 février 2017, duquel il ressort que Monsieur [N] avait procédé à des travaux ayant porté atteinte à des murs porteurs dont l’épaisseur avait été réduite de moitié sans qu’aucune précaution particulière n’ait été prise. Le constat permet également de relever la présence de nombreuses fissurations et la mise en œuvre d’étais et d’étampes, tant dans les parties privatives que dans les parties communes afin de conforter la structure de l’immeuble.
Il résulte de ces seuls éléments que l’atteinte portée à l’immeuble et les conséquences de celle-ci, notamment la nécessité de procéder à son évacuation puis d’en restreindre les accès, constituent un trouble anormal dans une relation de voisinage dont Monsieur [E], propriétaire, doit, de droit, répondre.
En conséquence, la responsabilité de Monsieur [E] est engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Régie JURON TRIPIEREn réponse, la SAS REGIE JURON TRIPIER souligne que sa responsabilité ne peut être engagée par le syndicat des copropriétaires que sur un fondement contractuel nécessitant la démonstration d’une faute dans l’accomplissement de ses missions.
En outre, elle souligne qu’à supposer l’existence d’une faute tenant à un manque de réactivité de sa part, aucun lien avec le préjudice n’est caractérisé.
Réponse du Tribunal,
Aux termes de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En application de l’article 1382 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Selon l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.
En l’espèce, il convient de distinguer la responsabilité de la REGIE JURON TRIPIER qu’elle soit envisagée ès qualités de syndic ou qu’elle soit envisagée ès qualités de mandataire de Monsieur [E] et donc tiers au syndicat des copropriétaires.
. S’agissant de sa responsabilité ès qualités de syndic, seule la démonstration d’une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles à l’égard du syndicat des copropriétaires est susceptible d’engager celle-ci, or, outre que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les courriers électroniques dont il se prévaut, il apparait, à les considérer réel et justement datés en l’absence de contestation sur ce point par la régie JURON TRIPIER que celle-ci a été informée pour la première fois le samedi 28 janvier 2017 de difficultés liées à la réalisation de travaux non-autorisés au sein du local de Monsieur [E].
Que suite à cette alerte dont elle a pris connaissance effective le lundi 31 janvier, premier jour ouvrable suivant, l’un de ses représentants s’est rendu sur les lieux sans toutefois parvenir à entrer dans le local en l’absence de personne présente ou à être en mesure de visualiser la réalité des travaux réalisés eu égard à l’occultation de l’ensemble des vitrages.
Qu’elle a fait réaliser dès le 6 février 2017 un constat d’huissier permettant de caractériser les manquements des locataires de Monsieur [E], outre l’établissement d’une attestation par Monsieur [F] [S], ingénieur conseil.
Qu’après l’arrêté du 6 février 2017 pris par la direction de la sécurité et de la prévention de la Mairie de [Localité 8] interdisant l’accès total à l’immeuble, elle a mis en œuvre les diligences nécessaires pour permettre aux copropriétaires de rejoindre au plus vite leur habitation dès le 10 février 2017.
Qu’enfin, il lui a été donné quitus de sa gestion, rappelant que le quitus se distingue par nature de l’approbation des comptes et qu’il ne représente pour le syndicat des copropriétaires qu’une simple faculté, qui en l’espèce a été exercée en toutes connaissances des griefs aujourd’hui soulevés, les copropriétaires ne pouvant arguer ne pas avoir été au courant des délais de traitement au jour de l’assemblée générale.
Il en résulte, qu’aucune faute n’est démontrée à l’encontre de la régie JURON TRIPIER, tenue d’une obligation de moyen à l’égard du syndicat des copropriétaires, dans l’accomplissement de ses missions contractuelles et qu’en outre, à supposer le contraire, l’écoulement d’une semaine entre la première alerte qui lui a été faite et les premières mesures conservatoires n’est nullement à l’origine même des désordres ou de leur aggravation, aucune démonstration n’étant faite de ce que des travaux ont été réalisés durant cette période ou de la nature de ceux qui auraient été effectués.
. S’agissant de sa responsabilité ès qualités de gestionnaire du bien de Monsieur [E], le syndicat des copropriétaires se contente de relever que la régie JURON TRIPIER n’ayant pas eu à sa disposition les coordonnées des locataires de Monsieur [E], elle n’a pas été en mesure de leur imposer rapidement d’arrêter les travaux, à tout le moins d’en réduire la réalisation dans le temps.
Or, comme ci-avant, il ne peut être considéré que la régie JURON TRIPIER a manqué de diligence pour prendre les mesures nécessaires qui lui étaient permises et moins encore que les griefs du syndicat des copropriétaires soient lien direct et certain avec le préjudice allégué.
*
Il en résulte que la responsabilité de la Régie JURON TRIPIER à l’égard du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée.

Sur les préjudices réparablesLe syndicat des copropriétaires sollicite, d’une part, la somme de 57.139,23 € au titre des frais engagés pour procéder à la reprise des désordres causés à l’immeuble et, d’autre part, la somme de 10.000 € au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance.
En l’espèce, ni Monsieur [E] ni aucune des parties défenderesses ne contestent le principe ou le quantum des sommes sollicitées au titre des préjudices matériels concernant lesquels le syndicat des copropriétaires produit les factures y afférents.
De même, s’agissant du préjudice moral et de jouissance subis par le syndicat des copropriétaires qui, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 est recevable à agir pour demander la réparation d’un trouble collectif de jouissance subi par l’ensemble des locataires et résultant de désordres dans les parties communes, aucun élément particulier de contestation n’a été développé dans les conclusions de Monsieur [E] ou des autres parties défenderesses.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [E] seul à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 57.139,23 € au titre des frais exposés pour la reprise des désordres et 10.000 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral et de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires.

Sur les appels en garantieMonsieur [E] sollicite la condamnation de la SAS JURON TRIPIER, Madame [N] et Monsieur [Y] à le garantir des condamnations prononcées à son encontre du fait des demandes du syndicat des copropriétaires aux motifs que :
. S’agissant de la SAS JURON TRIPIER, elle est responsable de l’inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle et doit répondre des fautes qu’elle a commises dans l’exercice de sa mission dès lors que celles-ci sont en lien avec le préjudice qu’elles lui ont causé.
Ainsi, Monsieur [E] soutient que la SAS JURON TRIPIER, ès qualités de mandataire de gestion de son bien, a fait preuve de légèreté et a manqué de prudence en ne s’assurant pas de l’existence de garantie personnelle et solidaire de Madame [N] alors même que la société LE RENDEZ VOUS était encore en formation ; qu’elle ne s’est pas souciée de la régularisation d’un acte de subrogation de bail ; qu’elle n’a pas veillé au règlement par la société LE RENDEZ VOUS d’un dépôt de garantie ni exigé l’établissement d’un état des lieux d’entrée ; qu’elle n’a pas exigé du locataire le justificatif de la souscription d’une assurance ; qu’elle n’a entrepris des démarches suite au non-paiement des loyers qu’après une période de quatre mois ; qu’elle n’a pas vérifier la capacité de la société LE RENEZ-VOUS à contracter alors même qu’elle était déclarée comme en cours de formation.

Il soutient que la SAS JURON TRIPIER, ès qualités de syndic, a fait preuve d’une inertie fautive en manquant de réactivité en ne prenant pas immédiatement toutes les mesures urgentes de nature conservatoire et de convoquer une assemblée générale pour valider les mesures nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
. S’agissant de Madame [N], il fait valoir que celle-ci a été subrogée dans les droits de Monsieur [Y] à compter du 1er octobre 2016 en suite de la cession de fonds de commerce à défaut de la société LE RENDEZ-VOUS qui n’a jamais été immatriculée. En outre, il fait valoir qu’elle ne saurait contester sa responsabilité alors qu’il est établi qu’elle a réalisé les travaux sans aucune autorisation de la copropriété.
. S’agissant de Monsieur [Y], il fait valoir que l’acte de cession de fonds de commerce de Monsieur [Y] au bénéfice de la société LE RENDEZ-VOUS comportait une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur.
En réponse :
. La SAS JURON TRIPIER fait valoir que le bailleur étant un tiers à la cession de fonds de commerce qui est un contrat entre le locataire vendeur et l’acquéreur du droit au bail, elle l’est tout autant et ne pouvait ainsi intervenir de quelconques manières sur le choix du cessionnaire ou le contenu du contrat de cession.
Elle souligne qu’elle n’aurait pu en toutes hypothèses s’opposer à la cession du bail dans le cadre d’une cession de fonds de commerce en l’absence de motifs graves et légitimes, sans que l’immatriculation du cessionnaire n’ait pu être une condition sine qua non pour la régularisation d’un acte de cession ou un refus d’agrément dans la mesure où une subrogation était envisagée.
En outre, elle soutient avoir fait toutes les diligences nécessaires dans un temps contraint auprès du conseil de la cessionnaire pour obtenir tous les documents nécessaires suite à la cession de fonds de commerce et qu’il ne peut lui être reproché l’absence de dépôt de garantie par le cessionnaire ou d’établissement d’un état des lieux d’entrée.
Enfin, elle relève qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les griefs de Monsieur [E] et les préjudices dont il sollicite réparation, outre le fait que certains des postes de préjudice ne sont pas valablement justifiés.
Monsieur [Y] fait valoir qu’il ne saurait être tenu à garantie en vertu de l’acte de cession de fonds de commerce alors même que celui-ci doit être considéré comme nul et qu’au surplus il n’y a eu aucun acte de subrogation de bail entre lui et la société LE RENDEZ-VOUS.
En outre, il souligne qu’il ne peut lui être reproché aucun fait personnel dans la survenance du dommage, ni établi aucun lien de causalité entre les travaux exécutés par les consorts [N] et un agissement de sa part.
Enfin, il rappelle que Madame [N] reste personnellement tenue et seule responsable des conséquences de la non reprise desdits actes par la société LE RENDEZ VOUS.
Réponse du Tribunal,
Selon l’article L210-6 du Code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cession de fonds de commerce que celui a été conclu entre Monsieur [J] [Y] et la société LE RENDEZ-VOUS, en cours de constitution, représentée par Madame [U] [N] associée unique et présidente de la société. Il s’en déduit que ce n’est pas Madame [N] qui agi pour le compte de la société en sa qualité d’associée ou de présidente mais la société elle-même, peu important qu’il ait été indiqué que celle-ci était en cours de constitution, cette précision ne modifiant en rien l’indication de la société comme partie contractante.
L’acte de cession ne peut être considéré que comme nul, ayant été conclu par une société non-immatriculée et donc dépourvue de personnalité juridique sans que Madame [N] ne puisse être tenue des obligations résultant du contrat litigieux. En outre, soulignant que l’acte de cession de fonds de commerce intégrait expressément la cession du bail commercial, il convient de retenir que cette dernière est également nulle.
Dès lors, retenant que l’annulation de la cession ne peut avoir d’effet, en ce qui concerne le contrat de bail, que pour l’avenir et non pas rétroactivement, il s’en déduit que Madame [N], preneur, doit garantie à Monsieur [E] au regard de sa responsabilité dans la réalisation des travaux et Monsieur [Y] doit cette même garantie, solidairement, en application des clauses du bail commercial exposées dans l’acte de cession et stipulant que « le rédacteur des présentes insiste sur la solidarité existant entre le Cédant et le Cessionnaire concernant le respect du bail (…) » étant rappelé que le bail commercial prévoyait en lui-même que le preneur ne pouvait changer la distribution intérieure des locaux « ni y faire des travaux, des transformations ou installations nouvelles sans autorisation écrite du bailleur ou de son mandataire : si cette autorisation lui est accordée, le preneur devra faire exécuter les travaux sous la direction et la surveillance d’un architecte désigné par le bailleur ».
A l’inverse, la responsabilité de la régie JURON TRIPIER ne saurait être engagée en l’absence de démonstration par Monsieur [E] de ce que celle-ci aurait commis une faute ou un quelconque manquement en lien direct avec l’origine des désordres, à savoir la réalisation des travaux, étant rappelé que la régie JURON TRIPIER a fait preuve de diligences dans la gestion du sinistre.
En conséquence, Madame [N] et Monsieur [Y] seront condamnées solidairement à garantir Monsieur [E] des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires à savoir le paiement d’une somme de 57.139,23 € au titre des frais exposés pour la reprise des désordres et 10.000 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral et de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires.
Il n’y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [Y] en l’absence de production d’éléments justifiant la situation de celui-ci.
II.Sur les demandes d’indemnisation formées par Monsieur [E]
Au regard des responsabilités respectives de Monsieur [Y] et Madame [N] ci-avant exposées et de l’exclusion de celle de la régie JURON TRIPIER, il convient d’identifier les préjudices réparables par ces derniers au profit de Monsieur [E].
Ainsi :
. S’agissant des coûts de travaux de remise en état du local
Au soutien de sa demande, Monsieur [E] produit un procès-verbal de constat exposant que des travaux de démolition ont été réalisé par Monsieur [N] au niveau des sols et des murs. Il produit également une estimation des travaux de remise en état à la somme de 103.207,20 € par la société LP VERNAY qu’il avait mandaté.
A ce titre, il doit être relevé qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les locaux doivent être considérés comme ayant été en bon état au jour de la conclusion du bail ce qui, contrairement à ce que soutiennent les parties défenderesses, justifie la réalisation de travaux de remise en état tels que ceux exposés dans l’estimation réalisée par la société LP VERNAY.

Ainsi, s’il convient de souligner que l’estimation réalisée par la société LP VERNAY fait état de plusieurs lots dont il n’est pas matériellement démontré qu’ils soient en lien direct avec les travaux litigieux, il apparait au regard, d’une part, du fait qu’avant la cession du fonds de commerce les locaux étaient en état d’être utilisés normalement et, d’autre part, des photos reprises dans le constat d’huissier, que l’ensemble des installations ont été atteintes par les travaux réalisés et qu’une reprise globale de ceux-ci a été nécessaire à la remise en état des lieux.
En conséquence, Madame [N] et Monsieur [Y] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [E] la somme de 103.207,20 €, outre 1020 € d’honoraires de la société LP VERNAY.
Il n’y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [Y] en l’absence de production d’éléments justifiant la situation de celui-ci.
. S’agissant des loyers, charges et taxe foncière
Monsieur [E] soutient qu’à compter du 13 mars 2017, soit postérieurement au sinistre, aucun loyer n’a été réglé. Aucun élément n’est opposé à cette demande.
En l’espèce, il convient de retenir que le bail commercial a été résilié au 25 février 2018 et qu’à compter de cette date les loyers, charges et taxe foncière ne sont plus dus en application dudit contrat.
Par suite relevant que Monsieur [E] fait valoir une absence de paiement depuis le mois d’avril 2017 sans qu’il ne soit justifié du contraire par l’une quelconque des parties, les loyers et charges des mois d’avril 2017 à février 2018 sont dus solidairement par Madame [N] et Monsieur [Y].
A l’inverse, les autres sommes dont Monsieur [E] sollicite le paiement ne sont nullement justifiées dans leur principe, notamment s’agissant de la taxe foncière de l’année 2018, seule due en l’espèce au regard des éléments du dossier, les demandes liées au paiement des quotes-parts de travaux de remise en état de la copropriété faisant par ailleurs l’objet d’une condamnation à remboursement.
En conséquence, retenant une somme de 900 € par trimestre au titre des loyers et de 104,60 € par trimestre au titre des charges, il convient de condamner solidairement Madame [N] et Monsieur [Y] à payer à Monsieur [E] la somme de 3.700 € + 418,40 € = 4.118,40 €.
Il n’y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [Y] en l’absence de production d’éléments justifiant la situation de celui-ci.
. S’agissant du préjudice moral
Il est manifeste que l’incidence des faits litigieux a eu un impact non négligeable sur la situation personnelle de Monsieur [E], plus encore au regard de la « disparition » de la société « LE RENDEZ-VOUS » et de Madame [N]. Le préjudice moral est dès lors caractérisé.
En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [N], seule, aucune autre partie ne pouvant être tenue solidairement ou in solidum à ce titre, à payer à Monsieur [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 €.

III.Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [E], Madame [N] et Monsieur [Y], parties perdantes, supporteront les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur [E], Madame [N] et Monsieur [Y] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires et à la régie JURON TRIPER la somme de 3.000 € chacune, soit au total 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Madame [N] et Monsieur [Y] seront condamnés à payer à Monsieur [E] la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il n’y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [Y] en l’absence de production d’éléments justifiant la situation de celui-ci.
En l’espèce, en application de l’article 515, dans sa rédaction antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, compatible avec la nature du litige et au regard de l’ancienneté de celui-ci, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;
DECLARE irrecevables toutes demandes formées à l’encontre de « la société LE RENDEZ-VOUS » ;
CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], les sommes de 57.139,23 € au titre des frais exposés pour la reprise des désordres et 10.000 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral et de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires ;
CONDAMNE solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [J] [Y] à garantir Monsieur [L] [E] des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires savoir le paiement d’une somme de 57.139,23 € au titre des frais exposés pour la reprise des désordres et 10.000 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral et de jouissance subi par la collectivité des copropriétaires ;
CONDAMNE solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [J] [Y] à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 103.207,20 €, outre 1020 € d’honoraires de la société LP VERNAY ;
CONDAMNE solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [J] [Y] à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 4.118,40 € au titre des loyers et charges impayés ;
CONDAMNE Madame [U] [N] à payer à Monsieur [L] [E] une somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral ;
CONDAMNE Monsieur [L] [E], Madame [U] [N] et Monsieur [J] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE Monsieur [L] [E], Madame [U] [N] et Monsieur [J] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires et à la régie JURON TRIPER la somme de 3.000 € chacune, soit au total 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [N] et Monsieur [J] [Y] à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;
DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.
En foi de quoi le Président et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Patricia BRUNON Julien CASTELBOU