TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 D
N° RG 19/03362 - N° Portalis DB2H-W-B7D-T3QM
Jugement du 09 Avril 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS - 538
Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS - 875
Maître Olivier LEROY de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS - 659
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 09 Avril 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 24 Octobre 2022, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Décembre 2023 devant :
Delphine SAILLOFEST, Président,
Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,
Ces magistrats siégeant en qualité de juges rapporteurs en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile,
Assistés de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par :
Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,
Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,
Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
dans l’affaire opposant :
DEMANDEUR
Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4],
représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LYON, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSES
S.C.I. SYLOR,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Olivier LEROY de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats au barreau de LYON
S.A.R.L. REGIE NEYRET GESTION IMMOBILIERE,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON
Par jugement du tribunal d’instance de Lyon en date du 7 novembre 2016, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] a été condamné à payer à la société BC RENOVATION à l’enseigne SPMS la somme de 8168,75€, outre 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des réparations d’un dégât des eaux ayant affecté en 2011 l’appartement de la SCI SYLOR, occupé par son associée Madame [Y].
Par assemblée générale du 4 décembre 2017, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a procédé au remplacement de son syndic, la société NEYRET GESTION IMMOBILIERE.
Découvrant l’existence de cette condamnation dont il n’avait pas été informé et estimant indue la charge de travaux engagés à l’intérieur d’une partie privative, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, par décision d’assemblée générale du 20 décembre 2018, a donné mandat à son nouveau syndic pour agir en justice contre les sociétés NEYRET et SYLOR.
Par exploits des 18 mars et 3 avril 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a donné assignation aux société NEYRET et SYLOR en réparation de son préjudice.
Par ordonnance du 24 octobre 2022, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à la date du 5 décembre 2023.
PRETENTIONS et MOYENS
Par conclusions notifiées le 13 décembre 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande qu'il plaise :
Vu l’article 18 de la Loi n° 65-557 du 19 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et 1992 du Code Civil,
CONSTATER que la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE a commis plusieurs fautes dans l’exercice de sa mission de syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5], liée à son inaction, à la sauvegarde prioritaire des intérêts d’un seul copropriétaire aux dépens du syndicat et enfin au défaut d’information et de conseil auprès des copropriétaires ;
CONSTATER que les fautes commises par la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE causent un préjudice au Syndicat des copropriétaires ;
DIRE ET JUGER que le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] est bien fondé à solliciter l’engagement de la responsabilité de la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE et la réparation du préjudice causé par ces fautes ;
Par voie de conséquence :
CONDAMNER la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE à verser au Syndicat de copropriétaires à titre d’indemnité la somme de 2.460,00 € correspondant au paiement des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure engagée devant le Tribunal d’instance de Villeurbanne, outre les frais du conseil du syndic de l’époque, selon facture en date du 7 octobre 2015 visée dans le grand livre.
CONSTATER que les travaux réalisés, par leur ampleur, leur coût et leur caractère somptuaire, dépassaient très largement la simple remise en état d’un dégât des eaux et ont consisté en un réaménagement complet de la salle de bain d’un copropriétaire, dans ses parties privatives ;
CONSTATER que la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE a commis plusieurs fautes dans l’exercice de sa mission de syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5], en n’informant pas les copropriétaires de la réalisation de ces travaux, en les imputant dans un compte d’attente à la charge de la copropriété, en n’assurant pas le suivi de ces travaux, réceptionnés sans réserve et sans contestation ;
DIRE que ces travaux concernent une partie privative et n’ont pas à être pris en charge par le syndicat des copropriétaires ;
Par voie de conséquence :
CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE et la SCI SYLOR à verser au Syndicat de copropriétaires la somme de 8.168,75 € correspondant à la somme indument payée par le Syndicat des copropriétaires à la société BC RENOVATION au titre de ces travaux.
En tout état de cause :
CONDAMNER la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE, à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui;
CONDAMNER toute partie succombant au paiement de la somme de 5.000 € au titre des
dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir :
- que la société NEYRET n’a pas fait diligence pour la défense de ses intérêts dans la procédure engagée devant le tribunal d’instance et n’a pas procédé au règlement de la somme due, apparaissant sur un compte d’attente à hauteur de 12.928,03€, commettant ainsi un véritable dol à son préjudice
- que les travaux consistent dans une réfection de la salle de bains alors que l’assureur de la société SYLOR avait estimé la réparation due à cette société à la somme de 2453,70€ qui lui avait d’ailleurs été versée
- que la fuite à l’origine du dégât des eaux se trouvait sur une canalisation qui est partie privative, excluant toute mise en cause possible de la copropriété
- que les travaux n’ont pas été soumis à son aval, ni même portés à sa connaissance.
Par conclusions notifiées le 9 février 2022, la société NEYRET GESTION IMMOBILIERE demande qu’il plaise :
Vu la loi du 10 juillet 1965,
A titre principal :
DIRE ET JUGER que la société NEYRET GESTION IMMOBILIERE n’a pas commis de faute dans l’exercice de sa mission.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société ACCORIM, de l’intégralité de ses demandes ;
DEBOUTER la SCI SYLOR de ses demandes ;
A titre subsidiaire, si le tribunal devait juger que les travaux constituait un réaménagement complet de parties privatives :
DIRE ET JUGER que la SCI SYLOR a été la seule bénéficiaire
CONDAMNER la SCI SYLOR à supporter le montant des condamnations sollicitées.
En tout état de cause :
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société ACCORIM, à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société ACCORIM, aux entiers dépens.
Au soutien de ses conclusions, la société NEYRET fait valoir :
- qu’une fuite lui avait été signalée en février 2011 sur une colonne qui est une partie commune et que les travaux afférents étaient donc à la charge du syndicat
- qu’il s’agissait de travaux d’urgence que le syndic a l’obligation d’entreprendre de sa propre initiative et que le conseil syndical avait été tenu informé
- que les travaux sur la colonne ont causé des dommages à la salle de bains de la société SYLOR qu’il a fallu ensuite réparer
- que la facture n’a pas été réglée à la société SPMS, mandatée en urgence pour les travaux de réparation, en raison des malfaçons constatées
- que le compte d’attente de la copropriété était à 0 jusqu’au 29 juin 2017 et à compter du 2 juillet 2017
- que le préjudice de jouissance allégué par la société SYLOR n’existe pas dans la mesure où les malfaçons de la salle de bains sont purement esthétiques.
Par conclusions notifiées le 6 avril 2022, la société SYLOR demande qu’il plaise :
Vu l’article 1 du Décret n°87-712 du 26 août 1987 ;
Vu l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
A TITRE PRINCIPAL :
CONSTATER que les travaux de remise en état ont été effectués à la suite d’un dégât des eaux causé par les canalisations encastrées de l’immeuble partie commune ;
DIRE que ces travaux doivent être pris en charge par le syndicat des copropriétaires ;
A TITRE RECONVENTIONNEL :
CONDAMNER la société NEYRET GESTION IMMOBILIERE à régler à la SCI SYLOR la somme de 1 500 euros pour le préjudice de jouissance subi ;
CONDAMNER solidairement les copropriétaires à régler à la SCI SYLOR la somme de 1500 euros pour le préjudice moral subi ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER le demandeur à l’instance aux entiers dépens de l’instance,
Au soutien de ses prétentions, la société SYLOR fait valoir :
- que la fuite provenait d’une colonne commune et que l’installation d’une douche fait suite à la dépose complète de la pièce en raison des travaux de réparation nécessitant une destruction de la dalle de 40 cm d’épaisseur
- qu’elle n’a pas à pâtir d’une mauvaise gestion judiciaire du dossier par la société NEYRET
- qu’elle-même a subi un préjudice de jouissance de sa salle de bains en raison de la durée des travaux pendant 3 ans et en raison des malfaçons existantes.
MOTIFS
Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel le dommage est arrivé à le réparer.
- Sur le préjudice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Il ressort du jugement du 12 septembre 2016 que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a dû s’acquitter auprès de la société SPMS de la somme de 2721,90€ TTC, selon facture du 29 juin 2011, pour une recherche de fuite dans la salle de bains de l’appartement de la société SYLOR et de la somme de 6946,85€ TTC, selon facture du 30 avril 2014 référencée « suite DDE », en paiement de travaux effectués dans cette salle de bains : création d’une cloison de douche, d’une douche à l’italienne avec reprise d’étanchéité, création d’une estrade maçonnée dans l’emprise WC, réagréage de la totalité de le surface de la salle de bains avec pose de carrelage. Il avait été réglé sur la première somme un acompte de 1500€, laissant subsister un solde de 8168,75€, auquel le syndicat a été condamné, outre une indemnité de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société NEYRET GESTION IMMOBILIERE ne conteste pas le règlement de la condamnation malgré le caractère ambigu de la phrase figurant en page 3 de ses conclusions selon laquelle « la société SPMS ne faisait pas procéder à l’exécution de ce jugement ». Elle présente un historique de son compte d’attente débiteur, où apparaît le débit des sommes de 8168,75€ et 1500€ le 30 juin 2017 et un crédit des mêmes sommes le 1er juillet 2017, avec la mention « report sur N+1 JGMT procédure SPMS » ; ces écritures tendent à établir le transfert d’un exercice à l’autre de la charge du paiement de ces sommes. Le même document fait aussi mention du report d’exercice de frais d’huissier à hauteur de 662,87€ et 59,01€, soit un total de 10.390,63 €, laissant penser à une procédure d’exécution forcée.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a présenté pour sa part une balance du compte d’attente débiteur au 6 novembre 2017 qui affiche un solde débiteur de 12.822,45€ qui n’est pas probant en soi. Il produit cependant aussi un historique du compte « remboursement assurance » extrait du grand-livre pour le mois de juillet 2017, intitulé « report sur N+1 JGMT procédure SPMS », sur lequel les sommes de 8168,75€ et 1500€ sont portées au débit le 1er juillet, écritures réciproques de celles du compte d’attente étudié plus haut, suggérant sans pour autant l’établir suffisamment que le paiement à la société SYLOR a été effectué au moyen d’indemnités d’assurance.
Figurent au crédit sur le même document, à la date du 1er juillet 2017, outre le report de la somme de 50€ de remboursement par l’huissier d’un trop perçu par la société BC RENOVATION - SPMS, le report d’un remboursement d’assurance « sinistre D SPMS » de 5175,83€ et un report de remboursement d’assurance « sinistre [Y] » de 1393,10€, confirmant une prise en charge au moins partielle par l’assurance de la copropriété au sujet du sinistre. Il n’en résulte pas pour autant la preuve d’une couverture du sinistre lui-même plutôt que des malfaçons affectant les travaux de reprise dont le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a tenté de faire état devant le tribunal d’instance pour échapper à la réclamation de la société SMPS. Le préjudice financier résultant pour le syndicat du désintéressement de la société SMPS au titre des travaux effectués chez la société SYLOR est donc bien réel.
- La responsabilité des sociétés NEYRET et SYLOR
Il est constant que le sinistre de dégât de eaux prenait sa source dans une canalisation, mais le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, se référant au règlement de copropriété, fait une distinction entre les tuyaux de chute et les colonnes d’eau montantes, parties communes, d’une part, et les installations intérieures d’eau, parties privatives, d’autre part.
Produisant la facture de recherche de fuite de la société SMPS en date du 29 juin 2011, indiquant comme chantier « Mme [Y] » et faisant état d’une démolition et de l’évacuation de la dalle, ainsi que la facture de réparation de la fuite de la société L.C. ROBELET en date du 16 janvier 2013 référencée « Mme [Y] » et intitulée « réparation après DDE », il en tire argument que seul l’appartement de la société SYLOR et ses parties privatives étaient concernés par les travaux.
La société SYLOR estime, comme la société NEYRET, que la fuite provenait d’une canalisation encastrée de l’immeuble qui est nécessairement une partie commune aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 considérant comme parties communes les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs. Pour justifier la facture de la société SPMS, elles expliquent que l’ampleur des travaux réalisés dans la salle de bains est à la mesure de celle des dégradations commises à l’occasion de la recherche et de la réparation de la fuite, telle que cela apparaît sur la facture du 29 juin 2011.
Le règlement de copropriété, sans déroger à l'article 3 de la loi de 65, prévoit qu'une partie des canalisations à usage privatif ne constitue pas un élément commun de sorte qu'il y a lieu de considérer que les canalisations intérieures sont des parties privatives. La facture de la société L.C. ROBELET « Mme [Y] » porte sur le remplacement des canalisations d’eau sanitaire avec branchement avant compteur et des canalisations d’évacuation avec branchement sur la colonne de chute. D’un montant de 3697,60€, elle a été inscrite au débit du compte « Sylor » le 6 février 2013. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES prouve ainsi que les travaux ont été réalisés dans l’appartement de la société SYLOR sur partie privative sans affecter les colonnes montante ou descendante, parties communes.
Les sociétés NEYRET et SYLOR ne produisent pas la preuve contraire d’une origine dans les parties communes, preuve qui pouvait résulter du rapport de l’expert de la compagnie d’assurance du syndicat dont seuls sont présentés les courriers de convocation à des réunions les 23 juin et 12 septembre 2011. Il s’ensuit que n’était pas justifiée la prise en charge par le syndicat des travaux de recherche de fuite, ni de réparation et d’aménagement de la salle de bains réalisés par la société SPMS dans l’appartement de la société SYLOR sur instruction de la société NEYRET.
En application de l’article 1240 du code civil, le syndicat est fondé à obtenir du syndic NEYRET la restitution demandée de la somme de 8168,75€ versée à la société SPMS au titre du solde des travaux de recherche de fuite et de réparation et d’aménagement de la salle de bains, par la seule faute résultant d’une mise à la charge du syndicat de travaux étrangers à ceux lui revenant statutairement. La société copropriétaire SYLOR, qui a bénéficié sans justification statutaire des fonds de la copropriété, sera condamnée in solidum à payer la même somme au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.
Il est en outre établi que le syndicat a dû assumer des frais d’article 700 à hauteur de 1500€, ainsi que des frais de notification et de recouvrement dits « frais d’huissier » à hauteur de 662,87€ et 59,01€, soit 721,88€ dont il demande le paiement à la seule société NEYRET. Cela lui sera accordé, à l’exclusion de toute autre dépense dont la réalité n’est pas établie.
La répartition des fautes entre la société NEYRET et la société SYLOR, également responsables, s’effectuera par parts viriles. La première est donc fondée à exercer contre la seconde un recours pour ce qu’elle aura payé en plus de sa part de 50 %.
- Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral de la société SYLOR
La société SYLOR estime ne pas avoir pu profiter correctement de sa salle de bains pendant 7 ans en raison des travaux qui ont duré pendant 3 ans et des malfaçons commises par la société SPMS, ce dont la société NEYRET est selon elle responsable. Elle tire la preuve de l’existence de malfaçons, non seulement de la position convergente du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, mais d’un procès-verbal d’huissier du 20 février 2015, d’un devis de reprise du 18 février 2014 et des termes employés par la société SMPS dans un courriel du 21 janvier 2014. Si le préjudice n’est pas contestable, il n’en demeure pas moins que n’est pas démontrée la faute de la société NEYRET qui ne saurait résulter de la seule commande des travaux par celle-ci avec l’accord de la bénéficiaire, fût-ce en contravention au règlement de copropriété. La demande sera rejetée.
La société SYLOR demande également des dommages intérêts au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES en application de sa responsabilité de droit prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et en réparation de son préjudice moral résultant du sinistre. En l’absence d’implication des parties communes, ainsi que cela a été relevé, il n’apparaît cependant pas de quelle façon cette disposition légale jouerait, de telle sorte que la demande sera rejetée.
- Sur les mesures accessoires
Les sociétés NEYRET et SYLOR qui succombent seront condamnées aux dépens de l’instance.
Condamnées aux dépens, elles devront également payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :
CONDAMNE in solidum la société NEYRET GESTION IMMOBILIERE et la société SYLOR à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, la somme de 8168,75€ au titre du financement indu de travaux sur parties privatives,
CONDAMNE la société NEYRET GESTION IMMOBILIERE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, les sommes de 1500€ et 721,88€ au titre des frais de procédure et de recouvrement de la somme précédente par l’entreprise,
CONDAMNE in solidum les sociétés NEYRET GESTION IMMOBILIERE et SYLOR à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société SYLOR à garantir la société NEYRET GESTION IMMOBILIERE à hauteur de la moitié des sommes précédentes,
CONDAMNE les sociétés NEYRET GESTION IMMOBILIERE et SYLOR aux dépens de l’instance,
REJETTE toute autre demande.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.
Le Greffier,Le Président,
