TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 10 cab 10 H
N° RG 19/02206 - N° Portalis DB2H-W-B7D-TXT4
Jugement du 02 avril 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
la SELARL ANTELIS CAYRE - CHAUVIRE & ASSOCIES - 866
la SELARL CABINET SANNIER ET ASSOCIES - 584
la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA - 709
la SELAS LEGA-CITE - 502
la SCP RIVA & ASSOCIES - 737
la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU - 680
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 02 avril 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement réputé contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 06 mars 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 16 janvier 2024 devant :
Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
François LE CLEC’H, Juge,
Marlène DOUIBI, Juge,
Siégeant en formation Collégiale,
Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.A.R.L. EPICERIE DU MONDE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jean SANNIER de la SELARL CABINET SANNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSES
S.C.O.P. COORDINATION ETUDES GENERALES
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Yves TETREAU de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON
S.A.S.U. MAZAUD ENTREPRISE GENERALE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Frédéric VACHERON de la SCP RIVA & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Frédéric VACHERON de la SCP RIVA & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
Société SMABTP
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON
S.A. SOCIETE LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON
S.C.I. VESSIERE CLEMENCEAU
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Julien CHAUVIRE de la SELARL ANTELIS CAYRE - CHAUVIRE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la SARL COEG
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Yves TETREAU de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON
S.A.S. SOPREMA ENTREPRISES
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillant
EXPOSE DU LITIGE
La SA LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION (ci-après société SLC) a fait édifier un ensemble immobilier sis [Adresse 2].
Pour la réalisation de cette opération, elle a notamment confié :
à la société COORDINATION ETUDES GENERALES (ci-après société COEG), assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD, une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution ; à la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE (ci-après société MEG), assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD, l’exécution du lot « gros œuvre » ; à la société SOPREMA, assurée auprès de la SMABTP, l’exécution du lot « étanchéité ».
Par acte authentique du 27 novembre 2014, la société SLC a vendu en l’état futur d’achèvement le lot n°1 consistant en un local à usage commercial à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU.
Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2016, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU a donné à bail à la société EPICERIE DU MONDE (EDM MARKET) (ci-après société EDM MARKET) ledit local.
Ce local a été pris à bail brut de béton. Les aménagements intérieurs étaient à la charge de la locataire.
Des infiltrations sont apparues au sein du local commercial, empêchant la société EDM MARKET d’effectuer les travaux relatifs à ces aménagements.
Invoquant ces infiltrations et cet empêchement, la société EDM MARKET a estimé qu’elle ne paierait pas les loyers tant qu’il ne serait pas mis fin à ces désordres.
Une expertise amiable a été organisée, mais aucun accord n’est intervenu entre les protagonistes à la suite de celle-ci.
Par actes d’huissier de justice en date du 30 novembre 2016, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU a assigné les sociétés SLC, EDM MARKET et Monsieur [L] [C], chargé de la pose des menuiseries par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins de désignation d’un expert et de condamnation de la société SLC à lui verser une provision.
Par ordonnance du 7 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a ordonné une expertise judiciaire, désigné Monsieur [S] [J] pour y procéder et rejeté la demande de provision de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU ainsi que celle de la société EDM MARKET.
Par actes d’huissier en date des 11, 12 et 15 mai 2017, la SLC a assigné les sociétés MEG, COEG, AXA France IARD, en qualité d’assureur des sociétés MEG et COEG, SOPREMA et SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins de rendre les opérations d’expertise communes et opposables à ces sociétés.
Par ordonnance du 20 juin 2017, le juge des référés a fait droit à cette demande.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 26 octobre 2018.
Par acte d’huissier de justice en date du 8 mars 2019, la société EDM MARKET a assigné la SCI VESSIERE CLEMENCEAU devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :
dire et juger que cette dernière a manqué à ses obligations contractuelles ; dire et juger que ce manquement a causé à la société EDM MARKET un préjudice d’un montant de 170 000 euros ; condamner la SCI VESSIERE CLEMENCEAU à indemniser la société EDM MARKET et la condamner à verser la somme de 170 000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner la SCI VESSIERE CLEMENCEAU à verser à la société EDM MARKET la somme de 7500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la même aux dépens ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
La procédure a été enrôlée sous le n° RG 19/02206.
Par acte d’huissier du 17 février 2020, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU a assigné la société SLC devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de condamner la société SLC à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être mises à sa charge à la demande de la société EDM MARKET, et de condamner la société SLC à lui verser les sommes de 4600 euros et 152 266,20 euros pour l’indemnisation de ses préjudices.
L’instance a été enrôlée sous le n° RG 20/01020.
Par ordonnance du 2 mars 2020, le juge de la mise en état a joint ces deux procédures sous le n° RG 19/02206.
Par actes d’huissier en date des 27, 30 novembre, 2 et 3 décembre 2020, la société SLC a appelé en garantie les sociétés COEG, MEG, SOPREMA, AXA FRANCE IARD et SMABTP.
La procédure a été enrôlée sous le n° RG 20/09589.
Par ordonnance du 12 janvier 2021, le juge de la mise en état a joint cette instance avec celle n° 19/02206 sous ce dernier numéro.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 septembre 2022 et signifiées à la société SOPREMA par acte de commissaire de justice du 1er mars 2023, la société EDM MARKET demande au tribunal de :
déclarer la demande recevable et bien fondée ; juger que la SCI VESSIERE CLEMENCEAU a manqué à ses obligations contractuelles en qualité de bailleur ; juger que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne trouve pas à s’appliquer ; juger que ces manquements ont causé à la société EDM MARKET un préjudice résultant de sa perte d’exploitation de 170 000 euros ; juger que la société EDM MARKET était parfaitement fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour se soustraire au paiement des loyers ; débouter la SCI VESSIERE CLEMENCEAU de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; condamner la SCI VESSIERE CLEMENCEAU à indemniser la société EDM MARKET et la condamner à lui verser la somme de 170 000 euros en réparation de la perte d’exploitation ; rejeter la demande d’appel en garantie dirigée contre la société EDM MARKET comme étant mal dirigée et à tout le moins infondée ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner la SCI VESSIERE CLEMENCEAU à verser à la société EDM MARKET la somme de 7500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la même aux dépens.
La société EDM MARKET soutient qu’elle a pris à bail le local « brut de béton », qu’elle devait rapidement procéder aux travaux d’aménagements intérieurs pour une exploitation à compter d’avril 2016, mais qu’elle a constaté immédiatement la présence d’infiltrations d’eau dans le local. Elle indique avoir dénoncé ces infiltrations dès son entrée dans les lieux et en avoir informé le mandataire du bailleur à de nombreuses reprises. Elle explique qu’en raison de ces infiltrations d’eau, elle n’a pu exploiter le local conformément à sa destination jusqu’à fin octobre 2018, moment où l’expert judiciaire a rendu son rapport lui permettant de connaître les causes et les mesures correctives adéquates, et que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles en ne lui fournissant pas un local lui permettant d’exploiter son activité prévue au bail et en le laissant dans cette impossibilité sans lui permettre d’en jouir paisiblement. Elle conclut donc que l’exception d’inexécution consistant dans le non-paiement des loyers est justifiée, et qu’elle a subi un préjudice d’exploitation que la bailleresse est tenue de réparer.
Sur le moyen de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU selon lequel les infiltrations d’eau constitueraient un vice caché, la société EDM MARKET fait valoir qu’elle n’a initié aucune action en garantie des vices cachés à l’encontre de la bailleresse, et que cette dernière ne peut prétendre ne pas avoir connaissance des infiltrations d’eau dès lors que la présence d’infiltrations notables est identifiée dans l’état des lieux du 12 janvier 2016, qu’il est établi que les premières infiltrations dans l’angle Nord-Est et dans l’angle Nord-Ouest datent d’octobre 2015, et que la SLC est intervenue en octobre et novembre 2015 pour régler cette difficulté. La société EDM MARKET relate que le conseil de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU avait même écrit par courrier du 3 février 2016 à la SLC que « vous connaissez déjà ces défauts pour être déjà intervenu en novembre 2015 sans y remédier et il est désormais avéré qu’ils sont sans lien avec la pose de la vitrine ».
Sur la clause d’exclusion de garantie, la société EDM MARKET expose que, certes les dispositions de l’article 1721 du code civil ne sont pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par une clause claire, précise et non équivoque, mais que l’existence d’une telle clause ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance, et qu’en conséquence la SCI VESSIERE CLEMENCEAU n’est pas fondée à se prévaloir de la clause d’exonération de garantie insérée au bail pour échapper à sa responsabilité. Pour les mêmes raisons, la société EDM MARKET considère que la bailleresse ne peut l’invoquer pour prétendre qu’elle n’avait pas à supporter le financement des travaux correctifs et que ce financement reposait in fine sur la preneuse.
Sur le moyen relatif aux conséquences du statut de la copropriété sur l’action de la demanderesse soulevé par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, la société EDM MARKET signale que la défenderesse estime qu’elle aurait dû actionner le syndicat des copropriétaires car les désordres concerneraient des parties communes, ladite défenderesse s’abstenant cependant de préciser ce qui constitueraient des parties communes ou des parties privatives.
Sur le préjudice d’exploitation dont la société EDM MARKET sollicite l’indemnisation, celle-ci souligne qu’il ne saurait être réduit au motif qu’elle aurait une part de responsabilité en n’ayant pas engagé dès juin 2016 des travaux. La demanderesse explique que, contrairement à ce qu’écrit l’expert judiciaire, qui considère qu’elle aurait dû être diligente afin de commencer son activité et aurait pu faire elle-même réaliser les travaux à ses frais avancés car il ne subsistait plus que des infiltrations mineures pouvant être supprimées par tout professionnel compétent, elle ne pouvait connaître ni la nature, ni l’ampleur, ni le coût des travaux à effectuer pour mettre fin aux dernières infiltrations avant le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, qu’il lui était donc factuellement impossible de commander les travaux d’étanchéité susceptibles de mettre un terme aux désordres après l’intervention de la société SLC en avril 2016 tant que le rapport d’expertise judiciaire n’avait pas été rendu, qu’une responsabilité aurait pu être retenue à son encontre si les travaux réalisés avant le dépôt du rapport s’étaient avérés insuffisants ou non pertinents, et que ce n’est qu’au dépôt du rapport qu’elle a pu savoir que des travaux peu importants suffiraient à faire cesser les infiltrations.
La société EDM MARKET ajoute que l’expert amiable, dans son rapport du 22 juillet 2016, avait conclu à la nécessité de procéder à des travaux de grande ampleur consistant à dégager l’enrobé situé au pied des murets supportant les vitrines pour refaire intégralement l’étanchéité extérieure de ces murets, et qu’il était ainsi question de travaux importants qui justifiaient qu’elle ne pouvait en l’état prendre possession du local et commencer les aménagements.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2022 et signifiées à la société SOPREMA par acte de commissaire de justice du 28 février 2023, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU demande au tribunal de :
déclarer la SCI VESSIERE CLEMENCEAU recevable et bien fondée en son appel en cause contre la SLC ; constater que le local commercial acquis par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU en l’état futur d’achèvement auprès de la société SLC a présenté des désordres relevant de la garantie décennale ; constater que ces désordres ont empêché la société EDM MARKET, locataire de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, de jouir pleinement du bien donné à bail ; constater que la société EDM MARKET sollicite à ce titre une indemnité de 170 000 € en remboursement de son préjudice économique ; constater qu’il existe au contrat de bail liant les parties une clause d’exonération de la garantie due au titre de l’article 1721 du code civil ; dire que cette clause doit produire ses effets dans les relations entre les parties ; débouter en conséquence la société EDM MARKET de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU ; condamner le cas échéant la société SLC à relever et garantir la SCI VESSIERE CLEMENCEAU des condamnations qui pourraient être mises à sa charge sur la demande de la société EDM MARKET ; constater que la SCI VESSIERE CLEMENCEAU n’a perçu aucun loyer depuis l’entrée dans les lieux du locataire, en janvier 2016, jusqu’au mois de mai 2019 inclus ; constater que la SCI VESSIERE CLEMENCEAU a fait effectuer les travaux de reprise des désordres subsistants pour un montant total de 5 566 € ; dire que la SCI VESSIERE CLEMENCEAU a subi par ailleurs un préjudice économique consistant en la perte de ces loyers pour un montant de 152 266,20 € ; condamner, à titre principal, la société SLC à verser à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 152 266,20 € en règlement de loyers demeurés indument impayés ; condamner, à titre subsidiaire, la société EDM MARKET à verser à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 152 266,20 € en règlement de loyers demeurés indument impayés ;condamner, à titre principal, la société SLC à verser à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 5566 € au titre du coût des travaux correctifs ; condamner, à titre subsidiaire, la société EDM MARKET à verser à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 5566 € au titre du coût des travaux correctifs ; condamner la société SLC et la société EDM MARKET à payer à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 8 000 € en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société SLC et la société EDM MARKET aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 6 214,54 €.
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU fait valoir que l’état des lieux d’entrée en date du 12 janvier 2016, réalisé contradictoirement et préalablement à la signature du bail commercial, met en lumière la présence d’infiltrations en pied de mur et sur le sol du local donné à bail, que la société EDM MARKET avait donc connaissance d’un défaut apparent du local, qu’en dépit de cette connaissance elle a accepté de prendre à bail ce local, qu’elle a dès lors renoncé à s’en prévaloir, et qu’elle ne peut par voie de conséquence soutenir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme. Elle explique qu’il est peu étonnant que la société EDM MARKET ait pris à bail ce local malgré les infiltrations d’eau l’affectant car alors, aussi bien pour le bailleur que pour le preneur, les désordres étaient dus, suivant les dires de la SLC, à la condensation résultant de l’absence de ventilation du local commercial.
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU indique également que ce n’est qu’à la suite de la conclusion du bail que la cause réelle des infiltrations a finalement été identifiée, à savoir une étanchéité insuffisante des murs, et que ce n’est ainsi pas tant l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur en vertu de l’article 1719 du code civil qui joue, mais plutôt la garantie prévue à l’article 1721 du même code. La bailleresse expose qu’en conséquence, la clause d’exonération de garantie stipulée en dérogation à cet article s’applique et que cette application ne peut souffrir de contestation parce que la société EDM MARKET a pris à bail le local avec ses défauts figurant dans l’état des lieux d’entrée en connaissance de cause.
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU se prévaut par ailleurs du statut de la copropriété et de ses conséquences au regard de l’action de la preneuse. La bailleresse relate que les désordres ayant frappé le local concernent tous des parties communes du bâtiment, que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’applique alors, et que, dans cette hypothèse, le preneur ne peut agir en garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1721 du code civil contre le bailleur car ce dernier n’a pas qualité pour entreprendre seul les travaux de réparation affectant les parties communes. La SCI VESSIERE CLEMENCEAU signale qu’elle s’est rapprochée du syndic de l’immeuble dès le 12 mai 2016, mais qu’aucune démarche n’a été faite par ce dernier puisque l’assureur dommages-ouvrage n’est jamais intervenu.
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU soutient d’autre part qu’elle a respecté les obligations contractuelles dont elle est tenue à l’égard de la société EDM MARKET car la chronologie des événements montre qu’elle a pris toutes les dispositions pour parvenir à ce que les travaux soient définis et mis en œuvre pour faire cesser le trouble dont se plaignait la locataire. La bailleresse rapporte que sa responsabilité pour des vices apparus en cours de bail n’aurait été engagée que si, informée de leur survenance par le locataire, elle n’avait pas agi pour y remédier.
Sur l’appel en garantie de la SLC, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU estime qu’elle peut se prévaloir de la garantie décennale à l’encontre du vendeur d’immeuble à construire. Elle argue du fait que les désordres présentent un caractère décennal, y compris après le 14 avril 2016 contrairement à ce qu’écrit l’expert judiciaire.
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU explique à cet égard que le raisonnement de l’expert ne peut être suivi étant donné que ce raisonnement impose au bailleur qui a acquis le local ou au preneur dudit local de prendre en charge les travaux nécessaires pour supprimer les dernières causes des infiltrations, ce qui fait peser sur eux une obligation de parfait achèvement de l’ouvrage qui n’incombent qu’aux locateurs d’ouvrage et au vendeur d’immeuble à construire, et que l’expert, tout en mentionnant que les désordres subsistants ne sont plus décennaux compte tenu de leur caractère mineur et de la facilité à les traiter, indique néanmoins dans le même temps que le local n’est propre à sa destination que sous condition de réaliser des travaux d’étanchéité.
La bailleresse expose aussi que les infiltrations qui se sont manifestées après le 14 avril 2016 demeuraient d’une ampleur telle que la réalisation des travaux d’aménagement intérieur pour la locataire étaient inenvisageables. Elle invoque notamment une infiltration notable située dans le mur Sud à 30 cm du sol constatée par l’expert lors de sa visite du 26 avril 2017.
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU expose qu’au final, il résulte des constats et conclusions de l’expert judiciaire que les travaux de second œuvre ne pouvaient être effectués qu’après réalisation des travaux d’étanchéité prescrits par lui, et que l’ampleur et le coût de ces travaux importaient peu dès lors que, sans leur réalisation, le local ne pouvait être aménagé et restait ainsi impropre à sa destination.
Sur le préjudice dont la société EDM MARKET demande réparation, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU fait d’abord valoir que ce n’est qu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire en octobre 2018 qu’il a été indiqué que des travaux peu importants suffiraient à assurer la cessation des infiltrations, que, par conséquent, affirmer que lesdits travaux auraient pu être financés et entrepris dès avril 2016 est contraire aux informations dont disposaient les parties à cette date, qu’il s’ensuit que l’expert judiciaire ne pouvait, sinon en ne tenant pas compte des éléments factuels du dossier, distinguer des périodes au regard de la nature et du coût des travaux à réaliser, et qu’il ne pouvait encore moins, pour les mêmes raisons, décider d’imputer une part de responsabilité à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU dans le préjudice allégué par la preneuse.
Ensuite, la bailleresse signale que le préjudice invoqué par la société EDM MARKET doit s’analyser, non pas en une perte d’exploitation, mais en une perte de chance d’avoir pu exploiter le magasin dans les délais initialement prévus. Elle indique également que la preneuse n’explique pas comment elle parvient à retenir la somme mensuelle de 5000 euros pour la perte d’exploitation, qu’elle se contente de reprendre à son compte le chiffre déterminé par l’expert judiciaire, que ce dernier n’a toutefois eu comme élément chiffré que les résultats réalisés en 2013 et 2014 par la société EDM MARKET sur un autre de ses magasins, et qu’en l’absence de toute information relative à ce magasin (surface, personnel, chalandise, …), il n’est pas possible de retenir que les données financières le concernant seraient directement transposables aux chiffres générés par le magasin exploité dans le local pris à bail.
Sur sa demande reconventionnelle en paiement des loyers et charges, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU soutient que la société EDM MARKET ne pouvait refuser de payer les loyers, ce en raison de l’existence d’une clause d’exonération de garantie dans le bail impliquant qu’elle n’était donc pas tenue à garantie. La bailleresse estime qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles et que la preneuse ne peut ainsi exciper d’un quelconque manquement pour fonder son non paiement des loyers.
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU forme cette demande à l’encontre de la SLC à titre subsidiaire. Elle met en exergue qu’elle a été confrontée à la retenue des loyers par son locataire à cause du refus de la SLC d’exécuter la totalité des travaux nécessaires pour mettre fin définitivement aux désordres. A ce sujet, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU relate que, si la SLC est intervenue en mars-avril 2016 pour régler une partie des infiltrations, elle a postérieurement refusé d’agir malgré la persistance de certaines infiltrations, ce qui a conduit la bailleresse à proposer une mesure d’expertise amiable, que la SLC, malgré son accord pour cette mesure d’expertise, a refusé de mettre en œuvre les préconisations de l’expert, que cette situation a amené la SCI a assigné en référé pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, et que la SLC, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, a refusé à nouveau d’intervenir.
Sur sa demande reconventionnelle en paiement des travaux correctifs, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU rapporte qu’elle a fait réaliser les travaux d’étanchéité à ses frais pour un montant de 4600 euros et qu’elle devra encore verser la somme de 966 euros pour la pose des bavettes de bas de vitrine, les travaux n’ayant pas été encore réalisés car l’entreprise n’a pas fourni ses dates d’intervention en dépit de nombreuses relances. Elle estime que ce coût incombe à titre principal à la SLC en sa qualité de vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement sur le fondement de la garantie décennale, et, à titre subsidiaire, à la société EDM MARKET en application de la clause d’exonération de garantie.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2022 et signifiées à la société SOPREMA par acte d’huissier de justice du 16 décembre 2022, la société SLC demande au tribunal de :
à titre principal : dire et juger qu’à compter du 25 mars 2016, date des reprises effectuées à la demande de la société SLC, le désordre invoqué par la société SCI VESSIERE CLEMENCEAU ne présentait aucune gravité décennale ; dire et juger que la société SLC ne devait plus aucune garantie à son acquéreur à compter de cette date ; dire et juger que, pour la période antérieure au 25 mars 2016, la perte de loyer invoquée par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, comme le préjudice subi par la société EDM MARKET, sont inexistants ; rejeter l’ensemble des demandes de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, en ce compris celle tendant à être relevée et garantie par la société SLC de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge sur la demande de la société EDM MARKET ; à titre subsidiaire et si par extraordinaire une condamnation devait être prononcée à l’encontre de la société SLC : dire et juger qu’elle devra être intégralement relevée et garantie par ses locateurs d’ouvrages et leurs assureurs, la société COEG, la MEG, la société SAS Soprema Entreprise, la compagnie d’assurances AXA France IARD et la compagnie d’assurances SMABTP, et la société EDM MARKET ;
à tous les titres : condamner le syndicat des copropriétaires ou qui mieux le devra à payer à la société SLC la somme de 5 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le même aux entiers frais et dépens de la présente instance et autoriser la SELARL LEGA-CITE, avocat, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.
La SLC indique que, pour la période antérieure au 25 mars 2016, date des reprises effectuées à sa demande, elle ne conteste pas le caractère décennal des désordres et sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur pour le préjudice qu’il a pu subir pendant cette période. Elle précise que l’expert l’a évalué à la somme de 1099,50 euros.
Pour la période postérieure au 25 mars 2016, la SLC met en exergue que son intervention a mis fin aux désordres de nature décennale, qu’il ne subsistait que quelques légères infiltrations d’eau, et que celles-ci ne faisaient pas obstacle à la prise de possession du local par la société EDM MARKET ni ne l’empêchaient de procéder aux travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation de son activité. La SLC conteste donc sa responsabilité pour la période postérieure au 25 mars 2016 et estime qu’il ne lui appartenait pas d’intervenir pour reprendre ces petites infiltrations, cette reprise revenant au contraire au propriétaire ou au locataire. La SLC considère que la SCI VESSIERE CLEMENCEAU ne peut ainsi plus se prévaloir de la garantie décennale et qu’elle ne dispose d’aucun autre fondement juridique de nature à justifier sa condamnation, la garantie des vices et défauts de conformité apparents et la responsabilité contractuelle de droit commun n’étant pas applicables dans le cadre du présent litige.
Dans l’hypothèse où elle serait condamnée, la SLC avance qu’elle sera relevée et garantie par les sociétés intervenues sur l’ouvrage en ce qu’elles sont directement à l’origine des désordres survenus.
La SLC écarte d’abord toute responsabilité qui pourrait lui être imputée. Elle explique que les conclusions de l’expert judiciaire mettant à sa charge une part de responsabilité sont erronées car, sur le plan juridique, elle est, en vertu d’une jurisprudence constante, notoirement incompétente en matière de techniques de construction et en exigeant qu’elle somme les entreprises d’effectuer les travaux qu’elle n’est en mesure ni de comprendre et de maîtriser, l’expert judiciaire a mis à sa charge une obligation qui n’est pas la sienne. Sur le plan factuel, la SLC signale que l’expert judiciaire ne peut lui faire supporter une part de responsabilité pour ne pas avoir imposé à son maître d’œuvre d’exécution et aux entreprises l’accomplissement des travaux de réfection alors que, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, la nature des travaux à réaliser faisait l’objet de contestations, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU exigeant, sur le fondement du rapport d’expertise amiable, des travaux disproportionnés par rapport à la réalité des désordres.
Ensuite, elle se prévaut de la responsabilité des sociétés COEG, MEG et SOPREMA en ce que qu’elles n’ont pas satisfait à leur obligation de résultat d’effectuer des travaux conformément aux règles de l’art. Elle précise qu’elles ont été défaillantes à deux reprises, lors de la construction de l’ouvrage puis lors des travaux de reprise.
Sur le moyen des sociétés MEG et AXA France IARD suivant lequel leur responsabilité ne saurait être engagée au titre des travaux antérieurs à ceux de reprise de 2016 car les désordres initiaux ne sont imputables à leur intervention que s’agissant du trou de banche non bouché, cette non-conformité étant nécessairement apparente à la réception, la SLC soutient que ce désordre n’était pas apparent étant donné que ce caractère s’apprécie en fonction de la qualité du maître de l’ouvrage, qu’en l’occurrence elle est non pas une entreprise de construction mais un promoteur incompétent relativement aux règles techniques d’édification d’un ouvrage devant être respectées, et que, de surcroît, le trou était de petite taille.
La SLC expose également que la responsabilité de la société MEG pour la période du 1er février au 1er avril 2016 ne tient pas seulement au trou de banche non rebouché mais aussi et surtout au fait que, selon le rapport d’expertise judiciaire, elle a « livré un génie civil présentant des microfissures très importantes ».
Sur les préjudices, la SLC estime que celui de la société EDM MARKET est inexistant pour la période postérieure à mai 2016 parce que, suivant l’analyse de l’expert judiciaire lui-même, le local était propre à sa destination une fois les travaux de reprise réalisés le 25 mars 2016. La SLC remet aussi en question l’évaluation du préjudice à 5000 euros mensuels car la demanderesse ne précise pas la nature du préjudice qu’elle invoque. Dans le cas où il s’agirait d’une perte de marge, la SLC note qu’il est très optimiste de considérer qu’une épicerie puisse atteindre de tels objectifs dès son ouverture.
Au sujet du préjudice de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, la SLC expose que ce préjudice relatif à une perte de loyer est lui aussi inexistant dans la mesure où la locataire pouvait prendre possession des lieux et procéder à son aménagement dès mars 2016 et où le bail commercial contient une clause d’exonération de garantie des vices cachés. La SLC conteste en outre l’évaluation de ce préjudice. Elle relate que la bailleresse fixe sa créance à partir du loyer qui aurait dû être versé par le locataire à compter de la signature du bail, qu’elle présume alors irréfragablement de la solvabilité de sa locataire alors qu’il est impossible d’en être certain, et que la société ne peut ainsi que solliciter l’indemnisation d’une perte de chance d’obtenir le règlement des loyers.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2022 et signifiées à la société SOPREMA par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, la société MEG et la société AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la société MEG, demandent au tribunal de :
à titre principal : rejeter les demandes formées contre MEG et AXA France IARD ; rejeter les demandes de préjudices formées par la société EDM MARKET et la SCI VESSIERE CLEMENCEAU comme injustifiées ; à titre subsidiaire : condamner les sociétés SLC, COEG, SOPREMA et SMABTP à relever et garantir les sociétés MEG et AXA France IARD des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ; rejeter toute demande supérieure à la somme de 28.194 euros à l’encontre de MEG et d’AXA France IARD ; juger qu’AXA France IARD est fondée à opposer ses franchises contractuelles ; autoriser AXA France IARD à déduire de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des dommages matériels la franchise de 19.157 euros ; autoriser AXA France IARD à déduire de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des dommages immatériels la franchise de 9.579 euros ; en tout état de cause, condamner la société SLC ou qui mieux devra à verser à MEG et à AXA France IARD la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, distraits au profit de la SCP MAURICE – RIVA & VACHERON, selon les règles de l’article 699 du code de procédure civile.
Les sociétés MEG et AXA France IARD indiquent, pour la période antérieure aux travaux de reprise d’avril 2016, que la première n’est pas responsable des infiltrations antérieures à ces travaux puisque l’expert mentionne que ces infiltrations provenaient de défauts d’étanchéité de la dalle supérieure du local. Quant au fait que l’expert judiciaire retient pourtant une part de responsabilité de 20% de la société MEG, celle-ci et la société AXA soulignent qu’il ne justifie pas sa position et qu’aucun élément ne permet de conclure que les microfissures sur les ouvrages qu’elle a réalisés existaient en 2016. Elles ajoutent que l’expert n’a rien constaté sur ce point et que les travaux réalisés en avril 2016 pour stopper les infiltrations ne consistaient pas en un traitement des fissures.
Les sociétés MEG et AXA signalent que seul le trou de banche non correctement refermé existait de manière certaine, mais qu’il était très visible dans le local et, partant, nécessairement apparent à réception et qu’il n’a pas été réservé. Sur l’incompétence invoquée par la SLC, l’assurée et l’assureur estiment que même un profane est en mesure de s’apercevoir qu’un trou dans un mur en béton doit être rebouché pour ne pas être source d’infiltrations.
Pour la période postérieure aux travaux de reprise d’avril 2016, les sociétés MEG et AXA exposent que les désordres subsistants ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination, et que la garantie décennale n’est donc pas susceptible d’être appliquée. Elles indiquent par ailleurs qu’aucune faute n’est imputable à la société MEG.
Sur le préjudice de la société EDM MARKET, les sociétés MEG et AXA considèrent que cette demande est injustifiée étant donné que, les désordres ayant été apparents au jour de la signature du bail, la locataire a pris le local en connaissance de cause, que l’expert conclut qu’elle aurait pu aménager les lieux dès avril 2016 en stoppant les infiltrations mineures restantes, ou au plus tard à partir de juin 2016, une fois les travaux d’étanchéité secs, et qu’elle a créé son propre préjudice car elle aurait pu exercer son activité dès avril 2016, les infiltrations ne faisant pas obstacle à cet exercice.
Les sociétés MEG et AXA indiquent en outre, à propos du quantum du préjudice, que le prévisionnel d’exploitation établi unilatéralement par la société EDM MARKET ne peut servir de justificatif suffisant, et que l’expert judiciaire, qui n’a pas recouru à un sapiteur expert-comptable, a retenu 3% du chiffre mensuel prévisionnel sans aucune explication.
Sur le préjudice de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, les sociétés MEG et AXA France IARD expliquent que la société EDM MARKET ne pouvait refuser le paiement des loyers dès lors que l’exploitation du local n’était pas impossible à compter d’avril 2016, et qu’en vertu du principe de réparation intégrale, la preneuse ne peut à la fois être indemnisée pour son préjudice d’exploitation et retenir le règlement des loyers.
Sur les appels en garantie en cas de condamnation de la société MEG et de la compagnie AXA, ces dernières font valoir que les sociétés SLC, COEG, SOPREMA et SMABTP devront les garantir des condamnations prononcées à leur encontre, aucune somme supérieure à 28 194 euros ne pouvant leur être imputée eu égard aux conclusions de l’expertise judiciaire et les franchises contractuelles stipulées dans le contrat d’assurance étant opposables.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2021 et signifiée à la société SOPREMA par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société COEG, demande au tribunal de :
à titre principal : dire et juger qu’en l’absence de démonstration d’une réception des travaux, la responsabilité décennale de la société COEG ne peut pas être recherchée ; dire et juger que les désordres présents dans le local commercial postérieurement au 15 avril 2016 ne portaient pas atteinte à la destination de l’ouvrage ni ne compromettaient sa solidité ; dire et juger, par ailleurs, que la société SLC ne démontre pas qu’une faute aurait été commise par la société COEG dans l’exécution de sa mission ; débouter la société SLC de sa demande de relevé et garantie formée à l’égard de la société AXA France IARD, celle-ci apparaissant comme non fondée ; à titre subsidiaire : dire et juger qu’à compter du 15 avril 2016, le local commercial acquis par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU et donné à bail à la société EDM MARKET ne présentait aucun désordre empêchant son exploitation ; dire et juger que la société EDM MARKET ne justifie pas que le préjudice de perte d’exploitation qu’elle invoque soit causé par les désordres, ce préjudice étant expliqué, en réalité, par une incurie qui ne peut être imputée aux constructeurs ; débouter la société EDM MARKET de sa demande de condamnation au titre de son préjudice de perte d’exploitation et partant, DEBOUTER la société SLC de sa demande dirigée à l’encontre de la société AXA France IARD tendant à être relevée et garantie des condamnations qui seraient mises à sa charge à ce titre ; dans tous les cas, limiter le préjudice de perte d’exploitation revendiqué par la société EDM MARKET à la période ayant couru entre le 15 avril 2016 et le 20 juin 2016 ; limiter le préjudice de perte de loyers de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU à la période ayant couru entre le 15 avril 2016 et le 20 juin 2016 ; limiter les demandes en garantie formées par la société SLC à l’encontre de la société AXA France IARD en dehors de la période comprise entre le 15 avril 2016 et le 30 juin 2016 ; débouter la société SLC du surplus de ses demandes dirigées à l’encontre de la société AXA France IARD et notamment de toute demande tendant à être relevée et garantie par cette dernière pour les condamnations mises à sa charge au titre des préjudices matériels ; à titre très subsidiaire, si une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre d’AXA France IARD, condamner la société MEG, la société SOPREMA et son assureur la SMABPT à relever et garantir intégralement la société AXA France IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société COEG, de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ; en tout état de cause : condamner la société SLC ou qui mieux le devra à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société SLC ou qui mieux le devra aux entiers dépens de l’instance.
La société AXA France IARD soutient que, pour la période de février au 14 avril 2016, la mise en œuvre de la garantie décennale impliquant une réception de l’ouvrage, aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre de la société COEG sur le fondement de cette garantie en l’absence d’un procès-verbal de réception, d’une invocation d’une réception tacite ou d’une demande de prononcé d’une réception judiciaire.
Sur la faute contractuelle que la société COEG aurait commis, son assureur fait valoir qu’elle a exécuté ses obligations contractuelles lui incombant en tant que maître d’œuvre d’exécution, à savoir s’assurer de la conformité des travaux réalisés avec les pièces du marché, leur descriptif et celui des actes de vente notariés, et que les infiltrations au niveau du mur enterré en façade sud sont liées à une défaillance ponctuelle du dispositif d’étanchéité existant, ce qui relève de la seule garantie légale de l’entreprise attributaire des lots concernés par ce phénomène. La société AXA France IARD ajoute qu’en tous les cas, les travaux de réfection permettant de remédier aux désordres survenus dès le début de l’année 2016 au niveau de la dalle supérieure du local ont été réalisés en temps voulu, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, et que la quasi-intégralité des désordres ont été résolus en deux mois entre février et avril 2016.
Pour la période du 14 avril 2016 à octobre 2018, la société AXA souligne que, suivant les conclusions de l’expert judiciaire, les désordres subsistants ne compromettaient pas la solidité de l’ouvrage ni ne portaient atteinte à sa destination, et qu’en conséquence à compter du 25 mars 2016, date de réalisation effective des travaux correctifs, les désordres ne présentaient plus de gravité décennale, ce qui exclut la responsabilité décennale de la société COEG.
Sur la responsabilité contractuelle de la société COEG, la société AXA met en avant que, le désordre relatif aux infiltrations légères de la liaison vitrine/génie civil sur le mur Ouest portant sur des ouvrages extérieurs à son marché, il n’appartenait pas au maître d’œuvre d’exécution de vérifier la conformité de ces travaux.
Au sujet du point de faiblesse au niveau du trou de banche non soigneusement refermé dans le mur Sud, l’assureur explique que ledit point est apparu après la réception des travaux lors de la réalisation des travaux de reprise et qu’il concerne la seule entreprise en charge du lot gros œuvre, la société MEG.
A propos du fait que la société COEG aurait pu faire diligence pour agir postérieurement au 15 avril 2016 afin de reprendre les désordres mineurs, la société AXA signale que le maître d’œuvre d’exécution n’a jamais été informé par la SLC de la persistance de désordres après le 15 avril 2016 et qu’il ne pouvait donc intervenir.
Sur le préjudice allégué par la société EDM MARKET, la société AXA expose que, suivant le rapport d’expertise judiciaire, rien ne s’opposait plus à ce que le local soit aménagé et exploité à la suite des travaux de reprise du premier quadrimestre 2016, que la réalisation des travaux d’aménagement et l’ouverture du local étaient tout au plus légèrement décalées avec un début d’exploitation en juin 2016, qu’en conséquence, à compter de ce mois, la société EDM MARKET doit être regardée comme seule responsable de la perte d’exploitation qu’elle a subie car elle n’a pas fait le choix d’aménager son local et de débuter son activité alors que cela était possible, et que les éventuelles fautes des locateurs d’ouvrage ne sont pas à l’origine du préjudice de perte d’exploitation puisque les désordres subsistants, s’ils devaient être réparés, n’empêchaient pas l’exploitation.
Concernant l’évaluation du préjudice d’exploitation, la société AXA indique qu’aucune exploitation n’aurait de toute façon eu lieu avant le 15 avril 2016 car il était prévu que l’activité démarre à cette date après les travaux d’aménagements intérieurs, que les désordres ont seulement entraîné un décalage de 2 mois et demi dans la réalisation de ces travaux, qu’à compter du 30 juin 2016, la société EDM MARKET est seule responsable de son préjudice parce qu’elle n’a pas débuté son activité alors qu’elle le pouvait, et que, par conséquent, la période au cours de laquelle la locataire a réellement subi un préjudice d’exploitation est celle de 2 mois et demi, soit du 15 avril au 30 juin 2016.
La société AXA France IARD soutient également que le chiffrage effectué par la société EDM MARKET de son préjudice d’exploitation est contestable car elle se fonde sur le résultat réalisé dans un autre de ses établissements alors que les caractéristiques de ce second établissement sont inconnues. L’assureur ajoute que la locataire ne mentionne pas le résultat annuel de cet établissement pour l’exercice 2015, qui est de 17 607,73 euros, ceux de 2013 et 2014 étant respectivement de 83 041,16 euros et 126 113,35 euros. La société AXA souligne enfin qu’il faut tenir compte du fait qu’il s’agissait d’un démarrage d’activité, avec donc un résultat non comparable avec celui d’un établissement ouvert depuis plusieurs années, que la société EDM MARKET ne justifie par aucun document comptable le résultat d’exploitation qu’elle était susceptible de réaliser à l’ouverture de son commerce, et que, bien que ce dernier soit ouvert depuis le 1er juin 2019, aucun bilan réel n’est produit.
Sur le préjudice allégué par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, la société AXA France IARD relate que la société EDM MARKET n’était pas fondée à suspendre le règlement de ses loyers à compter du 1er février 2016 en raison d’une absence d’exploitation de son fonds de commerce, alors même qu’il était prévu qu’elle ne commence à exploiter ce dernier qu’à partir du 15 avril 2016, qu’à compter du 30 juin 2016, elle ne pouvait pas non plus le suspendre car le local commercial pouvait parfaitement être exploité à compter de cette date, que les intervenants à la construction de l’ouvrage sont parfaitement étrangers à la décision délibérée de ne pas effectuer les travaux d’aménagements intérieurs alors que cela était possible, et qu’en conséquence, seule la période du 15 avril 2016 au 30 juin 2016 pourra faire l’objet d’une indemnisation au titre de la perte de loyers.
Sur les appels en garantie formés à titre subsidiaire, la société AXA France IARD met en exergue les défauts d’exécution imputables aux sociétés MEG et SOPREMA relevés par l’expert judiciaire pour justifier lesdits appels.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2022, la SMABTP demande au tribunal de :
à titre principal : mettre purement et simplement hors de cause la SMABTP : 1°) en l’absence de garantie responsabilité civile décennale mobilisable au titre des dommages immatériels consécutifs ;
2°) en l’absence de désordre de nature décennale ;
3°) en l’absence de préjudices immatériels des sociétés EDM MARKET et VESSIERE CLEMENCEAU établis (perte d’exploitation d’une part, et perte de loyers d’autre part) et d’imputabilité à la société SOPREMA ENTREPRISES ;
rejeter les demandes et appels en garantie dirigés contre la SMABTP comme étant mal dirigés et à tout le moins infondés ; à titre subsidiaire : condamner in solidum la société SLC, la société COEG et son assureur AXA FRANCE IARD, l’entreprise MAZAUD ENTREPRISE GENERALE et son assureur AXA FRANCE IARD à relever et garantir la SMABTP de toute condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires, éventuellement prononcée à son encontre ; faire application des limites de garanties de la SMABTP (franchises et plafonds) prévues au contrat ; en tout état de cause, condamner la société SLC ou qui mieux le devra à payer à la SMABTP la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui seront distraits au profit de la SCP DUCROT, Avocat sur son affirmation de droit.
La SMABTP estime qu’elle doit être mise hors de cause car, en premier lieu, les dommages immatériels consécutifs à un désordre matériel garanti ne sont pas garantis par l’assurance décennale obligatoire.
En deuxième lieu, la SMABTP avance que les désordres ne présentent pas un caractère décennal au vu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire.
En troisième lieu, sur l’éventuelle responsabilité contractuelle de la société SOPREMA, la SMABTP expose que la société EDM MARKET n’a pas subi de perte d’exploitation étant donné qu’avant avril 2016, aucun préjudice ne peut être invoqué puisque la locataire ne devait en tous les cas démarrer son activité qu’à compter d’avril 2016, et qu’après avril 2016, la société EDM MARKET est seule responsable de son préjudice en l’absence de démarrage de son activité alors que les lieux étaient parfaitement exploitables.
La SMABTP explique en outre que l’évaluation de ce préjudice à hauteur de 5000 euros par mois pour une période de démarrage ne repose sur aucun élément tangible et sérieux et qu’aucun document comptable ne justifie le résultat d’exploitation susceptible d’être réalisé à l’ouverture du commerce.
S’agissant du préjudice de perte de loyers allégué par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, la SMABTP indique que la locataire pouvait prendre possession des locaux dès la réalisation des travaux de reprise en mars 2016, que le non-paiement des loyers est imputable à la preneuse et qu’il est question d’un litige ne concernant que le bailleur et son locataire.
A titre subsidiaire, la SMABTP forme des appels en garantie fondés sur les responsabilités mises en avant par l’expert judiciaire. Elle sollicite aussi l’application de ses franchises et plafonds contractuels en précisant que, la responsabilité civile décennale de son assurée ne pouvant être engagée, les franchises sont opposables au bénéficiaire de l’indemnité puisque la garantie facultative est mobilisée.
La société COEG a constitué avocat mais n’a pas conclu.
La société SOPREMA n’a pas constitué avocat.
Par ordonnance du 6 mars 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 12 décembre 2023, renvoyée au 16 janvier 2024.
Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 2 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de noter l’existence d’une erreur matérielle dans le dispositif des conclusions de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU concernant la demande reconventionnelle relative aux loyers et charges impayés.
Plus précisément, à la lecture de la discussion, il apparaît que la demande de condamnation au paiement des loyers est formée à titre principal contre la société EDM MARKET et à titre subsidiaire contre la SLC, et non l’inverse.
Sur la demande indemnitaire de la société EDM MARKET
En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est soumis, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance, c'est-à-dire délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, obligation qui lui incombe tout au long de l'exécution du contrat. Il s’agit d’une obligation de résultat.
Il est à souligner que la clause suivant laquelle le preneur prend les lieux loués en l'état ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance. Il en va de même dans l'hypothèse d'une clause interdisant tout recours du preneur contre le bailleur pour vices cachés, défauts ou malfaçons.
En l’espèce, tout d’abord, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU ne peut prétendre que la société EDM MARKET a renoncé à se prévaloir des infiltrations puisqu’elle a conclu le bail en ayant eu connaissance de ces infiltrations.
En effet, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, la clause stipulant que le preneur prend les lieux loués en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.
Par voie de conséquence, le fait que la locataire ait pris à bail le local en sachant qu’il y a des infiltrations ne signifie pas qu’elle a renoncé à les invoquer et que la bailleresse se trouve déchargée de son obligation de délivrance.
Également, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU soutient que les désordres sont en réalité des vices cachés et que la clause d’exonération de la garantie prévue à l’article 1721 du code civil s’applique donc, ce car la cause réelle de ceux-ci a été découverte après la conclusion du bail commercial.
Cependant, la découverte, après la conclusion du bail, de la véritable cause de désordres apparents lors de cette conclusion ne confère pas à ceux-ci un caractère caché. Dès lors que les désordres sont visibles lors de la signature du bail, il importe peu que leur cause soit trouvée a posteriori.
Au demeurant, même dans l’hypothèse où il aurait été question de vices cachés, la clause d’exonération de garantie n’aurait pas dispensé la bailleresse de son obligation de délivrance, comme il a été exposé plus haut.
Par ailleurs, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU estime que la demande de la société EDM MARKET aurait dû être dirigée contre le syndicat des copropriétaires et non contre elle parce que les désordres affectent des parties communes.
Toutefois, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU n’établit pas que les parties du local frappées par les infiltrations d’eau constituent des parties communes, celle-ci ne produisant aucun élément probant à ce sujet, en particulier le règlement de copropriété. En outre, l’expert judiciaire ne fait état à aucun moment dans son rapport du fait que les désordres concerneraient des parties communes. Enfin, s’il s’agissait de parties communes, les travaux correctifs n’auraient pu être mis en œuvre que sur décision du syndicat des copropriétaires et non sur celle de la bailleresse. Pourtant, les devis relatifs aux travaux correctifs sont au nom de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU ou de sa mandante, la régie FERTORET-COPPIER.
Ainsi, ces différents moyens doivent être écartés.
Ensuite, ces aspects ayant été traités, il est à indiquer que la société EDM MARKET a pris à bail le local brut de béton le 12 janvier 2016 et qu’elle devait effectuer les travaux d’aménagements intérieurs avec un début d’activité en avril 2016, étant précisé que la destination exclusive des lieux loués stipulée dans le bail est la suivante : « EPICERIE SPECIFIQUE DE PRODUITS TURCS, ASIATIQUES, AFRICAINS, PAYS DU BALKANS ET AUTRES PAYS DU MONDE, BAZARD – BOUCHERIE, TRAITEUR ET CHARCUTERIE HALLAL – DEPOT DE PAIN ».
Toutefois, suivant l’expertise judiciaire, les infiltrations d’eau dans le local commercial étaient importantes et la société EDM MARKET, après avoir pris possession des lieux, a constaté que les infiltrations observées lors de l’état des lieux d’entrée faisaient obstacle à la réalisation de ces travaux d’aménagements intérieurs. La locataire ne pouvait partant exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle en raison des infiltrations d’eau empêchant de procéder aux travaux d’aménagements nécessaires pour pouvoir commencer à exploiter le local.
La société EDM MARKET s’est donc tournée vers la régie FERTORET-COPPIER pour que les travaux de reprise soient effectués (LRAR du 24 février 2016).
La SLC a fait procéder auxdits travaux et a informé la régie FERTORET-COPPIER par email du 14 avril 2016 qu’ils étaient terminés depuis le 25 mars 2016.
Le 26 avril 2016, le conseil de la société EDM MARKET a signalé que des infiltrations persistaient (LRAR du 26 avril 2016).
Sur ces infiltrations qui subsistaient, l’expert judiciaire considère qu’elles étaient mineures, qu’elles pouvaient donc être supprimées facilement par tout professionnel compétent, que la preneuse aurait pu elle-même faire réaliser ces travaux, qu’elle aurait pu aménager les locaux à partir de juin 2016 en tenant compte du temps de séchage des travaux d’étanchéité, et qu’elle aurait en conséquence pu commencer à exploiter le local commercial si elle avait été diligente.
Néanmoins, et au-delà de la question du caractère décennal des infiltrations avant et après les travaux de reprise qui sera examinée plus loin, il est à relever d’une part que les travaux d’aménagements intérieurs ne pouvaient être exécutés qu’après la réalisation des travaux de suppression des infiltrations qui perduraient. L’expert judiciaire le mentionne dans son rapport : « Ces petites infiltrations sont des désordres effectifs qu’il convient de supprimer avant les travaux de second œuvre du local » (page 20 du rapport) ou encore « Les infiltrations subsistantes peuvent toutes être traitées par l’intérieur du local, au préalable des travaux de second œuvre » (page 22 du rapport).
En d’autres termes, les travaux de reprise des désordres devaient être terminés complètement pour que la société EDM MARKET puisse procéder à ceux d’aménagements intérieurs.
Or, ces derniers travaux de reprise pour mettre fin aux infiltrations subsistantes ne pouvaient en aucun cas être supportés par la locataire puisqu’il s’agissait de reprendre des défauts liés à la construction de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement, les causes de ces infiltrations ayant en effet été les suivantes : « Mur Sud : microfissures dans le génie civil et faiblesses dans l’étanchéité de ce mur dont la réalisation a été complexe car il se situe derrière un bassin de rétention d’eau et une zone en pleine terre. Ces faiblesses n’ont pas été compensées par un béton armé irréprochable : un trou de banche n’est pas soigneusement refermé comme cela aurait dû l’être, la liaison sol/mur présente des microfissures. Mur Ouest : microfissures dans le muret prévu pour recevoir la vitrine. »
D’autre part, la société EDM MARKET ne pouvait légitimement pas, avant le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, connaître l’importance des désordres restants ni la nature et l’ampleur du coût des travaux demeurant à effectuer pour y mettre fin. Le risque d’engager sa responsabilité était avéré si elle avait décidé d’entreprendre des travaux de traitement des derniers désordres et que ceux-ci s’étaient révélés inefficients, insuffisants ou encore avaient aggravés les désordres, étant signalé, comme cela vient d’être vu, que ces travaux ne sont en tout état de cause pas à sa charge.
Par conséquent, au regard de ces développements, la société EDM MARKET s’est trouvée dans l’impossibilité de réaliser les travaux d’aménagements intérieurs et, partant, d’exploiter le local commercial conformément à sa destination contractuelle en raison des infiltrations d’eau et tant qu’elles n’avaient pas été traitées totalement par l’accomplissement de l’ensemble des travaux de reprise, peu important que les désordres persistants après les travaux de reprise diligentés par la SLC eussent été mineurs.
En conséquence, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU a manqué à son obligation de délivrance, étant souligné que, s’agissant d’une obligation de résultat, est dès lors inopérant son moyen selon lequel elle a pris toutes les dispositions pour parvenir à ce que les travaux soient définis et mis en œuvre pour faire cesser les troubles dont se plaignait la locataire.
Sur le préjudice de perte d’exploitation invoqué par la société EDM MARKET, en premier lieu, il est à signaler que ce préjudice consiste non pas en une perte d’exploitation proprement dite mais en une perte de chance d’exploiter le local commercial dans les délais prévus en raison des infiltrations d’eau qui ont empêché le démarrage de cette exploitation dans lesdits délais.
En deuxième lieu, la société EDM MARKET sollicite l’indemnisation de son préjudice pour la période allant du 12 janvier 2016 au mois d’octobre 2018 inclus.
Ainsi qu’il a été développé ci-dessus, la société EDM MARKET s’est trouvée dans l’impossibilité d’exploiter, y compris après avril 2016, en raison des infiltrations d’eau.
Par ailleurs, il ne peut être soutenu que, pour la période de janvier à avril 2016, il n’y a quoi qu’il en soit pas de perte d’exploitation car celle-ci ne devait débuter qu’en avril 2016.
En effet, s’il était certes prévu que l’exploitation démarre à partir de ce mois après les travaux d’aménagements intérieurs (fait constant), ce moyen ne peut néanmoins prospérer dans la mesure où l’absence d’exploitation est due non pas aux travaux d’aménagements intérieurs mais aux infiltrations d’eau ne permettant pas d’effectuer ces travaux indispensables pour commencer à exploiter. Ces infiltrations ont, tout le temps qu’elles ont duré, décalé d’autant la période de réalisation des travaux d’aménagements et la nécessaire absence d’exploitation qui en découle pour la locataire dont elle ne peut indubitablement, pour cette absence d’exploitation spécifique, se prévaloir à son bénéfice, ce qu’elle ne fait d’ailleurs pas car elle ne sollicite pas l’indemnisation de son préjudice pour la période postérieure au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.
Dès lors, la période du 12 janvier 2016 à octobre 2018 inclus sera retenue.
En troisième lieu, l’expert fixe une perte d’exploitation mensuelle de 5000 euros. Il a déterminé ce montant en se fondant sur les résultats de 2013 et 2014 de l’établissement de la société EDM MARKET situé dans le 9ème arrondissement de [Localité 10] et en appliquant un pourcentage de 3% étant donné que l’activité de la preneuse dans le local commercial objet du litige était en période de démarrage.
Cependant, il est à relever que les caractéristiques de cet établissement du 9ème arrondissement ne sont pas connues (environnement commercial, charges ou encore surface de vente), et que la société EDM MARKET produit seulement des comptes de résultats prévisionnels (joints au dossier commercial du projet relatif à ce local commercial qu’elle communique) et un prévisionnel d’exploitation tous réalisés par elle-même, ainsi qu’une attestation de présentation des comptes de la société pour l’exercice 2020 rédigée par un expert-comptable qui ne permet pas de déterminer, à sa lecture, s’il s’agit des comptes de l’établissement sis [Adresse 2], de ceux de l’établissement situé dans le 9ème arrondissement de [Localité 10], ou bien d’une présentation globale de l’ensemble des comptes des établissements de la société EDM MARKET (ce qui ne permettrait pas non plus une quelconque appréciation à défaut de pouvoir distinguer entre les comptes de chaque établissement).
Dans ces conditions, la perte de chance sera évaluée à 50% de la perte d’exploitation mensuelle fixée par l’expert.
Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, le préjudice de la société EDM MARKET tenant à la perte de chance d’exploiter pour la période du 12 janvier 2016 au mois d’octobre 2018 inclus s’élève à la somme de 82 500 euros.
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU sera condamnée à verser cette somme à la société EDM MARKET.
Sur les demandes de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU
Sur la garantie de la SLC
L’article 1646-1 du code civil dispose :
« Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3. »
L’article 1792 du même code prévoit :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
Il est de jurisprudence constante que la garantie décennale n’est susceptible de jouer que s’il y a eu réception de l’ouvrage et qu’en présence de désordres non apparents lors de cette réception.
En l’espèce, les lots en cause s’agissant des désordres litigieux sont le gros œuvre et l’étanchéité.
Pour le lot gros œuvre, suivant procès-verbal en date du 18 décembre 2014 signé par la SLC, la société COEG et la société MEG, le lot gros œuvre a été réceptionné avec réserves, aucune ne portant toutefois sur le local commercial acquis par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU.
Concernant le lot étanchéité, le procès-verbal de réception n’est pas produit.
Toutefois, la SMABTP, assureur de la société SOPREMA en charge de ce lot, qui a été attraite en la cause mais qui n’a pas constitué avocat, ne conteste pas l’existence d’une réception de ce lot.
Dès lors, il y a lieu de considérer qu’il y a bien eu réception et que la garantie décennale ne peut être exclue sur le fondement du moyen tiré d’une absence de réception, contrairement à ce que soutient la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société COEG.
Les réserves pour le lot gros œuvre n’ayant pas pour objet le local commercial et la liste des réserves pour le lot étanchéité n’étant pas fournie, il ne peut être considéré que les infiltrations d’eau étaient apparentes au moment de la réception.
Sur le trou de banche non soigneusement refermé, il ne peut pas être argué qu’il était nécessairement apparent à réception et qu’il n’a tout simplement pas été réservé. En effet, le maître de l’ouvrage, qui est certes promoteur immobilier, n’est pas un professionnel de la construction et n’a donc pas la compétence technique pour conclure à une difficulté relativement à un trou de banche non correctement rebouché.
Sur le caractère décennal des désordres, suivant les conclusions de l’expertise judiciaire, pour la période de janvier à avril 2016, les infiltrations d’eau étaient importantes, elles provenaient essentiellement de défauts d’étanchéité au niveau de la dalle en béton supérieure du local, et elles rendaient celui-ci impropre à sa destination.
Ainsi, pour cette période, les désordres peuvent être qualifiés de décennaux.
Pour la période postérieure à avril 2016, l’expert judiciaire indique qu’à la suite des travaux de reprise diligentés par la SLC, il ne subsistait plus que des infiltrations mineures qui avaient pour origine :
« Mur Sud : microfissures dans le génie civil et faiblesses dans l’étanchéité de ce mur dont la réalisation a été complexe car il se situe derrière un bassin de rétention d’eau et une zone en pleine terre. Ces faiblesses n’ont pas été compensées par un béton armé irréprochable : un trou de banche n’est pas soigneusement refermé comme cela aurait dû l’être, la liaison sol/mur présente des microfissures.
Mur Ouest : microfissures dans le muret prévu pour recevoir la vitrine. »
L’expert judiciaire estime qu’à l’issue des travaux engagés par la SLC, les désordres mineurs subsistants ne rendaient pas l’ouvrage impropre à sa destination.
Toutefois, l’expert, dans le même temps, écrit que « ces petites infiltrations sont des désordres effectifs qu’il convient de supprimer avant les travaux de second œuvre du local », que « l’ouvrage est donc maintenant propre à destination moyennant des petits travaux d’étanchéité », et que « les infiltrations subsistantes peuvent toutes être traitées par l’intérieur du local, au préalable des travaux de second œuvre ».
En d’autres termes, il ressort indubitablement de ces mentions de l’expert que les travaux de reprise des infiltrations persistantes constituent un préalable nécessaire à la réalisation des travaux d’aménagements intérieurs du local commercial.
Ainsi, quand bien même les désordres qui persistaient après les travaux de reprise diligentés par la SLC étaient mineurs, ils continuaient de rendre le local impropre à sa destination, ce puisque ledit local ne pouvait être exploité conformément à sa destination contractuelle tant que les travaux d’aménagements intérieurs n’étaient pas réalisés, travaux qui ne pouvaient être exécutés qu’après suppression des désordres subsistants.
Par conséquent, l’ensemble des désordres litigieux revêtent un caractère décennal et la SLC, en tant que vendeur d’immeuble à construire, doit, en application de l’article 1646-1 du code civil précité, la garantie décennale à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, acquéreur du local commercial.
Dès lors, la SLC sera condamnée à relever et garantir la SCI VESSIERE CLEMENCEAU des condamnations prononcées à son encontre.
Sur le paiement des loyers et charges
Sur la demande formée à titre principal contre la société EDM MARKET
En application de l'article 1728 du code civil, le preneur doit verser le loyer aux échéances convenues.
Toutefois, il n'est pas tenu de payer le loyer quand, en cas de manquement du bailleur à ses obligations, il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.
En l’espèce, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU sollicite le versement des loyers et charges pour la période débutant le 12 janvier 2016 et arrêtée au 1er juin 2019, cette date correspondant à l’exécution des derniers travaux d’étanchéité, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU écrivant effectivement dans ses dernières conclusions : « [elle] a subi un préjudice conséquent, son locataire n’ayant versé aucun loyer entre son entrée en jouissance et la réalisation des derniers travaux d’étanchéité par le bailleur ».
Comme il a été retenu plus haut, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU a manqué à son obligation de délivrance en ce que la société EDM MARKET s’est trouvée dans l’impossibilité d’exploiter le local commercial conformément à sa destination contractuelle en raison des infiltrations d’eau et tant qu’elles n’avaient pas été traitées totalement par l’accomplissement de l’ensemble des travaux de reprise.
Et, il ne peut être tiré argument du fait que les loyers devaient en tout état de cause être payés de janvier à avril 2016 car l’exploitation devait débuter, en l’absence de désordres, en avril 2016 et que, par voie de conséquence, l’exception d’inexécution tirée de l’impossibilité d’exploitation causée par les infiltrations d’eau ne peut être invoquée pour cette période.
En effet, les désordres ont eu pour conséquence d’empêcher la réalisation des travaux intérieurs nécessaires à l’exploitation et qui auraient dû être effectués, s’il n’y avait pas eu lesdits désordres, avant avril 2016 pour permettre un démarrage d’exploitation à compter de ce mois. En d’autres termes, les infiltrations d’eau, pendant le temps qu’elles ont duré, ont décalé d’autant le moment où la société EDM MARKET s’est trouvée en mesure de procéder aux travaux d’aménagements indispensables à l’exploitation de son local commercial conformément à sa destination contractuelle.
Dès lors, au regard de ces développements, l’exception d’inexécution fondée sur l’impossibilité d’exploitation est justifiée, y compris pour la période de janvier à avril 2016 puisque les infiltrations d’eau ont fait obstacle à la réalisation des travaux d’aménagements intérieurs qui auraient permis de débuter l’activité en avril 2016.
En conséquence, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU sera déboutée de sa demande en paiement des loyers et charges formée à l’encontre de la société EDM MARKET
Sur la demande formée à titre subsidiaire contre la SLC
La société EDM MARKET a fait jouer l’exception d’inexécution et n’a pas réglé les loyers et charges en raison de l’impossibilité pour elle d’exploiter le local commercial conformément à sa destination contractuelle à cause des infiltrations d’eau.
Or, ces infiltrations sont dues à des défauts afférents à la construction de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement (cf. causes des désordres mentionnées ci-dessus).
Par conséquent, la SCI VESSIERE CLEMENCEAU a subi cette perte de loyers en raison de ces infiltrations causées par ces défauts de construction.
Par ailleurs, il n’est démontré l’existence d’aucun risque d’insolvabilité de la preneuse, qui est liée à la bailleresse par un bail commercial classique.
En conséquence, la SLC, tenue de la garantie décennale à l’égard de la bailleresse, sera condamnée à lui verser, suivant le décompte des loyers et charges en date du 13 juin 2019, la somme de 152 266,07 euros au titre de son préjudice locatif.
Sur les travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU forme sa demande en paiement des travaux de reprise des désordres subsistants à titre principal à l’encontre de la SLC.
L’expert judiciaire préconise, pour mettre fin aux désordres persistants, des travaux de reprise d’étanchéité sur le gros œuvre d’un montant de 3000 euros TTC et une pose de bavettes pour un coût de 1500 euros TTC.
Il n’est pas contesté, ni contestable eu égard aux devis signés fournis par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, que celle-ci a pris les devants pour que ces travaux de reprise soient mis en œuvre.
Or, de tels travaux de reprise de désordres décennaux n’ont pas à être assumés par la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, acquéreur.
Il incombe à la SLC, vendeur d’immeuble à construire, sur le fondement de la garantie décennale dont elle est tenue vis-à-vis de la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, de les diligenter.
Sur le montant de ces travaux, celui-ci, bien qu’un peu plus élevé que celui évalué par l’expert judiciaire, n’est remis en cause par aucune des parties.
Partant, la SLC sera condamnée à verser à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 5566 euros au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants.
Sur les recours en garantie des sociétés SLC, MEG, AXA France IARD et SMABTP
Sur les recours en garantie formée par la société SLC et à son encontre
L’article 1792 du code civil prévoit :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
L'article 1792-1 du même code dispose :
« Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
Il est de jurisprudence constante que si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le vendeur d’immeuble à construire, maître de l’ouvrage, ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain.
Dans le cadre de la mise en jeu de la garantie décennale, le maître de l’ouvrage sera susceptible d’engager sa responsabilité s’agissant de la survenance des dommages en cas d’immixtion fautive dans la conception ou la réalisation des travaux si la preuve est apportée que le maître d’ouvrage a une compétence notoire, précise, de la technique du bâtiment, ou bien lorsqu’il a accepté consciemment un risque, ce qui suppose une information de la part des locateurs d’ouvrage, étant indiqué que, dans cette hypothèse, il importe peu que le maître d’ouvrage ne soit pas notoirement compétent.
En l’espèce, le caractère décennal des désordres a été retenu et, compte tenu des condamnations prononcées à son encontre, l’action en garantie décennale présente un intérêt direct et certain pour la SLC, qui conserve donc la faculté de l’exercer.
Il a été vu que les causes des désordres sont les suivantes :
défauts d’étanchéité au niveau de la dalle en béton supérieure du local ; « Mur Sud : microfissures dans le génie civil et faiblesses dans l’étanchéité de ce mur dont la réalisation a été complexe car il se situe derrière un bassin de rétention d’eau et une zone en pleine terre. Ces faiblesses n’ont pas été compensées par un béton armé irréprochable : un trou de banche n’est pas soigneusement refermé comme cela aurait dû l’être, la liaison sol/mur présente des microfissures. » ; « Mur Ouest : microfissures dans le muret prévu pour recevoir la vitrine. »
Les travaux de reprise diligentés par la SLC ont mis fin aux défauts d’étanchéité de la dalle, mais n’ont pas été complets car ils n’ont pas porté sur les microfissures et le trou de banche, qui n’ont donc pas été traités et qui nécessitaient de compléter les travaux de reprise pour qu’il soit définitivement mis fin aux désordres. La société MEG et la compagnie d’assurance AXA France IARD, es qualité d’assureur de cette société, affirment aussi que les microfissures n’existaient pas en 2016, mais sans l’étayer par aucun élément probant et alors en outre qu’elles ont été constatées par l’expert amiable dans son rapport du 22 juillet 2016.
Au regard de ces causes des désordres, ces derniers trouvent donc leur origine dans des parties de l’ouvrage où travaux de gros œuvre et travaux d’étanchéité sont imbriqués et doivent être mis en œuvre de manière coordonnée et complémentaire pour être efficients.
Dans ces conditions, les désordres sont imputables aux travaux de gros œuvre et d’étanchéité entrepris par respectivement par la société MEG et la société SOPREMA.
La responsabilité de ces sociétés est dès lors engagée à l’égard du maître de l’ouvrage sur le fondement de la garantie décennale.
Concernant la société COEG, suivant le contrat de direction de l’exécution des marchés et coordination signé avec le maître de l’ouvrage le 27 septembre 2012, elle était tenue d’une mission complète de maîtrise d’œuvre d’exécution.
Il lui appartenait donc notamment de veiller à la bonne exécution des travaux relatifs aux lots gros œuvre et étanchéité et aux travaux de reprise des désordres entrepris début 2016.
Contrairement à ce que soutient la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société COEG, tous les défauts de l’ouvrage à l’origine des infiltrations existaient avant les travaux de reprise du début de l’année 2016. Ces travaux n’ont simplement pas été suffisants pour supprimer toutes les causes des désordres. Cela ressort clairement du rapport d’expertise judiciaire. A aucun moment l’expert ne conclut que les travaux de reprises ont provoqué l’apparition de nouveaux défauts.
Sur le fait que le désordre relatif aux infiltrations légères de la liaison vitrine/génie civile sur le mur Ouest porterait sur des ouvrages extérieurs au marché de la société COEG, la société AXA France IARD n’appuie cette affirmation sur aucun élément probant, et aucune pièce du dossier ne permet de considérer que les désordres du mur Ouest affecteraient une partie de l’ouvrage hors marché de la société COEG.
Ainsi, au regard de ce qui précède, la responsabilité décennale de la société COEG est engagée vis-à-vis de la SLC.
Au sujet de la société EDM MARKET, au vu des développements plus haut dans le jugement, elle ne peut être tenue de garantir la SLC.
S’agissant de la SLC, aucune immixtion fautive ne peut lui être imputée dès lors qu’en tant que promoteur immobilier, elle ne peut avoir une compétence notoire et précise de la technique du bâtiment.
Elle n’a pas non plus accepté consciemment un risque.
La SLC n’a donc aucune part de responsabilité dans la survenance des désordres.
A propos des assureurs des sociétés COEG, MEG et SOPREMA, la société AXA France IARD ne dénie pas sa garantie à l’égard tant de la société COEG que de la société MEG.
En revanche, la SMABTP fait valoir que sa garantie à l’égard de la société SOPREMA n’est pas due.
Toutefois, d’une part, les travaux de reprise des désordres subsistants, qui consistent donc à réparer des dommages matériels subis par l’ouvrage, entrent partant dans le champ d’application de la garantie décennale obligatoire. La SMABTP ne peut ainsi refuser sa garantie sur ce point.
D’autre part, pour les dommages immatériels que constituent les préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, il est à signaler que la SMABTP ne produit pas les conditions particulières de la police responsabilité décennale souscrite par la société SOPREMA, de sorte qu’elle ne justifie pas de l’étendue précise de sa garantie. En outre la société SOPREMA a souscrit une assurance responsabilité civile couvrant pendant et après les travaux tous dommages corporels, matériels et immatériels confondus (pièce 8 SLC). La SMABTP ne produit pas les conditions générales de cette police et ne justifie donc pas des limites de sa garantie.
Sa garantie est donc due pour les préjudices immatériels.
En conclusion, la société COEG, la société MEG, la société AXA France IARD, en qualité d’assureur des sociétés COEG et MEG, la société SOPREMA et la SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA, seront condamnées in solidum à relever et garantir la SLC des condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais irrépétibles et dépens.
Le recours en garantie de la SLC contre la société EDM MARKET sera rejeté.
Les recours en garantie des sociétés MEG, AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société MEG, et SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA, formés à l’encontre de la SLC seront rejetés.
Sur les recours en garantie des sociétés MEG, AXA France IARD et SMABTP
Dans les rapports des différents intervenants entre eux, la responsabilité délictuelle de droit commun s’applique.
Sur cette responsabilité, suivant l’article 1382 ancien du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, concernant les sociétés MEG et SOPREMA, au regard des causes des désordres, lesdites sociétés n’ont pas exécuté correctement leurs travaux.
S’agissant de parties de l’ouvrage où travaux de gros œuvre et travaux d’étanchéité sont imbriqués, il convient de considérer que la responsabilité de chacune des sociétés est équivalente.
Pour la société COEG, il ressort du rapport d’expertise qu’elle n’a pas suffisamment veillé à la bonne exécution des travaux de gros œuvre et d’étanchéité.
Il importe ainsi d’ailleurs peu, au vu de ce qui vient d’être relevé, que la société COEG n’ait pas été informée après le 15 avril 2016 de la persistance d’infiltrations.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’opérer une distinction dans le temps des responsabilités de ces trois sociétés, le caractère décennal ayant été retenu pour l’ensemble des désordres.
Dans ces conditions, compte tenu des développements qui précèdent et des causes des désordres, il convient de fixer les parts de responsabilité finale dans la survenance des désordres de la manière suivante :
- la société MEG : 40% ;
- la société SOPREMA : 40% ;
- la société COEG : 20%.
Il en résulte, au titre des recours en garantie, sachant que les garanties des assureurs sont dues, que :
la société MEG et son assureur la société AXA France IARD seront condamnés in solidum à relever et garantir la société SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 40% de la société SOPREMA, dans la limite de la part de responsabilité de la société MEG de 40% ; la société MEG sera condamnée à relever et garantir la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société COEG, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 20% de la société COEG, dans la limite de la part de responsabilité de la société MEG de 40% ; la société SOPREMA et son assureur la société SMABTP seront condamnés à relever et garantir la société MEG et la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société MEG, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 40% de la société MEG, dans la limite de la part de responsabilité de la société SOPREMA de 40% ; la société SOPREMA et son assureur la société SMABTP seront condamnés à relever et garantir la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société COEG, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 20% de la société COEG, dans la limite de la part de responsabilité de la société SOPREMA de 40% ; la société COEG et son assureur la société AXA France IARD seront condamnés à relever et garantir la société MEG des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 40% de la société MEG, dans la limite de la part de responsabilité de la société COEG de 20% ; la société COEG et son assureur la société AXA France IARD seront condamnés in solidum à relever et garantir la SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 40% de la société SOPREMA, dans la limite de la part de responsabilité de la société COEG de 20%.
Sur l’opposabilité des franchises et plafonds
Sur le coût des travaux de reprise des désordres subsistants, étant donné que la garantie qui s’applique est la garantie décennale obligatoire, les franchises et plafonds prévus dans le contrat liant la SMABTP et la société SOPREMA et les franchises du contrat liant la société AXA France IARD et MEG ne sont pas opposables aux tiers. Ils sont néanmoins, en application de ces contrats, opposables à leurs assurées. Cela sera dit dans le dispositif de la présente décision.
Sur les préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, ce sont les garanties facultatives souscrites par la société MEG et la société SOPREMA qui sont en jeu. Il en découle que les franchises et plafonds de la SMABTP et les franchises de la société AXA France IARD sont opposables tant aux tiers qu’à leurs assurées, ce qui sera mentionné dans le dispositif du présent jugement.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU, la SLC, la société COEG, la société MEG, la société AXA France IARD, en qualité d’assureur des sociétés COEG et MEG, la société SOPREMA et la SMABTP seront condamnées in solidum aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.
La SCI VESSIERE CLEMENCEAU sera condamnée à verser à la société EDM MARKET la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SLC sera condamnée à verser à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle sera également condamnée à relever et garantir la SCI VESSIERE CLEMENCEAU des condamnations mises à sa charge au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Il n’y a pas lieu de faire droit au surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
En vertu des articles 514 et 515 du code de procédure civile dans leur version antérieure au 1er janvier 2020, eu égard à l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire et sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant dans sa formation collégiale, après audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI VESSIERE CLEMENCEAU à verser à la société EPICERIE DU MONDE (EDM MARKET) la somme de 82 500 euros au titre de son préjudice consistant en la perte de chance d’exploiter son local commercial ;
CONDAMNE la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION à relever et garantir la SCI VESSIERE CLEMENCEAU des condamnations prononcées à son encontre ;
DEBOUTE la SCI VESSIERE CLEMENCEAU de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers et charges formée à l’encontre de la société EPICERIE DU MONDE (EDM MARKET) ;
CONDAMNE la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION à verser à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 152 266,07 euros au titre de son préjudice locatif ;
CONDAMNE la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION à verser à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 5 566 euros au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants ;
REJETTE les recours en garantie des sociétés MAZAUD ENTREPRISE GENERALE, AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE, et SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA, formés à l’encontre de la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION ;
REJETTE le recours en garantie de la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION formé à l’encontre de la société EPICERIE DU MONDE (EDM MARKET) ;
CONDAMNE in solidum la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE, la société COORDINATION ETUDES GENERALES, la société AXA France IARD, en qualité d’assureur des sociétés MAZAUD ENTREPRISE GENERALE et COORDINATION ETUDES GENERALES, la société SOPREMA et la société SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA, à relever et garantir la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION des condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais irrépétibles et dépens ;
CONDAMNE in solidum la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE et son assureur la société AXA France IARD à relever et garantir la société SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 40% de la société SOPREMA, dans la limite de la part de responsabilité de la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE de 40% ;
CONDAMNE la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE à relever et garantir à relever et garantir la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société COORDINATION ETUDES GENERALES, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 20% de la société COORDINATION ETUDES GENERALES, dans la limite de la part de responsabilité de la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE de 40% ;
CONDAMNE in solidum la société SOPREMA et son assureur la société SMABTP à relever et garantir la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE et la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 40% de la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE, dans la limite de la part de responsabilité de la société SOPREMA de 40% ;
CONDAMNE in solidum la société SOPREMA et son assureur la société SMABTP à relever et garantir la société AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société COORDINATION ETUDES GENERALES, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 20% de la société COORDINATION ETUDES GENERALES, dans la limite de la part de responsabilité de la société SOPREMA de 40% ;
CONDAMNE in solidum la société COORDINATION ETUDES GENERALES et son assureur la société AXA France IARD à relever et garantir la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 40% de la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE, dans la limite de la part de responsabilité de la société COORDINATION ETUDES GENERALES de 20% ;
CONDAMNE in solidum la société COORDINATION ETUDES GENERALES et son assureur la société AXA France IARD à relever et garantir la société SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA, des sommes versées au titre du coût des travaux de reprise relatifs aux désordres subsistants, des préjudices de perte de chance d’exploiter et locatif, des dépens et des frais irrépétibles au-delà de la part de responsabilité de 40% de la société SOPREMA, dans la limite de la part de responsabilité de la société COORDINATION ETUDES GENERALES de 20% ;
DIT que les franchises et plafonds stipulés dans le contrat d’assurance passé entre la société SMABTP et la société SOPREMA, ainsi que les franchises stipulées dans le contrat d’assurance conclu entre la société AXA France IARD et la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE, ne sont pas opposables aux tiers mais opposables aux assurées s’agissant du coût des travaux de reprise des désordres subsistants ;
DIT que les franchises et plafonds stipulés dans le contrat d’assurance passé entre la société SMABTP et la société SOPREMA, ainsi que les franchises stipulées dans le contrat d’assurance conclu entre la société AXA France IARD et la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE, sont opposables aux tiers et aux assurées s’agissant du préjudice de perte de chance d’exploiter et du préjudice locatif ;
CONDAMNE in solidum la SCI VESSIERE CLEMENCEAU, la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION, la société MAZAUD ENTREPRISE GENERALE, la société COORDINATION ETUDES GENERALES, la société AXA France IARD, en qualité d’assureur des sociétés MAZAUD ENTREPRISE GENERALE et COORDINATION ETUDES GENERALES, la société SOPREMA et la société SMABTP, en qualité d’assureur de la société SOPREMA aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ;
DIT que les dépens seront distraits au profit des parties qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI VESSIERE CLEMENCEAU à verser à la société EPICERIE DU MONDE (EDM MARKET) la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION à verser à la SCI VESSIERE CLEMENCEAU la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société LYONNAISE POUR LA CONSTRUCTION à relever et garantir la SCI VESSIERE CLEMENCEAU des condamnations mises à sa charge au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Cécile WOESSNER, et le Greffier, Jessica BOSCO BUFFART.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
