TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 10 cab 10 H
N° RG 21/01717 - N° Portalis DB2H-W-B7F-VWUZ
Jugement du 28 Mars 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Me Eric POUDEROUX - 520
Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU - 680
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 28 Mars 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Septembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 23 Janvier 2024 devant :
Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,
En présence de Perrine PEREZ, Juriste assistante du magistrat,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSES
S.A.R.L. KAMEYSA (TENDANCE),
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON
Madame [H] [G]
née le 14 Mai 1982 à [Localité 4] (TUNISIE),
demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/031455 du 13/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)
représentée par Me Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.C. LE PLACEMENT IMMOBILIER LYONNAIS, représentée par sa gérante en exercice, la SASU BARI, domiciliée : chez SASU BARI (REGIES LE GROS BARI ET DELORD), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON
Aux termes d’un acte du 13 juin 2016, la société LE PLACEMENT IMMOBILIER LYONNAIS (PIL) a donné à bail commercial à la société MURIELLE PONCEPT un local à usage de salon de coiffure situé [Adresse 2].
La société MURIELLE PONCEPT a cédé son fonds de commerce à la société KAMEYSA dont la gérante est Madame [G], à effet au 1er octobre 2016.
Par acte du 29 septembre 2016, Madame [H] [G] s’est portée caution solidaire des engagements de la société KAMEYSA.
Selon acte subrogatoire à effet au 1er octobre 2016, le bénéfice du contrat de bail commercial a été transmis à la société KAMEYSA.
Par courrier du 26 juin 2019, la société BARI, administrateur du bien de la société PIL, a informé la société KAMEYSA des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires relatives l’exécution de travaux.
Suite à de nouvelles correspondances de la société PIL, la société KAMEYSE l’a informé de son refus de prendre en charge les sommes demandées au titre de ces travaux, ce qu’elle a confirmé en réponse à la mise en demeure qui lui a été faite le 08 février 2021.
Par exploit d’huissier du 24 février 2021, la SARL KAMEYSA et Madame [H] [G] ont assigné la société PLACEMENT IMMOBILIER LYONNAIS devant la présente juridiction.
*
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1er février 2023, la SARL KAMEYSA et Madame [H] [G] sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa des articles 606 ; 1243-5 du Code civil :
I/
Condamner la société PIL représentée par son mandataire, la société BARI, à prendre à sa seule charge la quote-part des travaux de reprise d’une canalisation d’évacuation d’eau suite au refoulement subi par le salon de coiffure, la quote-part des travaux de curage du réseau complet des canalisations d’évacuations horizontales et verticales et la quote-part des travaux de remplacement de la chaudière collective pour un montant total de 5.252,46 €.II/
Vu l’article 606 du Code civil,
Condamner la société PIL représentée par son mandataire, la société BARI, à payer à la société KAMEYSA la somme de 1.082,50 € en remboursement du coût de fourniture et d’installation d’un cumulus, en l’état de ce qu’il s’agit d’une grosse réparation à charge du bailleur.III/ A titre subsidiaire, au cas où le Tribunal condamnerait la société KAMEYSA à payer tout ou partie des charges contestées objet des paragraphes I/ et II/ ci-dessus,
Vu l’article 1343 – 5 du Code civil,
Echelonner le paiement de l’arriéré de charges du par la société KAMEYSA à la société LE PLACEMENT IMMOBILIER LYONNAIS – PIL – s’élevant au maximum à la somme de 6.334,96 €, en 24 mensualités, dont la première versée au cours du mois suivant celui de la signification du jugement à intervenir, soit 23 mensualités d’un montant de 276 € et une 24ème mensualité du solde de l’arriéré de charges et de tous intérêts et frais éventuels,Ordonner, par décision spéciale et motivée, que les sommes correspondant aux échéances reportées s’imputeront d’abord sur le capital.IV/
Condamner la société PIL à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société PIL à Maître POUDEROUX la somme de 1.500 € au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens, que son client aurait exposés s’il n’avait pas obtenu l’aide juridictionnelle, en application de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, à charge pour cet avocat de renoncer à percevoir l’indemnité d’aide juridictionnelle,Condamner la société PIL aux entiers dépens de l’instance dont distraction.*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 avril 2023, la société LE PLACEMENT IMMOBILIER LYONNAIS, représentée par sa gérante la SASU BARI, sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce ; 606 et 1343-5 du Code civil :
Débouter la société KAMEYSA et Madame [H] [G] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société LE PLACEMENT IMMOBILIER LYONNAIS,Débouter la société KAMEYSA de sa demande de condamnation à hauteur de 1.082,50 € au titre des travaux de changement de cumulus,Condamner solidairement la société KAMEYSA et Madame [H] [G] à régler à la société PIL la somme de 7.822,01 € au titre de l’arriéré de loyers et charges courantes selon décompte arrêté à la date du 27 avril 2023, en deniers ou quittance, correspondant aux sommes suivantes :369,84 € au titre de sa quote-part de charges pour les études sur les travaux de la chaufferie,4.596,20 € au titre des travaux de remplacement de la chaufferie,169,51 € et 116,91 € au titre de sa quote-part de charges pour les travaux de reprise de la canalisation d’évacuation et de curage,45,44 € au titre de sa quote-part pour les travaux d’entretien de la terrasse,2.524,11 au titre des loyers d’avril et mai 2023,Débouter la société KAMEYSA et Madame [H] [G] de leurs demandes de délais de paiement et subsidiairement, réduire ces délais à 6 mois,Condamner solidairement la société KAMEYSA et Madame [H] [G] à régler à la SCI PIL la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner solidairement la société KAMEYSA et Madame [H] [G] aux entiers dépens.*
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
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La clôture de la procédure a été prononcée au 04 septembre 2023.
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MOTIFS
Sur la charge des travaux Au soutien de leur demande, la société KAMEYSA et Madame [H] [G] font valoir que les travaux de reprise des canalisations d’évacuation des eaux et la nécessité de devoir procéder à un curage de l’ensemble des réseaux sont en lien avec un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, dont la charge ne saurait lui incomber alors qu’ils sont la conséquence d’un dégât des eaux qu’elles ont subi et que, s’agissant des travaux de remplacement de la chaudière de l’immeuble, il s’agit de grosses réparations incombant au bailleur qui, au surplus, a manqué de les informer de la nécessité de réaliser de tels travaux au moment de la conclusion du bail.
En réponse, la société PIL rappelle que l’article L145-40-2 du Code de commerce ne fait obligation au bailleur que de dresser dans le bail un état des travaux à prévoir dans les trois années à venir et qu’en l’espèce, les travaux litigieux ont été votés plus de trois ans après la conclusion du bail. Elle soutient également qu’aux termes du bail, le preneur est tenu de supporter toutes les charges se rapportant aux travaux de chauffage, mais également les dépenses se rapportant aux travaux relatifs aux parties communes ou à usage collectif, qui ne peuvent en l’espèce être considérés comme de grosses réparations dont le bailleur devrait assumer la charge au sens de l’article 606 du Code civil. Enfin, elle fait valoir qu’il en est de même s’agissant des travaux de reprise de la canalisation d’évacuation et de curage qui sont des travaux d’entretien dont le preneur doit supporter le coût.
Réponse du Tribunal,
Selon l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué ; il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En application de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.
En l’espèce, il ressort du « II – Entretien – Travaux – Réparations » du bail commercial conclu le 13 juillet 2016 et ayant fait l’objet d’un acte de subrogation non daté, que les parties se sont accordées sur l’obligation faite au preneur « d’effectuer à ses frais tous les travaux d’équipement et d’installations complémentaires sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipement supplémentaire ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée ou par la vétusté ou part des vices cachés ou rendus obligatoire » et « de maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des éléments d’équipement mis à sa disposition (installation de chauffage, chaudière et radiateurs, climatisation, appareil de traitement d’eau, cuvette wc, chasse d’eau, chauffe-eau, évier, etc) et même de les remplacer si nécessaires. Le bailleur ne sera par suite tenu que des grosses réparations, prévues à l’article 606 du Code civil, qui seules restent à sa charge à l’exception toutefois des travaux visés ci-dessous au 8°, alinéa 2 (travaux de transformation ou d’amélioration entrepris par le preneur) (…) ».
Par suite, rappelant que les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble et que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, il apparait que les travaux de curage des réseaux de canalisations d’évacuation ne peuvent s’entendre comme de grosses réparations en ce qu’ils ne constituent pas des travaux touchant la structure et la solidité générale de l’immeuble.
A l’inverse, la réfection de canalisations intégrées à la structure de l’immeuble ne peut s’envisager que comme une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil, en ce qu’elle entraine nécessairement une atteinte à ladite structure pour le retrait et l’installation de nouvelles canalisations qui y sont incorporées.
En outre, s’agissant des travaux sur la chaudière de l’immeuble, il apparait que si les parties avaient visé le transfert de la charge des travaux portant sur l’installation de chauffage et la chaudière, elles n’avaient pas expressément visé les installations collectives de chauffage.
Il en résulte que seuls les travaux de curage des canalisations doivent être considérés comme étant à la charge du preneur, tous les autres demeurant à celle du bailleur.
Sur la charge du remplacement du cumulusSelon l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué ; il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En application de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.
En l’espèce, il ressort du « II – Entretien – Travaux – Réparations » du bail commercial conclu le 13 juillet 2016 et ayant fait l’objet d’un acte de subrogation non daté, que les parties se sont accordées sur l’obligation faite au preneur « d’effectuer à ses frais tous les travaux d’équipement et d’installations complémentaires sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipement supplémentaire ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée ou par la vétusté ou part des vices cachés ou rendus obligatoire » et « de maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des éléments d’équipement mis à sa disposition (installation de chauffage, chaudière et radiateurs, climatisation, appareil de traitement d’eau, cuvette wc, chasse d’eau, chauffe-eau, évier, etc) et même de les remplacer si nécessaires. Le bailleur ne sera par suite tenu que des grosses réparations, prévues à l’article 606 du Code civil, qui seules restent à sa charge à l’exception toutefois des travaux visés ci-dessous au 8°, alinéa 2 (travaux de transformation ou d’amélioration entrepris par le preneur) (…) ».
Il résulte de ces dispositions que le changement du cumulus avait été mis expressément à la charge du preneur sans possibilité pour lui de se retourner contre son bailleur, y compris au titre de la vétusté.
En conséquence, la demande de la société KAMEYSA et de Madame [G] sera rejetée.
Sur la demande de condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges
Au soutien de sa demande la société PIL fait valoir que la société KAMEYSA reste lui devoir au 27 avril 2023, une somme de 7.822,01 € composée de 2.524,11 € de loyers et, pour le surplus, des travaux litigieux.
En outre, et en l’absence de toutes pièces financières justificatives, la société PIL s’oppose à la demande de délai de paiement formée par la société KAMEYSA et Madame [G], relevant que celles-ci ont, du fait même de la durée de la procédure, déjà bénéficié d’un délai conséquent.
En réponse, la société KAMEYSA et Madame [G] relèvent que l’arriéré de loyer a été soldé suite à paiement au 31 décembre 2022 et que seul demeure l’arriéré de charges comprenant les travaux litigieux. Subsidiairement, elles font valoir que la reprise de l’activité du salon de coiffure est encore précaire en suite de la COVID-19, ce qui justifie le bénéfice de délais de paiement à leur profit.
Réponse du Tribunal,
En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Selon l’article 1343-5 du Code civil, le Juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il ressort de la pièce n°9 produite par la société PIL et consistant au décompte locataire de la société KAMEYSA, que cette dernière a effectivement procédé à un paiement de 11.167,62 euros au 28 décembre 2012 laissant un débit à son compte locataire d’un montant de 5.297,90 €.
Pour autant, il apparait que les loyers des mois d’avril et mai 2023 n’ont pas donné lieu à paiement complet, seul un virement de 524,11 € ayant été réalisé au titre du premier à la date du 07 avril 2023.
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En conséquence, soulignant que la société KAMEYSA et Madame [G] n’apportent aucun élément justifiant du paiement de cet arriéré et retenant qu’au titre des développements supra elles ne sont solidairement redevables au titre des charges pour travaux qu’à hauteur de la somme de 116,91 € (curage des canalisations) et de 45,44 € (travaux d’entretien de la terrasse, non discutés), il convient de les condamner solidairement au paiement de la somme de (2524,11 + 116,91 + 45,44) = 2.686,46 €.
En outre, en l’absence d’éléments justifiant de la situation économique des demanderesses, il n’y a lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement.
Sur les demandes de fin de jugement
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la société KAMEYSA et Madame [G], partie perdante, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la société KAMEYSA et Madame [G] seront condamnées solidairement à payer à la société PIL, représentée par sa gérante la SASU BARI, la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.
En l’espèce, il n’y a lieu en application de l’article 514 du Code civil d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
CONDAMNE solidairement la société KAMEYSA et Madame [H] [G] à payer à la société PLACEMENT IMMOBILIER LYONNAIS, représentée par sa gérante la SASU BARI, la somme de 2.686,46 € au titre des arriérés de charges et loyers ;
CONDAMNE solidairement la société KAMEYSA et Madame [H] [G] à payer à la société PLACEMENT IMMOBILIER LYONNAIS la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum la société KAMYSA et Madame [H] [G] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
En foi de quoi le Président et le Greffier ont signé la présente décision.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Patricia BRUNONJulien CASTELBOU
