| France, Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 10 cab 10 j, 21 mars 2024, 19/06249

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 19/06249 - N° Portalis DB2H-W-B7D-UBSI

Jugement du 21 mars 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL ALTIUS AVOCATS - 690
la SELARL DREZET - PELET - 485
la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS - 716
la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS BLANCHARD - GINTZ - ROCHELET - 549
la SELARL VALERIE BERTHOZ - 1113

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 21 mars 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 11 avril 2022, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 19 octobre 2023 devant :

François LE CLEC’H, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [D] [F]
née le 01 juin 1939 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 7]

représentée par Maître Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE – DROIT IMMOBILIER, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. de l’immeuble situé [Adresse 5] - [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société ORALIA - REGIE DE L’OPERA
domiciliée : chez société ORALIA - REGIE DE L’OPERA, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 9]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON

S.A.S.U. REGIE DE L’OPERA - ORALIA
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 9]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

S.A. AXERIA IARD
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 9]

représentée par Maître Laurent GINTZ de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS BLANCHARD - GINTZ - ROCHELET, avocats au barreau de LYON

S.A. MACIFILIA, en qualité d’assureur du Syndic. de copro. de l’immeuble situé [Adresse 5] - [Localité 9]
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 8]

représentée par Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [F] est propriétaire d’un appartement au 1er étage d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Cet appartement est contingu avec l’immeuble en copropriété voisin situé [Adresse 5] à [Localité 9].

Le syndic de copropriété en exercice pour ces deux immeubles est la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA (ci-après la société ORALIA).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] était assuré auprès de la société AXERIA IARD pour la période du 11 juin 2007 au 30 septembre 2009, puis auprès de la société MACIFILIA pour la période du 1er octobre 2009 au 31 décembre 2011.

L’appartement de Madame [F] a subi des infiltrations d’eau persistantes pendant plusieurs années à compter de février 2008.

Plusieurs expertises amiables ont été diligentées pour rechercher l’origine des désordres.

Par ordonnance du 8 juillet 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [A] [G].

L’expert a rendu son rapport le 12 décembre 2018.
Par actes d’huissier de justice des 29 mai et 7 juin 2019, Madame [F] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la société AXERIA IARD et la société MACIFILIA devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de :
dire et juger que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité pour défaut d’entretien des parties communes ; condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les sociétés AXERIA et MACIFILIA au paiement de la somme de 29 487,60 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais de l’expertise d’un montant de 4793,04 euros ; ordonner l’exécution provisoire.
Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 19/06249.

Par acte d’huissier du 28 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a assigné la société ORALIA devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
joindre le présent appel en cause au dossier inscrit au RG n° 19/06249 ; dire et juger la société ORALIA responsable d’une faute dans l’exécution de sa mission de syndic qui engage sa responsabilité ; condamner la société ORALIA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; condamner la société ORALIA à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la même aux dépens ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Cette instance a été enrôlée sous le n° RG 20/02868.

Par ordonnance du 6 juillet 2020, le juge de la mise en état a joint ces deux procédures sous le n° RG 19/06249.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2021, Madame [F] demande au tribunal de :
dire et juger que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité pour défaut d’entretien des parties communes ; condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les sociétés AXERIA et MACIFILIA au paiement de la somme de 29 487,60 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais de l’expertise d’un montant de 4793,04 euros ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal de :
juger que l’action du syndicat des copropriétaires est recevable et bien fondée en ses moyens et prétentions ; juger que la responsabilité du syndicat dans le sinistre n’est pas démontrée et qu’en tout état de cause cette responsabilité ne peut être recherchée pour les périodes postérieures à mars 2010 puisque la persistance des désordres passée cette date et pendant 2 ans ne peut plus être imputée au syndicat des copropriétaires, les travaux sur les parties communes ayant été réalisés et aucune intervention n’ayant été effectuée par la copropriété jusqu’à mars 2012 alors même que le sinistre a cessé chez Madame [F] en mars 2012 ; juger qu’en réalité l’expert judiciaire n’a manifestement pas trouvé toutes les origines des désordres et que, s’agissant d’un sinistre dont les origines ne sont pas déterminées, Madame [F] n’est pas légitime à mettre en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires , à titre subsidiaire ;
ramener à de plus justes proportions le préjudice de jouissance de Madame [F] ; dans cette hypothèse ;
juger que la société ORALIA a commis une faute dans la gestion de l’immeuble en tant que syndic ; compte tenu des fautes commises par la société ORALIA ;
condamner la société ORALIA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; en tout état de cause ;
condamner les sociétés AXERIA et MACIFILIA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre sur le fondement de leur garantie contractuelle respective pour les périodes concernées ; condamner in solidum Madame [F], la société AXERIA, la société MACIFILIA et la société ORALIA au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 février 2021, la société AXERIA IARD demande au tribunal de :
à titre préliminaire ;
constater que Monsieur [G] est intervenu après sinistre et les réparations et n'a donc pu constater la cause des désordres et encore moins le lien de causalité avec ceux constatés chez Madame [F] ; dire et juger que le rapport d'expertise de Monsieur [G] est incomplet, insuffi sant et n'apporte pas au Tribunal les éléments utiles et nécessaires pour déterminer la ou les causes du ou des sinistres, ainsi que les responsabilités encourues ; dire et juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n'est pas démontrée ; dire et juger que la cause des infiltrations ayant affecté l'appartement de Madame [F] n'a pu être identifiée par l’expert ; par voie de conséquence, dire et juger que la garantie de la Société AXERIAIARD ne peut être mise en jeu ; débouter Madame [F] comme le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ces demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société AXERIA IARD ; à titre subsidiaire, constater que l'expert judiciaire a établi le mauvais entretien des parties communes de la copropriété du [Adresse 5] ;
dire et juger que les clauses d'exclusion de garantie telles que prévues dans la police multirisque immeuble de la société AXERIA doivent trouver leur application ; dire et juger mal fondée l'action de Madame [F] comme du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de la société AXERIA ; à titre subsidiaire, ramener le préjudice de jouissance de Madame [F] à de plus justes proportions ;
à titre également subsidiaire, constater que la société ORALIA, syndic de la copropriété du [Adresse 4] était à la fois syndic de la copropriété du [Adresse 5] et gestionnaire de l'appartement de Madame [F] ;
dire et juger que société ORALIA a causé un préjudice tant au syndicat qu'à son assureur, la société AXERIA, ainsi qu'à Madame [F] ; condamner la société ORALIA à relever et garantir la Société AXERIA de toutes condamnations éventuelles ; à titre également subsidiaire, constater que les désordres causés par la vétusté des colonnes d'eaux usées n'ont été relevés qu'en février 2010 pendant la période de garantie de la société MACIFILIA ;
condamner celle-ci à relever et garantir la société AXERIA de toutes condamnations éventuelles ; dire et juger que seule la garantie de la société MACIFILIA peut être retenue ; condamner Madame [F], la société ORALIA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la société MACIFILIA à verser la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître GINTZ, Avocat sur son affirmation de droit.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2020, la société MACIFILIA demande au tribunal de :
à titre principal ;
dire et juger que le fait générateur des désordres subis par Madame [F] est survenu en dehors de la période de couverture de la société MACIFILIA ; débouter Madame [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de leurs demandes à l’encontre de la société MACIFILIA ; à titre subsidiaire ;
dire et juger que les désordres ont pour origine la vétusté des colonnes et ne sont pas garantis par la société MACIFILIA ; débouter Madame [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de toutes leurs demandes à l’encontre de la société MACIFILIA ; à titre encore plus subsidiaire ;
réduire les demandes indemnitaires de Madame [F] à de plus justes proportions ; en tout état de cause ;
condamner in solidum Madame [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à la société MACIFILIA la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les mêmes aux dépens, distraits au profit de la SELARL FORESTIER-LELIEVRE-REY avocats sur son affirmation de droit.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2021, la société ORALIA demande au tribunal de :
à titre principal ;
déclarer les demandes d’appel en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ainsi que celles de la compagnie AXERIA IARD irrecevables, comme étant prescrites ; à titre subsidiaire ;
rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ainsi que celles de la compagnie AXERIA IARD, comme étant non fondées ; à titre infiniment subsidiaire ;
rejeter ou, à tout le moins, ramener les demandes indemnitaires de Madame [F] à de plus justes proportions ; en tout état de cause ;
condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et la compagnie AXERIA IARD à payer à la société ORALIA la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum les mêmes aux dépens, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit.

Par ordonnance du 11 avril 2022, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 octobre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024. Le délibéré a été prorogé au 29 février 2024, puis au 14 mars 2024, puis au 21 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire de Madame [F]

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En l’espèce, tout d’abord, sur la période des désordres, il est constant qu’ils ont commencé en février 2008.

Sur la fin de ceux-ci, le rapport d’expertise judiciaire mentionne qu’ils se sont terminés en 2012 et que le préjudice locatif correspond à trente-deux mois de vacance allant du 16 juillet 2019, date du départ des anciens locataires Messieurs [J] et [C], jusqu’au 20 mars 2012, date de signature d’un nouveau bail.

Les sociétés AXERIA IARD, MACIFILIA et ORALIA ne contestent pas que les désordres ont pris fin en mars 2012.

Concernant le syndicat des copropriétaires, celui-ci se montre contradictoire étant donné que, dans sa discussion, il indique notamment que « le syndicat des copropriétaires n’a effectué aucune nouvelle réparation sur les parties communes [dernière intervention en mars 2010] et pourtant, l’humidité a perduré pendant 2 ans puis disparu, permettant la réalisation des travaux en mars 2012 chez Madame [F] » et que « c’est à tort que l’expert judiciaire et Madame [F] essaient d’imputer à la copropriété [Adresse 5] la persistance des désordres de mars 2010 à mars 2012 », puis il mentionne que « les désordres sont survenus entre le 26 février 2008 et la première moitié de l’année 2010, aucun élément versé aux débats ne faisant état de désordres survenus postérieurement à cette période ». Dans son dispositif, il considère finalement que les désordres ont pris fin en mars 2012 puisqu’il écrit : « juger que la responsabilité du syndicat dans le sinistre n’est pas démontrée et qu’en tout état de cause cette responsabilité ne peut être recherchée pour les périodes postérieures à mars 2010 puisque la persistance des désordres passée cette date et pendant 2 ans ne peut plus être imputée au syndicat des copropriétaires, les travaux sur les parties communes ayant été réalisés et aucune intervention n’ayant été effectuée par la copropriété jusqu’à mars 2012 alors même que le sinistre a cessé chez Madame [F] en mars 2012 ».   

Dans ces conditions, il convient de retenir que les désordres ont pris fin en mars 2012.

Sur leurs causes, l’expert judiciaire, qui est intervenu deux ans après la fin des désordres, sans partant pouvoir les constater par lui-même, et qui a établi un rapport sur pièces, étant précisé qu’il lui a notamment été fourni les rapports d’expertises amiables effectuées, expose :
« Les infiltrations d’eau ont eu plusieurs origines :
- colonne montante d’alimentation en eau de l’immeuble [Adresse 5].
Cette colonne est une partie commune de l’immeuble et dessert en eau tous les appartements.
Cette colonne fuyarde a été intégralement refaite par l’entreprise GOUY avec une facture du 30 janvier 2014 pour un montant HT de 11612,55 € payés par le SYCOP [Adresse 5].

- colonne d’évacuations des eaux usées des salles de bains de l’immeuble [Adresse 5].
Cette colonne est à l’origine des plus grosses infiltrations d’eau de l’appartement de Mme [F].
Des travaux ont été réalisés par la société SCB selon un devis du 2 décembre 2009, une intervention en février 2010 et une facture du 10 mars 2010 pour un montant HT de 2652,64 € soit 2798,54 € TTC avec une TVA de 5,5% afférente à ce genre de travaux.
- salle de bain de Mme [H] [E] qui occupe l’appartement mitoyen à celui de Mme [F] mais un étage au-dessus.
Ces infiltrations étaient mineures par rapport aux grosses infiltrations des colonnes d’alimentation d’eau et d’évacuation des eaux usées. Elles ont créé de l’humidité sous le carrelage sans rapport avec l’importance du sinistre dans l’appartement de Mme [F] qui était ravagé par les infiltrations d’eau.
Mme [H] [E] a fait réaliser des travaux de reprise du joint silicone de la baignoire le 3 mai 2010 par l’entreprise ITS.
[…]
Les deux causes des infiltrations dans l’appartement de Mme [F] sont des fuites sur deux colonnes : colonne d’alimentation en eau des appartements et colonne d’évacuations des eaux usées de salles de bains jusqu’à l’égoût dans la rue.
Ces deux colonnes sont des parties communes de l’immeuble [Adresse 5]. Les fuites sont dues à la vétusté de ces colonnes qui ne reçoivent pas d’entretien.
Ces deux origines sont les mêmes pour le sinistre qui a démarré le 26 février 2008, date de la première déclaration. A cette date, la compagnie AXERIA était l’assureur de l’immeuble.
La responsabilité de Madame [H] [E] n’est pas engagée dans ce sinistre. Les recherches tous azimuts engagées dans l’immeuble avaient mis en avant une minuscule fuite du joint silicone de sa baignoire : elle l’a réparée rapidement. Le volume d’eau de cette fuite doit représenter quelques centilitres alors que les autres fuites représentent des dizaines de litres d’eaux propre ou sale. Soit un rapport de un sur dix mille. Négligeable en termes de responsabilité. »

Sur la fuite due au défaut d’étanchéité affectant le joint de la baignoire de Madame [H] [E], d’une part, elle a été écartée par l’expert judiciaire comme cause des désordres subis par Madame [F] au regard de son impact dérisoire sur l’appartement de cette dernière.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires et les sociétés AXERIA IARD et ORALIA, qui avancent que cette cause a été exclue à tort par l’expert et que Madame [H] [E] est responsable, n’ont pourtant pas attrait à la procédure celle-ci aux fins d’être garantis des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, alors que ce sont eux qui ont le plus intérêt à faire intervenir Madame [H] [E] au vu de ce qu’ils soutiennent.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’aller plus loin s’agissant de cette fuite, qui doit être considérée comme n’étant pas à l’origine des désordres ayant affecté le bien de Madame [F].

Sur la cause tenant à la fuite de la colonne montante d’alimentation en eau, il est à relever que cette colonne a été réparée en janvier 2014, soit un peu plus de deux ans après que les désordres ont cessé dans l’appartement de Madame [F] et qu’elle a reloué son bien, et qu’aucune explication n’est fournie sur cet aspect dans le rapport d’expertise judiciaire alors qu’il y est bien mentionné que les désordres ont cessé en 2012 et que la colonne a été réparée en 2014.

Ainsi, la fuite de la colonne montante d’alimentation en eau ne peut être retenue comme cause des désordres, la reprise de cette colonne ayant été réalisée deux années après la fin des désordres. En effet, si la colonne montante avait entraîné des infiltrations dans l’appartement de Madame [F], celles-ci auraient cessé avec les travaux de réfection en 2014 et non pas deux ans auparavant.

Sur la cause consistant en la fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées, l’expert judiciaire conclut que cette fuite est à l’origine des plus grosses infiltrations d’eau dans l’appartement de Madame [F].

Il avait déjà été fait état de cette fuite dans un rapport d’expertise amiable de la société HYDROTECH en date du 19 juin 2009 dans lequel il était inscrit : « nous avons visualisé lors de notre inspection vidéo plusieurs raccords fuyards sur la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble au n°47 dans le mur sinistré ainsi qu’un mauvais état général de celle-ci ». Un rapport d’expertise amiable postérieur de la société PREVOST en date du 19 février 2010 avait confirmé ce point. Il y était indiqué : « fuite sur la colonne générale d’évacuation encastrée des eaux usées de l’immeuble entre le premier et le troisième étage, générant des dommages aux embellissements dans l’appartement de Madame [I] [Madame [F] : erreur de plume de l’expert amiable] ».

Dès lors, il convient de retenir que la fuite de la colonne des eaux usées constitue l’une des causes des désordres ayant frappé l’appartement de Madame [F].

Cependant, les travaux de réparation de cette colonne ont débuté en février 2010 et se sont terminés en mars 2010 (facture du 10 mars 2010).

Or, les désordres ont perduré pendant deux ans après les travaux de reprise, sans pour autant qu’à aucun moment l’efficience de ces travaux ne soit remise en question.

En d’autres termes, les désordres ont persisté alors que les travaux de réfection de la colonne, dont l’efficience n’est pas remise en cause, ont été effectués.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que cette cause des désordres a pris fin en mars 2010, et que la ou les sources de la persistance des désordres de mars 2010 à mars 2012 demeurent indéterminées, ce en l’état des pièces du dossier et des développements précédents ayant abouti à écarter comme causes des infiltrations la fuite provenant du défaut d’étanchéité du joint de la baignoire de Madame [H] [E] ainsi que celle de la colonne montante d’alimentation en eau.

Sur l’imputabilité de cette fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées, dont il est constant qu’il s’agit d’une partie commune de l’immeuble sis [Adresse 5], l’expert judiciaire a mis en exergue qu’elle résulte de la vétusté de ladite colonne qui n’a pas été entretenue. Le descriptif des travaux de reprise réalisés en février et mars 2010 donné dans le devis du 12 décembre 2009 traduit bien également le mauvais état de la colonne puisque, pour la portion de la colonne concernée par les travaux de réfection, il a été notamment question de « Démolition de la colonne proprement dite, y compris brochage et descellement » puis de « Fourniture et pose d’une colonne de chute eaux vannes ».

En conséquence, la fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées est due à un défaut d’entretien d’une partie commune.

Il en découle qu’elle est imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], qui engage donc sa responsabilité à l’égard de Madame [F], tiers. Cette responsabilité est engagée même si la fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées n’est pas la cause exclusive des désordres dès lors qu’elle en est une cause directe et certaine.

En revanche, cette cause ayant pris fin en mars 2010 et la ou les sources de la persistance postérieure des désordres jusqu’en mars 2012 restant indéterminées, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est uniquement engagée pour la période allant de février 2008 à mars 2010.

Sur le préjudice locatif

En l’espèce, il convient d’abord d’indiquer que le préjudice susceptible d’indemnisation est bien le préjudice locatif et non une perte de chance de louer le bien ou de percevoir des loyers. En effet, il ne peut être question de perte de chance dès lors qu’il y a impossibilité de louer le bien.

Ensuite, ceci étant précisé, il convient de signaler que, comme l’a relevé à juste titre l’expert judiciaire, il est impossible de relouer un appartement lorsqu’une pièce est affectée par des infiltrations d’eau, ce d’autant plus lorsqu’il s’agit en l’occurrence de l’une des deux chambres de l’appartement, donc d’une pièce de vie fondamentale du logement. Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 3 novembre 2008 fait en effet état d’une forte odeur d’humidité dans la chambre (la première située au Sud-Est de l’appartement), d’aspérités, de gonflements importants et de traces noires sur le mur Sud de la pièce constitué de toile de verre peinte, d’un écaillement de la peinture des boiseries situées à la base de ce mur Sud ainsi que de traces de coulures sur cette peinture, et de deux trous au plafond du côté Sud laissant apparaître la structure dudit plafond qui comporte des traces d’infiltrations d’eau.

Et il ne peut être reproché à Madame [F] d’avoir loué l’appartement par bail du 5 mai 2008, soit un peu plus de deux mois après le début du sinistre, celle-ci pouvant légitimement considérer que, deux mois s’étant déjà écoulés depuis le commencement des désordres, leur(s) cause(s) serai(en)t rapidement trouvée(s) et traitée(s).

Il ne peut non plus être valablement invoqué le fait que les locataires soient restés un an dans l’appartement et ne l’aient quitté que le 16 juillet 2019, ce compte tenu de la croyance légitime qu’ils pouvaient eux aussi avoir quant à un prompt règlement de la question des désordres, et de ce qu’impliquent en termes de démarches la résiliation d’un bail et la recherche d’un nouveau logement avec notamment un loyer correspondant à leurs moyens.

Ce développement conduit également à écarter le moyen selon lequel la demanderesse n’apporte pas la preuve que les anciens locataires ont quitté les lieux en raison du dégât des eaux.

En conséquence, Madame [F] a subi un préjudice locatif en raison des infiltrations d’eau ayant affecté l’une des chambres de son appartement et l’ayant empêché de relouer son bien.

Toutefois, les anciens locataires ayant quitté l’appartement le 16 juillet 2009 et la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’étant engagée que pour la période de février 2008 à mars 2010, le préjudice ne peut porter que sur l’intervalle allant du 17 juillet 2009 à mars 2010.

Il convient également de prendre en compte le loyer non indexé (montant mensuel de 750 euros) et les charges (montant mensuel de 110 euros). Il n’y a pas lieu de se fonder sur le loyer indexé, Madame [F] l’indexant pour la première fois pour le calcul de son préjudice à compter du 14 mai 2010, alors que la période d’indemnisation présentement retenue va jusqu’à mars 2010.

Par ailleurs, ce préjudice correspond à 100% du montant du loyer et des charges, et non pas à un pourcentage réduit. Il a été en effet vu ci-dessus que les infiltrations d’eau ont fait obstacle à la relocation de l’appartement.

Enfin, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les sommes versées par la compagnie AXERIA à Madame [F] ne l’ont pas été au titre du préjudice locatif mais au titre des travaux de remise en état de l’appartement et des recherches de fuite. Plus précisément, la somme de 1308,04 euros TTC a été versée pour la reprise des embellissements du plafond et du mur de la pièce sinistrée, celle de 2024,70 euros TTC pour une recherche de fuites et la reprise des boiseries du mur de la pièce sinistrée, et celle de 1253,69 euros TTC pour une autre recherche de fuites et l’asséchement.
Ces sommes n’ont donc pas servi à indemniser le préjudice locatif.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Madame [F] la somme de : ((15/31) x 860) + 860 x 8 = 7296,13 euros.

Sur la garantie des assureurs

Le syndicat des copropriétaires était assuré auprès de la société AXERIA IARD du 11 juin 2007 au 30 septembre 2009 et auprès de la compagnie MACIFILIA du 1er octobre 2009 au 31 décembre 2011.

La fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées a été retenue comme l’une des causes des désordres apparus en février 2008, et elle a été traitée en mars 2010, celle(s) de persistance des désordres au-delà de mars 2010 et jusqu’à mars 2012 demeurant indéterminée(s) ainsi qu’il a été vu plus haut.
Par conséquent, le fait dommageable est survenu au cours de la période de garantie de la compagnie AXERIA IARD.

Dès lors, la garantie susceptible d’être mobilisable est celle de ladite compagnie, non pas celle de la société MACIFILIA.

Les demandes de garantie formées par le syndicat des copropriétaires et la société AXERIA IARD à l’encontre de la société MACIFILIA doivent donc être rejetées.

Concernant la garantie de la société AXERIA IARD, celle-ci se prévaut de la clause d’exclusion de la police d’assurance suivant laquelle sont exclus « les dommages qui résultent du mauvais état, de l’insuffisance ou de l’entretien défectueux des installations dès lors que ce mauvais état, cette insuffisance ou cet entretien défectueux était connu ou ne pouvait pas être ignoré par l’assuré ». Elle évoque également la stipulation du chapitre « Dégâts des Eaux » selon laquelle sont exclus « les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté, l’incurie dans les réparations et l’entretien, sauf cas fortuit ou de force majeure ».

Néanmoins, seul le contrat d’assurance entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la compagnie AXERIA IARD est produit. Celui entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société AXERIA IARD par lequel le premier a été assuré auprès de la seconde du 11 juin 2007 au 30 septembre 2009 n’est pas versé aux débats.

Or, s’il est constant que le syndicat des copropriétaires était bien assuré auprès de la compagnie AXERIA IARD du 11 juin 2007 au 30 septembre 2009, l’existence de l’exclusion contractuelle invoquée par l’assureur doit être spécifiquement prouvée par celui-ci, ce que la société AXERIA IARD ne fait pas en l’absence de communication du contrat d’assurance correspondant.

Dès lors, il y a lieu de retenir la garantie de la compagnie AXERIA IARD.

Il en découle d’une part qu’en vertu de l’article L.124-3 du code des assurances suivant lequel le tiers lésé, ici Madame [F], dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, la société AXERIA IARD sera condamnée in solidum aux côtés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

D’autre part, la société AXERIA IARD sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] des condamnations prononcées à son encontre.

Sur l’appel en garantie de la société ORALIA

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires et de la société AXERIA IARD à l’encontre de la société ORALIA

L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société ORALIA à le relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
Il en va de même pour la compagnie AXERIA IARD.

La société ORALIA estime que ces demandes se heurtent à la prescription quinquennale de l’article 2224 précité, le syndicat des copropriétaires et la société AXERIA IARD ayant, selon le syndic, connaissance des demandes indemnitaires de Madame [F] depuis la procédure de référé expertise, l’ordonnance de référé ayant été rendue le 8 juillet 2014.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires et la société AXERIA IARD ne peuvent exercer un recours en garantie vis-à-vis du syndic de copropriété qu’à partir du moment où Madame [F] agit au fond à leur encontre. Tant que le tiers lésé n’a pas exercé une telle action, un quelconque recours en garantie n’a pas lieu d’être.

Par voie de conséquence, le point de départ de la prescription des recours du syndicat des copropriétaires et de la compagnie AXERIA IARD à l’égard de la société ORALIA ne peut être que le jour où ils ont eu connaissance des demandes au fond de Madame [F] à leur encontre, c’est-à-dire le jour où l’assignation de celle-ci leur a été délivrée, soit le 29 mai 2019.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ayant formé sa demande de garantie à l’encontre de la société ORALIA dans son assignation délivrée à ladite société le 28 mai 2020 et la compagnie AXERIA IARD ayant formé la sienne dans ses conclusions notifiées par RPVA le 2 février 2021, ces demandes ne sont pas prescrites et seront déclarées recevables.

Sur la responsabilité de la société ORALIA

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

A ce titre, suivant l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

En l’espèce, la société ORALIA a diligenté une recherche de fuite à la fois au 45 et au [Adresse 5], qui a donné lieu à un rapport du 19 juin 2009 mentionnant une fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble [Adresse 5].

Un devis pour réparer cette colonne a été établi le 2 décembre 2009.

Une nouvelle recherche de fuite a été effectuée avec un rapport en date du 19 février 2010 confirmant la fuite de ladite colonne.

Il a été procédé aux travaux de reprise sur ladite colonne en février et mars 2010 suivant le devis du 2 décembre 2009, étant signalé que le syndic a fait réaliser ces travaux sans attendre leur validation par l’assemblée générale des copropriétaires mais que ceux-ci ont été validés a posteriori lors de l’assemblée qui s’est tenue le 1er juin 2010.

Dès lors, il ne peut être reproché un défaut de diligences à la société ORALIA.

Quant à la période de mars 2010 à mars 2012 (fin des désordres), il n’y a pas lieu de s’interroger sur l’éventuelle responsabilité du syndic, celle du syndicat des copropriétaires n’étant pas engagée au-delà de mars 2010 ainsi qu’il a été vu ci-dessus.

En conséquences, les demandes de garantie formées par le syndicat des copropriétaires et la société AXERIA IARD à l’encontre de la société ORALIA seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires et la société AXERIA IARD seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 4793,04 euros.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXERIA IARD seront condamnés in solidum à verser à Madame [F] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de 1000 euros à la société MACIFILIA en application de l’article 700 précité.

Enfin, en vertu de ce même article, le syndicat des copropriétaires et la compagnie AXERIA IARD seront condamnés à verser à la société ORALIA la somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En vertu des articles 514 et 515 du code de procédure civile dans leur version antérieure au 1er janvier 2020, eu égard à l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA, et la société AXERIA IARD à verser à Madame [D] [F] la somme de 7296,13 euros au titre de son préjudice locatif ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA, et la société AXERIA IARD de leurs demandes tendant à ce que la société MACIFILIA soit condamnée à les relever et garantir des condamnations qui pourraients être prononcées à leur encontre ;

CONDAMNE la société AXERIA IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA, des condamnations prononcées à son encontre ;

DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA, et de la société AXERIA IARD tendant à ce que la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA soit condamnée à les relever et garantir des condamnations qui pourraients être prononcées à leur encontre ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA, et la société AXERIA IARD de leurs demandes tendant à ce que la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA soit condamnée à les relever et garantir des condamnations qui pourraients être prononcées à leur encontre ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA, et la société AXERIA IARD aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 4793,04 euros ;

DIT que les dépens seront distraits au profit des parties qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA, et la société AXERIA IARD à verser à Madame [D] [F] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA, à verser à la société MACIFILIA la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA, et la société AXERIA IARD à verser à la société ORALIA – REGIE DE L’OPERA la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et le Greffier, Jessica BOSCO BUFFART.

LE GREFFIERLE PRESIDENT