France, Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 10 cab 10 j, 19 mars 2024, 19/09709

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 19/09709 - N° Portalis DB2H-W-B7D-ULOZ

Jugement du 19 mars 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

Me Géraldine DUSSERRE-ALLUIS - 955
Me Jean-Baptiste PILA - 652
la SELARL [Localité 10] AVOCATS - 716

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 19 mars 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 10 janvier 2022, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 16 janvier 2024 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
François LE CLEC’H, Juge,
Marlène DOUIBI, Juge,
Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. MAJORKA (EAT SUSHI)
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Baptiste PILA, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [L] [K]
né le 28 juin 1949 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Géraldine DUSSERRE-ALLUIS, avocat au barreau de LYON

Madame [U] [B] épouse [K]
née le 16 décembre 1946 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Géraldine DUSSERRE-ALLUIS, avocat au barreau de LYON

S.A.R.L. AZERGUES IMMO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS

S.A. ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société AZERGUES IMMO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

La société MAJORKA exerce une activité de restauration rapide sur place, à emporter et en livraison de plats japonais sous l’enseigne commerciale EAT SUSHI.

Mise en relation avec madame [U] [K] et monsieur [L] [K] (ci-après “les époux [K]”) par la société AZERGUES IMMO, la société MAJORKA a pris à bail le local commercial proposé à la location par ceux-ci au sein d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 9] (69) suivant acte sous seing privé signé le 24 septembre 2018, ce pour une durée dérogatoire de douze mois (soit du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019), moyennant un loyer annuel de 9.000,00 euros.

Une copie du règlement de copropriété a été transmis à la société MAJORKA le 3 octobre 2018 par la société AZERGUES IMMO, laquelle a par ailleurs été rémunérée à hauteur de 2.000,00 euros TTC au titre de la transaction conclue, lesdits frais étant partagés entre le bailleur et le preneur.

Le conseil syndical ayant formulé des réserves relatives à l’exploitation des métiers de bouche au sein de la copropriété, une réunion s’est tenue le 13 novembre 2018 en présence des époux [K], de représentants dudit conseil, de la société AZERGUES IMMO et de la société MAJORKA, aux fins de tenter de résoudre amiablement les difficultés rencontrées.

Une seconde réunion a été organisée le 4 décembre 2018 en présence notamment de la société MAJORKA, des époux [K], du syndic, en la personne de la régie GALYO, et d’un représentant des services d’urbanisme de la commune, à l’issue de laquelle il n’a pu être trouvé d’accord commun. En conséquence, la société MAJORKA a informé les époux [K] de son intention de restituer les locaux.

A défaut de consensus sur la restitution des échéances locatives réglées et sur l’indemnisation des travaux d’aménagement entrepris, la société MAJORKA a fait constater l’état des lieux par procès-verbal d’huissier de justice établi le 14 mars 2019 par Maître [A] [I], avant de remettre aux époux [K] les clés et les émetteurs des locaux par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 15 mars 2019.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice signifié le 7 octobre 2019, la société MAJORKA a fait assigner devant le tribunal de grande instance de LYON madame et monsieur [K], la société AZERGUES IMMO et la compagnie ALLIANZ IARD aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir à titre principal la nullité du bail dérogatoire signé le 24 septembre 2018 et l’indemnisation des préjudices allégués.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 3 novembre 2020, la société MAJORKA demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
prononcer la nullité du bail dérogatoire signé le 24 septembre 2018 sur le fondement du dol ou, à titre subsidiaire et dans l’hypothèse où il serait jugé que le bail ne souffrirait pas de nullité, d’en prononcer la résolution judiciaire rétroactive au 5 janvier 2019 ou, à tout le moins, au 6 février 2019, constater, dire et juger que, dans tous les cas, la nullité ou la résolution du bail emporte des effets rétroactifs,condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 9.000,00 euros au titre des loyers ;condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre des frais d’intervention de la société AZERGUES IMMO ;condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 36.596,80 euros au titre des travaux ;condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 9.384,24 euros au titre de l’achat des mobiliers, matériels et outillages ;condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 1.440,00 euros au titre de l’annulation du contrat de location des scooters ;condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 9.243,49 euros au titre des traitements et salaires des salariés affectés à l’établissement ;condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 310,24 euros au titre du remboursement du procès-verbal de constat du 14 mars 2019 ;condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 113.726,25 euros au titre de la perte économique ;

condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’atteinte à la réputation et à l’image de la société MAJORKA ;condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 15.000,00 euros au titre du préjudice moral ;condamner in solidum Monsieur [K], Madame [K], la société AZERGUES IMMO et l’assureur responsabilité civile professionnelle de cette dernière, la société ALLIANZ IARD, à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me PILA, avocat au barreau de LYON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Au soutien de la demande tendant à l’annulation du bail dérogatoire, la société MAJORKA affirme, au visa des articles 1137 et 1139 du code civil, que les époux [K] l’ont consciemment induite en erreur en lui transmettant le règlement de copropriété postérieurement à la conclusion du contrat de bail. En effet, elle explique que les parties défenderesses ne pouvaient raisonnablement ignorer, lors de la signature du bail dérogatoire, d’une part la nature de l’activité qu’elle envisageait d’exploiter dans les lieux, d’autre part l’incompatibilité de celle-ci avec les dispositions du règlement de copropriété. En réponse aux moyens soulevés par les époux [K], elle conteste avoir été alertée par les époux [K] de l’interdiction d’exploiter une activité requérant l’usage d’un terminal de cuisson dans les locaux. Elle note, au surplus, que l’argument lui semble inopérant, d’une part à défaut d’installation effective dudit équipement, d’autre part dès lors que la restriction d’exploitation imposée par le règlement de copropriété porte sur tout métier de bouche, qu’il requiert ou non le maniement d’un terminal de cuisson.
A titre subsidiaire, se fondant sur l’article 1719 du code civil et sur la jurisprudence afférente, elle soutient que les époux [K] n’ont pas respecté l’obligation de délivrance leur incombant, puisqu’ils ont mis à disposition un local non conforme à l’exercice d’une activité de métier de bouche. Soulignant les avoir mis en demeure de respecter leurs engagements contractuels dès le 27 novembre 2018, elle expose de nouveau qu’ils ne pouvaient légitimement ignorer l’activité de leur locataire, la mention présente sur l’extrait K-Bis lui paraissant univoque.
En parallèle, elle soutient, au visa de l’article 1240 du code civil, qu’il peut être retenu à l’encontre de la société AZERGUES IMMO un manquement fautif tenant d’une part au défaut de communication du règlement de copropriété en amont de la signature du bail, d’autre part à l’absence de mise en garde des risques encourus, ce alors que cette dernière avait parfaitement connaissance des travaux d’aménagement considérables engagés dans les locaux loués. Elle souligne que le lien de causalité direct entre le manquement aux obligations d’information, de conseil et de mise en garde et le préjudice subi est caractérisé, en ce qu’elle ne se serait pas engagée dans une telle opération si elle avait préalablement été informée des dispositions restrictives du règlement de copropriété.
Elle justifie la demande de condamnation in solidum par le concours des époux [K] et de la société AZERGUES IMMO à la réalisation d’un même préjudice, qu’elle détaille ainsi :
9.000,00 euros TTC de frais de restitution des loyers payés par avance sur la durée totale du bail ;1.000,00 euros de frais de commission versés à l’agence AZERGUES IMMO ;36.596,80 euros TTC de travaux d’aménagement entrepris alors qu’elle pensait encore pouvoir s’implanter durablement dans les locaux loués ;9.384,24 euros TTC d’achat de mobilier, matériel et outillage, en ce compris une banque d’accueil conçue sur mesure et conséquemment invendable ;1.440,00 euros TTC de frais d’annulation du contrat de location de scooters ;9.243,49 euros de traitements et salaires, en ce qu’elle indique avoir embauché six salariés en prévision de l’ouverture de l’établissement ;310,24 euros au titre du procès-verbal de constat établi par la SELARL CHASTAGNARET [I] MAGAUD à la sortie des lieux ;

113.726,25 euros en indemnisation d’un préjudice économique, eu égard à la perte de chance de réaliser un résultat d’exploitation qu’elle évalue en référence aux performances économiques d’un second établissement exploité dans le 3ème arrondissement de [Localité 6] (cf. pp.30-32 des conclusions récapitulatives) ;5.000,00 euros en indemnisation d’une atteinte à la réputation et à l’image, la société MAJORKA ayant communiqué à la mairie de la commune et aux habitants la date prochaine d’ouverture ; 15.000,00 euros en réparation d’un préjudice moral, en considération du temps et des efforts engagés dans l’opération d’installation sur près de cinq mois et de l’absence de perspective nouvelle de développement.Au reste, elle souligne que la conclusion du bail dérogatoire s’est inscrite dans une opération de plus grande ampleur, impliquant d’importants frais d’installation et la négociation d’un bail commercial réalisés avant la réunion du 10 décembre 2018.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 22 décembre 2021, madame et monsieur [K] demandent au tribunal de :
constater l’absence de faute commise en leur qualité de bailleur,dire qu’ils ont respecté leur obligation de délivrance,relever l’absence de comportement dolosif de leur part à l’égard de la Société MAJORKA,confirmer la résiliation unilatérale et anticipée du bail dérogatoire par la Société MAJORKA,relever le comportement fautif de la société MAJORKA et rejeter en conséquence toutes les prétentions formulées par la société MAJORKA à leur encontre,relever la faute de la Société AZERGUES IMMO en sa qualité de mandataire ou défaut de conseil et d’information tant au niveau de la phase préparatoire qu’au niveau de la phase de rédaction du bail dérogatoire et du projet de bail commercial,condamner conjointement et solidairement la société AZERGUES IMMO et la société ALLIANZ IARD à les relever et à les garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre,condamner la Société MAJORKA à leur payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.
Citant les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, les époux [K] exposent qu’il a initialement été proposé à la société MAJORKA un projet de bail dérogatoire au sein duquel la clause de destination contractuelle proposée était conforme aux dispositions du règlement de copropriété. Ils expliquent que la destination du bail a été élargie à une activité de restauration à l’initiative de la société MAJORKA, sans que monsieur [O] [M], avec lequel il a préalablement été conclu un mandat de location, n’émette d’observations ni ne les alerte des difficultés subséquentes. Ils assurent, en ce sens, qu’ils n’ont pas eu connaissance de l’exploitation à venir d’une activité de restauration par la société MAJORKA. Ils soutiennent, en outre, qu’un exemplaire du règlement de copropriété a été remis par monsieur [O] [M] à la société MAJORKA le 1er octobre 2018, lors de l’état des lieux d’entrée. De ce fait, ils excluent tout manquement à l’obligation de délivrance.
Ils écartent pareillement tout dol commis au préjudice de la société MAJORKA, en ce qu’ils déclarent avoir transmis l’ensemble des informations en leur possession à monsieur [M], en ce compris de précédents baux commerciaux sur lesquels il était expressément mentionné l’interdiction d’utiliser un terminal de cuisson. Ils soulignent que dans leur esprit, l’activité exploitée par la société MAJORKA correspondait uniquement à un point de vente de plats préparés, et non à une activité de restauration traditionnelle ou rapide incluant la préparation de plats sur place. Par suite, ils estiment qu’il revenait à monsieur [M] de proposer à la société MAJORKA un autre local adapté à l’activité envisagée. Ils indiquent également qu’ils ont découvert à l’occasion de la présente procédure que la société MAJORKA prévoyait l’aménagement des locaux, notamment par l’installation d’un système de ventilation au sein de la cuisine. Forts de ces éléments, ils soutiennent qu’ils n’ont pas dissimulé d’éléments de nature à induire en erreur la société MAJORKA.
A l’inverse, se fondant sur les articles 1709 et suivants du code civil, ils relèvent que la société MAJORKA a commis une faute en résiliant unilatéralement et de manière anticipée le bail dérogatoire par courrier recommandé du 17 janvier 2019, sans invoquer de motif juridique ni démontrer l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à l’usage auquel elle les destinait. Ils notent, en outre, que la société MAJORKA a manqué aux obligations lui incombant en qualité de locataire en entreprenant des travaux sans autorisation et en aménageant les locaux aux fins d’y exploiter une activité irrégulière.
Ils écartent ensuite toute indemnisation d’une perte de chance, la société MAJORKA ayant poursuivi les travaux d’aménagement en dépit de la communication du règlement de copropriété et commandé une enseigne commerciale alors qu’elle devait au préalable obtenir l’accord de la mairie et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Ils s’étonnent, en outre, de l’importance des investissements effectués sur une durée d’occupation de douze mois, que la société MAJORKA ne prévoyait initialement pas de renouveler. Attribuant au comportement du gérant l’échec des pourparlers, ils considèrent, de surcroît, qu’il ne peut raisonnablement solliciter à présent l’indemnisation d’un préjudice moral. S’agissant de l’indemnisation des pertes d’exploitation, ils soulignent qu’il ne peut être établi de comparaison entre l’activité d’un établissement implanté depuis plusieurs années dans une zone urbaine et commerçante (soit le 3ème arrondissement de [Localité 6]) et celle d’un établissement en cours d’ouverture dans une zone résidentielle sur une courte durée, notamment en ce qu’il se trouve ainsi privé d’une clientèle de bureau en semaine et de citadins/étudiants en soirée. Ils observent, de surcroît, qu’il n’est pas démontré l’achèvement des travaux d’aménagement dans les locaux loués, les photographies à l’entrée et à la sortie leur paraissant quasiment semblables. Ils estiment que le matériel acquis a pu être affecté à un des deux établissements concomitamment gérés par monsieur [J] [R] et questionnent le lien de certaines factures produites avec la présente affaire. En dernier lieu, ils relèvent qu’aucun élément ne confirme le recrutement des employés spécialement en vue de l’ouverture du nouveau restaurant, ce eu égard aux dates d’embauche et à défaut de production des contrats de travail.
Pour retenir la responsabilité de l’agence immobilière, ils indiquent, à l’appui des dispositions des articles 1992 et 1112-1 du code civil, qu’ils ont régularisé un mandat de location sans exclusivité avec la société AZERGUES IMMO le 6 février 2018, par lequel ils lui ont notamment délégué les missions de rédaction du contrat de location, d’établissement des documents annexes et de recueil de la signature du locataire. Ils considèrent, en ce sens, que la société susdite était tenue de respecter d’une part une obligation d’information et de conseil, d’autre part une obligation personnelle de contrôle de conformité du contrat à leurs droits de propriété et au règlement de la copropriété. Or, ils observent qu’elle ne s’est pas assurée des exigences administratives applicables à l’immeuble et de la sélection de locataires exerçant une activité compatible avec les locaux loués, ce alors qu’elle avait parfaitement connaissance de la restriction portant sur les terminaux de cuisson et des dispositions du règlement de copropriété remis le 1er octobre 2018. Ils soulignent, en outre, que la société AZERGUES IMMO ne pouvait ignorer que les précédents locataires commercialisaient uniquement des plats à emporter non-préparés sur place. Ils soutiennent ensuite qu’il peut être reproché à la société AZERGUES IMMO un manquement fautif au stade de la rédaction du bail dérogatoire eu égard à la suppression du dépôt de garantie à leur insu, à l’absence d’observations émises sur le changement de destination sollicité par la société MAJORKA et au défaut de mise en garde.

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 5 octobre 2021, la société AZERGUES IMMO et la compagnie ALLIANZ IARD demandent au tribunal :
à titre principal, de débouter la société MAJORKA de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire, de condamner Monsieur [L] [K] et Madame [U] [K] à les relever et à les garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir à leur encontre,en tout état de cause, de rejeter le recours en garantie formé par les époux [K] à leur encontre et de condamner tout succombant à leur payer une somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL [Localité 10] Avocats.
Pour exclure toute faute personnelle, la société AZERGUES IMMO expose que le mandat régularisé ne mentionnait ni la destination des locaux loués ni une éventuelle restriction applicable aux activités commerciales susceptibles d’y être exploitées. Elle observe également qu’au titre du mandat de recherche précédemment confié par monsieur [C], exploitant sous l’enseigne NONNA MELA, le local commercial des époux [K] avait déjà été donné à bail pour y exercer une activité de traiteur italien, c’est-à-dire de métiers de bouche, de sorte qu’elle n’a légitimement pas suspecté l’existence d’une quelconque difficulté à ce sujet. Elle assure, en outre, qu’elle n’a pas eu connaissance de l’ouverture par la société MAJORKA d’un établissement de restauration, pas davantage que de l’exploitation d’une activité nécessitant l’usage d’un terminal de cuisson. Elle précise, de surcroît, qu’elle est uniquement intervenue aux fins de mettre en relation les bailleurs et le futur locataire, indépendamment de toute mission de conseil à l’égard de la société locataire. Elle souligne notamment que les termes du nouveau projet de bail dérogatoire ont été discutés directement entre les parties le jour de la signature et qu’elle a, au reste, demandé à plusieurs reprises à monsieur [K] de lui transmettre le règlement de copropriété. Elle indique aussi que celui-ci lui a personnellement confirmé la compatibilité des locaux loués avec le développement d’une activité de sushi-shop, seul le recours à un terminal de cuisson étant interdit. Par suite, elle considère qu’elle ne peut être tenue responsable des omissions imputables aux époux [K] et écarte toute réticence dolosive ou manquement à l’obligation de bonne foi. De même, elle soutient qu’elle a mis en garde la société MAJORKA du caractère aventureux du projet de réalisation des travaux d’aménagements sur une courte durée, le bail dérogatoire ne lui paraissant pas régi par le statut des baux commerciaux. Elle relève, à cet égard, que le preneur a finalement engagé lesdits travaux postérieurement à l’entrée dans les lieux, en connaissance du règlement de copropriété. Au surplus, elle écarte toute condamnation in solidum, à défaut de relation contractuelle avec la société MAJORKA.
A titre subsidiaire, elle discute le lien de causalité entre les griefs la visant et les préjudices allégués. En effet, elle rappelle que la société MAJORKA a eu connaissance du règlement de copropriété dès le 3 octobre 2018, date à laquelle elle n’avait pas engagé de travaux et avait tout au plus acquitté une somme de 9.000,00 euros au titre des loyers, outre 1.000,00 euros de frais de commission. A ce titre, elle observe qu’elle ne peut être personnellement condamnée au remboursement d’échéances locatives qui ont exclusivement profité aux bailleurs. Elle ne conçoit pas davantage d’être tenue d’indemniser une perte de chance, les restrictions du règlement de copropriété n’étant pas de son fait.
A titre subsidiaire, elle justifie le recours en garantie formé à l’encontre des époux [K] d’une part par l’absence de communication du règlement de copropriété en amont de la conclusion du bail dérogatoire, d’autre part par la confirmation par ceux-ci de la conformité de l’activité de sushi-shop audit règlement, ensuite par la régularisation fautive d’un bail portant sur une activité de “métier de bouche”, enfin par le refus de mettre un terme amiable au bail litigieux.
A l’inverse, elle exclut tout manquement à l’obligation de conseil et d’information et conséquemment toute garantie due aux époux [K], dès lors qu’ils ont personnellement régularisé le bail litigieux à l’issue de négociations menées avec le preneur le jour de la signature. De plus, elle souligne qu’il n’est nullement établi la connaissance qu’elle a pu avoir de l’intention cachée du preneur de contrevenir à la destination initiale. Elle rappelle, en outre, que le règlement de copropriété prohibe tous les “métiers de bouche en général”, et non pas seulement ceux nécessitant l’usage d’un terminal de cuisson. Par ailleurs, elle observe que seuls les époux [K] détenaient ladite information et qu’ils en avaient nécessairement eu connaissance avant la conclusion du bail dérogatoire, consécutivement à la mise en demeure qui leur avait été adressée par le syndic en 2014. Elle signale également que la proscription de tout terminal de cuisson était expressément spécifiée dans le bail dérogatoire. En dernier lieu, elle note que la dénomination impropre de “bail commercial précaire” demeure sans incidence sur la validité de l’acte litigieux et qu’il ne peut lui être reproché l’absence de stipulation d’un dépôt de garantie, puisque les parties au bail se sont entendues sur les termes modifiés.
A titre infiniment subsidiaire, si elle n’émet pas d’observations sur la demande de restitution formée par la société MAJORKA, elle estime qu’il ne lui revient pas de rembourser les loyers payés d’avance. Elle observe également que la société MAJORKA ne justifie pas le paiement intégral des travaux d’aménagements dont elle sollicite l’indemnisation, lesquels lui paraissent au demeurant non achevés à la date de restitution des lieux. Elle note, au reste, que lesdits travaux ont été entrepris après la mise en garde adressée par certains copropriétaires au preneur et que seule la part amortissable sur une année (soit la durée du bail dérogatoire) pourrait éventuellement constituer un préjudice indemnisable. S’agissant du matériel, elle indique qu’il n’en est aucunement fait mention dans l’état des lieux de sortie. De même, elle expose qu’il n’est pas démontré que les salariés ont effectivement été embauchés aux fins de travailler dans l’établissement de [Localité 9], la date de leur embauche étant intervenue soit avant la signature du bail dérogatoire, soit alors que la société MAJORKA se trouvait dûment informée de l’impossibilité d’exploiter les locaux. Elle discute pareillement le bien-fondé de la demande d’indemnisation d’une perte de chance qu’elle considère inexistante, les locaux étant quoi qu’il en soit inexploitables en qualité d’établissement de restauration. En outre, elle signale que le chiffre d’affaires retenu pour évaluer la perte d’exploitation n’est pas adapté aux caractéristiques de l’établissement litigieux. Elle explique que la société MAJORKA a chiffré ladite perte sur la base d’un établissement antérieurement ouvert dans le quartier d’affaires de La Part Dieu, connu par une clientèle fidèle, contrairement aux nouveaux locaux commerciaux, situés à trois ou quatre kilomètre du quartier d’affaires le plus proche et dépourvu de clientèle. Enfin, elle souligne qu’il n’est démontré ni la réalité de l’atteinte à l’image ni la matérialité du préjudice moral, l’absence de perspective de développement ne s’expliquant pas par les manquements allégués.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance rendue le 10 janvier 2022. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 juin 2023, avant d’être renvoyée à l’audience du 16 janvier 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en vertu de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, de sorte qu'il sera répondu aux seules demandes reprises dans le dispositif des dernières conclusions récapitulatives des parties.

Sur le sort du contrat de bail dérogatoire

Sur la demande de nullité du bail commercial
Aux termes de l'article 1137 du code civil, pris dans la rédaction postérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, " le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. "

L'article 1138 dudit code précise que "le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence."

L'article 1139 dispose enfin que " l’erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat."

La société MAJORKA entend solliciter la nullité du bail dérogatoire sur le fondement du dol.

Préalablement à la signature du bail dérogatoire, il s’avère, à la lecture de la pièce n°4 produite par la société AZERGUES IMMO, qu’il a été adressé par monsieur [O] [M] (gérant de la société susdite) aux époux [K], par courrier électronique en date du 10 septembre 2018, un projet de bail précaire, dont il ne peut cependant être établi le contenu avec certitude. Un retour a été fait par les bailleurs aux termes d’un courrier électronique en date du 14 septembre 2018, au sein duquel monsieur [D] indiquait “veuillez trouver ci-joint le bail précaire modifié, j’ai notamment rajouté un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer”. Puis, par courrier électronique adressé uniquement à la société AZERGUES IMMO le 24 septembre 2018, madame [Z] [DB], intervenant pour la société MAJORKA, expose que “monsieur Oreby[1] demande une ouverture de la destination du bail, à savoir qu’il propose :

[1] Monsieur [R] est le gérant de la société MAJORKA

Les lieux loués sont à usage exclusif de CONCEPTION, ELABORATION, FABRICATION DE PLATS A BASE DE POISSONS ET CRUSTACÉS, SALADES, sandwichs froids ET DESSERTS, VENTE A EMPORTER ET DÉGUSTATION SUR PLACE” (pièce n°5 de la société AZERGUES IMMO). Il n’est toutefois pas démontré par les pièces versées aux débats que les époux [D] ont effectivement eu connaissance de l’élargissement de destination sollicité par la société MAJORKA.

En revanche, il résulte du bail commercial signé le 24 septembre 2018 par monsieur [J] [R] et par les époux [K] (pièce n°4 du demandeur) qu’il a finalement été donné à bail pour une durée de douze mois à compter du 1er octobre 2018 un local commercial situé au [Adresse 2], sur la commune de [Localité 9], d’une superficie de “37 m² de plein pied et 37 m² en sous-sol d’accès direct” à l’usage exclusif de “conception, élaboration, fabrication de plats à base de poissons et crustacés, salades, sandwiches froids et desserts, vente à emporter et dégustation sur place[2].” Par suite, les époux [D] ne peuvent soutenir qu’ils n’ont pas eu connaissance de l’activité de restauration projetée par la société MAJORKA. De plus, s’ils soutiennent qu’un exemplaire du règlement de copropriété a été remis à la société MAJORKA le 1er octobre 2018, le bail précaire était alors déjà signé, l’effectivité de ladite remise n’étant au demeurant confirmée par aucun élément probant. En effet, l’état des lieux réalisé le 1er octobre 2018 ne mentionne nullement la communication du règlement de copropriété à la société MAJORKA (pièce n°13 des époux [K]). A l’inverse, il ressort de la pièce n°6 produite par la société MAJORKA que le règlement de copropriété lui a été adressé par la société AZERGUES IMMO le 3 octobre 2018, soit postérieurement à la signature du bail précaire et à l’état d’entrée dans les locaux commerciaux. Au reste, la responsabilité éventuelle de monsieur [M] (laquelle sera étudiée infra) ne remet pas en cause l’omission de communiquer au preneur le règlement de copropriété, soit un élément essentiel au consentement donné.

[2] Mention soulignée par le Tribunal

Ainsi, il est suffisamment établi que les époux [K] n’ont pas délivré à la société MAJORKA une information qui était déterminante de son consentement.

Néanmoins, il n’est pas établi que les époux [K] ont intentionnellement dissimulé les restrictions d’exploitation du règlement de copropriété à la société MAJORKA. En témoignent d’une part le fait qu’un commerce de bouche avait été préalablement exploité dans les locaux, ce dont il résulte qu’ils pouvaient légitimement penser que la copropriété n’émettrait pas d’objection à l’activité de vente de sushis projetée, d’autre part les démarches entreprises auprès du syndicat des copropriétaires et des autorités d’urbanisme aux fins de trouver un accord, à l’aune des éléments suivants :
l’envoi d’un courrier électronique le 8 novembre 2018, par lequel il est indiqué à la société MAJORKA que “monsieur [K] a pris rendez-vous demain à 17h avec Mr [Y], qui représente le conseil syndical” à son domicile en vue d’une résolution amiable du litige (pièce n°11 du demandeur) ;l’organisation de réunions sur site les 13 novembre, 4 décembre et 10 décembre 2018, auxquelles les époux [K] ont systématiquement pris part en vue d’une potentielle résolution amiable des problématiques rencontrées ;l’attestation de monsieur [E] [Y], représentant du conseil syndical de la copropriété “les jardins suspendus”, aux termes de laquelle il indique qu’il a assisté à la réunion du 4 décembre 2018 et que celle-ci aurait tourné court en considération du comportement du gérant de la société MAJORKA. Il explique, ainsi, que “”ce dernier “au caractère excessif” s’est emporté de façon inacceptable, ce qui a desservi son dossier de l’avis même du représentant de la Mairie et de ce fait...qui l’a raccompagné vers la sortie, concluant la fin de cette réunion.” (pièce n°4 des époux [K]).L’intention dolosive n’étant pas démontré, la nullité du bail dérogatoire pour dol n’est pas encourue.

Sur la demande de résolution du bail pour défaut de délivrance
Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire et d'entretenir le local en bon état de réparation de toute espèce, notamment en y effectuant les travaux de nature non-locative s'ils s'avèrent nécessaires.

L'obligation de délivrance implique également que le locataire puisse exploiter les lieux conformément à la destination convenue.

En parallèle, l'article 1224 du code civil prévoit que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En application de l’article 1227 dudit code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu’il ne soit exigée une mise en demeure préalable.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance
En l’occurrence, le bail précaire a été conclu entre les époux [K] et la société MAJORKA en vue d’y exploiter une activité commerciale, soit la “conception, élaboration, fabrication de plats à base de poissons et crustacés, salades, sandwiches froids et desserts, vente à emporter et dégustation sur place”, soit un “métier de bouche”.

Or, il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé “LES JARDINS SUSPENDUS” en date du 6 décembre 2011, en section II du chapitre IV de la deuxième partie intitulée “Droits et obligations des copropriétaires”, que “L’IMMEUBLE est destiné à titre principal à l’habitation à l’exception du lot n°51[3] qui pourra être affecté à usage de local commercial exclusivement. Seront cependant exclues toutes activités nécessitant un terminal de cuisson, les bars, les laveries automatiques, les sex-shops, les distributeurs de DVD et métiers de bouches en général.[4]”

[3] Il n'est pas discuté par les parties que le lot n°51 désigne le local commercial situé [Adresse 2] dont les époux [K] sont propriétaires sur la commune de [Localité 9].
[4] Reprise de la mise en page adoptée dans le règlement de copropriété de l’immeuble “Les jardins suspendus”

Il est ainsi confirmé l’incompatibilité des locaux loués avec la destination envisagée, l’activité de sushi-shop constituant un métier de bouche.

A cet égard, il ressort des projets de bail dérogatoire versés aux débats par la société AZERGUES IMMO qu’il y était déjà mentionné l’exploitation d’une activité de “métiers bouche”, et plus précisément la fabrication et la vente de sushis sur place et à emporter (pièces n°8 et n°9 de la société AZERGUES IMMO). Par suite, il n’est pas prouvé que la clause contractuelle de destination initialement prévue était conforme aux dispositions du règlement de copropriété, les époux [K] ne produisant pas, au demeurant, d’éléments probants à l’appui de leur assertion.

En outre, s’il s’avère, à la consultation des pièces produites, que la société MAJORKA a été destinataire d’une copie du règlement de copropriété le 3 octobre 2018, le bail dérogatoire était déjà signé à la date susdite. Cet élément demeure d’ailleurs sans effet sur l’interdiction d’exercer tout métier de bouche au sein de la copropriété et sur l’impossibilité subséquente d’exploiter le local commercial loué conformément à la destination définie par le contrat de bail, soit une activité de restauration japonaise.

Le manquement à l’obligation de délivrance est dès lors suffisamment caractérisé et d’une gravité justifiant la résolution judiciaire du contrat, puisque la société MAJORKA s’est trouvée privée de toute faculté d’exploiter l’activité principale de restauration ayant motivé la prise à bail du local commercial litigieux, sans qu’une issue favorable ne soit envisageable.

Sur la date de la résolution judiciaire du bail dérogatoire
Aux termes d’un courrier adressé le 5 janvier 2019, la société MAJORKA a informé les époux [K] de la caducité du bail, à défaut d’exploitation possible des locaux. Elle leur demande par ailleurs de restituer les loyers payés et de l’informer des suites données à la demande de dédommagement des investissements entrepris au sein des locaux pris à bail.

Certes ce courrier ne constitue pas une mise en demeure ; toutefois, il démontre formellement l’intention du preneur de mettre fin à la relation contractuelle, la formalisation d’une mise en demeure n’étant en tout état de cause pas exigée par les textes lorsque la résolution est demandée au juge.

Il sera donc prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail dérogatoire à la date du 5 janvier 2019.

II.Sur les demandes d’indemnisation formées par la société MAJORKA

Sur les responsabilités
Sur la responsabilité des époux [K]
Il a été retenu supra une faute tenant au manquement à l’obligation de délivrance.

Sur la responsabilité de la société AZERGUES IMMO
Aux termes de l'article 1240 du code civil pris dans sa rédaction postérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."

En outre, l'article 1241 dudit code, dispose que "chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence."

Dès lors, il appartient au demandeur d'établir, à l'encontre de celui qu'il entend obliger à réparer, l'existence d'une faute, d'un préjudice réel et certain, et d'un lien de causalité entre la faute et le dommage, la preuve d’une intention de nuire n’étant au demeurant pas exigée.

En l’occurrence, un mandat de location sans exclusivité a été confié par monsieur [K] à monsieur [O] [M], gérant de l’agence immobilière AZERGUES IMMO, aux fins de rechercher un preneur à bail du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 9], ce moyennant une rémunération totale de 2.000,00 euros, dont 1.000,00 euros à la charge du futur locataire (pièce n°3 de la société AZERGUES IMMO).

En qualité de professionnel de l’immobilier, la société AZERGUES IMMO ne pouvait ignorer les contraintes inhérentes à la location d’une surface commerciale, et notamment l’exigence de conformité de la destination des lieux avec les dispositions du règlement de copropriété. Il lui revenait ainsi, en vue de l’exécution de la mission déléguée par monsieur [K], de transmettre à la société MAJORKA en amont de la conclusion du contrat de bail les informations lui permettant de s’assurer de la compatibilité du fonctionnement de la copropriété au projet de restauration envisagé.

Or, il ressort de la pièce n°6 produite par la société MAJORKA que le règlement de copropriété lui a été adressé par la société AZERGUES IMMO le 3 octobre 2018, soit postérieurement à la signature du bail précaire et à l’état d’entrée dans les locaux commerciaux. Cette omission a privé la société MAJORKA de toute possibilité de contracter en parfaite connaissance des contraintes applicables aux lieux loués.

Au reste, il n’est pas démontré que la société AZERGUES IMMO a alerté la société MAJORKA du caractère aventureux des travaux d’aménagement envisagés en amont de la conclusion effective d’un bail commercial.

Par ailleurs la société AZERGUES IMMO a rédigé le contrat de bail ainsi que le prévoyait son mandat. Il lui appartenait à ce titre de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité de l’acte, telles que la conformité de la destination du bail au règlement de copropriété.

La responsabilité de la société AZERGUES IMMO se trouve donc engagée.

Sur les préjudices
Sur la demande de remboursement des loyers
Il ressort du bail commercial précaire signé le 24 septembre 2018 que la location a été consentie moyennant un loyer de 9.000,00 euros “que le preneur s’oblige à payer par chèque au bailleur en une seule échéance à la signature” dudit contrat, les époux [K] ayant concédé une franchise de trois mois de loyer, soit sur la période du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2018 (pièce n,°4 de la société MAJORKA). La somme de 9.000,00 euros a effectivement été réglée par chèque bancaire n°3376215 émis le 24 septembre 2018 par la société MAJORKA et débité le 26 septembre 2018, ce que les époux [K] ne contestent pas (pièce n°25 de la société MAJORKA).
Certes la somme susdite a été versée entre les mains des époux [K]. Néanmoins, c’est avant tout parce qu’il n’a pas été porté à sa connaissance en temps requis les dispositions du règlement de copropriété que la société MAJORKA a contracté un bail commercial inadapté au projet de restauration envisagé et qu’elle a été contrainte de régler à perte une somme de 9.000,00 euros en paiement du loyer annuel. Il est ainsi suffisamment établi le lien entre le préjudice subi et les fautes retenues à l’encontre tant des époux [K] que de la société AZERGUES IMMO.

Le bail étant résolu à la date du 5 janvier 2019 sans que la société MAJORKA n’ait eu l’opportunité d’exploiter les locaux, elle apparaît fondée à solliciter la restitution des loyers payés, ce à hauteur de 9.000,00 euros.

Sur la demande de remboursement des frais d’agence
Il résulte des pièces n°26 et n°62 produites par la société MAJORKA qu’elle a payé par chèque bancaire n°3376216 émis le 25 septembre 2018 des honoraires d’un montant de 1.000,00 euros, ce conformément à l’article 10 du bail commercial précaire signé le 24 septembre 2018, les honoraires susdits ayant été encaissé par la société AZERGUES IMMO le 28 septembre 2018.

Ces frais étant en lien avec le bail litigieux, la société MAJORKA est dès lors fondée à en solliciter la restitution.

Sur la demande d’indemnisation des travaux entrepris dans les locaux loués
Il ressort des pièces versées aux débats par la société MAJORKA qu’elle a passé commande et a été facturée des travaux suivants en vue de l’exploitation de l’activité de “sushi shop” sur la commune de [Localité 9] :
1.500,00 euros TTC de frais de pose de placo réglés par chèque n°3376079 émis le 27 septembre 2018 au bénéfice de la société ADS et encaissé le 28 septembre 2018 (pièces n°62 et n°72) ;1.000,00 euros TTC de frais de pose de “peinture sur murs” réglés par chèque n°3417483 émis le 14 novembre 2018 au bénéfice de la société ADS et encaissé le 15 novembre 2018 (pièces n°64 et n°73) ;1.200,00 euros TTC de frais de pose de faïence réglés par chèque n°3417489 émis le 20 décembre 2018 au bénéfice de la société ADS TRAVAUX PUBLICS et encaissé le 21 décembre 2018 (pièces n°65 et n°74) ;2.600,40 euros de frais d’acquisition d’une enseigne en tôle tablette aluminium ajourée portant la mention “EAT SUSHI” en plexiglas blanc selon facture n°FA0039 éditée le 4 octobre 2018 par la S.A.R.L. FANDI, réglés en deux fois le 5 novembre 2018 (par virement de 1.100,00 euros libellé “VIR ENSEIGNE SD ACOMPTE FANIDI” conformément aux conditions contractuelles précisées sur la facture susdite) et le 3 juin 2019 (par chèque n°3492411 émis le 31 mai 2019 - Pièces n°29, n°64 et n°71) ;114,00 euros TTC d’achat d’un habillage adhésif de communication selon facture n°7895 établie le 4 octobre 2018 par la société STUDIO LA COMETE sur devis n°968 en date du 1er octobre 2018, réglé par chèque n°3417472 encaissé le 12 octobre 2018 (pièces n°30 et n°63),soit un total de 6.414,40 euros TTC.

Il s’avère qu’il a été passé commande des travaux susdits entre le 25 septembre 2018 et le 27 novembre 2018, soit en amont de la dernière réunion organisée en présence du syndic le 4 décembre 2018, à l’issue de laquelle la société MAJORKA a pu constater définitivement l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à la destination définie dans le bail précaire. De ce fait, les investissements susmentionnés ne paraissent pas inconsidérés.

En outre, si les époux [K] relèvent que la société MAJORKA a acquis l’enseigne sans solliciter préalablement l’autorisation de la copropriété, le règlement de copropriété le mentionnant a été transmis au preneur le 3 octobre 2018, soit la journée précédent l’établissement de la facture par l’entreprise FANIDI. Eu égard au délai extrêmement réduit dont a bénéficié la société MAJORKA pour prendre connaissance de cette disposition, il ne peut raisonnablement lui être reproché d’avoir procédé à un tel achat préalablement à l’obtention de l’autorisation susdite.

Au reste, si les époux [K] et la société AZERGUES IMMO arguent l’inachèvement des travaux d’aménagement pour exclure toute indemnisation du préjudice afférent, ils ne précisent pas les prestations concernées. De plus, cela ne remet pas en question la réalité du préjudice occasionné par le paiement effectif de travaux désormais inexploitables.

Pour ce qui a trait aux travaux facturés par la société ADS TRAVAUX PUBLICS le 6 novembre 2018 pour un montant total de 14.702,40 euros TTC (- pièce n°27 de la société MAJORKA), La facture n°201811100106 fait état de prestations de pose de faïence, bande à joint, placo, portes, verrière, outre peinture sur murs et plafonds. La comparaison des photographies annexées aux états des lieux d’entrée et de sortie confirme d’une part l’ajout de cloisons (et subséquemment de joints), d’autre part la pose d’une faïence aux frais de la société MAJORKA, les murs de la pièce principale étant initialement revêtus d’une peinture blanche. En revanche, alors qu’il est mentionné la “pose de peinture sur murs et plafonds” sur la facture établie par la société ADS TRAVAUX PUBLICS, il ressort de l’état des lieux de sortie que :
la peinture du plafond est “en bon état, légèrement écaillée près du centre lumineux central”,les enduits muraux sont “en bon état” au sous-sol, mais deux fissures altèrent les murs à droite et à gauche, le revêtement du plafond est à l’état d’usage au sous-sol, le revêtement mural est “brut” dans les toilettes et une partie du faux-plafond est manquante,les murs et le plafond sont couverts d’une simple “sous-couche de peinture en bon état” dans le local à usage de douche et dans l’espace “chambre”.Il s’avère donc que les revêtements des plafonds et murs ne sont pas récents, ce qui questionne l’exécution effective par la société ADS TRAVAUX PUBLICS des prestations de peinture. Par ailleurs, il n’est aucunement mentionné la présence d’une verrière au sein du document précité. En outre, s’il a été facturé à la société MAJORKA la somme de 600,00 euros en paiement de la pose de portes, il résulte de l’état des lieux de sortie que :
la porte des sanitaires est “dépourvue de poignée” les portes du sous-sol sont “déposées” et pas à l’état neuf,la porte des toilettes n’est pas davantage à l’état neuf.
En définitive, il est insuffisamment démontré l’exécution des travaux de pose de portes, d’une verrière et de peinture sur murs et plafonds dont la société MAJORKA requiert le remboursement. Il sera donc retenu la somme de 8.606,40 euros TTC[5] au titre des travaux d’aménagement facturés par la société ADS TRAVAUX PUBLICS.

[5] Soit 3.850,00 de pose de placo + 700,00 euros de bande à joint + 2.622,00 euros de pose de faïence avec application d’un taux de TVA de 20%.

De même, la facture n°204 éditée par la société MBA ENERGIES le 10 octobre 2018 pour un montant total de 17.480,00 euros TTC porte certes la mention “aménagement d’un restaurant - Lot plomberie sanitaires et climatisation - Electricité Ventilation” (pièce n°28). Toutefois, il n’est pas établi formellement que les travaux susvisés ont été réalisés dans les locaux loués. En effet, alors que la facture n°204 en date du 10 octobre 2018 fait mention d’un “espace WC suspendu PMR” équipé d’un lavabo suspendu PMR avec mitigeur, d’un sèche-main air pulse compact et d’une barre de maintien, ces équipements n’apparaissent pas dans l’état des lieux de sortie. Il en va de même du local à usage de douche, au sein duquel il n’y a ni équipement de douche ni raccordement sanitaire. De plus, l’état des lieux de sortie n’évoque pas la présence d’une pompe à chaleur et d’un système de climatisation réversible avec ventilation et extracteur d’air. En outre, il ressort dudit document que :
les caches des prises et des interrupteurs sont absents, certains points d’éclairage n’ont pas été installés, notamment dans les sanitaires,l’évacuation est posée au sol dans la cuisine, des cables pendent dans différentes pièces,un gainage traverse le plafond de l’espace “chambre”.
En outre, comme cela a été expliqué supra, à défaut de production d’une copie des quatre chèques émis en règlement, il ne peut être vérifié que les débits signalés sur les relevés bancaires de la société MAJORKA se rapportent au paiement desdits frais (pièces n°28, n°63, n°64, n°66 et n°70), ce d’autant plus que le montant finalement payé ne correspond pas à la somme totale indiquée sur la facture par la société MBA ENERGIES.

Par suite, la somme de 17.480,00 euros TTC ne sera pas intégrée à l’indemnité accordée au titre des travaux d’aménagement.

En définitive, la société MAJORKA peut légitimement solliciter l’octroi d’une indemnité de 15.020,80 euros TTC au titre des travaux d’aménagement des locaux pris à bail.

Sur la demande d’indemnisation au titre des frais de mobilier, matériel et outillage
Il ressort des pièces versées aux débats par la société MAJORKA qu’elle a été facturée des frais de mobilier, de matériel et d’outillage suivants en vue de l’exploitation de l’activité de “sushi shop” sur la commune de [Localité 9] :
2.397,36 euros TTC de frais de confection d’une “banque d’accueil EAT SUSHI” sur plans selon facture n°1812166 établie le 14 décembre 2018 par la société ATELIER DES GAMBINS, réglée par un acompte de 800,00 euros encaissé le 6 novembre 2018 (chèque bancaire n°3417383 - pièces n°32 et n°64) et un paiement complémentaire de 1.597,36 euros par chèque bancaire n°3417497 débité le 25 février 2019 (pièce n°67) ;275,16 euros TTC de frais d’acquisition de “modules multicases classic” et de “chaises coques universelles blanches” auprès de la société JPG selon facture n°3.334.059 en date du 26 novembre 2018 émise à l’attention de “EAT SUSHI - 1 place Abbé Boursier” à [Localité 9] et payée le 27 novembre 2018 par carte bancaire (pièces n°33 et n°64) ;3.665,33 euros TTC de frais d’acquisition d’un cuiseur à riz, d’un four micro-ondes et d’accessoires de cuisine auprès de la SAS IMPEX FOOD (exploitant le site Internet Fourniresto.com) selon facture n°FA050369 en date du 14 novembre 2018 mentionnant une livraison au 1 place Abbé Boursier, sur la commune de [Localité 9], le montant susdit ayant été réglé le 13 novembre 2018 par virement SEPA (pièces n°34 et n°64) ;792,71 euros TTC de frais d’acquisition d’étagères murales, d’une soupière et d’une table Inox auprès de la SAS IMPEX FOOD (exploitant le site Internet Fourniresto.com) selon facture n°FA050644 en date du 19 novembre 2018 mentionnant une livraison au 1 place Abbé Boursier, sur la commune de [Localité 9], le montant susdit ayant été réglé par carte bancaire le 20 novembre 2018 (pièces n°35 et n°64) ;226,02 euros TTC de frais d’achat d’une paire de consoles et d’une paire de crémaillères auprès de la SAS IMPEX FOOD (exploitant le site Internet Fourniresto.com) selon facture n°FA051119 en date du 23 novembre 2018 mentionnant une livraison au 1 place Abbé Boursier, sur la commune de [Localité 9], le montant susdit ayant été réglé par carte bancaire le 26 novembre 2018 (pièces n°36 et n°64) ;684,00 euros TTC de frais de prestations informatiques selon facture n°FAC108628 émise le 29 novembre 2018 par la société APITIC aux fins notamment de paramétrer les caisses, ladite facture mentionnant comme adresse de livraison “1 place Abbé Boursier”, sur la commune de [Localité 9], et ayant fait l’objet de deux prélèvements bancaires de 600,00 euros et de 84,00 euros les 7 et 12 décembre 2018 sur le compte ouvert par la société MAJORKA auprès de l’établissement CIC LYONNAISE DE BANQUE (pièces n°42 et n°65).
Il est observé que les prestations précitées ont donné lieu à une commande, au paiement d’un acompte ou à une facturation définitive en amont de la dernière réunion organisée en présence du syndic le 4 décembre 2018, à l’issue de laquelle la société MAJORKA a pu constater l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à la destination définie dans le bail précaire. Celle-ci pouvait donc légitimement croire à la réussite de son projet au moment où elle a engagé ces dépenses.

En revanche, les factures n°37 à 40 produites par la société MAJORKA ne permettent pas d’établir formellement que le matériel acquis auprès de l’enseigne CASTORAMA, d’un montant total de 958,36 euros TTC, était effectivement destiné à l’aménagement des locaux litigieux, à défaut de mention du chantier concerné ou d’une adresse de livraison conforme à l’adresse indiquée dans le bail précaire.

Il en va de même de la facture n°FA154030 éditée le 26 novembre 2018 par la société GENTAG au titre d’un achat de matériel informatique (pièce n°41).

Par suite, il sera attribué à la société MAJORKA une somme de 8.040,58 euros TTC en indemnisation des dépenses de mobilier, matériel et outillage.

Sur la demande d’indemnisation des frais d’annulation du contrat de location de scooters
En l’occurrence, il résulte de la facture n°310708001 en date du 12 décembre 2018 qu’il a été imputé à la société MAJORKA des “frais d’annulation de commande en date du 13/11/2018" d’un montant de total de 2.880,00 euros TTC par la société SCOOT’N’START (pièce n°43). Les relevés bancaires versés aux débats établissant le règlement effectif de la somme de 1.440,00 euros dont la partie demanderesse sollicite l’indemnisation (soit les frais de réservation de quatre scooters sur les huit scooters pris en location), il sera attribué à la société MAJORKA une indemnité de 1.440 euros TTC à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation des coûts salariaux
La société MAJORKA explique qu’elle a été contrainte de procéder à des recrutements supplémentaires en prévision de l’ouverture de l’établissement sur la commune de [Localité 9].

Or, il résulte des pièces n°41 et n°48 que monsieur [H] [G] a été employé par la société MAJORKA en qualité de livreur polyvalent du 21 novembre 2018 au 9 décembre 2018, soit concomitamment à la mise en oeuvre avortée du projet d’ouverture d’un sushi-shop. Il en va de même de :
monsieur [V] [F], intégré à l’effectif de la société MAJORKA au poste de livreur polyvalent le 23 août 2018 et déclaré sortant le 31 décembre 2018 (pièces n°45, n°46 et n°55),madame [N] [W], employée au sein de la société MAJORKA à compter du 4 septembre 2018 en qualité d’assistante manager et démissionnaire le 31 décembre 2018.
Le lien étant suffisamment établi avec les faits dommageables, la société MAJORKA apparaît fondée à solliciter l’indemnisation des traitements de salaire afférents, soit 2.822,73 euros au titre de la rémunération de madame [W], 2.587,26 euros au titre de la rémunération de monsieur [F] et 961,82 euros en paiement du traitement de salaire de monsieur [G].

A l’inverse, si la pièce n°44 montre l’engagement de monsieur [X] [T] au sein des effectif de la société MAJORKA à compter du 12 septembre 2018 (date de “début d’ancienneté”), soit dans un temps proche de la prise à bail du local litigieux, il n’est pas mentionné de date de sortie. De ce fait, il ne peut en être déduit que le recrutement a exclusivement eu vocation à compléter les effectifs du futur établissement.

Il s’avère par ailleurs, à la lecture de la pièce n°51, que madame [FR] [P] a intégré les effectif de la société MAJORKA le 1er mars 2018, soit plus de sept mois avant la conclusion du contrat de bail précaire. Ainsi, quand bien même elle a pu quitter dans une temporalité similaire à l’abandon définitif du projet d’ouverture (pièce n°57), cela ne suffit pas à établir un lien avec les manquements imputés aux parties défenderesses.

Un raisonnement identique demeure applicable à la situation de monsieur [NC] [S], entré dans l’entreprise le 19 décembre 2017 aux termes du bulletin de paie de novembre 2018, soit près d’une année en amont du lancement planifié du sushi-shop (pièces n°52 et n°53).

En définitive, il sera octroyé à la société MAJORKA une indemnité de 6.371,81 euros en paiement des dépenses salariales engagées dans le projet.

Sur la demande de remboursement des frais d’huissier de justice
Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé le 3 mars 2019, la société MAJORKA a avisé les époux [K] et la société AZERGUES IMMO de son intention de leur remettre les locaux le jeudi 14 mars 2019, au terme d’un état des lieux de sortie réalisé en présence d’un huissier de justice (pièces n°21 et n°22).

Le 14 mars 2019 à 09h45, Maître [A] [I] a établi un procès-verbal de constat en présence de monsieur [J] [R] et de madame [Z] [DB] (représentant la société MAJORKA), par lequel il a décrit l’état des locaux situés [Adresse 2], sur la commune de [Localité 9].

Cette démarche ayant été entreprise par suite de l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément à la destination contractuellement convenue, la société MAJORKA est fondée à solliciter le remboursement des frais afférents, soit la somme de 310,24 euros TTC (pièce n°23)

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice économique
Il résulte de l’instruction du dossier que le défaut de communication en temps utile du règlement de copropriété et d’information des restrictions contenues en son sein a privé la société MAJORKA de la possibilité de prendre à bail un local conforme à la destination, d’y exploiter une activité lucrative et de générer ainsi un résultat d’exploitation positif.

S’agissant de l’évaluation du préjudice afférent, il resulte des pièces n°1 et n°58 produites par la société MAJORKA que l’activité du restaurant EAT SUSHI exploité au sein du 3ème arrondissement de [Localité 6], base de réfénce de l’estimation produite par la partie demanderesse, a généré un chiffre d’affaires de 689.611,00 euros hors taxes sur l’exercice du 1er novembre 2017 au 31 décembre 2018, soit sur les quatorze premiers mois d’exploitation dudit restaurant. Cet élément est confirmé par les comptes annuels de l’exercice clos au 31 décembre 2018, en ce qu’il y est mentionné un chiffre d’affaires net de 689.611,00 euros pour un bénéfice de 113.534,00 euros, soit 97.314,00 euros sur une année pleine.

Les données précitées portant sur l’année de lancement, y sont nécessairmeent prises en compte les investissements initiaux engagés aux fins d’aménager les locaux et d’exploiter les locaux, dont notamment 187.462,00 euros de salaires et traitements et 181.813,00 d’autres achats et charges externes. De ce fait, en ajoutant le montant total des investissements entrepris en vue de l’ouverture du second restaurant à l’estimation du préjudice, la société MAJORKA comptabilise à tort deux fois la charge financière correspondante (pièce n°59 de la société MAJORKA).

Il résulte ensuite du fonds de caisse du restaurant EAT SUSHI ouvert dans le troisième arrondissement de [Localité 6] que les ventes se répartissent comme suit entre la restauration sur place, par livraison et à emporter (pièce n°61 de la société MAJORKA):
10,83% du chiffre d’affaires annuel provient de la restauration sur place ;15,74% du chiffre d’affaires annuel provient de la vente à emporter ;73,43% du chiffre d’affaires annuel provient de la vente en livraison.
A l’aune de ces données, il apparaît qu’un établissement similaire au sushi-shop ouvert dans le troisième arrondissement de [Localité 6] dégage :
875,83 euros annuels de vente par places assises (soit [10,83/100 x 97.314,00 euros] /12 places assises) ;15.317,22 euros annuels au titre de la restauration à emporter, soit (soit 15,74/100 x 97.314,00 euros)11.909,61 euros annuels de vente par scooter (soit [73,43/100 x 97.314,00 euros]/6 scooters).

Les chiffres utilisés ci-dessus comme base de calcul correspondent aux premiers mois d’exploitation du restaurant EAT SUSHI de [Localité 6] 3ème arrondissement, l’extrait KBIS situant la date d’immatriculation au 13 septembre 2017 et la date de commencement d’activité au 31 octobre 2017. Néanmoins, ils ont trait à un établissement implanté dans un quartier commerçant à forte densité démographique, à proximité d’une gare fréquentée, contrairement à la commune de [Localité 9] que la société MAJORKA qualifie de “village” dans un courrier adressé le 27 novembre 2018 aux époux [K] (pièce n°13 de la société MAJORKA). Elle précise plus précisément que la Mairie serait “heureuse de voir un commerce ouvrir sur la place principale du village”, ce qui tend à démontrer la relative attractivité des lieux. Il ressort d’ailleurs du courrier électronique émis le 24 septembre 2018 par madame [Z] [DB] que monsieur [J] [R], gérant du restaurant EAT SUSHI de [Localité 6] 3ème questionne la rentabilité future du second restaurant de sushis et justifie ainsi le refus de conditionner la reconduction du bail précaire (pièce n°5 de la société AZERGUES IMMO).

En conséquence, il y a lieu de minorer les présentes estimations de 30% à l’aune des caractéristiques locales, pour atteindre une base de 613,08 euros annuels de vente par places assises, 10.722,05 euros annuels de vente à emporter et 8.336,73 euros annuels de vente par livraison, ce qui donne in fine pour un restaurant disposant de dix places assises et de quatre scooters un bénéfice de :
6.130,80 euros annuels au titre de la restauration sur place ;33.346,92 euros annuels au titre de la restauration par livraison ;10.722,05 euros annuels au titre de la restauration à emporter ;soit un total de 50.199,77 euros.

S’agissant d’une perte de chance de réaliser un résultat d’exploitation sur la durée du bail précaire, l’indemnité accordée ne peut toutefois atteindre le montant total précité. Eu égard aux éléments développés supra et à défaut de production d’un état comptable prévisionnel certifié, la perte de chance sera évaluée à hauteur de 60%, soit à un montant de 30.119,86 euros.
A cet égard, la société AZERGUES IMMO estime qu’elle ne peut être tenue responsable, en qualité de mandataire du bailleur, de la perte de chance de dégager un résultat d’exploitation. Toutefois et conformément à ce qui a été souligné précédemment, en ne communiquant pas le règlement de copropriété en amont de la conclusion du bail commercial, la société AZERGUES IMMO a privé la société MAJORKA de la faculté de prendre à bail un local conforme et à ses projets et, partant, d’y générer un gain d’exploitation.

Sur la demande d’indemnisation d’une atteinte à la réputation et à l’image
Si la société MAJORKA soutient que l’ouverture avortée du restaurant a nui à sa réputation et à son image, elle n’en apporte pas la preuve.

Elle sera conséquemment déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice moral
S’il est reconnu aux personnes morales la faculté d’invoquer un préjudice moral au titre d'une atteinte aux droits de la personnalité, il doit être apporté la preuve des torts portés aux attributs moraux tels que la réputation, l’image de marque, le nom ou l’honneur.

Or, il a d’ores et déjà été relevé supra qu’il n’était pas démontré la réalité de l’atteinte portée à la réputation de la société MAJORKA. En outre, l’investissement consacré au lancement du nouveau restaurant ne peut être assimilé à un préjudice moral, pas davantage que l’absence de perspectives de développement en région lyonnaise, la société MAJORKA ne produisant, au demeurant, aucun élément à l’appui de ses assertions.

De ce fait, la demande d’indemnisation d’un préjudice moral sera rejetée.

Les fautes des époux [D] et de la société AZERGUES IMMO ayant contribué à la réalisation des entiers préjudices, ils seront condamnés in solidum au paiement des sommes retenues. La Compagnie ALLIANZ, qui ne conteste pas sa garantie, sera également condamnée in solidum aux côtés de son assurée.

C.Sur les recours en garantie

Sur le recours en garantie des époux [K] à l’encontre de la société AZERGUES IMMO
Aux termes de l’article 1984 du code civil :

“Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.”

L’article 1991 dudit code prévoit par ailleurs que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond ainsi non seulement du dol, mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion, ce conformément aux dispositions de l’article 1992 du code susdit.

En l’occurence, les époux [K] ont confié à la société AZERGUES IMMO un mandat de location sans exclusivité le 6 février 2018 aux fins de trouver un preneur sur une durée de trois, six ou neuf années moyennant un loyer mensuel de 1.000,00 euros et la fixation d’un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer (pièce n°3 de la société AZERGUES IMMO). Parmi les obligations du mandataire figuraient les missions suivantes :
“1. Entreprendre, d’une façon générale, toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée ce jour.
2. Informer le mandant de tous les éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de location, notamment en matière de prix ou de législation.
3. Informer le mandant de l’accomplissement du présent mandat dans les 8 jours au plus qui suivront la signature du contrat par le locataire.”

Il apparaît, ainsi, que les missions confiées à la société AZERGUES IMMO ne se limitaient pas au rôle d’intermédiaire entre les parties au bail, mais incluaient la recherche d’un locataire “pertinent” et la formalisation du bail subséquent dans le respect du prix, des charges et des conditions expressément convenues aux termes dudit mandat. Le courrier électronique transmis par la société AZERGUES IMMO le 10 septembre 2018 à monsieur [K] montre d’ailleurs qu’elle a a rédigé le bail dérogatoire (pièce n°4 de la société AZERGUES IMMO).

Or, professionnel de l’immobilier averti, disposant de surcroît d’une expérience en cession de fonds de commerce (ce à l’aune du mandat accordé par la société MONA MELLA le 3 février 2015 - pièce n°1 de la société AZERGUES IMMO), la société AZERGUES IMMO ne pouvait ignorer les potentielles contraintes ou limitations d’exploitation applicables à un commerce implanté au sein d’une copropriété. Pour autant et alors qu’elle s’était vu confier comme pouvoirs la faculté de “réclamer et faire établir, si nécessaire, toutes pièces utiles auprès de toutes personnes privées ou publiques” et d’“établir les documents annexes”, elle ne démontre pas qu’elle a sollicité la communication du règlement de copropriété en amont de la conclusion du bail précaire tant auprès des époux [K] que du syndicat des copropriétaires de la résidence. Partant, elle ne prouve pas qu’elle s’est assurée de l’adéquation entre l’activité envisagée par le preneur et les dispositions de la copropriété.

A cet égard, si le local avait précédemment accueilli une activité de « épicerie fine, vente de spécialités et produit italiens, objets et vins, sans terminal de cuisson », cela ne dispensait pas la société AZERGUES IMMO de s’assurer de la conformité de la destination des lieux au règlement de copropriété, ce d’autant plus que les conditions d’exploitation d’une épicerie fine et d’un sushi shop sont manifestement distinctes.

La société AZERGUES IMMO ne prouve pas davantage que les époux [K] lui ont effectivement confirmé la possibilité d’exercer une activité de sushi-shop dans les locaux. Au surplus, elle ne peut valablement soutenir qu’elle n’a pas été informée de l’exploitation à venir d’une activité de restauration dans les locaux litigieux, dès lors qu’elle produit elle-même deux projets du bail dérogatoire litigieux, au sein desquels il est évoqué expressément une activité de “fabrication et de vente de sushis”, c’est à dire de restauration.

Le manquement fautif imputable à la société AZERGUES IMMO est ainsi suffisamment caractérisé.

Sur le recours de la société AZERGUES IMMO et de son assureur à l’encontre des époux [K]
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, pris dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, "le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure."

En l’occurrence, la société AZERGUES IMMO ne démontre pas d’une part qu’elle a sollicité à plusieurs reprises la communication du règlement de copropriété auprès des époux [K], d’autre part que monsieur [K] l’a assuré de la conformité de l’activité de sushi-shop audit règlement.

Pour autant, il apparaît qu’en communiquant tardivement à la société AZERGUES IMMO le règlement susdit, ils ont manqué à l’obligation contractuelle de fournir au mandataire “tous les documents nécessaires à la rédaction du contrat de location et à sa conformité réglementaire.”

A cet égard, le fait que les époux [K] aient refusé de mettre fin amiablement au bail litigieux est présentement indifférent, dès lors que la société MAJORKA a exprimé dès le 27 novembre 2018 son intention de solliciter un dédommagement au titre des préjudices allégués.

Le manquement fautif imputable aux époux [K] est ainsi suffisamment caractérisé.

Eu égard aux manquements fautifs imputables aux parties précitées, le partage de responsabilité doit être fixé comme suit :
70% pour la société AZERGUES IMMO, assurée par la compagnie ALLIANZ IARD ;30% pour les époux [K].
Les parties défenderesses formant réciproquement des appels en garantie, elles seront condamnées, le cas échéant avec l’assureur appelé en cause, à se garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé.

III.Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie."

En outre, l'article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Succombant en leurs demandes respectives, monsieur [L] [K], madame [U] [B] épouse [K], la société à responsabilité limitée AZERGUES IMMO et la société anonyme ALLIANZ IARD seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître PILA.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [K], la société AZERGUES IMMO et la compagnie ALLIANZ IARD seront condamnés in solidum à payer à la société MAJORKA une somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [K], la société AZERGUES IMMO et la compagnie ALLIANZ IARD seront par ailleurs déboutés de leurs demandes respectives présentées au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 515 ancien du code de procédure civile et en considération de l’ancienneté du litige, il sera ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute la société par actions simplifiée MAJORKA de sa demande en nullité du bail dérogatoire,

Prononce la résolution du contrat de bail dérogatoire conclu le 24 septembre 2018 à la date du 5 janvier 2019 ;

Condamne in solidum monsieur [L] [K], madame [U] [B] épouse [K], la société à responsabilité limitée AZERGUES IMMO et la société anonyme ALLIANZ IARD à payer à la société par actions simplifiée MAJORKA la somme de 9.000,00 euros au titre des loyers payés ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée AZERGUES IMMO et la société anonyme ALLIANZ IARD à garantir monsieur [L] [K] et madame [U] [B] épouse [K] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 70% ;

Condamne monsieur [L] [K] et madame [U] [B] épouse [K] à garantir la société à responsabilité limitée AZERGUES IMMO et la société anonyme ALLIANZ IARD des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 30% ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée MAJORKA tendant à obtenir la condamnation in solidum de Monsieur [L] [K], Madame [U] [B] épouse [K], la société à responsabilité limitée AZERGUES IMMO et la société anonyme ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 5.000,00 euros en indemnisation d’un préjudice d’atteinte à la réputation et à l’image ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée MAJORKA tendant à obtenir la condamnation in solidum de Monsieur [L] [K], Madame [U] [B] épouse [K], la société à responsabilité limitée AZERGUES IMMO et la société anonyme ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 15.000,00 euros en indemnisation d’un préjudice moral ;

Condamne in solidum monsieur [L] [K], madame [U] [B] épouse [K], la société à responsabilité limitée AZERGUES IMMO et la société anonyme ALLIANZ IARD aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître PILA, avocat au barreau de LYON ;

Déboute monsieur [L] [K], madame [U] [B] épouse [K], la société à responsabilité limitée AZERGUES IMMO et la société anonyme ALLIANZ IARD de leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Cécile WOESSNER, et le Greffier, Jessica BOSCO BUFFART.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

| France, Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 10 cab 10 j, 19 mars 2024, 19/09709

Synthèse

Origine de la décision