TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 10 cab 10 H
N° RG 21/08045 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WK6N
Jugement du 12 mars 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Me Caroline GELLY de la SELARL CAROLINE GELLY - 1879
Me Shanie ELJERRAT - 1387
Me Marie POCHON - 1156
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 12 mars 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 05 juin 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 01 février 2024 devant :
Marlène DOUIBI, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,
En présence de [E] [Z], Juriste assistante du magistrat,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.C.I. [I]
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Marie POCHON, avocat au barreau de LYON
DEFENDERESSES
S.C.I. NESS
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON
Société AMEUBLYS
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Caroline GELLY de la SELARL CAROLINE GELLY, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé signé le 1er décembre 2016, la SCI [I] a consenti un bail à la SAS AMEUBLYS sur un local commercial à usage de bureaux et de stockage situé au [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2017 jusqu’au 31 décembre 2025, moyennant un loyer mensuel de 3.900,00 euros hors taxes et hors charges. Un dépôt de garantie de 23.400,00 euros correspondant à six mois de loyer a été versé par le preneur.
Suivant bail verbal conclu courant janvier 2017, la SCI [I] a également loué à la SAS AMEUBLYS deux box, pour un loyer mensuel de 700,00 euros.
Un arriéré locatif s’étant accumulé, la SCI [I] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 10 mars 2020 en vue d’obtenir le paiement de la somme de 11.731,20 euros.
A défaut de règlement, Monsieur [J] [I] a finalement fait assigner la SAS AMEUBLYS devant le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Lyon par exploit d’huissier de justice signifié le 28 juillet 2020 afin, notamment, de faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et d’obtenir le paiement d’une provision de 35.411,98 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte authentique de vente en date du 31 juillet 2020, la SCI [I] a vendu le local commercial à la SCI NESS.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 août 2020, la SAS AMEUBLYS a informé la SCI NESS qu’elle entendait quitter les lieux le 31 décembre 2020. Le départ a été accepté par le bailleur.
La SCI NESS et la SCI [I] sont intervenus volontairement à la procédure initiée devant le juge des référés contre la SAS AMEUBLYS.
Par ordonnance en référé rendue le 24 juin 2021, le juge des référés a déclaré irrecevable la demande formée par Monsieur [I] et subséquemment les demandes incidentes formées par la SCI [I] et la SCI NESS.
Par exploit d’huissier de justice signifié le 26 novembre 2021, la SCI [I] a fait assigner la SAS AMEUBLYS aux fins, pour l’essentiel, de la voir condamner au paiement d’une somme de 37.472,44 euros au titre de l’arriéré locatif.
Par acte d’huissier de justice en date du 08 février 2022, la SAS AMEUBLYS a appelé en intervention forcée la SAS AMEUBLYS en vue d’obtenir la restitution du dépôt de garantie. La procédure afférente a été jointe sous le numéro RG 21/8045 par ordonnance du juge de la mise en état datée du 11 mars 2022.
* * *
Aux termes des conclusions récapitulatives notifiées le 26 juillet 2022, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la SCI [I] demande au tribunal de :
condamner la SAS AMEUBLYS à lui verser la somme de 37.472,44 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 31 juillet 2020, incluant la taxe foncière, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au fond, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
rejeter tous moyens contraires opposés par la SAS AMEUBLYS comme non fondés et non justifiés, notamment toute demande de compensation et de délais de paiement ; dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,condamner la SAS AMEUBLYS à lui payer la somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Me Marie Pochon, avocat, sur son affirmation de droit.
Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 22 décembre 2022, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la SAS AMEUBLYS demande au tribunal :
à titre principal, de condamner la SCI [I] à lui payer la somme de 10.000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, montant qu’il convient d’imputer sur la dette locative et ordonner la compensation entre les sommes réciproquement dues,à titre reconventionnel, de débouter la SCI NESS de sa demande en restitution de la somme de 1.700,00 euros, débouter la SCI NESS de sa demande tendant à déduire du solde du dépôt de garantie la somme de 16.572,21 euros correspondant au montant des travaux effectués pour réparer les désordres, condamner la SCI NESS à lui verser la somme de 7.618,68 euros correspondant au montant du solde du dépôt de garantie, condamner la SCI NESS à lui verser une astreinte de 5.200,00 euros, montant correspondant au 200,00 euros par jour de retard entre la demande formulée en ce sens dans ses dernières écritures et la communication effective de l’état des lieux de sortie,en tout état de cause de lui accorder un délai de paiement pour rembourser sa dette locative auprès de la SCI [I], de condamner la SCI NESS à lui payer la somme de 3.500,00 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner solidairement la SCI [I] et la SCI NESS aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Caroline GELLY représentée par Maître Caroline GELLY et de maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 1er mars 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la SCI NESS demande au tribunal de :
rejeter l’intégralité des demandes formées par la SAS AMEUBLYS comme étant infondées et injustifiées, à titre subsidiaire, de condamner la SCI [I] à la relever et garantir au titre des sommes qui pourraient être prononcées à son encontre, au titre de la restitution du dépôt de garantie, condamner la SAS AMEUBLYS à lui verser la somme de 1.700,00 euros au titre des meubles de cuisine déduits indûment du dépôt de garantie remboursé, condamner la SAS AMEUBLYS à lui verser la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir comme étant incompatible avec la nature de l’affaire.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2023. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en formation à juge unique du 1er février 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2024.
MOTIVATION
Il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. En outre, conformément à l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal est tenu de statuer sur les seules prétentions énoncées au dispositif et d’examiner uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de "déclarer", de " dire et juger", de "constater", de "prendre acte" ou de "préserver des droits" ne constituant pas des revendications au sens du code de procédure civile, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, il n’y sera pas apporté de réponse dans le dispositif.
Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif formée par la SCI [I]
A titre liminaire, il est précisé que dans un souci de cohérence du raisonnement juridique développé ci-dessous, il sera répondu concomitamment à la demande de paiement présentée par la SCI [I] et aux demandes reconventionnelles opposées par la SAS AMEUBLYS.
La SCI [I] sollicite le paiement par la SAS AMEUBLYS d’un arriéré locatif de 37.472,44 euros arrêté au 31 juillet 2020. Elle rappelle qu’au titre de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le loyer, et que le litige entre la SAS AMEUBLYS et la SCI NESS ne peut lui être opposé.
En réponse, la SAS AMEUBLYS ne conteste pas l’existence et l’étendue de l’arriéré de loyers, mais sollicite la compensation de la dette afférente avec celle qu’elle estime détenir à l’égard de la SCI [I]. En effet, elle se prévaut de l’existence d’une dette de 10.000,00 euros à l’égard de la SCI [I] en raison de préjudices constitutifs de manquements contractuels commis par le bailleur. Elle fait valoir qu’en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local en bon état de réparation, d’une obligation d’entretien et de réparation afin que le preneur puisse jouir paisiblement des lieux. Elle ajoute que la soumission du contrat de bail au statut des baux commerciaux n’évince pas l’application du droit commun. Elle souligne que des désordres ont constatés par procès-verbal d’huissier de justice le 18 mars 2019. Elle expose qu’outre des dysfonctionnements de la porte de l’entrepôt, du portail d’entrée et de la boîte aux lettres, la présence d’infiltrations d’eau sur la façade a endommagé la façade et l’intérieur du local. Elle indique que la SCI [I] n’a jamais honoré les rendez-vous avec les techniciens destinés à pallier ces difficultés. Elle ajoute que dans ce contexte, la SCI [I] ne peut pas prétendre qu’elle ignorait l’existence des désordres. Elle considère donc que son bailleur a manqué à ses obligations contractuelles en ne réalisant pas les travaux lui incombant.
En retour, la SCI [I] estime n’y avoir lieu à compensation, eu égard à l’absence de preuve d’une diminution de la jouissance des locaux du fait des désordres invoqués par la SAS AMEUBLYS. Elle rappelle qu’aux termes du contrat de bail, il appartient au preneur de réaliser les réparations “petites ou grosses” et d’assurer l’entretien des locaux, dont elle souligne qu’ils doivent être rendus en parfait état. Elle fait valoir que lors de la prise en possession des lieux, lesdits locaux étaient justement en parfait état. Elle considère, en outre, que le constat d’huissier susdit ne mentionne aucun élément assimilable à un manquement à ses obligations de bailleur. En ce qui concerne les dalles de plafond, elle estime qu’il appartenait à la SAS AMEUBLYS de solliciter le concours de son assureur. Elle précise que le contrat de bail prévoit une clause de renonciation à recours du locataire contre le bailleur et que la SAS AMEUBLYS était conséquemment illégitime à se faire justice elle-même en procédant à une rétention de loyer depuis janvier 2020. Elle poursuit en indiquant que le preneur ne justifie ni du principe ni du quantum du préjudice, étant précisé qu’elle a poursuivi l’exploitation des locaux.
La SAS AMEUBLYS soutient qu’elle a dû cesser d’utiliser la partie du local endommagée par les infiltrations. Elle indique que si le procès-verbal de l’huissier ne fait pas état de la diminution de la jouissance des locaux, il y est constaté la présence d’infiltrations menaçant le mobilier loué dans le cadre de son activité.
Sur l’arriéré de loyers
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 1231-7 du Code civil prévoit qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcer du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l’espèce, il n’est pas contesté par la SAS AMEUBLYS qu’elle doit à la SCI [I] la somme de 37.472,44 euros au titre d’un arriéré de loyers. Ledit montant est d’ailleurs justifié par le bailleur par la production :
d’un décompte des loyers dus du 1er janvier 2017 au 25 juillet 2020 ; d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mars 2020 ;d’un décompte des sommes dues arrêté au 23 juillet 2020.
En conséquence, la SAS AMEUBLYS sera condamnée à payer à la SCI [I] la somme de 37 472,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2021, incluant la taxe foncière, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au fond du 26 novembre 2021, avec capitalisation des intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de compensation formée par la SAS AMEUBLYS
La SAS AMEUBLYS sollicite du tribunal qu’il ordonne la compensation de sa dette due au titre de l’arriéré de loyers avec celle qu’elle détiendrait sur la SCI [I] au titre de préjudices subis au cours de l’exécution du contrat de bail. Il convient dès lors d’apprécier en premier lieu l’existence de préjudices, puis de statuer sur la demande de compensation.
Sur l’existence du préjudice allégué par la SAS AMEUBLYS
Aux termes de l’article 1219 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives.
Il est prévu à l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1217 dudit code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En parallèle, le bailleur est tenu à une obligation d’entretien trouvant sa source dans l’obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil. Il doit ainsi entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. A ce titre, il doit assumer les grosses réparations, telles qu’elles sont définies limitativement par l’article 606 du code civil. Cette liste ne faisant pas l’objet d’une interprétation restrictive, le juge peut néanmoins déterminer si la réparation doit ou non être assimilée à celles de l’article 606 du Code civil (voir Cass. 3ème civ., 13 juillet 2005, n°04-13.764).
Le bailleur n’est pas responsable du défaut d’entretien dès lors qu’il n’a pas été informé de l’apparition, en cours de bail, de vices que seul le locataire était à même de constater.
La clause par laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas notamment de dégâts des eaux ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, ni de celle d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée. L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ne cesse qu’en cas de force majeure.
Le preneur est fondé à solliciter la réparation du préjudice de jouissance ou moral en cas de manquement du bailleur à l’obligation d’entretien précitée.
En l’espèce, le procès-verbal de constat établi par Maître [N] le 18 mars 2019 (pièce n°2 de la société AMEUBLYS) mentionne que les façades extérieures orientées côté rue et perpendiculaire sont marquées par de multiples coulures d’eau et que le bardage en bois de la façade perpendiculaire est soufflé par l’humidité (p.13). Des observations similaires sont formulées au titre de l’intérieur des locaux. Madame l’huissier de justice précise au surplus que de nombreuses dalles sont infiltrées à l’extrémité gauche des bureaux et que des auréoles brunâtres maculent l’ensemble des surfaces (pp. 15-18) qui sont, pour certaines d’entre elles, “fortement endommagées par des traces d’infiltrations” (p.20) .
Les échanges intervenus par courriers électroniques entre la SCI [I] et la SAS AMEUBLYS (pièces n°3 et 4 de la société AMEUBLYS) révèlent d’une part que le bailleur a eu connaissance des désordres affectant la toiture, d’autre part qu’il a accepté de supporter la charge des travaux subséquemment requis, ce qui apparaît au demeurant justifié au regard de leur nature. En effet, lesdits travaux concernent des réparations assimilables aux grosses réparations définies par l’article 606 du code civil, ce qu’ils portent sur la couverture de l’immeuble.
En outre, il doit être écarté l’argument de la SCI [I] tenant au parfait état des locaux proposés à la location, en ce que cela ne préjuge pas de l’apparition de désordres en cours d’exécution du bail commercial.
Il sera conséquemment retenu à l’encontre de la SCI [I] un manquement à l’obligation d’entretien.
* * *
Pour justifier la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, la SAS AMEUBLYS affirme avoir été contrainte de cesser partiellement l’usage de la surface de stockage pourtant nécessaire à son activité, endommagée par des infiltrations d’eau. Toutefois, elle ne corrobore pas cette allégation par des éléments probants, le procès-verbal d’huissier énonçant tout au plus l’existence de traces d’infiltrations d’eau. De ce fait, la réalité du préjudice de jouissance n’est pas suffisamment établie et la SAS AMEUBLYS sera déboutée de la prétention d’indemnisation afférente.
La SAS AMEUBLYS estime, en outre, être bien-fondée à solliciter l’indemnisation d’un préjudice moral, en considération de la crainte éprouvée à l’idée de perdre le mobilier loué dans le cadre de son activité.
La SAS AMEUBLYS a pour activité la vente et la location de meubles. Dans ce contexte, leur stockage a une importance particulière de sorte que la crainte de leur détérioration constitue un préjudice moral, accentué par le comportement de la SCI [I] qui, en dépit de plusieurs courriels adressés au gérant de celle-ci (pièces 3 et 4 de la SAS AMEUBLYS) par son preneur lui faisant part de ces difficultés, n’a pas apporté de réponse.
En conséquence, la SCI [I] sera condamnée à payer à la SAS AMEUBLYS la somme de 800,00 euros en indemnisation du préjudice moral.
Sur la demande de compensation des créances
Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Selon l’article 1347-1 du même code, la compensation n’a lieu qu’entre obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
L’article 1348 du Code civil prévoit que la compensation peut être prononcée en justice même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
En l’occurrence, la SCI [I] détient une créance à l’égard de la SAS AMEUBLYS d’une valeur de 37.472,44 euros, constituée par les arriérés de loyers.
La SAS AMEUBLYS dispose, en retour, d’une créance de 800,00 euros à l’encontre de la SCI [I], ce au titre des dommages et intérêts octroyés en réparation de son préjudice moral.
Les deux créances étant certaines, liquides et exigibles, il y a lieu d’ordonner leur compensation.
Sur la demande de délais de paiement formée par la SAS AMEUBLYS
La SAS AMEUBLYS requiert l’octroi de délais de paiement, demande qu’elle justifie par des difficultés de trésorerie dues notamment à la crise sanitaire du COVID 19. Elle propose un échelonnement de la dette sur vingt-quatre mois.
La SCI [I] s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que la SAS AMEUBLYS ne démontre pas avoir la qualité de débiteur malheureux de bonne foi. Elle souligne également l’ancienneté de la dette, outre la situation économique précaire de Monsieur [I], gérant unique de la SCI, en ce que celui-ci, en invalidité partielle, se trouve privé de revenus.
Aux termes de l’article 1345-4 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il ressort du rapport de l’expert-comptable de la SAS AMEUBLYS que celle-ci présente une santé financière fragile, le résultat net comptable sur l’exercice 2019 faisant apparaître un solde déficitaire de 630.019,00 euros.
Le fait que la SAS AMEUBLYS dispose d’un nouvel entrepôt n’apparaît pas pertinent, puisqu’une entreprise peut poursuivre son activité en dépit des difficultés financières rencontrées, lesquelles sont en l’occurrence suffisamment démontrées.
En outre, monsieur [I] n’étant pas personnellement attrait à la procédure, la précarité de sa situation personnelle demeure présentement sans incidence. Partant, la SCI [I], distincte de la personne de son gérant, ne démontre aucune difficulté financière de nature à justifier le rejet de la demande formée par la SAS AMEUBLYS, laquelle sera conséquemment accueillie favorablement.
Toutefois, au regard de l’ancienneté du litige, le Tribunal retiendra un échelonnement de la dette sur douze mois.
La SAS AMEUBLYS sera donc tenue de s’acquitter de la somme de 36.672,44 euros (soit 37.472,44 euros - 800,00 euros) dans un délai de douze mois à compter de la signification du présent jugement en onze échéances mensuelles de 3.056,04 euros et une sixième échéance de 3.056,00 euros.
Le non-paiement d'une mensualité à l’échéance fixée entraînera l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la créance.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la SAS AMEUBLYS contre la SCI NESS
Aux termes de l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.
Selon l’article 1303 du code civil, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. L’article 1303-1 du même code précise que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.
En application de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.
En parallèle, l’article 1730 du code civil dispose que “s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” En outre et conformément à l’article 1732 dudit code, le locataire répond des dégradations ou des pertes survenues pendant la jouissance des lieux, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
La SAS AMEUBLYS sollicite la condamnation de la SCI NESS à lui restituer le dépôt de garantie. Elle explique qu’à la signature du contrat de bail de bail commercial, elle a versé à la SCI [I], alors propriétaire des lieux, un dépôt de garantie d’une valeur de 23.400,00 euros, correspondant à six mois de loyer. Elle expose ensuite, à l’appui de l’acte authentique de vente conclu entre la SCI [I] et la SCI NESS, qu’il est prévu le transfert du dépôt de garantie du vendeur à l’acquéreur et qu’il incombe au bailleur en titre au jour de la fin du bail de le rembourser au preneur. Elle souligne ensuite qu’elle a donné congé par lettre recommandé avec accusé de réception à la SCI NESS le 14 août 2020 pour un départ effectif au 31 décembre 2020. Elle signale que le congé a été accepté par le bailleur. Elle précise qu’elle a quitté les lieux le 31 décembre 2020, conformément à l’engagement pris, et qu’il ne lui a pourtant pas été restitué l’intégralité du dépôt de garantie, la SCI NESS lui a versé la somme de 8.527,79 euros le 18 mars 2021. Elle fait valoir que les dégradations invoquées par la SCI NESS pour justifier le refus de restitution intégrale sont directement liées aux infiltrations d’eau qui ont endommagé la façade et l’intérieur du local. Or, elle considère que ces dégradations ne lui sont pas imputables, en ce qu’elles résultent d’un manquement du précédent bailleur à son obligation d’entretien. Elle consent seulement à laisser au propriétaire la somme de 8.953,68 euros, obligeant consécutivement la SCI NESS à lui rembourser un montant de 5.918,68 euros (soit 23 400 euros de dépôt de garantie - 8.527,79 euros déjà versés - 8 953,53 euros laissés au bénéfice de la SCI NESS). Elle précise qu’il faut toutefois ajouter à cette somme 1.700,00 euros en paiement d’une cuisine rachetée par la SCI NESS à la SAS AMEUBLYS, établissant la somme finale à restituer à 7.618,68 euros. En réponse aux arguments adverses, elle considère qu’en sa qualité de cessionnaire, la SCI NESS a racheté l’équipement en connaissance de la clause contractuelle dont elle se prévaut désormais, de sorte qu’elle ne démontre pas le caractère indu du versement et ne peut en solliciter la restitution. Elle fait également valoir que ne pas condamner la SCI NESS à la restitution de la somme de 7.618 euros serait constitutif d’un enrichissement injustifié, puisque cette somme ne constitue ni la contrepartie d’une obligation exécutée par la SCI NESS ni une intention libérale de la SAS AMEUBLYS.
En défense, la SCI NESS conteste en premier lieu les fondements juridiques invoqués au soutien de la demande la SAS AMEUBLYS. Elle estime que les dispositions de la loi 6 juillet 1989 sont inapplicables au bail commercial et que les conditions de l’article 1303-1 du Code civil ne sont ni démontrées ni réunies. Elle estime, en outre, que l’absence de restitution intégrale se justifie par les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, dès lors qu’elles révèlent un manquement du preneur à son obligation d’entretien des lieux. A cet égard, elle rappelle que lors de l’état des lieux d’entrée de la SAS AMEUBLYS, les locaux étaient neufs. Elle explique que la retenue de 16.572,21 euros correspond au prix des travaux de remise en état imputables au preneur. Dans la continuité, elle se prévaut de l’insuffisance du montant de 8.953 euros concédé par le preneur. Elle considère en outre être fondée à demander la restitution de la somme indûment versée à la SAS AMEUBLYS pour le rachat de la cuisine, au regard des dispositions du bail commercial. Elle rejette les arguments de la SAS [I], soulignant que les réparations locatives qui justifient la rétention de la partie contestée du dépôt de garantie lui sont imputables, contrairement à ce qu’elle soutient. Elle cite notamment le constat d’huissier qui note simplement la présence de traces d’infiltration d’eau. Elle estime d’ailleurs que si le tribunal devait retenir que les réparations sont liées aux infiltrations d’eau, la SCI [I] devrait la relever et la garantir, puisque cela relève de son obligation de procéder aux grosses réparations et que le non-respect de son obligation lui a causé un préjudice. La SCI [I] ne formule, à cet égard, aucune observation.
En matière commerciale, le dépôt de garantie doit être rendu au preneur lors de son départ, après exécution de ses obligations. Le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives par le preneur. Il est restitué après la libération des lieux, c’est-à-dire après la remise effective des clefs du preneur au bailleur.
En cas de manquement du locataire, le dépôt de garantie n’est restitué qu’après déduction des sommes qui sont dues au bailleur, qui correspondent aux éléments de préjudice à réparer.
En l’espèce, l’acte de vente conclu entre la SCI [I] et la SCI NESS précise que c’est au bailleur en titre au jour de la fin du bail de rembourser le dépôt de garantie.
S’agissant de la rétention de la somme de 16.572,21 euros sur le dépôt de garantie, la SCI NESS l’estime justifiée en raison des dégradations constatées au cours de l’état des lieux de sortie et des réparations subséquemment entreprises. Elle produit, à l’appui, les états des lieux d’entrée et de sortie, dont la comparaison révèle l’existence de plusieurs dégradations, au demeurant non contestées dans leur principe par le SAS AMEUBLYS.
La SCI NESS étaye sa démonstration par la production de clichés (pièce n°5 de la SCI NESS) et justifie du montant de 16.572,21 euros par un décompte global (pièce n°6 de la SCI NESS) corroboré par différentes factures et devis (pièce n°7 de la SCI NESS).
La SAS AMEUBLYS conteste le paiement effectif de trois factures, soit la recherche de fuites sur la climatisation à hauteur de 1.800,00 euros HT (pièce n°12 de la société AMEUBLYS), la facture de 3.370,00 euros HT relative aux travaux de remise en état du réseau informatique (pièce n°13 de la société AMEUBLYS) et la facture de 3.978,18 euros HT de rénovation de peinture (pièce n°14 de la société AMEUBLYS).
S’il a été établi que la SCI [I] a manqué à son obligation d’entretien, la SAS AMEUBLYS échoue à démontrer que les travaux dont elle conteste l’imputabilité sont en lien avec ce manquement. En effet, s’agissant de la facture de climatisation, si le constat d’huissier produit par la SAS AMEUBLYS (pièce n°2) fait état d’un bloc de climatisation qui fuit sous son extrémité gauche, les échanges avec le gérant de la SCI [I] (pièce 3 et 4 SAS AMEUBLYS) ont révélé que le manquement à l’obligation d’entretien concernait la toiture et non la climatisation. De plus, le preneur à bail demeure tenu contractuellement d’entretenir et de remplacer à ses frais, “toutes les installations, canalisations, appareils, fermetures et plus généralement tout éléments garnissant et composant les lieux loués, sans exception”. Dans ce contexte, la SAS AMEUBLYS n’est pas fondée à contester l’imputation de cette première facture. En ce qui concerne la facture de travaux de remise en état du réseau informatique, un raisonnement identique apparaît applicable, de sorte que la SAS AMEUBLYS n’est pas davantage fondée à contester l’affectation au compte locatif de cette seconde facture. Pour ce qui a trait à la facture de rénovation de peinture, le constat d’huissier précité fait essentiellement état de dégradations des dalles du plafond par les infiltrations en toiture, et non du revêtement des murs. De ce fait, la SAS AMEUBLYS échoue à prouver que cette dépense ne lui est pas imputable pour tout ou partie. Elle n’est donc pas fondée à contester la facture.
Les sommes non restituées par la SCI NESS ne pouvant être caractérisées d’ enrichissement injustifié, la SAS AMEUBLYS sera déboutée de sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie.
* * *
La SAS AMEUBLYS estime également que la SCI NESS doit lui restituer la somme de 1.700,00 euros au titre des meubles de cuisine qu’elle a accepté de lui racheter.
La restitution suppose un paiement du solvens à l’accipiens et que ce paiement ait été réalisé en l’absence de dette, sauf intention libérale.
En l’occurrence, le bail commercial prévoit que les constructions, installations et décors de quelque nature que ce soit qui seront faits par le preneur dans les lieux loués resteront la propriété du bailleur au départ du preneur.
Les meubles de cuisine, objet de la contestation, correspondent bien à cette description, de sorte que la SCI NESS est devenue propriétaire de ces meubles au départ du preneur le 30 décembre 2020. Il en résulte qu’il n’existe pas de dette entre la SCI NESS, désormais propriétaire des meubles, et la SAS AMEUBLYS, preneur dépossédé. Partant, la SCI NESS est fondée à en demander la restitution, indépendamment de toute erreur de sa part.
En définitive, la SAS AMEUBLYS sera déboutée de sa demande de paiement d’une somme de 7.618,68 euros en restitution du solde du dépôt de garantie. Elle sera par ailleurs condamnée à restituer à la SCI NESS la somme de 1.700,00 euros en paiement des meubles de cuisine indûment déduits du décompte de sortie.
Le recours en garantie formé par la SCI NESS devient dès lors sans objet.
Sur la demande de condamnation de la SCI NESS au paiement d’une astreinte formée par la SAS AMEUBLYS
A titre liminaire, il est observé que la SAS AMEUBLYS n’identifie aucun moyen de droit à l’appui de la demande de paiement d’une astreinte.
Aux termes de l’article L. 145-10-1 du code de commerce, lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
L’article 780 du code de procédure civile prévoit que l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée. Celui-ci a pour mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces.
La SAS AMEUBLYS sollicite la condamnation de la SCI NESS au paiement de la somme de 5.200,00 euros au titre d’une astreinte, qu’elle justifie par la transmission tardive de l’état des lieux de sortie. Elle rappelle que bail commercial a été résilié d’un commun accord avec son bailleur le 30 décembre 2020 et qu’un état des lieux a été dressé le même jour. Elle souligne que depuis son départ des lieux, ce document, sur lequel se fonde la SCI NESS pour s’opposer à la restitution du dépôt de garantie, a fait l’objet de difficultés de transmission. Elle fait valoir qu’en dépit d’un courrier officiel à la SCI NESS, elle n’a pas eu communication de l’état des lieux, alors même qu’il s’agit d’une obligation pour le bailleur qui doit l’exécuter dans un délai raisonnable. Elle se prévaut du délai de deux ans écoulé entre son départ des lieux et la transmission dudit document. Elle justifie la somme demandée de 5.200,00 euros en expliquant qu’aux termes d’écritures notifiées le 25 mars 2022, elle a sollicité la communication de l’état des lieux de sortie sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard et qu’il s’est écoulé vingt-six jours entre la demande ainsi formée et la transmission de l’état des lieux.
L’obligation prévue par le code de commerce de réaliser un état des lieux de sortie s’accompagne de la précision qu’il doit être conservé par chacune des parties. En l’occurrence, la SCI NESS n’a pas permis à la SAS AMEUBLYS de pouvoir en conserver un exemplaire dans la mesure où elle a fait preuve d’une résistance certaine dans la transmission du document litigieux.
Toutefois, il ressort des éléments de la procédure qu’aucune astreinte n’a été prononcée au stade de l’instruction du dossier. De ce fait, il ne peut être procédé à une quelconque liquidation au présent stade de la procédure.
En conséquence, la SAS AMEUBLYS sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SCI NESS au paiement de 5.200,00 euros à titre d’astreinte.
Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie."
En outre, l'article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
Succombant à l’instance, la SAS AMEUBLYS sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAROLINE GELLY représentée par Maître Caroline GELLY et de Maître Marie POCHON.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Condamnée aux dépens, la SAS AMEUBLYS sera également condamnée à payer la somme de 2.000,00 euros à la SCI [I] et la somme de 2.000,00 euros à la SCI NESS au titre des frais irrépétibles. Elle sera, au reste, déboutée de la demande formulée sur ce même fondement.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, l'ancienneté des créances rend nécessaire l'exécution provisoire du présent jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort par mise à disposition au greffe,
Condamne la société par actions simplifiée AMEUBLYS au paiement de la somme de 37.472,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au fond ;
Ordonne la capitalisation par période annuelle des intérêts des sommes dues à compter de la délivrance de l’assignation au fond ;
Condamne la société civile immobilière [I] à payer à la société par actions simplifiée AMEUBLYS la somme de 800,00 euros en réparation de son préjudice moral ;
Ordonne la compensation des créances précitées ;
Autorise la société par actions simplifiée AMEUBLYS à s'acquitter de sa dette sous forme de règlements mensuels de 3.056,04 euros sur une durée de onze mois, outre une douzième mensualité de 3.056,00 euros ;
DIT qu'à la dernière mensualité s'ajoutera le reliquat restant au titre des intérêts au taux légal dus à compter de la signification du présent jugement ;
DIT que les règlements devront intervenir avant le 5ème jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5ème jour du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, le solde sera exigible et le bail sera résilié de plein droit huit jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effets ;
Déboute la société par actions simplifiée AMEUBLYS de sa demande tendant à la restitution de la somme de 7.618,68 euros correspondant au montant du solde du dépôt de garantie ;
Condamne la société par actions simplifiée AMEUBLYS à payer à la société civile immobilière NESS la somme de 1.700,00 euros au titre des meubles de cuisine indûment remboursés ;
Déboute la société par actions simplifiée AMEUBLYS de sa demande tendant au paiement par la société civile immobilière NESS de 5.200,00 euros à titre d’astreinte ;
Condamne la société par actions simplifiée AMEUBLYS aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL CAROLINE GELLY représentée par Maître Caroline GELLY et de Maître Marie POCHON ;
Condamne la société par actions simplifiée AMEUBLYS à payer à la société civile immobilière NESS la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société par actions simplifiée AMEUBLYS à payer à la société civile immobilière [I] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société par actions simplifiée AMEUBLYS de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;
Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;
Rejette toutes les demandes plus amples ou contraires ;
En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.
LA GREFFIÈRELLA PRÉSIDENTE
Jessica BOSCO BUFFARTMarlène DOUIBI
