TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 10 cab 10 H
N° RG 21/03242 - N° Portalis DB2H-W-B7F-V3SA
Jugement du 07 mars 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Me Anne-Sophie BAYLE - 2796
Me Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS - 875
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 07 mars 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 06 mars 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 décembre 2023 devant :
Marlène DOUIBI, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,
En présence de Perrine PEREZ, Juriste assistante du magistrat,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEURS
Monsieur [J] [M]
né le 15 octobre 1981 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Anne-Sophie BAYLE, avocat au barreau de LYON
Madame [S] [X] épouse [M]
née le 29 avril 1978 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Anne-Sophie BAYLE, avocat au barreau de LYON
DEFENDERESSE
Syndic. de copro. de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CESAR ET BRUTUS (sous l’enseigne LYMMOBILIER) domiciliée : chez LYMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
Madame [S] [X] épouse [M] et monsieur [J] [M] (ci-après “les époux [M]”) sont propriétaires d’un appartement situé au sein du Bâtiment B de l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 5] », au [Adresse 1], outre d’une cave et d’un parking composant les lots n°34, n°85 et n°633.
L’ensemble immobilier susdit est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et est placé sous la gestion de la société LYMMOBILIER, syndic en exercice.
Arguant d’irrégularités de gestion, madame [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (ci-après le “SDC [Adresse 5]”), la société CESAR ET BRUTUS (enseigne de l’entreprise LYMMOBILIER) et la société CITYA BARIOZ IMMOBILIER (ancien syndic de la copropriété susdite) devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de LYON par acte d’huissier de justice signifié le 10 juin 2020, afin qu’il soit confié à un expert judiciaire la vérification de la régularité des comptes de la copropriété.
La demande a été rejetée par ordonnance rendue le 11 janvier 2021 par le juge des référés.
L’assemblée générale du 25 mars 2020 n’ayant pu se tenir par suite de l’émergence de l’épidémie de COVID-19, une assemblée générale a été organisée le 28 janvier 2021 en vue, notamment, de soumettre aux copropriétaires l’approbation des comptes de l’exercice 2018/2019 et le budget prévisionnel de l’exercice 2020/2021.
Par acte d’huissier de justice signifié le 21 avril 2021, madame [S] [X] épouse [M] et monsieur [J] [M] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de LYON le SDC [Adresse 5] aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 28 janvier 2021.
* * *
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, les époux [M] demandent au tribunal de :
constater que l'Assemblée Générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], [Adresse 1] du 28 janvier 2021 s’est tenue dans des conditions ne permettant pas un votre éclairé sur les projets de résolutions proposés,dire et juger que les comptes soumis à l’approbation de l’assemblée générale du 28 janvier 2021 sont irréguliers,prononcer l’annulation de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 1] en date du 28 janvier 2021, en conséquence prononcer l’annulation des résolutions la résolution n°6, n°7, n°10, n°28, n°29 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 1] en date du 28 janvier 2021, débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LYMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LYMMOBILIER à verser aux consorts [M] la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société LYMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de leur prétention principale, ils expliquent, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, qu’ils ont été privés de toute information claire et loyale sur les comptes à valider et sur le budget prévisionnel à approuver, les comparatifs des comptes de l’exercice précédent approuvé et du dernier budget prévisionnel adopté n’ayant pas été joints aux convocations à l’assemblée générale du 28 janvier 2021. En réponse aux moyens adverses, ils estiment que la suppression des syndicats secondaires ne peut justifier valablement le défaut de production du comparatif des exercices comptables. Ils soulignent que la communication dudit document était d’autant importante que des irrégularités avaient antérieurement été relevées par le cabinet COPRO+. Ils observent, en outre, que la base 700073 prévue par le règlement de copropriété n’est pas respectée et que cela motive pareillement l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2021.
A titre subsidiaire, ils expliquent comme suit leurs demandes d’annulation des résolutions numérotées 6, 7, 8, 10, 28 et 29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2021 :
s’agissant de la résolution n°6 portant sur l’approbation des comptes de charges de l’exercice 2018-2019, outre l’absence de comparatif des charges payées sur le précédent exercice, ils soulignent, au visa de l’article 26 du décret de 1967, que le conseil syndical n’a pu remplir sa mission de contrôle de la gestion assurée par le syndic, à défaut de notamment d’organisation effective d’une réunion préparatoire à l’assemblée générale. A ce titre, ils précisent qu’il a été refusé à madame [M] l’accès au grand livre et qu’il ne lui a pas été apporté de réponse sur des éléments manquants, soit les “factures d’ascenseurs escalier 6B, évacuation eaux ruissellement, de travaux de façades phase 1 code 6, utilisation fonds placés Maîtrise d’œuvre”. Ils signalent également que le décompte individuel des charges 2018/2019 leur a été communiqué fautivement après la tenue de l’assemblée générale susdite, que le syndic n’a pas procédé à la régularisation des charges d’eau consécutivement au changement des compteurs intervenu le 30 septembre 2018, que les anomalies relevées par le cabinet COPRO+ ont nécessairement affecté les comptes généraux de la copropriété et qu’il n’a pas été appliqué des tantièmes conformes au règlement de copropriété pour procéder à la répartition des charges de chauffage ;s’agissant de la résolution n°7, ils estiment que l’approbation des opérations exceptionnelles n’est pas régulière, les syndicats secondaires ayant été supprimés sans modification subséquente de la comptabilité ;Ils considèrent, pour ce qui a trait à la résolution n°10, qu’il ne peut être donné quitus au syndic alors que les comptes n’ont pas été valablement ratifiés ;Ils relèvent de nouveau qu’aucun comparatif du budget précédemment voté n’a été produit à l’appui du projet de budget prévisionnel, de sorte que ce dernier n’a pu être voté dans les conditions prévues par l’article 11-1 du décret du 11 mars 1967 ;Enfin, au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n°29, ils considèrent que tous les marchés et travaux doivent faire l’objet d’une consultation du conseil syndical préalablement à leur adoption, certaines dépenses engagées à ce titre par le passé n’ayant fautivement pas donné lieu à la production des factures correspondantes.En dernier lieu, à l’appui de leur demande de rejet de l’indemnisation sollicitée reconventionnellement par le SDC [Adresse 5], ils soutiennent qu’il ne peut leur être reproché d’agir en vue d’une régularisation pérenne de la situation comptable de la copropriété et que l’action initiée à cette fin ne peut conséquemment être qualifiée d’abusive. Madame [M] signale par ailleurs les difficultés rencontrées avec le syndic depuis plusieurs années et leurs répercussions sur son état de santé.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 juin 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions, le SDC [Adresse 5] demande au tribunal de :
juger que l’éventuelle irrégularité des pièces comptables jointes à la convocation de l’assemblée générale ne peut entraîner l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires, en conséquence, débouter les époux [M] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 janvier 2021, juger que la résolution n°6 ne comporte aucune anomalie et que les copropriétaires l’ont approuvé en toute connaissance de cause, avec les documents comptables joints à la convocation de l’assemblée générale, juger que les irrégularités alléguées par les époux [M] sur les résolutions contestées ne sont ni bien fondées, ni justifiées, en conséquence, les débouter intégralement de leurs demandes,juger que leur action téméraire et abusive cause un préjudice au syndicat des copropriétaires, en conséquence, les condamner solidairement au paiement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner solidairement au paiement des entiers dépens, distrait au profit de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat sur son affirmation de droit.
A titre principal, il discute la pertinence de la jurisprudence citée par les époux [M], en ce qu’elle ne peut légitimer l’annulation de l’intégralité des résolutions adoptées à l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2021. Rappelant les circonstances ayant conduit à la conclusion d’un protocole transactionnel avec madame [M] et à l’intervention de la société COPRO+, il explique que les irrégularités de comptabilité alléguées sont pareillement mal fondées.
S’agissant des demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°6, 7, 10, 28 et 29, ils exposent que :
la demande d’annulation de la résolution n°6 lui paraît mal fondée, les demandeurs s’appuyant à tort sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il signale en outre, au visa d’un arrêt rendu le 1er décembre 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n°15-26.559), que le défaut d’établissement de l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical ou avec un de ses membres ne constitue pas un motif d’annulation d’une assemblée générale. Se fondant sur un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 14 février 2020, il assure également que madame [M] a été en mesure d’accéder à l’état des dépenses et aux factures relatives à l’exercice comptable 2018/2019. Ils soulignent, au surplus, l’imprécision des demandes formulées par madame [M] au titre des factures dont elle déplore l’absence. Il indique, en parallèle, qu’il revient au juge de déterminer si les documents mis à disposition des copropriétaires leur ont permis de délibérer en toute connaissance de cause. Or, il explique que les copropriétaires ont été destinataires de nombreuses informations essentielles dans le cadre de la transmission des annexes. Il précise, de plus, qu’il ne devait et ne pouvait établir de comparatif avec les comptes de l’exercice 2017/2018 consécutivement à la suppression des syndicats secondaires le 28 septembre 2018, les clés de répartition des dépenses étant distinctes entre les deux entités. Il argue de surcroît, à l’aune des dispositions des articles 11 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, de l’absence d’obligation de joindre le décompte individuel de charges à la convocation à l’assemblée générale. Il indique que l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires ne vaut pas approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire, de sorte qu’il ne peut être soutenu par les époux [M] qu’ils n’ont pas bénéficié d’une information claire et loyale et qu’il a ainsi été porté préjudice à leurs intérêts personnels. S’agissant des compteurs d’eau, il considère que les anomalies ont uniquement porté sur les décomptes individuels et que leur régularisation ne pouvait intervenir dans le cadre de l’approbation des dépenses de l’exercice2018/2019. Il rappelle que si la consommation individuelle de chauffage est désormais facturée à chaque copropriétaire, il reste des charges inhérentes au fonctionnement de la collectivité qui se répartissent par tantièmes, sur une base de 6735 ;il lui paraît parfaitement régulier d’entériner les opérations de liquidation d’un syndicat secondaire par l’approbation de la résolution n°7 ;s’agissant de la résolution n°1, il considère que les critiques des époux [M] formulées au titre de la résolution n°6 sont insuffisantes pour caractériser un éventuel abus ou une irrégularité dans la gestion de la copropriété, la résolution n°6 ne lui semblant pas affectée de vices ;il rappelle que l’absence de comparatif n’entache pas la résolution n°28 d’une quelconque irrégularité dans la mesure où les copropriétaires ont pu se prononcer en parfaite connaissance de cause, le comparatif s’avérant, en outre, non réalisable ;en réponse aux moyens soulevés par les époux [M] à l’appui de leur demande d’annulation de la résolution n°29, il relève que ceux-ci sont sans lien avec l’objet de cette résolution et que les demandeurs n’apportent aucune preuve à l’appui de leurs affirmations. Il explique, au surplus, que les irrégularités allégués portent sur la gestion du précédent syndic.A titre reconventionnel, il dénonce le caractère abusif et téméraire de l’action engagée par les époux [M], outre le préjudice ainsi occasionné, certaines résolutions portées à l’ordre du jour étant essentielles au fonctionnement de la copropriété. Il indique d’ailleurs que les époux [M] font systématiquement obstacle aux initiatives du syndic, dont ils monopolisent la gestion au titre de contentieux totalement fantaisistes et dans l’intention de nuire aux autres copropriétaires.
* * *
La clôture de l'instruction est intervenue le 6 mars 2023 par ordonnance du même jour. Le dossier a été renvoyé à l'audience de plaidoirie du 7 décembre 2023, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 mars 2024.
MOTIVATION
Il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l'article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Ainsi, les demandes de "déclarer", de "dire et juger", de "constater", de "prendre acte" ou de "préserver des droits" ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du Code de procédure civile, le juge ne se trouve pas tenu d'y répondre.
Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2021
Aux termes de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020 :
“Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement.
Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.”
A cet égard, l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, modifié par décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, “sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d'information prévue au troisième alinéa du I de l'article 18-1 A, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;
11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;
12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;
13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
14° Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas ces parties.
II.-Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l'avis émis en application du quatrième alinéa de l'article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
9° Une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l'emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d'un tel emprunt est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale ;
10° Le rapport prévu au dernier alinéa de l'article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.”
Il appartient au syndic d’apporter la preuve de l'accomplissement des formalités qui lui incombent légalement, en particulier des notifications prévues à l'article précité.
Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l’absence de notification d'un document dont la communication est requise par les normes en vigueur n'affecte que la validité de la décision votée à ce titre et non la totalité de l’assemblée générale des copropriétaires.
En l’occurrence, il ressort effectivement des annexes versées aux débats (pièce n°4 du SDC [Adresse 5]) qu’il n’a pas été produit par le syndic le comparatif des comptes à l’appui de l’état financier au 30 septembre 2019, la colonne “exercice précédent” mentionnant systématiquement un solde de 0,00 euros.
Or, si cette omission peut remettre en cause la régularité de la résolution portant sur l’approbation de l’exercice clos, cela ne justifie aucunement l’annulation de l’intégralité des résolutions votées au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2021.
De même, si les époux [M] évoquent subsidairement le non-respect d’une “ base de 700073" qui serait prévue par le règlement de copropriété, ils ne le démontrent aucunement et n’expliquent pas davantage en quoi cela emporterait l’annulation de l’assemblée générale susvisée.
Madame et monsieur [M] seront conséquemment déboutés de la demande formée à cette fin.
Sur les demandes d’annulation des résolutions adoptées lors l’assemblée générale du 28 janvier 2021
Sur la demande d’annulation de la résolution n°6
Sans qu’il ne soit nécessaire de reprendre de manière surabondante les moyens de droit cités en partie I des présents motifs, il apparaît que l’absence de communication du comparatif des dépenses engagées sur l’exercice 2017/2018 emporte l’annulation de la résolution n°6 portant sur l’approbation des comptes de charges de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019. En effet, s’il n’est pas aisé de comparer pertinemment des exercices au cours desquels l’organisation de la copropriété a significativement évolué, cela ne peut valoir dispense de communication des éléments exigés par l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
De plus, il ne peut être soutenu raisonnablement que les copropriétaires ont voté l’approbation des comptes de charges de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 “en toute connaissance de cause” dès lors qu’ils n’ont disposé d’aucune base, même imparfaite, pour se prononcer.
A cet égard, si le SDC [Adresse 5] soutient qu’il a suffisamment communiqué sur le contenu des annexes jointes aux convocations à l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2021, il ne produit aucun élément probant à l’appui.
De même, s’il soutient qu’il n’était aucunement contraint d’établir un comparatif d’exercices comptables entre un syndicat secondaire, depuis supprimé, et un syndicat principal, il n’étaye pas ce raisonnement par des moyens pertinents.
Par suite, la résolution n°6 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] le 28 janvier 2021 sera annulée.
Il n’y a dès lors plus lieu de statuer sur les autres moyens soulevés par les époux [M].
Sur la demande d’annulation de la résolution n°7
A titre liminaire, il est observé que les époux [M] n’identifient aucun moyen de droit à l’appui de leur demande d’annulation de la résolution n°7 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2021.
Au reste, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 22 janvier 2018 (pièce n°1 du SDC [Adresse 5]”) qu’aux termes de la résolution n°15, il a été approuvé à la majorité des voix des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes le regroupement des deux syndicats secondaires avec le syndicat primaire, afin de constituer un seul et même syndicat. En ce sens, il apparaît cohérent de regrouper sous une comptabilité unique les opérations exceptionnelles non enregistrées à la date de dissolution des syndicats secondaires susdits, ceux-ci n’ayant dès lors plus d’existence propre.
En conséquence, la demande de madame et monsieur [M] tendant à obtenir l’annulation de la résolution n°7 sera rejetée.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°10
Certes, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 28 janvier 2021 qu’il a été donné “quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice arrêté au 30/09/2019" à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Toutefois, les copropriétaires doivent disposer d'éléments suffisants sur les comptes de la copropriété pour donner valablement quitus au représentant du syndicat. En l’occurrence, l'annulation de la résolution n°6 étant prononcée pour défaut de production de l'ensemble des documents prévus par l'article 11 du décret du 17 mars 1967, il y a lieu d’annuler la résolution n° 10 donnant quitus de gestion pour la période arrêtée au 30 septembre 2019.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°28
Aux termes de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : “II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
-d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ; [...].”
L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, modifié par décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, prévoit par ailleurs au point I.2° qu’il doit être notifié aux copropriétaires “Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel” au plus tard en même temps que l’ordre du jour.
En l’occurrence, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2021 que le budget prévisionnel à voter porte sur l’exercice comptable du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 dit “N+2".
Or, lorsque l’on se réfère aux annexes n°2 et n°3 produites par le SDC [Adresse 5], dont les époux [M] ne contestent pas avoir eu connaissance dans les conditions fixées par l’article 11 du décret susdit, il apparaît qu’il est bien détaillé, poste par poste, d’une part le budget prévisionnel N+2 à voter, d’autre part le “budget prévisionnel en cours voté”, c’est-à-dire le dernier budget prévisionnel voté.
De ce fait, la demande de madame et monsieur [M] tendant à obtenir l’annulation de la résolution n°28 sera rejetée.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°29
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2021 qu’il a été décidé, aux termes de la résolution n°29, de fixer à la somme de 3.000,00 euros toutes taxes comprises le seuil à partir duquel la consultation du conseil syndical sur les marchés de travaux et autres contrats est obligatoire.
Au soutien de leur demande d’annulation, les époux [M] allèguent des irrégularités dont ils ne justifient pas la réalité. En effet, s’ils dénoncent le caractère non fondé de l’appel de fonds d’un montant de 4.375,00 euros émis par le syndic CITYA BARIOZ IMMOBILIER le 8 octobre 2018, l’intitulé du poste à répartir entre les copropriétaires renvoie finalement au fonds de travaux que tout syndicat des copropriétaires se doit de mettre en place lorsque l’ensemble immobilier géré est à destination totale ou partielle d’habitation. Les sommes versées ayant notamment vocation à financer les dépenses futures nécessaires à la sauvegarde de l’ensemble immobilier, à l’image de l’épargne de précaution qu’un particulier accumule en vue de faire face aux aléas du quotidien, il ne peut être exigé du syndic la communication de factures au titre de frais que la copropriété n’a pas encore engagés, s’agissant de simples appels de fonds.
En outre, s’il les époux [M] évoquent des irrégularités “relevées par le cabinet COPRO+”, ils ne les identifient pas.
Au reste, ces derniers ne peuvent requérir l’annulation d’une résolution au seul motif qu’elle ne leur convient pas, dès lors qu’elle a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
En conséquence, la demande de madame et monsieur [M] tendant à obtenir l’annulation de la résolution n°29 sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en indemnisation formée par le SDC [Adresse 5]
En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol. Il est constant que l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.
En l’occurrence, si les pièces versées aux débats témoignent des tensions affectant les relations entre madame [M] et le syndicat des copropriétaires représenté par la société LYMMOBILIER, syndic en exercice, il ne peut en être déduit le caractère abusif de l’action engagée par les demandeurs.
En conséquence, le SDC [Adresse 5], représenté par la société LYMMOBILIER, syndic en exercice, sera déboutée de sa demande d’indemnisation.
Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie."
En outre, l'article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
En l'espèce, les époux [M] et le SDC [Adresse 5] succombant partiellement en leurs demandes respectives, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de madame et monsieur [M] et 50% à la charge du SDC LE JOLI, représenté par la société LYMMOBILIER, syndic en exercice, dont distraction auprès de la SCP CHAZELLE AVOCATS.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de l'équité, les demandes formées au titre des frais irrépétibles par les époux [M] et par le SDC [Adresse 5] seront rejetées.
Aux termes des alinéas 6 et 7 de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
“Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.”
En l’occurrence, s’il a été fait droit à une partie des prétentions formées par les époux [M], l’équité requiert d’écarter la dispense qu’ils sollicitent.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera constaté l’exécution provisoire du présent jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal statuant publiquement après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de madame [S] [X] épouse [M] et de monsieur [J] [M] tendant à obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] tenue le 28 janvier 2021 ;
ANNULE la résolution numérotée six adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] tenue le 28 janvier 2021 ;
REJETTE la demande de madame [S] [X] épouse [M] et de monsieur [J] [M] tendant à obtenir l’annulation de la résolution numérotée sept adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] le 28 janvier 2021 ;
ANNULE la résolution numérotée dix adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] tenue le 28 janvier 2021 ;
REJETTE la demande de madame [S] [X] épouse [M] et de monsieur [J] [M] tendant à obtenir l’annulation de la résolution numérotée vingt-huit adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] le 28 janvier 2021 ;
REJETTE la demande de madame [S] [X] épouse [M] et de monsieur [J] [M] tendant à obtenir l’annulation de la résolution numérotée vingt-neuf adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] le 28 janvier 2021 ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par la société par actions simplifiée LYMMOBILIER, syndic en exercice, tendant à obtenir la condamnation de madame [S] [X] épouse [M] et de monsieur [J] [M] à lui verser la somme de 10.000,00 euros pour procédure abusive ;
PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de madame [S] [X] épouse [M] et de monsieur [J] [M] et de 50% à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par la société par actions simplifiée LYMMOBILIER, syndic en exercice ;
ACCORDE à la SCP CHAZELLE AVOCATS le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;
DÉBOUTE madame [S] [X] épouse [M] et de monsieur [J] [M] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par la société par actions simplifiée LYMMOBILIER, syndic en exercice, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;
DIT n’y avoir lieu de dispenser madame [S] [X] épouse [M] et monsieur [J] [M] de participer à la dépense commune des frais de procédure répartie entre les autres copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ;
CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;
REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente, Marlène DOUIBI, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
