TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/01173 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YPEL
SL/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 03 SEPTEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
Société FONCIERE [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS :
M. [L] [H]
[Adresse 4]
[Localité 2]
défaillant
S.A.R.L. LARGANA
[Adresse 1]
[Localité 3]
défaillante
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 06 Août 2024
ORDONNANCE du 03 Septembre 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte sous seing privé du 2 juillet 2018, la SCI FONCIÈRE [Localité 7] a consenti à la SARL LARGANA un bail commercial, portant sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] (59), pour une durée de neuf années à compter du 2 juillet 2018 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 511 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges de 96 euros par mois et versement d’un dépôt de garantie de 1500 euros.
Par acte sous seing privé du 2 juillet 2018, Monsieur [L] [H] a déclaré se porter caution solidaire du paiement des sommes dues par les locataires, dans la limite de 66 225 euros pour les loyers, les indemnités d’occupation, les charges récupérables, les réparations locatives et frais éventuels de procédure.
Les loyers étant impayés, la SCI FONCIÈRE [Localité 7] a fait signifier le 28 décembre 2023 à la SARL LARGANA un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes séparés du 3 et 4 juillet 2024, a fait assigner la même, ainsi que Monsieur [L] [H], devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :
Vu les dispositions des articles 1103 et 1728 du code civil,
Vu l’article L.145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées au débat,
-Constater que la clause résolutoire contenue au bail et visée au commandement de payer au 28 décembre 2023 est acquise.
-Constater la résiliation de plein droit du bail commercial entre la société FONCIÈRE [Localité 7] et la société SARL LARGANA.
-Ordonner l’expulsion de la société SARL LARGANA et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier.
-Condamner solidairement, par provision, la société SARL LARGANA et Monsieur [L] [H] à payer à la société FONCIÈRE [Localité 7] les sommes suivantes :
- 8 660,55 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 13 juin 2024 ;
- 866 euros au titre de la majoration de 10% des sommes dues au titre de la clause pénale ;
-Condamner solidairement par provision la société SARL LARGANA et Monsieur [L] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation de 865,46 euros par mois correspondant au montant des loyers et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés à la société FONCIÈRE [Localité 7].
-Condamner solidairement la société SARL LARGANA et Monsieur [L] [H] à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
-Condamner solidairement la société SARL LARGANA et Monsieur [L] [H] aux entiers dépens de l’instance, dans lesquels seront compris notamment les frais de commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l’audience du 6 août 2024 pour y être plaidée.
A cette audience, la SCI FONCIÈRE [Localité 7] représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses établis le 3 et 4 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, les défendeurs n’ont pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits
Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.
La SCI FONCIÈRE [Localité 7] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 15 du contrat).
Le commandement de payer la somme en principal de 6102,60 euros, délivré le 28 décembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 28 janvier 2024, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux de la SARL LARGANA après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI FONCIÈRE [Localité 7], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL LARGANA, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 29 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, le bailleur ne peut actualiser à la hausse sa créance, et y inclure le terme du mois de juillet 2024 qu’il n’a pas réclamé dans son assignation, le juge des référés étant tenu aux termes de l’assignation et aux prétentions qui y sont formées.
Après déduction de la somme de 1230,65 euros, au titre du loyer de janvier 2024, dont le montant n’est pas justifié par une quelconque pièce, qu’il convient de ramener à 865,46 euros, correspondant au montant réclamé au titre des loyers antérieurs et après déduction du loyer de juillet 2024 figurant au décompte du 31 juillet 2024, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 8495,36 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.
La SARL LARGANA sera en conséquence condamnée à payer à la SCI FONCIÈRE [Localité 7] la somme provisionnelle de 8495,36 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de juin 2024 inclus.
Sur la clause pénale
La SCI FONCIÈRE DE [Localité 7] sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de 866 euros au titre de la majoration de 10% des sommes dues au titre de la clause pénale.
Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.
Sur la condamnation de la caution
Monsieur [L] [H], qui a été informé de la défaillance du locataire, sera tenu en vertu de son engagement de caution, dont la validité et l’étendue ne sont pas contestées, au paiement des sommes précitées, à titre provisionnel et solidairement avec la co-défenderesse.
Sur les demandes accessoires
La SARL LARGANA et Monsieur [L] [H] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.
Ils seront en outre condamnés dans les mêmes conditions, à payer à la SCI FONCIÈRE DE [Localité 7], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
Constatons l’acquisition, à effet du 28 janvier 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 2 juillet 2018, portant sur les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] (59),
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LARGANA et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 29 janvier 2024,
Condamnons à titre provisionnel la SARL LARGANA au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamnons la SARL LARGANA à payer à la SCI FONCIÈRE DE [Localité 7] la somme provisionnelle de 8495,36 euros (huit mille quatre cent quatre-vingt-quinze euros et trente-six centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 13 juin 2024, terme de juin 2024 inclus,
Condamnons Monsieur [L] [H] solidairement avec la SARL LARGANA, au paiement des sommes précitées, à titre provisionnel,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale,
Condamnons solidairement la SARL LARGANA et Monsieur [L] [H] à payer à la SCI FONCIÈRE DE [Localité 7] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons solidairement la SARL LARGANA et Monsieur [L] [H] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 28 décembre 2023,
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit,
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Carine GILLET
