TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/06025 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XKSI
N° de Minute : 24/00230
JUGEMENT
DU : 03 Septembre 2024
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 6], pris en la personne de son Syndic, la SARL le CABINET LEDOUX
C/
[K] [T]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 03 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 6], pris en la personne de son Syndic, la SARL le CABINET LEDOUX, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR
Monsieur [K] [T] demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représenté par Maître Muriel RUEF, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Mai 2024
Julie THOREZ, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 03 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Julie THOREZ, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [K] [T] est propriétaire des lots n° 3 et 19 d'un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence [Localité 6], située à [Localité 5], [Adresse 2].
La tentative préalable de conciliation a échoué le 6 octobre 2022 en raison de la carence de Monsieur [K] [T].
Par acte signifié le 9 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6], représenté par son syndic, la SARL le Cabinet Ledoux, a fait assigner Monsieur [K] [T] devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille à laquelle il demande, aux visas des articles 10, 10-1, de la loi du 10 juillet 1965, de :
Condamner Monsieur [K] [T] à lui payer :◦
2 112,08 € au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 26 mai 2023,◦182,55 € au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance,◦1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur [K] [T] au paiement des dépens.
Après renvois ordonnés les 21 novembre 2023 et 5 mars 2024 à la demande de l'une ou l'autre des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 14 mai 2024.
Par conclusions écrites déposées à l'audience par son conseil, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] a demandé au tribunal, aux visas des articles 10, 10-1, de la loi du 10 juillet 1965, de :
Condamner Monsieur [K] [T] à lui payer :◦
2 301,75 € au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 26 février 2024,◦182,85 € au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance,◦1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur [K] [T] au paiement des dépens.
Au soutien de ses prétentions, il expose que Monsieur [T] a cessé de payer les charges de copropriété depuis le 1er avril 2020 ; qu'il ne s'est pas présenté à la tentative de conciliation le 6 octobre 2022 et qu'il a refusé la conciliation proposée lors de l'assemblée générale du 13 septembre 2023 ; que les charges impayées ont été régulièrement appelées en vertu des décisions d'assemblées générales n'ayant fait l'objet d'aucune contestation ; qu'il est redevable des charges de travaux de façade à hauteur des 1 477 tantièmes dont il est propriétaire au titre des charges communes générales et non des charges toitures.
Il ajoute avoir supporté des frais nécessaires afin de recouvrer la somme due dont il demande l'indemnisation supplémentaire.
Par conclusions écrites déposées à l'audience par son conseil, Monsieur [K] [T] a demandé au tribunal de :
Rejeter la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6],Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose avoir effectué 19 versements par chèques entre le 1er avril 2020 et le 2 octobre 2023 ; que ces chèques sont régulièrement encaissés tardivement par le syndic ; que ses nombreux courriers adressés au syndic sont demeurés sans réponse ; qu'il n'a pas été convoqué en vue d'une tentative de conciliation alors qu'il n'y est pas opposé.
Il indique qu'il a réglé les charges courantes mais qu'il conteste le calcul des parts dans le paiement de certains travaux ; qu'en vertu de l'article 19-3 du règlement de copropriété, les charges d'entretien et de réfection des toitures communes, incluant les frais d'entretien et de remplacement des charpentes et des dispositifs d'évacuation des eaux pluviales, font l'objet d'une répartition spécifique en fonction des superficies couvertes ; que sa contribution à ce titre est moindre et s'élève à 646 tantièmes soit bien moins que les 1 477 tantièmes dus au titre des charges générales communes ; qu'il n'est donc redevable au titre des devis de l'entreprise SET UP que de la somme de 5 726,92 euros au lieu des 8055,54 euros réclamés.
L'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2024.
Par une note en délibéré du 27 juin 2024, et sur interrogation du tribunal, le demandeur a indiqué que ses conclusions comportaient une erreur matérielle et que la créance réclamée était actualisée suivant décompte arrêté au 6 mai 2024 et non du 26 février 2024.
Le défendeur a indiqué ne pas s'opposer à la rectification de l'erreur matérielle.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’obligation au paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 prévoit que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.”
Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] verse aux débats :
le relevé de propriété qui établit la qualité de copropriétaire de Monsieur [K] [T],l'état descriptif de division et le règlement de copropriété,le contrat de syndic,les procès-verbaux de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété des 30 avril 2019, 30 juin 2020, 10 mars 2021, 21 juin 2022 et 13 septembre 2023 qui ont approuvé le budget des exercices du 01/10/2017 au 30/09/2022 et des budgets prévisionnels des exercices du 01/10/2022 au 30/09/2024,l’extrait du compte de Monsieur [K] [T] qui fait état d’un solde débiteur de 2 484,60 € suivant décompte arrêté au 6 mai 2024 ,les appels de provisions,le décompte des charges de copropriété,les mises en demeure,la facture de badge,la facture de la société SET UP.
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] établit ainsi que Monsieur [K] [T] reste lui devoir la somme de 2 484,60 euros suivant décompte arrêté au 6 mai 2024 malgré les versements réguliers, le compte étant débiteur depuis le 1er avril 2020.
Les assemblées générales ordinaires ont voté pour la réalisation des travaux définis au devis de la société SET UP, entre autres, puis les compléments de travaux puis leur coût réparti selon la clef de répartition CHARGES COMMUNES GENERALES soit 1477 tantièmes pour Monsieur [T]. Ces différentes résolutions ont été adoptées à la majorité, et ce, bien que Monsieur [T] ait pu voter contre leur adoption.
Si Monsieur [T] conteste le mode de calcul des charges qui lui sont imputées, il n'a cependant contesté devant le tribunal judiciaire aucun des procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les devis soumis et les calculs.
Ainsi, les appels de fonds étant établis en conformité avec les procès-verbaux des assemblées générales non contestées, le Syndicat des copropriétaires justifie de la réalité et du montant de sa créance.
Aux termes de l’article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 13 décembre 2000, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire ».
En l’espèce, les frais exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, en l’espèce 182,85 € de frais de recouvrement, constituent des frais exposés non compris dans les dépens et seront indemnisés comme tels au titre de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que la créance à l’encontre du copropriétaire est justifiée.
Déduction faite de ces frais de 182,85 €, il apparaît que Monsieur [T] est débiteur d’une somme totale de 2 301,75 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 6 mai 2024 tel que débattu contradictoirement à l'audience du 14 mai 2024.
Aussi, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] la somme de 2 301,75 € suivant décompte arrêté au 6 mai 2024.
Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile énonce que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
Monsieur [K] [T], qui succombe, supportera les entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens... Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée...»
Monsieur [T], tenu aux dépens, sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] les frais irrépétibles non compris dans les dépens, notamment les frais de 182,85 € exposés et réclamés dont il justifie. Il convient de lui allouer la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition de la décision au greffe,
CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6], représenté par son Syndic, la SARL le Cabinet Ledoux, la somme de 2 301,75 € suivant décompte arrêté au 6 mai 2024,
CONDAMNE Monsieur [K] [T] au paiement des dépens,
CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6], représenté par son Syndic, la SARL le Cabinet Ledoux, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais exposés réclamés de 182,85 €.
Ainsi rendu le 3 septembre 2024.
Le Greffier La Présidente
